【正文】 宅說明書》、《住宅質(zhì)保書》請業(yè)主簽收建立資料客服中心請業(yè)主填寫業(yè)主資料表格，建立用戶檔案資料，輸入電腦確定與業(yè)主的聯(lián)絡(luò)方式查驗單元工程部按交付標(biāo)準(zhǔn)，查驗天花、地坪、墻面、門窗、照明、地漏、水管、電話、電視和可視對講等記錄缺陷，通知施工整改和維修督促整改工程部若缺陷較多，業(yè)主拒絕收摟，需立刻通知施工單位整改或翻修記錄，并督促及時完成完成后立即通知業(yè)主再驗收辦妥手續(xù)工程部業(yè)主同意接收單元，需填妥《物業(yè)單元交接表》記錄水、電及煤氣表讀數(shù)收取費用財務(wù)部根據(jù)事先準(zhǔn)備好的單據(jù)，向業(yè)主收取首期三個月的物業(yè)管理費、維修基金、裝修垃圾清運費、有線電視和煤氣初裝費做好未交應(yīng)付款的登記移交單元客服中心確認(rèn)已辦妥所有手續(xù)，移交單元鑰匙交樓工作完成（2）二次裝修管理為保證物業(yè)安全和其他業(yè)主利益不受侵害，減少裝修對公眾和環(huán)境的影響，****將總結(jié)以往二次裝修管理中的經(jīng)驗和教訓(xùn)，加強和完善二次裝修管理制度和方法。J、關(guān)于物業(yè)設(shè)施的質(zhì)保期質(zhì)保斯是施工承包商和供應(yīng)商對其施工和產(chǎn)品的質(zhì)量進(jìn)行一定時間免費維修保養(yǎng)，質(zhì)保期限以發(fā)展商與承包商和供應(yīng)商簽署的合同和國家有關(guān)規(guī)定為準(zhǔn)。驗收時由施工單位代表及監(jiān)理簽名確認(rèn)《綠化驗收表》（表式將根據(jù)花木情況制定）。I、綠化的驗收及交接小區(qū)內(nèi)綠化的驗收由物業(yè)管理處、發(fā)展商、監(jiān)理及園林施工單位的代表共同參與，在驗收簽署后一年質(zhì)保期滿后交接。驗收時需記錄水、電和煤氣表且讀數(shù)。物業(yè)管理處于初驗后發(fā)出整改項目清單交施工單位整改。住宅單元驗收只集中在可見的損壞、缺陷和未完工程，對建筑內(nèi)部結(jié)構(gòu)、隱蔽工程及定量參數(shù)等不作驗收。物業(yè)管理處于初期后發(fā)出整改項目清單交施工單位整改，并重復(fù)程序至驗收通過。G、各種機房和設(shè)備的驗收及交接各種機房驗收 應(yīng)由物業(yè)管理處、發(fā)展商、監(jiān)理及施工方等單位的代表共同參與，交接以接收機房鑰匙、遞交技術(shù)資料和備品配件為標(biāo)志。公共區(qū)域驗收只集中在可見的損壞、缺陷和未完工程，對建筑內(nèi)部結(jié)構(gòu)、隱蔽工程及定量參數(shù)等不作驗收 ，驗收 時由施工單位代表及監(jiān)理簽名確認(rèn)《公共區(qū)域驗收交接表》。拒絕驗收的范圍包括：工地和已交付物業(yè)不能有效隔離、機房不能獨立封閉、有重大施工缺陷、有影響業(yè)戶入住的未完工程、有危及使用人安全的建筑、有危及操作人安全的設(shè)備。C、物業(yè)驗收的資料要通過物業(yè)驗收，必須事先遞交以下資料：《政府職能部門驗收文件或證明》、《工程監(jiān)理驗收合格證明》、《物業(yè)設(shè)施的竣工圖》（若尚未完成竣工圖，應(yīng)提供最終的施工圖）、《設(shè)備或系統(tǒng)的操作說明》、《維護(hù)保養(yǎng)手冊》；提供與承包商、廠商和供應(yīng)商簽署承包或供應(yīng)合同中有關(guān)技術(shù)條款；提供承包商、供應(yīng)商和廠商的聯(lián)絡(luò)地址、聯(lián)系電話和聯(lián)系人等資料及其它有關(guān)技術(shù)資料；提供必要的專業(yè)技術(shù)介紹和培訓(xùn)；提供所有測試、檢驗和調(diào)試報告等。A、政府有關(guān)職能部門驗收政府有關(guān)職能部門對物業(yè)驗收主要由質(zhì)檢站、消防局、規(guī)劃局、住宅發(fā)展局等部門對物業(yè)進(jìn)行驗收，具體的驗收程序為：施工單位備妥物業(yè)建筑及公用設(shè)備竣工圖紙、報告，并填寫驗收申請表交政府有關(guān)職能部門；政府有關(guān)職能部門安排驗收；政府有關(guān)職能部門初驗樓宇，返回整改項目清單；施工單位整改完成后，通知有關(guān)政府部門再次驗收，并重復(fù)程序至有關(guān)政府驗收妥當(dāng)及發(fā)出各種驗收通過的文件或證明。在物業(yè)管理籌備期中，****利用以往經(jīng)驗，將通過市場公開招標(biāo)方式，辦妥財產(chǎn)一切險和公眾責(zé)任險。其中部分需要印刷后發(fā)放小主業(yè)；部分需要裝幀在鏡框內(nèi)上墻，部分留存物業(yè)管理處遵照執(zhí)行。（8）制訂物業(yè)管理的各項規(guī)章制度****將根據(jù)物業(yè)的實際情況，結(jié)合國家和有關(guān)物業(yè)法規(guī)，提供合適的管理公約文本，供發(fā)展商制訂正式的《物業(yè)管理公約》。（7）確保物業(yè)管理各種方案****根據(jù)小區(qū)建設(shè)、周邊環(huán)境、購房及租房對象和物業(yè)配置設(shè)施等情況，制定一系列適合金利達(dá)花園的物業(yè)管理方案，使管理人員上崗后，能清楚地知道其在本物業(yè)內(nèi)所承擔(dān)的角色。（6）提供施工現(xiàn)場安保服務(wù)由于施工臨近竣工階段，工地現(xiàn)場施工單位多、人員雜，****將根據(jù)發(fā)展商的要求，在最短的時間內(nèi)調(diào)配和招聘安保人員進(jìn)場，協(xié)助施工單位保衛(wèi)物業(yè)安全、維護(hù)成品完好、防止人為損壞和注意防火安全。（5）參與設(shè)備調(diào)試和驗收****在獲得發(fā)展商正式物業(yè)管理委任后，將首先派遣的豐富經(jīng)驗的工程主管和工程人員，參與設(shè)備設(shè)施的調(diào)試驗收，熟悉物業(yè)內(nèi)的建筑情況和設(shè)備配置，檢查和記錄施工缺陷及影響業(yè)主入住的未完工程，協(xié)助督促施工單位整改。（4）準(zhǔn)確各種物品和裝備****按發(fā)展商批準(zhǔn)的物業(yè)管理啟動預(yù)算，購置各種物業(yè)管理所需的物資裝備，以保證物業(yè)管理處的正常運作，購置工作包括：購置各種辦公家具和設(shè)備、購置各種通訊器材、定制首期制服、購置警械和安保用品、購置各種設(shè)備、工具和維修用品等。（3）完成物業(yè)管理人員入職培訓(xùn)****將根據(jù)首期入住小區(qū)的戶數(shù)，制定合理的物業(yè)管理人員架構(gòu)。（2）安排和招聘管理人員****目前已有許多全權(quán)物業(yè)管理項目，可抽調(diào)部分骨干到項目任職，只需從社會上招聘少量空缺的管理崗位及一定數(shù)量操作崗位的員工。四、物業(yè)管理籌備工作的內(nèi)容（1）確定物業(yè)管理費收費標(biāo)準(zhǔn)****根據(jù)以往的物業(yè)管理經(jīng)驗，針對項目實際情況，以各時間段和各種收費標(biāo)準(zhǔn)做出比較準(zhǔn)確和切合實際的測算，為發(fā)展商確定物業(yè)管理收費標(biāo)準(zhǔn)提供依據(jù)。 文件資料是否完備等****將每年進(jìn)行業(yè)戶的滿意度調(diào)查，以獲得寶貴的客戶反饋以及對該物業(yè)的物業(yè)管理服務(wù)水平的評價。 與客戶公司間的關(guān)系216。 溝通的充分與否216。 對問訊或投訴的響應(yīng)時間216。促進(jìn)客戶滿意度的因素有如下：216。我們認(rèn)為客戶的滿意度的衡量需建立在不同的層面上，以確保客戶服務(wù)工作無論在宏觀上還是具體細(xì)節(jié)上均得到改善。業(yè)務(wù)接待熱情主動，辦事公道；上崗時間，佩帶工卡；禮貌接待，接章辦事；手續(xù)齊全，現(xiàn)時辦理；政策不符，講清道理；訪問客戶，聽取意見；來信來訪，及時處理。服務(wù)規(guī)范上門服務(wù)，佩帶工卡；預(yù)約時間，必須遵守；修理完畢，清掃現(xiàn)場；用戶驗收，及時回訪；明碼標(biāo)價，收費合理。熱線/報修/監(jiān)督電話鈴響三聲，必有應(yīng)答；先報家門，后說請講；態(tài)度和氣，語言親切；記錄完整，件件落實。 車庫管理設(shè)施保持運行正常216。 確保外圍廣場、道路及車庫內(nèi)交通通暢216。216。 建立工程人員的崗位責(zé)任制及培訓(xùn)制度216。 嚴(yán)格業(yè)戶的二次裝修管理216。 建立臺帳和維護(hù)登記制度216。216。 精心維護(hù)綠化等物業(yè)的設(shè)施維護(hù)和管理物業(yè)內(nèi)的設(shè)施作為小區(qū)運作心臟部位，能否長期保持完好，是一個物業(yè)生存的關(guān)鍵。 物業(yè)內(nèi)的設(shè)施設(shè)備、機房等保持清潔216。 定期清洗水箱216。 建筑、生活垃圾時產(chǎn)時清216。216。 制訂并落實完善的小區(qū)內(nèi)安全防范宣傳工作216。 建立小區(qū)公共區(qū)域24小時保安巡邏制度216。 小區(qū)人行進(jìn)出口實行24小時保安服務(wù)216。216。通過不斷的對員工的培訓(xùn)、對業(yè)主的宣傳、反復(fù)對安全防范的認(rèn)知、社區(qū)及周邊區(qū)域的聯(lián)防及技防設(shè)施的養(yǎng)護(hù)等，全面做好“群防群治”全員化安全管理工作。所以，對****來說，安全管理就是我司的最根本的工作。通過對整個小區(qū)的“服務(wù)”，我們可以完善社區(qū)的人文建設(shè)，融入上海的海派城市的特點，用我們的真心換取業(yè)主對我們的理解，用社區(qū)人文的建設(shè)給廣大業(yè)主一個稱心、舒適、美麗的“人性化”大家庭。在業(yè)主入住率85%時，物業(yè)公司就會有計劃地搞一些大中型的文體娛樂活動，如健身操、書法攝影展、花卉展示、消防學(xué)習(xí)等等；我們還會根據(jù)小區(qū)現(xiàn)有的設(shè)施器材開展一些體育有獎比賽等活動，在業(yè)主入戶一周年之時或重大節(jié)日到來時，將在小區(qū)中組織節(jié)目，布置公共場地及溝通業(yè)主與物業(yè)公司共同參與慶典活動。在這些基礎(chǔ)工作襯托下，我們還可以通過小區(qū)公共區(qū)域的告示牌、宣傳欄等，張貼或發(fā)放一些科普知識的宣傳資料。在通過與業(yè)主的溝通，了解各位業(yè)主對小區(qū)建設(shè)的有效建議及小區(qū)其他信息的反饋。社區(qū)的美麗、人（服務(wù)才與被服務(wù)者）的潛在素質(zhì)升華及管理的藝術(shù)一定要靠我們不斷的培養(yǎng)、完善，而這些正是蘊涵在“服務(wù)”中。業(yè)主的真心參與及我們真誠有效的工作，更能保障對受托物業(yè)的長效管理，使之增值及保值。在“服務(wù)”中，我們亦會提高人與人間“溝通”效率。物業(yè)管理中保安、保潔、維修等工作只能算作是物業(yè)日?；A(chǔ)工作，我們的完成它的同時，還要不斷創(chuàng)新、不斷完善自我，提高我們的服務(wù)水分準(zhǔn)。 招標(biāo)確定物業(yè)保險公司等****對白云綠水的人文管理上海物業(yè)管理在中國的物業(yè)管理行業(yè)中已經(jīng)積累了很多的經(jīng)驗，相對而言，湖北的物業(yè)市場還處在發(fā)展階段，我們的管理模式在湖北要爭得更多人的認(rèn)可。 跟進(jìn)物業(yè)內(nèi)的系統(tǒng)和設(shè)備調(diào)試開通216。 定制員工制服216。 建立與政府有關(guān)職能部門的聯(lián)系216。 交通和停車管理方案216。 人事管理方案216。 工程設(shè)施維修保養(yǎng)方案216。 物業(yè)保安方案216。如下：216。 員工行為、禮儀規(guī)范及隊列操練216。 員工守則和崗位職責(zé)216。 物品管理制度216。 工程設(shè)施管理216。 物業(yè)驗收程序216。 投述的處理程序等完成員工入職培訓(xùn)為保證金利達(dá)花園的服務(wù)水準(zhǔn)，我司亦會對所有員工，更針對性的根據(jù)他們的不同工種進(jìn)行不同的入職前培訓(xùn)，并加以考核。 會所管理和有償服務(wù)制度216。 二次裝修管理制度及表格表式216。 清潔和滅蟲標(biāo)準(zhǔn)及停車場管理制度216。 住戶手冊216。 購置警械和安保用品216。 購置各種辦公家具和設(shè)備216。 提供符合物業(yè)具體情況的物業(yè)管理軟件216。 制定各種物業(yè)管理方案等物業(yè)管理各項支出所占比例為讓貴我雙方就管理項目的各項成本支出更明確，現(xiàn)我司將物業(yè)管理日常支出構(gòu)成比例發(fā)下圖例出，供貴司參閱：準(zhǔn)備各種物資裝備根據(jù)我司以往之管理經(jīng)驗，我司亦以會在物業(yè)進(jìn)駐前準(zhǔn)備物業(yè)管理需要的各種物資裝備，以保障物業(yè)各項工作的順利開展。 準(zhǔn)備各種物資裝備216。 制定物業(yè)管理人員架構(gòu)216。根據(jù)我司多年的管理經(jīng)驗，我司亦將在白云綠水實質(zhì)管理前配合貴司按工程進(jìn)度，更詳盡的制定如下的籌備工作計劃：216。****對白云綠水的實質(zhì)物業(yè)管理時的各項保障物業(yè)管理籌備工作簡介俗話說：“三軍未動，糧草先行”。216。同時還會積極的參與并承擔(dān)貴司可能參加的各種房展會上人的安全保衛(wèi)工作。 探討解決各種銷售中遇到的管理 問題等216。 將物業(yè)管理的有關(guān)規(guī)定制成合同 附件216。 提供物業(yè)管理宣傳資料****背景 介紹216。 參加物業(yè)管理介紹會216。 通過物業(yè)品牌及銷售配合，使物業(yè)銷售更上層樓216。 其他建議略。 施工方對產(chǎn)品保工作不到位，如：已安裝的鋁制門窗產(chǎn)品保護(hù)、墻面大理石污跡滲入等。巡視中也經(jīng)常會發(fā)現(xiàn)：工地上未著安全帽人員較多；各類施工材料及配件堆放隨意；工人生活區(qū)域與施工區(qū)域太近且沒有太多防護(hù)措施，如有高空附物很容易就會砸至生活區(qū)晾曬衣物或行走的工人。216。 技術(shù)資料遞交要求等216。 提供竣工圖紙遞交要求216。 提供操作培訓(xùn)要求216。 收集設(shè)計和施工文檔資料216。 施工對以后維修保養(yǎng)是否有影響216。 維護(hù)發(fā)展商和業(yè)主利益，保證施工 質(zhì)量216。 其他建議略。 車庫管理系統(tǒng)的可操作性要強，從管理成本及維護(hù)成本中考慮，特別車庫控制系統(tǒng)的購置應(yīng)多從維修保養(yǎng)方面加以控制。 公共區(qū)域監(jiān)控設(shè)施設(shè)備的位置應(yīng)做合理的安排，對一些路段易被車輛碰撞的區(qū)域就先設(shè)置防沖撞欄。如：有線通、電信、聯(lián)通等通信線的接入預(yù)留。 寬帶接入和上網(wǎng)方式等216。 衛(wèi)生電視接收和有線電視系統(tǒng)216。 訪客樓宇對講系統(tǒng)216。 車庫管理系統(tǒng)216。 閉路電視防盜監(jiān)控系統(tǒng)216。智能系統(tǒng)顧問:顧問基本擬定內(nèi)容：前期介入及巡視后通常需跟進(jìn)事宜：216。216。216。 個別單元門廳設(shè)計會過于繁煩，如玄關(guān)墻之設(shè)計問題易造成日后一次裝修或改建時主要拆除對象。 已完成之單元應(yīng)與還在施工的區(qū)域隔離開，并由施工他包單位做好該區(qū)域安全、消防、衛(wèi)生、產(chǎn)品保護(hù)等方面工作，以便更好等待竣工驗收。 物業(yè)管理用房的設(shè)計和施工；216。 各種標(biāo)志牌選用；216。 建筑物外立面的控制；216。 監(jiān)控中心及安保崗?fù)さ脑O(shè)計與施工；216。 使用及管理者方便，保持物業(yè)形象216。 其他建議略。 部分樓道消防通道可能會過窄，如再在此安裝墻式消防栓后，其間距離也216。 給排水管地下一層轉(zhuǎn)接管就從材質(zhì)牢