【正文】 8月 3日上午 9時 35分左右，該女業(yè)主帶一箱啤酒又到管理部前臺，將七八瓶啤酒砸在管理部前臺地面，造成管理部無法正常辦公?！? 3/9/2023 61 物業(yè)管理典型案例分析 劉某對此沒有在意，因為售樓部領導一句話物品就可放行的事常有，所以劉某就放行了。 3/9/2023 56 物業(yè)管理典型案例分析 九、安全員夜間私自進入女生宿舍 案情介紹： 2023年 1月 14日凌晨 3時 05分左右，某大學 5612室王同學洗完澡后回房間時，發(fā)現(xiàn)房門虛掩，感覺異常，因其去洗澡間時門已鎖上，推開房門時發(fā)現(xiàn)一身高 ，上穿灰白色夾克，下著深色西褲，臉削廋，眼睛較大，頭發(fā)短，眉毛濃。當時事主認為沒事，忍痛開車回城。 10月9日 12時 15分，小區(qū)供電恢復正常。對于已經(jīng)進住的違章安裝飄出式防盜網(wǎng)的業(yè)主，管理公司經(jīng)過說服教育等方法仍不奏效時，可以視情況決定是否通知城管部門，根據(jù)當?shù)赜嘘P法規(guī)依法拆除其違章安裝的防盜網(wǎng)。要求每位新進住的業(yè)主在裝修前必須向管理公司提出裝修申請，辦理裝修審批手續(xù)。私自安裝防盜網(wǎng)的趨勢有一發(fā)不可收拾之勢。物業(yè)管理合同終止時，業(yè)主大會選聘了新的物業(yè)管理企業(yè)的，物業(yè)管理企業(yè)之間應當做好交接工作。該業(yè)主委會委托一家咨詢公司對該小區(qū)的物業(yè)管理公開招投標，并在媒體上發(fā)布了招標公告。 3/9/2023 13 物業(yè)管理典型案例分析 處理情況： 由于三方對于債權(quán)、債務沒有任何異議，胡女士認為自己的行為屬于法律所允許的抵消行為，但是又不十分肯定自己的行為是否合法。 3/9/2023 7 物業(yè)管理典型案例分析 啟示與思考： 前期物業(yè)管理，建設單位應通過招投標的方式選聘物業(yè)公司，并與物業(yè)管理公司簽訂前期物業(yè)管理服務合同，相關條款應在銷售合同中與買受人明確約定。 物業(yè)管理典型案例分析 物業(yè)管理典型案例分析 李靜君 3/9/2023 1 物業(yè)管理典型案例分析 一、前期物業(yè)管理案例 案情介紹： 南山某小區(qū)的物業(yè)管理公司是開發(fā)商的全資子公司，理所當然的承接了開發(fā)商的物業(yè)進行管理。這是物業(yè)管理條例第三章前期物業(yè)管理明確規(guī)定的內(nèi)容。于是，三方一同找到律師咨詢，最終在律師主持下達成書面協(xié)議：三方協(xié)商解決，由開發(fā)商向物業(yè)管理公司支付了胡女士下年度的物業(yè)管理費，胡女士不再向開發(fā)商要求賠償，同時胡女士向物業(yè)管理公司支付本年度供暖費。先后有包括原物業(yè)管理企業(yè)甲在內(nèi)的 3家物管企業(yè)參加了本次招標。第三十四條規(guī)定，一個物業(yè)管理區(qū)域由一個物業(yè)管理企業(yè)實施物業(yè)管理，并要通過招投標的方式選聘物業(yè)管理企業(yè)。 3/9/2023 29 物業(yè)管理典型案例分析 物業(yè)管理公司剛接管該小區(qū)時，就發(fā)現(xiàn)該小區(qū)由于部分業(yè)主私自在窗外安裝防盜網(wǎng)，已經(jīng)嚴重影響了該小區(qū)的整體美觀及原有環(huán)境，而沒安裝防盜網(wǎng)的業(yè)主也怨聲載道，剛進住還沒來得及安裝防盜網(wǎng)的業(yè)主有的也想效仿，也準備私自安裝防盜網(wǎng)。該公司在按章審批裝修項目時向業(yè)主重申有關規(guī)定，并向裝修單元的業(yè)主征收一定數(shù)額的裝修保證金。 通過上述方法，對于新進住的業(yè)主違章安裝防盜網(wǎng)的現(xiàn)象已經(jīng)得到了有效的抑制，對于已經(jīng)安裝防盜網(wǎng)的業(yè)主，通過本公司的說服教育，已有陸續(xù)拆除的效果，小區(qū)環(huán)境已得到明顯的改善。 3/9/2023 44 物業(yè)管理典型案例分析 2023年 10月 19日 15時 25分，某市政施工人員在 7號樓南側(cè)進行園林施工時，挖斷進入小區(qū)電纜。次日，事主到北京協(xié)和醫(yī)院診斷為右腳第五趾骨骨折。該男子發(fā)現(xiàn)有人進來，對王同學說：你不要害怕，我不會傷害你的。當車開動還沒有遠走的時候，劉某感覺不對，就給辦公室主任打電話，結(jié)果也說無此事，即安排人開車堵截，但沒追上。事件發(fā)生后，小區(qū)廣大業(yè)主較為關注，物業(yè)管理部特將事件真相向全體業(yè)主公示，并請業(yè)主咨詢當?shù)爻鏊P于對該事件調(diào)查情況。經(jīng)調(diào)查，安全員與業(yè)主在糾紛過程中，安全員沒有毆打女業(yè)主的行為，當晚有業(yè)主已在派出所證實安全員確實沒有打人。當劉某回來時，復印機已被抬至售樓部門口的路邊，于是劉某又上前去問，是誰讓他們搬的，這兩個人不耐煩地說：“你們怎么這樣麻煩，搬的時候你們售樓部的人都看到了，是辦公室兩個女的讓搬的。 提示業(yè)主如將房屋租賃，應到相關單位備案，不要私下簽定合同；避免出現(xiàn)類似糾紛等。 3/9/2023 49 物業(yè)管理典型案例分析 七、標識不全引起的投訴 案情介紹： 2023年 7月 19日 20： 00左右，某小區(qū) 6號樓某業(yè)主朋友張某駕車到小區(qū)接人，由于此地燈光較暗，破損的方井蓋上未做明顯標識，張某在上車時不慎將右腳葳傷。 2023年 10月 9日凌晨 0時 20分，小區(qū)又一次停電，物業(yè)公司再次與供電局溝通，答復此前供電為試運行供電，凌晨 4時 15分左右，供電局又試運行供電，凌晨 5時 22分，再次停電。 3/9/2023 38 物業(yè)管理典型案例分析 （ 3）強制拆除。該公司在公約中制定了完善的裝修管理制度。此時該小區(qū)的入住率已達到了 30%。 3/9/2023 25 物業(yè)管理典型案例分析 根據(jù)《物業(yè)管理條例》第三十九條：物業(yè)管理服務合同終止時，物業(yè)管理企業(yè)應當將物業(yè)管理用房和本條例第二十九第一款規(guī)定的資料交還給業(yè)主委員會。據(jù)業(yè)主委會統(tǒng)計，小區(qū)內(nèi)有 75%的業(yè)主表示通過，通過了法定的 2/3投票權(quán)。 3/9/2023 12 物業(yè)管理典型案例分析 物業(yè)管理公司認為自己及時聯(lián)系維修房屋，并且現(xiàn)在看來房屋存在質(zhì)量問題也不是物業(yè)管理不到位，如果胡女士不交納物業(yè)管理費他們無法接受，并且，因為這個小區(qū)是采用小區(qū)外的供熱廠的熱力供熱，統(tǒng)一供暖時間已到，如果胡女士不交納供暖暖氣費，他們就要受到經(jīng)濟損失。物業(yè)管理公司可以根據(jù)業(yè)主大會要求的服務標準給出相應的服務和相應收費；如雙方確系分歧很大，也可以通過招投標的方式重新選聘物業(yè)公司。業(yè)主入住之后，對物業(yè)管理公司的物業(yè)管理收費標準和服務標準等問題多次提出質(zhì)疑，而該物業(yè)管理公司也多次向業(yè)主大會提出該項目嚴重虧損，意圖提高物業(yè)管理費，雙方僵持不下。從事前期物業(yè)管理的物業(yè)管理企業(yè)應認真學習并嚴格按照相關條款操作。 3/9/2023 14 物業(yè)管理典型案例分析 案例分析： 胡女士不能直接向物業(yè)管理公司主張抵消。 11月 16日，經(jīng)招標專家評審小組綜合評定，乙物業(yè)管理公司中標。因此，在本案例中，業(yè)主委員會與新選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂合同之后，要求原物業(yè)管理企業(yè)在一定時間內(nèi)進行資料移交和管理用房移交，是合法行為。如果此趨勢不盡快加以制止，將一發(fā)不可收拾，任由其發(fā)展下去小區(qū)環(huán)境將無法治理。如果業(yè)主在裝修期間違反裝修規(guī)定，管理公司有權(quán)在裝修保證金中扣罰。由于本公司對小區(qū)公共環(huán)境好壞的利弊加以宣傳，環(huán)境治理得到了大多數(shù)業(yè)主的支持，小區(qū)管理已進入正規(guī)化。管理部立即與該施工單位及項目公司聯(lián)系，并迅速通知供電局到場搶修。 2023年 12月 6日，事主以物業(yè)管理公司未對管理區(qū)域內(nèi)公共設施進