【正文】 因此物業(yè)管理只有參與工程的建設(shè) ， 才可能對每一幅物業(yè)的內(nèi)部結(jié)構(gòu) 、 管線布置 、 房間大小等做到了如指掌 。 三、物業(yè)管理前期介入的方式與內(nèi)容 房屋功能要有實(shí)用性 三、物業(yè)管理前期介入的方式與內(nèi)容 –②美觀、耐用性 –美觀與耐用兩方面處理很好，會很和諧，處理不好又會很矛盾。（特別是電的容量要設(shè)計(jì)好） –③安全保衛(wèi)系統(tǒng) –規(guī)劃設(shè)計(jì)時，對安全保衛(wèi)系統(tǒng)智能化給予足夠重視。 –作為房子主人肯定是希望前期介入，而潛在不明確的業(yè)主需要物管靠誰來委托呢？靠誰來發(fā)號施令呢？自然就落在“政府”。 –弊的方面：主要增加了成本（前期介入費(fèi)由房地產(chǎn)商負(fù)責(zé)承擔(dān)）假若物管公司提出返工建議，可能還增加返工費(fèi)用，也可能增加工期。 生產(chǎn) 制造 項(xiàng)目可行性研究報告 用戶呼喚市場需求 企業(yè)戰(zhàn)略 籌措資金 產(chǎn)品服 務(wù)開發(fā) 銷售 回收 利 潤 運(yùn)作周期 下一個周期 一、物業(yè)管理前期介入的管理基礎(chǔ) –在房地產(chǎn)開發(fā)中如何有效地考慮用戶呼聲和市場需求呢？物業(yè)管理企業(yè)要在開發(fā)中更好地考慮住戶的需求進(jìn)行前期介入，物業(yè)管理公司擁有專業(yè)技術(shù)人員，對各項(xiàng)物業(yè)優(yōu)缺點(diǎn)了如指掌，而且物管人員與業(yè)主聯(lián)系最密切，業(yè)主需求物管人員最清楚，所以物管企業(yè)前期介入就會保證物業(yè)開發(fā)營銷導(dǎo)向，保證物業(yè)開發(fā)效果，使開發(fā)物業(yè)獲得最大限度經(jīng)濟(jì)效益的社會效益。 這類企業(yè)專門注重生產(chǎn)，以完成一定量的生產(chǎn)任務(wù)為目標(biāo)，不注重產(chǎn)品的質(zhì)量、形式，也不注重產(chǎn)品銷售，計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時期，大部分企業(yè)的經(jīng)驗(yàn)導(dǎo)向都是這樣形式。 –南方物業(yè)管理可以提高樓宇價格20%~30% 。 ? 2. 技術(shù)力量保證 –為了使前期介入成功，物管公司必須由專門技術(shù)人員進(jìn)行參與。 – 2）規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工準(zhǔn)備階段 –這一時期協(xié)助開發(fā)商完成規(guī)劃設(shè)計(jì)、單體設(shè)計(jì)及戶型功能、外部環(huán)境，智能化等各項(xiàng)工作。 –主干道：以種高大喬木落葉為主； –次干道：小區(qū)的路通常5~6m， 人行為主，通車為次，綠化選擇富于變化、色彩變化、高低錯落變化。還應(yīng)注意一些常被忽視的功能性設(shè)施配備，如： – 住宅空調(diào)機(jī)留位及空調(diào)冷凝水集中排水管配備 三、物業(yè)管理前期介入的方式與內(nèi)容 –集中“能源計(jì)量表”功能配備。比如： – 主動與開發(fā)商的地盤和承建單位聯(lián)系，協(xié)商樓宇交接日期 – 與地盤、施工單位雙方制定 驗(yàn)收方案，統(tǒng)一驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn) – 準(zhǔn)備竣工驗(yàn)收的表格資料 – 房屋接管驗(yàn)收表 – 機(jī)電設(shè)備按盤驗(yàn)收表 等等 三、物業(yè)管理前期介入的方式與內(nèi)容 ? （ 2）竣工驗(yàn)收內(nèi)容 –通?？⒐を?yàn)收分為四次 –隱蔽工程驗(yàn)收 ——被其他工序施工所隱蔽的分部分項(xiàng)工程 –分期驗(yàn)收 ——是指分期進(jìn)行的工程項(xiàng)目或個別單位工程，達(dá)到使用條件，需要提前動用時所進(jìn)行的驗(yàn)收 三、物業(yè)管理前期介入的方式與內(nèi)容 –單項(xiàng)工程驗(yàn)收 ——是指工程項(xiàng)目的某個單項(xiàng)工程已按設(shè)計(jì)要求施工完畢，具備使用條件，能滿足投產(chǎn)要求時，施工單位向建設(shè)單位發(fā)出交工通知，而進(jìn)行的驗(yàn)收。防火、防盜、訪客等系統(tǒng)，購物活動場所、綠化道路、圍墻護(hù)欄等環(huán)境，郵政、交通、通訊等功能。 –懸掛的廚柜向通道伸出了幾十公分，用戶不小心會碰到腦門。 物管開展的硬件條件應(yīng)給予滿足。主要是定期或不定期地進(jìn)入角色，參與前期檢查、幫助、指導(dǎo)長期介入的人員的工作。 –房地產(chǎn)做為一個系統(tǒng)，為保證其開發(fā)成功，物業(yè)管理的前期介入是非常重要的，它可以在不同階段產(chǎn)生反饋信息。雖然重視生產(chǎn)產(chǎn)品和消費(fèi)者之間的聯(lián)系，但是還做得不夠，沒有按照消費(fèi)者的需求來生產(chǎn)，而是先生產(chǎn)出產(chǎn)品，再努力銷售給消費(fèi)者。這類企業(yè)主要通過銷售手段來獲取利潤?？刂撇糠终歉鶕?jù)反饋信息才能比較、糾正和調(diào)整它發(fā)出的控制信息，從而實(shí)現(xiàn)控制。 二、物業(yè)管理前期介入可行性研