【正文】 公司索賠，要求其支付醫(yī)療費、營養(yǎng)費、。誰料電梯剛運行到一半，就突然失控下墜，載著胥某一直墜落到電梯井井底，胥某當場昏迷。近日，受傷的居民要求物業(yè)公司賠償損失，并獲得了普陀法院的判決支持。同時，法院的判決不是兒戲，強制執(zhí)行不會讓法律“打白條”，更何況打贏一個官司，還能影響一大片。　　目前，物業(yè)公司“討債”，仍舊愿意苦口婆心地做工作，而不愿意打官司，理由有如下幾點：與業(yè)主抬頭不見低頭見，對簿公堂，面子上過不去；物業(yè)管理費標的額低，請不到律師；訴訟時間長，耗時費力；法院的判決難以執(zhí)行，打了也白打等?！　〗o物業(yè)公司提個醒———打官司　　物業(yè)公司接受了業(yè)主的委托，就要想方設(shè)法為業(yè)主服好務(wù)，履行好合同約定的職責。這些理由，有的是與物業(yè)公司有關(guān)的，有的是與物業(yè)公司無關(guān)的。物業(yè)公司是小區(qū)業(yè)主請來做物業(yè)管理的，如同小區(qū)的“保姆”、“管家”，如果物業(yè)公司依約進行了管理，業(yè)主就要繳納相應(yīng)的費用；如果對物業(yè)公司管理服務(wù)不滿意，可以辭退，另請高明。可是，一段時間做下來，自己對保姆不滿意，這種情況下，只能辭退保姆。在這個基礎(chǔ)上，主動交流加適當讓步，相信會感“上帝”的?！　↑c評：物業(yè)公司追繳有意（而非惡意）欠費，首先要使自己的管理服務(wù)無懈可擊。最后雙方達成了一致，自約定之日起分10期，每月3萬余元，隨當月管理費一同繳交拖欠的費用。有淚全往肚子里咽，是添不飽自己肚子的），以求得攜手維護物業(yè)正常運行的共識?！　榱私鉀Q這一問題，管理處主要領(lǐng)導(dǎo)一方面主動與有關(guān)方面保持聯(lián)系，幫助全面反映該公司的意見和要求，以取得其對管理處工作的信任和認可；一方面盯住平時難得一見的該公司老板，頻頻征求意見并反映管理處的經(jīng)濟困難（常言道：會哭的孩子有奶吃。一年后，已累計欠費達35萬元之多。至于收費標準，業(yè)主委員會與原告在物業(yè)管理服務(wù)合同中已有明確約定，根據(jù)自治原則，被告應(yīng)按照約定的計價方式繳納物業(yè)管理費用。業(yè)委會與物業(yè)公司簽訂的合同，對小區(qū)每一個業(yè)主有約束力。法院———經(jīng)審理查明，該小區(qū)業(yè)主委員會與上海輕工浦東房地產(chǎn)物業(yè)管理公司簽訂物業(yè)管理服務(wù)合同。　 案例十、拒繳物業(yè)管理費，業(yè)主被推上法庭……　　原告（物業(yè)公司）———被告以各種理由拒繳物業(yè)管理費共八千多元，訴請法院判其繳納所欠費用及滯納金?！　」嬉妶蠖饲房钏蜕祥T　　法院判決生效后，某業(yè)主置之不理，依舊不繳納所欠物業(yè)管理費。被告作為房屋的承租人應(yīng)當按時繳納租金，延期支付租金的應(yīng)當支付違約金，原告要求的違約金低于依法應(yīng)得到的數(shù)額，可予支持。該公司委托原告對該房屋進行管理并收繳房租，被告共欠原告房租2103 元?！　”桓妫硲糁鳎创疝q。被告入住后，已有兩年未付房租。　　一人吃官司，眾人繳費忙。法律無情人有情。法院只好強制執(zhí)行，決定拘留戶主。這是家住寶山的某戶主的老伴對上門收房租的物業(yè)管理人員常說的一句話。判決被告繳納物業(yè)管理費、物業(yè)管理費滯納金、水費、電費及部分訴訟費。因此被告以原告收費不規(guī)范而拒付物業(yè)管理費的理由不能成立。另外，前期物業(yè)管理階段，收費標準未經(jīng)物價局核準，物業(yè)公司無權(quán)主張；另外，拖欠的電費、水費已過訴訟時效?！　”桓妫硺I(yè)主）———對拖欠的物業(yè)管理費時間及對原告提供的電費、水費實用數(shù)均無異議，承認物業(yè)公司也催討過。我們曾多次上門催討，對電費價格也作了必要的解釋，但被告仍拒絕繳納。物業(yè)公司感動之余，給法院送來一面錦旗：“秉公辦事，執(zhí)法如山”。夏天天熱不能用空調(diào)，家里是沒法住了，一家人只好住賓館。法院上門執(zhí)行，封了其家中的空調(diào)、冰箱。家住長寧的某業(yè)主，住別墅，請保姆，夫妻每人一輛車，另外還備一輛“寶馬”，卻拖欠物業(yè)管理費、水電費一年多。通過提高他們對物業(yè)管理的認知度，為自己管理服務(wù)的順利實施鋪路?！　↑c評：即使在市場已經(jīng)相當發(fā)育的地區(qū)，亦有相當一部分業(yè)主用戶對物業(yè)管理法規(guī)缺乏足夠的理解。然后，便耐心地給他解釋入伙與入住、公用部位與自用部分的區(qū)別，依據(jù)有關(guān)法規(guī)向其說明大廈已入伙多年，早就不存在保修期，室內(nèi)維修發(fā)生的包括人工費在內(nèi)的所有費用，都要由業(yè)主住戶承擔（如果能事先說明需要收費及收費標準，效果可能更好），并在核對這次疏通下水管工作量的基礎(chǔ)上，進一步申明收取40元維修費，已給予了相當?shù)膬?yōu)惠?！　∏闆r反映到管理處，主管領(lǐng)導(dǎo)上門做工作。疏通中從下水管里掏出不少沙子、白灰和油漆塊，證明堵塞是該住戶裝修造成的。由于下水管堵塞嚴重，在6樓疏通不開，又轉(zhuǎn)到5樓，從下水管檢查孔反向往上清疏。住戶拒交室內(nèi)維修費用怎么辦……案例七、住戶洗菜池下水管堵塞，住戶以維修未使用任何材料為由，拒不交費……去年年底，某大廈6樓一住戶洗菜池下水管堵塞，電話委托管理處維修班疏通。最后雙方同意調(diào)解后宣布庭審結(jié)束。業(yè)主委員會反訴狀稱“被告（悅來物業(yè)公司）不履行委托合同，造成居民住宅區(qū)及商場二樓垃圾成堆，臭氣熏天，偷盜現(xiàn)象時常發(fā)生，嚴重影響了廣大業(yè)主的身心健康和家庭財產(chǎn)的安全”。電費到底應(yīng)該由誰來承擔，物業(yè)公司和業(yè)主委員會各持已見。案例六、蚌埠市物業(yè)管理第一案？沒有交電費，供電部門停供電……2002年6月17日，在有關(guān)部門的推薦下，悅來物業(yè)公司與中區(qū)青年街華豐街小區(qū)業(yè)主委員會簽定了為期三年的物業(yè)管理委托合同。其中，對拒不執(zhí)行法院判決的，要求法院對其實施強制執(zhí)行。他們的秘訣主要是提高物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量，對惡意“抗繳”的業(yè)主、住戶，通過打官司追討。怎樣解決這一問題，物業(yè)公司可謂“絞盡腦汁”：有的派專人攻關(guān)，與業(yè)主搞好關(guān)系；有的給按時繳費的業(yè)主送上小禮品，“以致謝意”。據(jù)了解，一些小區(qū)有半數(shù)以上的人欠費、欠租，個別小區(qū)甚至只有30％的收繳率，嚴重影響了物業(yè)管理的正常進行。物業(yè)公司要是拒絕的話，可以向人民法院提起訴訟，維護自身的合法權(quán)益。物業(yè)公司在賠償業(yè)主后，可以向第三方行使追索權(quán)。尤其是空調(diào)外機，它完全是屬于業(yè)主私有財產(chǎn)，但又由于本身所具有的特殊性，促使它要放置在公共的空間里，所以它必然是物業(yè)公司保護業(yè)主財產(chǎn)安全的重點。這里的不可抗力指的是不可預(yù)見、不可避免、不可克服的突發(fā)事件，物業(yè)管理人員無法采取保護措施或者是已采取保護措施而無效果的情況。分兩種情況：第一，如果是空調(diào)外機自身的質(zhì)量問題而引起的自燃，根據(jù)《合同法》和《消費者權(quán)益保護法》的相關(guān)規(guī)定，業(yè)主可以找購買空調(diào)的商場或生產(chǎn)空調(diào)的廠家進行維修或退換；如果該事故給自己或他人造成損害，可以要求商場或廠家承擔相應(yīng)的賠償責任，商場和廠家是承擔相互連帶責任的。我認為這是物業(yè)公司保安人員失職造成的，要求他們賠償，可他們說責任不在他們。正確的做法應(yīng)當是把握住規(guī)章制度的基本精神，把原則性與靈活性結(jié)合起來設(shè)施設(shè)備損壞方面案例五、空調(diào)室外機毀壞 物業(yè)公司有無責任　　王女士：我在某小區(qū)買的房子，裝修后一直沒去住，空調(diào)也沒開。在到管理處換取押金時，還對管理處既對業(yè)主負責又為住戶著想的做法贊許有加。這位租住戶覺得管理處的建議合情合理，便欣然接受?！　」芾硖幍念I(lǐng)導(dǎo)考慮，若簡單放行，恐怕?lián)p害業(yè)主的利益；若拒不放行，又會使住戶感到不便（租住戶和業(yè)主同樣都是物業(yè)公司的服務(wù)對象，兼顧二者利益應(yīng)為物業(yè)管理所必需，絕不能只對業(yè)主關(guān)心倍至，而對租住戶冷若冰霜）。按照管理規(guī)定，租住戶搬出家私，必須有業(yè)主的書面許可，而沒有業(yè)主的書面許可，管理處不予放行（這一規(guī)定有必要，現(xiàn)實中確發(fā)生過個別租住戶拖欠業(yè)主房租、搬走業(yè)主家私而偷偷溜之大吉的事情）。房屋租賃引起的糾紛案例四、租住戶搬出部分家私而沒有業(yè)主書面許可怎么辦？去年9月18日，某花園B棟5樓F座的一租住戶想要搬出一部分家私。長期使用巨型浴缸必然對大樓的樓板強度及承重結(jié)構(gòu)造成危害，使大樓存在潛在的安全隱患?！薄　」裰荒茉诜梢?guī)定的限度內(nèi)自由行使占有、使用、收益、處分個人財產(chǎn)的權(quán)利?！　∫罁?jù)：《上海市居住物業(yè)管理條例》第二十七條規(guī)定：“業(yè)主、使用人應(yīng)當遵守法律、法規(guī)的有關(guān)規(guī)定，按照有利于物業(yè)使用、安全以及公平、合理的原則，正確處理供水、排水、通行、通風、采光、維修、環(huán)境衛(wèi)生、環(huán)境保護等方面的相鄰關(guān)系。物業(yè)管理公司向有關(guān)專家進行了咨詢，以房屋樓板無法承受浴缸使用時的重量為由，制止顧某吊裝巨型浴缸。物業(yè)管理公司根據(jù)物業(yè)管理條例及小區(qū)管理公約對衛(wèi)某采取制止措施，維護了其他業(yè)主的合法權(quán)益?！薄　∽鳛橐粋€業(yè)主，應(yīng)當遵守有關(guān)法律、法規(guī)及小區(qū)物業(yè)管理公約?！　栴}：自己的物業(yè)是否就有權(quán)隨意破墻？　　判決：衛(wèi)某在法院判決生效之日起十日內(nèi)拆除東墻上的窗戶，恢復(fù)原狀；清洗19層到底層因破墻開窗引起的墻面污染。物業(yè)公司多次上門加以阻止，衛(wèi)某不聽勸阻，繼續(xù)施工安裝窗戶，致使19層到底層墻面被泥漿污染。顧某擅自在自己房屋的儲藏室內(nèi)私裝電動抽水馬桶和洗臉盆，轉(zhuǎn)換了廢水立管的下水三通，使儲藏室成了衛(wèi)生間，改變了房屋的使用性質(zhì)，使得樓下業(yè)主王某的房屋滲水，顧某應(yīng)當承擔民事責任。因特殊情況需要改變使用性質(zhì)的，應(yīng)當符合城市規(guī)劃要求，其業(yè)主應(yīng)當征得相鄰業(yè)主、使用人和業(yè)主委員會的書面同意，并報區(qū)、縣房地產(chǎn)管理部門審批?！　栴}：顧某能否在自己的房屋內(nèi)添裝衛(wèi)生設(shè)備？　　判決：顧某在法院判決生效之日起十日內(nèi)拆除電動抽水馬桶