【正文】 結(jié)構(gòu)，是指直接將本身自重與各種外加作用力系統(tǒng)的傳遞給基礎地基的主要結(jié)構(gòu)構(gòu)件和其連接接點，包括承重墻體、立桿、柱、框架柱、支墩、樓板、梁、屋架、懸索等。物業(yè)管理企業(yè)應當將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項告知業(yè)主。有關行政管理部門在接到物業(yè)管理企業(yè)的報告后，應當依法對違法行為予以制止或者依法處理。風險防范：為了規(guī)避因物業(yè)管理人員未盡到注意告知義務而引發(fā)的物業(yè)糾紛，物業(yè)管理人員應及時的發(fā)現(xiàn)物業(yè)管理中的安全隱患并予以消除和作出必要的警示標志。案例解析：如果業(yè)主在小區(qū)公共區(qū)域受到傷害，物業(yè)未能及時報警，或者發(fā)現(xiàn)異常情況沒有及時注意，導致?lián)p害后果產(chǎn)生的，應該承擔相應責任。當日中午，鄰居周某步行至地下車庫取車時，避讓不及踩到木板滑倒骨折。典型案例：物業(yè)未盡及時注意義務業(yè)主人身損害索賠.去年4月，家住盧灣某小區(qū)的徐某準備進行裝修。因此趙小姐起訴到法院要求物業(yè)公司賠償。而物業(yè)公司認為，根據(jù)租賃合同，趙小姐所在公司租賃的辦公樓僅有載貨電梯而無客用電梯，因此，趙小姐上下班應走人行通道而不應該乘載貨電梯，而且，事發(fā)當天物業(yè)管理管理人員也曾勸說趙小姐走人行樓梯，但趙小姐不聽。案例解析：平臺晾曬衣服顯屬不當，且其為成年人應當對自己的活動范圍負注意義務，對損害后果的發(fā)生負主要過錯責任；但物業(yè)公司負有對管理小區(qū)內(nèi)的安全保障義務，應及時發(fā)現(xiàn)物業(yè)管理小區(qū)內(nèi)的安全隱患并作出相應的警示注意義務，而逃生通道的玻璃門作為安全隱患，物業(yè)公司沒有對其作警示標志，因此應承擔一定的責任。第二天，頭包得像粽子一樣的高某就去找物業(yè)交涉，但物業(yè)公司認為此門為消防逃生通道且有鋁合金邊框，天臺為公用部位，高某擅自占用公用部位還把門撞壞，應當賠償，討說法反而被倒打一耙，高某一怒之下將物業(yè)公司起訴到了上海市青浦區(qū)人民法院。高某被妻子連忙送到了醫(yī)院，經(jīng)過認真清理，他臉上大傷口3個被縫了近30針，其他小傷醫(yī)生實在無法下針只好作了消毒處理。（1）典型案例：上消防逃生門 物業(yè)管理存隱患擔責三成高某去年租用上海市青浦區(qū)佳樂苑小區(qū)的一套公寓房居住，去年12月20日上午，高某和妻子一起將洗好的衣服晾曬到了頂樓的天臺上，當時上樓的通道暢通無阻，沒有發(fā)現(xiàn)有什么阻擋。物業(yè)管理企業(yè)未能履行物業(yè)服務合同的約定，導致業(yè)主人身、財產(chǎn)安全受到損害的，應當依法承擔相應的法律責任。但是物業(yè)公司負有物業(yè)小區(qū)安全保障的義務，應對小區(qū)內(nèi)存在的隱患進行排除并盡到合理的注意告知義務，因此物業(yè)公司要想規(guī)避此類風險的發(fā)生，就應對供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位的相關管線和設施設備在物業(yè)小區(qū)內(nèi)存在的安全隱患盡到必要的注意告知義務并作出必要的安全警示標志。此外，物業(yè)公司負有物業(yè)小區(qū)安全保障的義務，應對小區(qū)內(nèi)存在的隱患進行排除并盡到合理的注意告知義務，但本案中，物業(yè)公司卻沒有盡到注意告知義務，故應當承擔一定的責任?！睹穹ㄍ▌t》第123條規(guī)定，“從事高空、高壓、易燃、易爆、劇毒、放射性、高速運輸工具等對周圍環(huán)境有高度危險的作業(yè)造成他人損害的，應當承擔民事責任；如果能夠證明損害是由受害人故意造成的，不承擔民事責任。《物業(yè)管理條例》第52條第1款規(guī)定，“供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位，應當依法承擔物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關管線和設施設備維修、養(yǎng)護的責任。法院查明，在距離孫家陽臺的垂直距離大約5米處，有10千伏的高壓線，事發(fā)前天晚上有7級大風，大風將高壓線刮斷，導致?lián)p害事故的發(fā)生?！景咐繉O某（男，10歲）在家里玩耍是發(fā)現(xiàn)陽臺旁邊的樹上有小鳥，用身邊的鐵條去打小鳥，結(jié)果被掛在樹上的折斷的高壓電線所吸而觸電受傷?！段飿I(yè)管理條例》第52條：供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位，應當依法承擔物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關管線和設施設備維修、養(yǎng)護的責任。特殊侵權(quán)行為引發(fā)的物業(yè)糾紛相關法律法規(guī)：《民法通則》第123條： 從事高空、高壓、易燃、易爆、劇毒、放射性、高速運輸工具等對周圍環(huán)境有高度危險的作業(yè)造成他人損害的，應當承擔民事責任；如果能夠證明損害是由受害人故意造成的，不承擔民事責任.《物業(yè)管理條例》第三十六條：物業(yè)管理企業(yè)應當按照物業(yè)服務合同的約定，提供相應的服務。擅自改變物業(yè)的使用性質(zhì)屬于相鄰權(quán)所禁止的行為。相鄰權(quán)是可以從相鄰他方得到必要的便利和防止來自相鄰他方的危害或危險的權(quán)利；相鄰義務則是向相鄰他方提供必要的便利和不得給相鄰他方造成危害或危險的義務。業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的，除遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約外，應當經(jīng)有利害關系的業(yè)主同意及《物權(quán)法》第八十四條不動產(chǎn)的相鄰權(quán)利人應當按照有利生產(chǎn)、方便生活、團結(jié)互助、公平合理的原則，正確處理相鄰關系的規(guī)定，吳先生不能擅自改變房屋的使用性質(zhì)，吳先生如果確需改變房屋的使用性質(zhì)，也不得不違反相鄰權(quán)，并且應當按照有關規(guī)定辦理有關手續(xù)。案例解析：本案的核心是業(yè)主是否有權(quán)利擅自改變房屋的使用性質(zhì)。業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的，除遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約外，應當經(jīng)有利害關系的業(yè)主同意《物權(quán)法》第八十四條：不動產(chǎn)的相鄰權(quán)利人應當按照有利生產(chǎn)、方便生活、團結(jié)互助、公平合理的原則，正確處理相鄰關系?！段餀?quán)法》第71條規(guī)定：“業(yè)主對其建筑物專有部分享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利，業(yè)主行使權(quán)利不得危及建筑物的安全，不得損害其他業(yè)主的合法權(quán)益。小區(qū)內(nèi)空地的使用權(quán)屬于小區(qū)全體業(yè)主共同所有，業(yè)主可以對小區(qū)內(nèi)的空地合理行使使用權(quán)，但不能對其中一部分主張使用專屬性，單獨排他性使用；按照《物業(yè)管理條例》第51條規(guī)定，小區(qū)的空地使用權(quán)歸全體業(yè)主享有，個體業(yè)主占用空地應該征得業(yè)主委員會的同意；按照《物業(yè)管理條理》第1條規(guī)定，物業(yè)管理公司對曾先生的行為應該履行制止的職責和向有關行政管理部門報告的義務。為此，曾先生與開發(fā)商及物業(yè)管理公司發(fā)生糾紛，至今還沒有解決。對開發(fā)商和物業(yè)管理公司提出的拆除要求，曾先生不但拒不執(zhí)行，而且還辯稱說，小區(qū)空地使用權(quán)屬于全體小區(qū)住戶，他作為小區(qū)住戶之一也占有一份，有權(quán)使用空地。于是，曾先生未經(jīng)開發(fā)商和物業(yè)管理公司許可，就請來民工把空地整理出來，不到2天時間搭建好了一個車棚。小區(qū)的車位比商品房少，曾先生買房時車位已全部售完，害得他常常為找不到車位泊車而苦惱。業(yè)主可要求物業(yè)公司停止侵權(quán)，賠償損失，并可要求房地產(chǎn)（2）業(yè)主擅自占用共用部位引發(fā)的糾紛典型案例：曾先生原是婁底市的一個煤礦主，2006年2月他在長沙市一高檔小區(qū)買了一套180多平方米的商品房，把一家人從婁底遷到長沙的新房居住。案例解析：按照《民法通則》第71條和《物業(yè)管理條例》第1566條規(guī)定，小區(qū)傳達室是共用部分，所有權(quán)人是全體業(yè)主，如要另作他用，應該由業(yè)主大會決定。（1）物業(yè)管理公司擅自改變公共建筑和公共設施的用途引發(fā)的物業(yè)糾紛典型案例：物業(yè)公司無權(quán)出租共用部分某小區(qū)的物業(yè)管理公司，將小區(qū)傳達室一間20多平方米的房子出租給他人經(jīng)營。決定前款第五項和第六項規(guī)定的事項，應當經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意。建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場所、公用設施和物業(yè)服務用房，屬于業(yè)主共有?！段餀?quán)法》第七十三條：建筑區(qū)劃內(nèi)的道路，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外?！段餀?quán)法》第七十二條業(yè)主對建筑物專有部分以外的共有部分，享有權(quán)利，承擔義務；不得以放棄權(quán)利不履行義務?！段餀?quán)法》第七十一條業(yè)主對其建筑物專有部分享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。個人有前款規(guī)定行為之一的，處1000元以上1萬元以下的罰款；單位有前款規(guī)定行為之一的，處5萬元以上20萬元《民法通則》第71條財產(chǎn)所有權(quán)是指所有人依法對自己的財產(chǎn)享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。業(yè)主所得收益應當主要用于補充專項維修資金，也可以按照業(yè)主大會的決定使用。業(yè)主依法確需改變公共建筑和共用設施用途的，應當在依法辦理有關手續(xù)后告知物業(yè)服務企業(yè)；物業(yè)服務企業(yè)確需改變公共建筑和共用設施用途的，應當提請業(yè)主大會討論決定同意后，由業(yè)主依法辦理有關手續(xù)。未經(jīng)業(yè)主大會同意，物業(yè)服務企業(yè)不得改變物業(yè)管理用房的用途。風險防范：對樓房墜落物致人損害的侵權(quán)行為，物業(yè)公司是否承擔責任，關鍵是看物業(yè)公司對侵權(quán)行為的發(fā)生有沒有管理上的過錯，只要物業(yè)管理人員對樓房業(yè)主自有部位的擱置物存在的安全隱患盡到了必要的注意告知義務和對樓房共有部位擱置物存在的安全隱患采取了必要的防范措施，那么在此情形下，物業(yè)公司是免責的，所以為了避免此類糾紛的發(fā)生，關鍵是要及時的發(fā)現(xiàn)樓房擱置物、懸掛物存在的安全隱患并盡到必要的注意告知義務和采取必要的措施消除隱患。從本案的案情來看，物業(yè)管理企業(yè)對某大廈窗戶玻璃安裝存在質(zhì)量問題曾向?qū)崢I(yè)公司提出改進的請求，但實業(yè)公司并未答復，說明物業(yè)管理企業(yè)對窗戶玻璃安全問題已引起足夠的重視。但由于窗戶玻璃安裝存在質(zhì)量問題，使得玻璃存在安全隱患，也是窗戶墜落的原因，與孫某的傷害存在間接的因果關系，因此肖某應當與實業(yè)公司共同承擔法律責任。其次，關于肖某的責任。《物業(yè)管理條例》第五十六條規(guī)定，物業(yè)存在安全隱患，危及公共利益和他人合法權(quán)益時，責任人應當及時維修養(yǎng)護，有關業(yè)主應當給予配合。由于這種缺陷的存在使不確定的人或者確定的一定范圍內(nèi)的人或者財產(chǎn)因之負有可能遭受損害的風險，如果這種風險不及時排除，就可能造成財產(chǎn)損失或者人身傷害。根據(jù)物業(yè)產(chǎn)權(quán)行使的法律責任和相鄰權(quán)的有關理論，產(chǎn)權(quán)的行使不得妨害他人利益，不得妨害公共利益。本案產(chǎn)生的原因，一是由于該樓窗戶玻璃安裝存在質(zhì)量問題，使用中曾數(shù)次發(fā)生玻璃墜落，但沒有及時得到維修；二是13層廣告公司的員工肖某在關窗戶時用力過猛，致玻璃墜落。物業(yè)管理企業(yè)作為某大廈的管理人，曾向?qū)崢I(yè)公司提出改進的要求，已盡管理義務，孫某的傷害同物業(yè)管理并無直接的、必然的因果關系，因此，物業(yè)公司不應承擔法律責任?！才袥Q〕人民法院經(jīng)審理認為：實業(yè)公司系某大廈的所有人，該樓玻璃安裝質(zhì)量不佳，本身存在事故發(fā)生的隱患，且在數(shù)次發(fā)生墜落后未能及時采取措施，在物業(yè)管理企業(yè)提出改正要求后仍不作為，對孫某被致傷負有主要責任。被告物業(yè)管理企業(yè)辯稱：某大廈窗戶玻璃安裝存在質(zhì)量問題，物業(yè)管理企業(yè)曾多次向?qū)崢I(yè)公司反映，要求其出資修繕，但實業(yè)公司始終未予答復。被告肖某辯稱：玻璃下落傷人系該窗戶安裝不牢所致，而非本人責任，實業(yè)公司作為某大廈的所有人和管理人應承擔賠償責任。孫某的同事當即將其送往醫(yī)院腦外科搶救，先后用去醫(yī)療費，護理費，誤工損失費等共計人民幣8萬元。大廈共16層，由于該樓窗戶玻璃安裝存在質(zhì)量問題，使用中曾數(shù)次發(fā)生玻璃墜落之事，租戶普遍提出意見，但實業(yè)公司未及時進行修繕處理。典型案例：某大廈是被告某實業(yè)公司開發(fā)的寫字樓，其產(chǎn)權(quán)屬實業(yè)公司，該樓主要通過出租的方式使用。樓房墜落物致人損害的物業(yè)糾紛相關法律法規(guī)：《中華人民共和國民法通則》第一百二十六條:建筑物或其他設施及建筑物上的懸掛物,擱置物發(fā)生倒塌,脫落,墜落造成他人損害的,它的所有人或管理人應承擔民事責任,但能證明自己沒有過錯的除外.《物業(yè)管理條例》第三十六條：物業(yè)服務企業(yè)應當按照物業(yè)服務合同的約定，提供相應的服務。各區(qū)分所有權(quán)人均有為他人使用專有部分及其共有部分提供便利的義務。（3）維修共用設施業(yè)主不配合引發(fā)的物業(yè)糾紛典型案例：A物業(yè)小區(qū)的甲樓的共用水箱建在樓頂，清洗水箱需要出入頂層的業(yè)主家，但這樣會破壞該業(yè)主家的清潔衛(wèi)生，因此，物業(yè)管理公司清洗水箱時，該業(yè)主總是加以阻礙，并要求給予經(jīng)濟補償。根據(jù)《物業(yè)管理條例》第四十四條：物業(yè)管理企業(yè)可以根據(jù)業(yè)主的委托提供物業(yè)服務合同約定以外的服務項目，服務報酬由雙方約定。因此，房屋的室內(nèi)部分，即戶門以內(nèi)的部分和設備，包括水、電、氣戶表以內(nèi)的管理和自用陽臺，由業(yè)主負責維修。誰知當維修人員收取40元維修費用時，該住戶以維修未使用任何材料為由，拒不交維修費。經(jīng)過3個多小時的努力，管道徹底疏通了。維修人員及時趕到現(xiàn)場。物業(yè)公司要避免因維修不及時導致的賠償責任，就必須對職責范圍內(nèi)應及時維修的問題及時的維修，并建立維修責任人制度，對沒有盡到職責的相關責任人予以處罰。物業(yè)管理企業(yè)未能履行物業(yè)服務合同的約定，導致業(yè)主人身、財產(chǎn)安全受到損害的，應當依法承擔相應的法律責任。房屋的共用部門和共用設施設備，包括房屋的外墻面、樓梯間、通道、屋面、上下水管道、公用水箱、加壓水泵、電梯、消防設施等房屋主體公用設施，由物業(yè)公司組織定期養(yǎng)護和維修。案例解析：根據(jù)《物業(yè)管理條理》及相關規(guī)定，物業(yè)管理公司與業(yè)主的維修責任劃分為：業(yè)主作為物業(yè)的所有權(quán)人，應對其所有的物業(yè)承擔維修養(yǎng)護責任。王某要求物業(yè)公司賠償其醫(yī)藥費、營養(yǎng)費及誤工補貼等相關費用未果，把物業(yè)管理公司告上法院。(1)因物業(yè)公司維修不及時所造成的損害應由物業(yè)公司承擔責任典型案例：某住宅小區(qū)第25棟樓的公用水箱出現(xiàn)滲透現(xiàn)象，該棟樓的業(yè)主們向物業(yè)管理公司反映了情況，要求其及時予以修繕，但物業(yè)管理公司一直未采取措施?！段餀?quán)法》第七十二條 ：業(yè)主對建筑物專有部分以外的共有部分，享有權(quán)利，承擔義務；不得以放棄權(quán)利不履行義務?！段餀?quán)法》第七十一條 ：業(yè)主對其建筑物專有部分享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利?！段飿I(yè)管理條例》|第四十四條：物業(yè)管理企業(yè)可以根據(jù)業(yè)主的委托提供物業(yè)服務合同約定以外的服務項目，服務報酬由雙方約定。因物業(yè)維修問題而引發(fā)的物業(yè)糾紛相關法律法規(guī):《物業(yè)管理條例》第三十六：物業(yè)管理企業(yè)應當按照物業(yè)服務合同的約定，提供相應的服務。在無法查清該車是否丟失，是否在本小區(qū)內(nèi)丟失時，應按照最高人民法院《證據(jù)規(guī)定》第73條高度蓋然性的證明標準，即在證據(jù)對待證事實的證明無法達到確定充分的情況下，如果一方當事人提出的證據(jù)已經(jīng)證明該事實發(fā)生具有高度蓋然性，人民法院即可以對該事實予以確認的規(guī)定，并同時結(jié)合物業(yè)管理公司的過錯程度、收費標準等確定物業(yè)管理公司應當承擔的賠償責任。業(yè)主與物業(yè)管理公司之間不存在財產(chǎn)保管關系，對業(yè)主的車輛沒有保管義務。如果對小區(qū)業(yè)主車輛的管理是一種特約管理，即在物業(yè)管理合同中約定的保安費包括車輛保管服務，那么發(fā)生車輛丟失的，業(yè)主可以要求特業(yè)管理公司依保管義務承擔相應的賠償責任；如果沒有約定，但有證據(jù)證明物業(yè)管理公司疏于管理，未盡至安全防范義務或未配備應有的安全防范設備，對車輛的丟失有過錯過失的，物業(yè)管理公司應承擔與其過錯相適應的賠償責任。市中院經(jīng)審理后認為，公安部門對車輛被盜案一直未有結(jié)論，據(jù)小區(qū)業(yè)委會與物業(yè)公司簽訂的物業(yè)管理服務