【正文】 房屋的儲(chǔ)藏室內(nèi)私裝自動(dòng)抽水馬桶和洗臉盆，改變了廢水立管的下水三通，使儲(chǔ)藏室成了衛(wèi)生間，改變了房屋的使用性質(zhì)，違反了法律法規(guī)的相關(guān)規(guī)定。請(qǐng)問假如你是該小區(qū)的物業(yè)經(jīng)理，物業(yè)管理部門是否有權(quán)責(zé)令其拆除令其拆除私裝物?！段飿I(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定，對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違反物業(yè)使用法律法規(guī)規(guī)定的行為，物業(yè)管理公司應(yīng)當(dāng)制止，物業(yè)管理公司行使職權(quán)，制止業(yè)主安裝浴缸的行為正當(dāng)、合法3 某小區(qū)居住在十層的業(yè)主顧某，擅自將其購買并居住的房屋“一衛(wèi)改兩衛(wèi)”。張某將物業(yè)管理公司告到法庭，要求排除妨礙，將巨型浴缸安裝在自己的物業(yè)內(nèi)。因?yàn)槲飿I(yè)管理服務(wù)主要是為全體業(yè)主和整個(gè)物業(yè)公共部位和公共設(shè)施服務(wù)的，即便業(yè)主沒有實(shí)際居住，但是物業(yè)管理公司仍為其提供了主要的物業(yè)服務(wù)，故房屋內(nèi)部存在細(xì)部問題長期未得到解決和未實(shí)際居住均不能作為該業(yè)主不交物業(yè)管理費(fèi)的理由，如果當(dāng)時(shí)該女士未在房屋交接單上簽字且沒有領(lǐng)取鑰匙，則另當(dāng)別論了（2）耐心向該女士說明其應(yīng)當(dāng)繳納物業(yè)管理費(fèi)的理由，對(duì)于房屋細(xì)部問題，若在保修期內(nèi)，協(xié)助業(yè)主聯(lián)系開發(fā)商或開發(fā)商指定的施工單位予以解決2 某小區(qū)業(yè)主張某，準(zhǔn)備安裝在其居住的第20層的物業(yè)內(nèi)，遭到了周圍業(yè)主的強(qiáng)烈反對(duì)。這些問題屬于質(zhì)量瑕疵而不構(gòu)成質(zhì)量不合格，僅以此為依據(jù)不能證明房屋未達(dá)到交付條件，該女士不能以此為理由拒絕收房，況且該女士已在入住交接單上簽字并領(lǐng)取了房屋的鑰匙，故從業(yè)主入住日起應(yīng)向物業(yè)管理公司繳納物業(yè)管理費(fèi)。怎么還要繳納這么多物業(yè)管理費(fèi)？請(qǐng)問你認(rèn)為該女士是否應(yīng)該交納出國期間的物業(yè)管理費(fèi)，為什么？假如你是該物業(yè)管理公司的客戶服務(wù)經(jīng)理，會(huì)如何處理？答：（1）該女士應(yīng)該交物業(yè)管理費(fèi)。但因要舉家出國，就在入住交接單上提出來自己的意見，并收了訪問鑰匙。F公司要求A公司支付雙方約定的提前終止委托管理的補(bǔ)償費(fèi)用，而A公司則認(rèn)為F公司在受委托期間未能正常履行其管理職責(zé)，造成設(shè)備受損，補(bǔ)償費(fèi)用要扣除相當(dāng)部分，這時(shí)F公司的律師出場(chǎng)了，手里拿著有A公司工作人員“一切正常”簽字的交接驗(yàn)收記錄的復(fù)印件向A公司提出了法律交涉，請(qǐng)問A公司在這場(chǎng)“物業(yè)管理機(jī)構(gòu)更迭”的移交工作中存在什么問題？如何避免？答：（1）在物業(yè)管理機(jī)構(gòu)更迭的移交工作中，各項(xiàng)費(fèi)用和資產(chǎn)的移交、共用配套設(shè)施和機(jī)電設(shè)備的接管、承接時(shí)的物業(yè)管理運(yùn)作銜接是物業(yè)管理工作移交中的重點(diǎn)和難點(diǎn)，承接單位應(yīng)盡量分析全面，考慮周全，以利交接和今后工作的開展。春夏之交，在進(jìn)行空調(diào)運(yùn)行準(zhǔn)備過程中發(fā)現(xiàn)，前管理公司對(duì)機(jī)組的維護(hù)保養(yǎng)工作做得很差，竟然在過去的一年里從未給機(jī)組加過油，有的機(jī)頭已不能起動(dòng)。由于F公司是低價(jià)中標(biāo)，因而財(cái)務(wù)壓力很大，在實(shí)際管理運(yùn)作中經(jīng)常偷工減料，對(duì)管理成本進(jìn)行非正常壓縮，造成客戶大量投訴，大廈形象受到影響，隨機(jī)A公司決定提前一年終止委托合同，自己組建機(jī)構(gòu)接管。兩種承接查驗(yàn)的區(qū)別主要是：（1）移交的主體不同：新建物業(yè)承接查驗(yàn)移交的主體是建設(shè)單位；物業(yè)管理機(jī)構(gòu)更迭的承接查驗(yàn)移交的主體是業(yè)主委員會(huì)及原物業(yè)服務(wù)企業(yè)。(b)房屋裝修資料，有裝修申請(qǐng)表、裝修驗(yàn)收表、裝修圖紙、消防審批、驗(yàn)收?qǐng)?bào)告、違章記錄等（3）管理資料，包括各類值班記錄、設(shè)備維修記錄、水質(zhì)化驗(yàn)報(bào)告等各類服務(wù)質(zhì)量的原始記錄（4）財(cái)務(wù)資料，包括固定資產(chǎn)清單、收支賬目表、債權(quán)債務(wù)移交清單、水電抄表記錄及費(fèi)用代收代繳明細(xì)表、物業(yè)服務(wù)費(fèi)收繳明細(xì)表、維修資金使用審批資料及記錄、其他需移交的各類憑證表格清單（5）合同協(xié)議書，指對(duì)內(nèi)對(duì)外簽訂的合同、協(xié)議原件（6）人事檔案資料，指雙方同意移交留用的在職人員的人事檔案、培訓(xùn)、考試記錄等（7）其他需要移交的資料第4題：物業(yè)管理機(jī)構(gòu)更迭是管理工作移交的注意事項(xiàng)，主要包括以下內(nèi)容（1）明確交接主體和次序。根據(jù)以上案例，回答1—4題。2007年7月，住在頂層的3戶業(yè)主發(fā)現(xiàn)房間在雨天滲水，于是聯(lián)名要求乙物業(yè)服務(wù)企業(yè)無償修復(fù)。試列舉物業(yè)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)存在的問題？早期介入的含義及必要性分別是什么？根據(jù)案例分析，該建設(shè)單位選聘了具有豐富經(jīng)驗(yàn)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并由其負(fù)責(zé)該項(xiàng)目物業(yè)管理的早期介入工作的好處是什么答：第一題：物業(yè)建設(shè)和銷售過程中，建設(shè)項(xiàng)目由于多種原因往往會(huì)存在一些問題，主要表現(xiàn)在：（1） 物業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)和施工安裝存在問題，如設(shè)備配置不當(dāng)、停車位不足、物業(yè)工程質(zhì)量缺陷等（2）建設(shè)單位不按規(guī)定提供物業(yè)管理的基礎(chǔ)條件，如管理用房、物業(yè)檔案資料缺漏等（3）工程質(zhì)量保修和工程遺留問題處理不及時(shí)（4）建設(shè)單位從自身利益考慮，將部分開發(fā)建設(shè)的責(zé)任和義務(wù)轉(zhuǎn)嫁給物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)（5）建設(shè)單位在售房時(shí)向業(yè)主作出不合理的物業(yè)管理承諾，使物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)不合理的責(zé)任等第2題：早期介入的含義：是指新建物業(yè)竣工之前，建設(shè)單位根據(jù)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的需要所引入的物業(yè)管理的咨詢活動(dòng)早期介入的必要性：在開發(fā)建設(shè)工作的早期，物業(yè)服務(wù)企業(yè)通過早期介入活動(dòng)，將長期積累的物業(yè)管理知識(shí)與經(jīng)驗(yàn)應(yīng)用于規(guī)劃設(shè)計(jì)，并且在建設(shè)施工銷售階段同步跟進(jìn)配合，協(xié)助開發(fā)建設(shè)單位及時(shí)發(fā)現(xiàn)和處理建設(shè)銷售過程中存在的問題，不僅能從源頭上堵住漏洞，避免或減少上述階段問題的發(fā)生，減少房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的糾紛，是房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)得以順利進(jìn)行，而且可以在物業(yè)開發(fā)建設(shè)初期把不利于物業(yè)管理、損害業(yè)主利益的因素盡可能消除或減少，使物業(yè)投入使用后，物業(yè)管理順利開展，業(yè)主利益得以保障第3題：良好的物業(yè)管理品牌提高了這個(gè)商品房小區(qū)的知名度，同時(shí)早期介入物業(yè)銷售初期綜合環(huán)境的設(shè)計(jì)，使該項(xiàng)目與該市同類建設(shè)項(xiàng)目相比，具有更高的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益2 某住宅小區(qū)，前期的物業(yè)服務(wù)由甲物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)，業(yè)主于2005年5月開始入住，2006年8月該小區(qū)召開首次業(yè)主大會(huì)，選舉產(chǎn)生了業(yè)主委員會(huì)，并按照業(yè)主大會(huì)決議，選聘了乙物業(yè)服務(wù)企業(yè)，業(yè)主委員會(huì)與乙物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂了物業(yè)服務(wù)合同，合同與2006年10月1日生效。（3）首先，作為物業(yè)管理公司不是行政管理部門也不是執(zhí)法單位，無權(quán)罰款；其次，物業(yè)管理公司應(yīng)依照合同的約定，采取協(xié)商或司法途徑解決矛盾，無權(quán)采取停水、停電等方式處理糾紛第四章1 某物業(yè)項(xiàng)目位于粵西的一個(gè)沿海城市，總建筑面積達(dá)59余萬平米，屬多層、中高層住宅物業(yè)，項(xiàng)目分為三期建設(shè)，是當(dāng)?shù)刈畲蟮淖≌ㄔO(shè)項(xiàng)目。請(qǐng)問物業(yè)管理公司的各項(xiàng)訴訟請(qǐng)求能否得到法院的支持？劉先生在此案的不當(dāng)之下？物業(yè)管理公司在操作中的錯(cuò)誤所在？答：（1）A 物業(yè)管理公司要求劉先生交罰款的請(qǐng)求無法律依據(jù)，應(yīng)予以駁回B 訴劉先生拆除陽臺(tái)及防護(hù)欄的請(qǐng)求應(yīng)予支持C 此案的訴訟費(fèi)用應(yīng)由雙方承擔(dān)（2）業(yè)主應(yīng)合理使用房屋，不得損害他人權(quán)益和公共利益。物業(yè)管理公司因此把劉先生告上了法庭。劉先生拒絕交納，在不得已的情況下，物業(yè)管理公司采取了斷水、斷電、停止服務(wù)等系列“制裁措施”。劉先生認(rèn)為：這是自己的房子，自己有權(quán)利處理，拒不拆除。入住后，劉先生未經(jīng)物業(yè)管理公司同意，擅自封閉了觀景陽臺(tái)并加裝防護(hù)欄。你認(rèn)為簽訂物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)注意哪些事項(xiàng)答：一是明確業(yè)主委員會(huì)的權(quán)利義務(wù)；二是明確物業(yè)服務(wù)企業(yè)的權(quán)利和義務(wù)；三是對(duì)違約責(zé)任的約定；四是對(duì)免費(fèi)條款的約定；五是物業(yè)服務(wù)合同的主要條款宜細(xì)不宜粗；六是合同的簽訂要實(shí)事求是；七是明確違約責(zé)任的界定及爭(zhēng)議的解決方法3 劉先生購買了一套位于頂層的商品房，入住時(shí)與物業(yè)管理公司簽訂的《前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》和《管理規(guī)約》中都明確規(guī)定:為維護(hù)小區(qū)整體形象和相鄰住戶的安全。也沒有訂立新的