【正文】 護用品，準備相應數量的零備件和易損易耗品。③建立給排水工程技術檔案。答：該公司應從以下方面入手①建立給排水管理隊伍，負責小區(qū)范圍內室內、室外給排水設備、設施的運行管理和維修保養(yǎng)工作。3某小區(qū)因設施設備管理人員流動頻繁，未能提供良好的設施設備，特別是給排水系統(tǒng)的管理服務，常常出現(xiàn)給排水故障，導致業(yè)主不滿，也令物業(yè)公司領導大傷腦筋。對維修養(yǎng)護工作進度要進行有效控制，既可以減少維修養(yǎng)護工作對物業(yè)使用的影響，也有利于降低成本。3你是工程部管理人員，負責房屋及設施設備的維修工作，請說明房屋及設施設備的維修工作在組織實施時應注意哪能些問題？答：①質量的控制：對維修養(yǎng)護質量有影響的要素進行有效控制，并加強對工程質量的驗收檢查，確保維修養(yǎng)護工作能夠達到計劃的質量標準。”故，物業(yè)管理公司應對張老太太賠償醫(yī)療費和精神損失費。依據我國《物業(yè)管理條例》的相關規(guī)定，物業(yè)服務企業(yè)負有保證小區(qū)樓道、道路燈處于正常使用狀態(tài)的法定義務，本案中的物業(yè)管理公司沒有及時對小區(qū)的樓道燈進行更換，未盡到相應的管理和維護義務，最終導致張老太太身體嚴重受傷，身心受到傷害，物業(yè)管理公司負有責任。請問：該小區(qū)的物業(yè)服務企業(yè)是否對此負有責任？答：該小區(qū)物業(yè)服務企業(yè)對張老太太的摔傷負有責任。結果，不慎從樓梯上摔下，造成兩只手小臂骨折，其中右臂粉碎性骨折，左眼挫傷并伴有輕微腦震蕩。3張老太太住在某花園小區(qū)7層。華某未經物業(yè)管理公司同意，擅自將其承租房屋陽臺排水管道口封死，使陽臺的積水無法從排水管及時排出，加重了王某的財產損失。請問：物業(yè)管理公司對502室王某的損失負有什么樣的責任？答：根據國務院頒布的《物業(yè)管理條例》和原建設部發(fā)布的《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》的規(guī)定，小區(qū)物業(yè)管理是對小區(qū)內的房屋建筑及其設備、市政公用設施、綠化、衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)境等管理項目進行維護、修繕和整治。物業(yè)管理公司未在該號樓頂平臺落水管道進口處規(guī)范要求設置防護網，鳥鉆進管道并筑巢，致使管道堵塞。3甲小區(qū)某樓602室由華某承租，502室由王某承租。王先生是否也應該承擔部分責任？答：王先生作為女兒的監(jiān)護人。故，物業(yè)公司對石桌、石凳有管理義務，應承擔對管理不善造成的損失，承擔賠償責任。請問：王先生的女兒受傷，物業(yè)管理公司是否要承擔賠償責任？答：王先生的女兒受傷，物業(yè)管理公司要承擔賠償責任。王先生女兒是在攀爬石桌時被砸傷的，是她自己的過錯造成的，而王先生作為父親也沒有盡到監(jiān)護責任。石桌桌面重達90KG，石桌面和石柱之間僅靠桌面中心一個直徑13CM、深1CM的凹槽連接，安裝時只用了樹脂和水泥粘合。而物業(yè)管理公司則認為這完全是王先生監(jiān)護不當造成的，與物業(yè)管理公司的管理沒有關系。當她爬到石桌上時桌面突然脫落，將小孩的右手夾在石桌面和石凳之間，造成食指、中指關節(jié)骨折。3王先生住在某物業(yè)管理公司管理的小區(qū)。④樓下業(yè)主因不及時維修遭受的損失比物業(yè)管理公司進入樓上業(yè)主家給樓上業(yè)主造成的如門窗破損的損失更大。②業(yè)主無法及時趕到或無法聯(lián)系到業(yè)主。我們認為物業(yè)管理公司可以未經樓上業(yè)主許可，進入樓上業(yè)主家中進行檢查并排除故障。（此案例的受益人是樓下業(yè)主）。但根據實際情況，也并不排除物業(yè)管理公司承擔責任的可能性；若在本案例中，物業(yè)管理公司在接到樓下業(yè)主反映的情況后，沒有及時采取措施，如未聯(lián)系樓上業(yè)主，而采取消極的不作為，致使樓下業(yè)主的損失擴大，則物業(yè)管理公司存在過錯，可能也會就擴大的損失承擔責任。該案例中，業(yè)主購房已滿4年，則開發(fā)商不承擔責任。物業(yè)管理公司認為，業(yè)主購買房屋后，房屋漏水造成的損失理應由業(yè)主承擔。一天，該業(yè)主接到物業(yè)公司房屋漏水的通知，經查看，是所購買商品房衛(wèi)生間的水表管接頭處破裂，并造成樓下兩層住戶的部分財物因浸泡受損，兩戶業(yè)主均提出賠償要求。二是應對物業(yè)管理單位相關人員加強培訓和約束，強化裝修管理責任意識，同時檢查物業(yè)裝修管理各環(huán)節(jié)存在的問題，并予以改進。在業(yè)主申報裝修時，物業(yè)管理人員應輔導業(yè)主認真填寫《裝修申報登記表》，詳細說明裝修地點、內容等情況。分析此案例存在的問題提出物業(yè)公司在管理服務中應如何改進？答：問題主要是：一是業(yè)主填寫《裝修申報登記表》等資料過于簡單，以至于無法確認業(yè)主安裝設備的具體位置；二是裝修管理人員未到現(xiàn)場核實而盲目同意。請你簡述物業(yè)裝飾裝修管理流程。3某高層樓宇32樓B室的業(yè)主向物業(yè)管理部門報上一份裝修申報登記表，申報在陽臺裝一臺太陽能熱水器，物業(yè)管理單位的裝修管理人員在接到申報后擬予以同意。在巡查裝飾裝修現(xiàn)場時應重點核查哪能些內容？答：①要檢查裝飾裝修項目是否是已登記的項目：一要檢查裝飾裝修項目是否申報；二要檢查裝修、裝飾物業(yè)的內容、項目有無私自增加，在巡視過程中發(fā)現(xiàn)新增裝修、裝飾薦目的，須指導用及時申報，辦理相關手續(xù)。六是注意安全保衛(wèi)以及車輛引導。⑥領取《業(yè)主（住戶）手冊》等相關文件資料⑦領取房屋鑰匙。④簽署有關物業(yè)管理服務約定等文件。②驗收房屋并填寫《業(yè)主入住房屋驗收表》簽字確認。包括入住工作計劃、入住儀式策劃、環(huán)境準備以及其他準備事項。包括《住宅質量保證書》《住宅使用說明書》《入住通知書》《物業(yè)驗收須知》《業(yè)主入住房屋驗收表》《業(yè)主（住戶）手冊》以及物業(yè)管理有關約定等。2你是客服經理負責組織公司新接管的項目入住工作。《物業(yè)管理條例》規(guī)定，對物業(yè)管理區(qū)域內違反物業(yè)使用法律法規(guī)規(guī)定的行為，物業(yè)管理公司應當制止。公民只能在法律規(guī)定的限度內自由行使占有、使用、收益、處分個人財產的權利，同時還應當顧及相鄰各方的利益，以不損害公共利益和他人權益為前提。請問：你認為物業(yè)管理公司是否有權制止張某吊裝巨型浴缸進入其所購買的物業(yè)？答：物業(yè)管理公司有權制止張某吊裝巨型浴缸進入其所購買的物業(yè)。物業(yè)管理公司向有關專家進行了咨詢，以房屋樓板無法承受浴缸使用時的重量為由，制止張某吊裝巨型浴缸。2某小區(qū)業(yè)主張某，,可放水約4。依據《物業(yè)管理條例》物業(yè)管理公司對于物業(yè)管理區(qū)域內違反物業(yè)裝飾裝修和使用方面法律、法規(guī)規(guī)定的行為，應當制止，并及時向有關行政管理部門報告。顧某擅自在自己房屋的儲藏室內私裝自動抽水馬桶和洗臉盆，改變了廢水立管的下水三通，使儲藏室成了衛(wèi)生間，改變了房屋的使用性質，違反了法律法規(guī)的相關規(guī)定。請問假如你是該小區(qū)的物業(yè)經理，物業(yè)管理部門是否有權責令其拆除私裝物，為什么？答：物業(yè)管理部門有權責令其拆除私裝物。如果物業(yè)管理公司不向付先生收取這段時間的物業(yè)管理費則應向誰收??？為什么？答：根據國務院《物業(yè)管理條例》第四十二條第二款規(guī)定，已竣工但尚未出售或者尚未交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務費用由建設單位交納，因此，商品房整改期間的物業(yè)管理費屬商品房尚未交付給業(yè)主期間的物業(yè)管理費，物業(yè)管理公司應向開發(fā)商收取，而不應由業(yè)主承擔。付先生第一次交房驗收時因質量有問題退回了鑰匙，應視為商品房不符合交付條件，開發(fā)商未向其交房。因此，付先生與物業(yè)管理公司各持已見，爭論不休。于是付先生收下了新房鑰匙，但是物業(yè)管理公司要求付先生交齊第一次驗房到現(xiàn)在的物業(yè)管理費。一周后，付先生再次前往收房。于是，付先生退回了鑰匙，要求等提出的質量問題解決后再來收房。在該小區(qū)物業(yè)管理公司員工的陪同下，付先生對新房進行驗收。2付先生2004年購買了一套120平方米的住房，同年8月，開發(fā)商通知付先生入住。假如你是該物業(yè)管理公司的客戶服務經理，會如何處理？答：耐心向該女士說明其應當交納物業(yè)管理費的理由。因為物業(yè)管理服務主要是為全體業(yè)主和整個物業(yè)公共部位和公共設施服務的，即便業(yè)主沒有實際居住，但是物業(yè)管理公司仍為其提供了主要的物業(yè)服務。這些問題屬于質量瑕疵而不構成質量不合格，僅以此為依據不能證明房屋未達到交付條件，該女士不能以此為理由拒絕收房，況且該女士已在入住交接單位上簽字并領取了房屋的鑰匙，故從業(yè)主入住日起應向物業(yè)管理公司交納物業(yè)管理費。該女士覺得很冤，當初收房時就對房子不滿意，這半年自己也沒住，怎么還要繳納這么多物業(yè)管理費？請問：你認為該女士是否應該交納出國期間的物業(yè)管理費，為什么？答：該女士應該交物業(yè)管理費。但是要舉家出國，就在入住交接單上提出了自己的意見，并收了房門鑰匙。③人、財、物的移交或交接。2在物業(yè)管理機構發(fā)生更迭時，你被委派組織接收項目工作，業(yè)主大會應移交的內容包括什么？答：移交的內容包括①物業(yè)資料，包括產權資料、業(yè)主資料、管理資料、財務資料、合同協(xié)議書、人事檔案資料、其他資料。③承接查驗內容重點不同：新建承接查驗是側重設施設備的查驗；機構更迭是增加了對物業(yè)運行過程中發(fā)生的人、財、物等事項的查驗。2簡述新建物業(yè)承接查驗與物業(yè)管理機構更迭時承接查驗的區(qū)別？答：①條件不同：新建物業(yè)承接查驗是建設單位與物業(yè)服務企業(yè)簽訂了前期物業(yè)服務合同；更迭是是物業(yè)產權單位或業(yè)主大會與原有物業(yè)管理機構解除了物業(yè)服務合同，物業(yè)產權單位或業(yè)主大會與新物業(yè)服務企業(yè)簽訂了物業(yè)服務合同。方式：物業(yè)管理的承接查驗主要以核對的方式進行，在現(xiàn)場檢查、設備調試等情況下還可以采用觀感查驗、使用查驗、檢測查驗和試驗查驗等具體方式進行查驗。2如果你是某物業(yè)管理公司的高級管理人員，公司委派你參加新建物業(yè)的承接查驗工作，請說明新建物業(yè)承接查驗的內容和方式。兩種承接查驗的區(qū)別主要是：①移交的主體不同：新建物業(yè)承接查驗移交的主體是建設單位；物業(yè)管理機構更迭的承接查驗移交的主體是業(yè)主大會及原物業(yè)服務企業(yè)。答物業(yè)承接查驗是指物業(yè)服務企業(yè)對新接管項目的物業(yè)共用部位、共用設施設備進行承接查驗。對遺留問題要簽署“遺留問題備忘錄”，這時的簽字可能是“一字千金”。如何避免？答：在這種情況下，A公司應聘請專業(yè)機構或專家來指導移交文件的起草和指導移交工作的進行。請問A公司在這場“物業(yè)管理機構更迭”的移交工作中存在什么問題？答：在物業(yè)管理機構更迭的移交工作中，各項費用和資產的移交、共用配套設施和機電設備的接管、承接時的物業(yè)管理運作銜接是物業(yè)管理工作移交中的重點和難點，承接單位應盡量分析全面，考慮周全，以利交接和今后工作的開展。F公司要求A公司支付雙方約定的提前終止委托管理的補償費用，而A公司則認為F公司在受委托期間未能正常履行其管理職責，造成設備受損，補償費用要扣除相當部分。項目交接時雙方分別就項目現(xiàn)狀進行了逐項檢查和記錄，在檢查到空調機組時，因正值冬季，環(huán)境溫度無法過到開機條件，在粗略看過機房后，接收人員便在“一切正常”的字樣下簽了名。由于F公司是以低價中標，因而財務壓力很大，在實際管理運作中經常偷工減料，對管理成本進行非正常壓縮，造成客戶大量投訴，大廈形象受到影響。前期物業(yè)管理服務的對象是全體業(yè)主，并按規(guī)定向業(yè)主收取物業(yè)管理服務費用。它與早期介入的區(qū)別是什么？答：區(qū)別是一是內容作用不同：早期介入是建設單位開發(fā)建設物業(yè)項目階段引入的物業(yè)服務專業(yè)技術支持，前期物業(yè)管理是物業(yè)服務企業(yè)對新物業(yè)項目實施的物業(yè)管理服務。為什么說前期物業(yè)管理具有基礎性、過渡性特點？答：因為一是前期物業(yè)管理的許多工作，特別是前期物業(yè)管理的特定內容是以后常規(guī)物業(yè)管理的基礎，對常規(guī)物業(yè)管理有著直接和重要的影響，因此說其具有基礎性。同時，告知業(yè)主客戶有選擇服務商的權利。③針對個別業(yè)主客戶不理解這一情況，繼續(xù)深入做工作④要求維修人員上門維修時必須保證時效和質量。請問如果你是該項目經理，你準備如何突破阻力，把入室維修工作引入正軌？答：①管理處起草并在公告欄張巾《致業(yè)主客戶一封公開信》，公開信引用物業(yè)管理法規(guī)，詳細介紹物業(yè)管理費的開支范圍和有償服務與無償服務的具體范疇。入伙滿一年后，鑒于小區(qū)的經濟運行狀況，管理處決定按照法規(guī)規(guī)定，開始據實收取戶內維修費用。④銷售階段一是完成物業(yè)管理方案及實施進度表；二是擬定物業(yè)管理的公共管理制度；三是擬定各項費用的收費標準及收費方法，必要時履行各種報批手續(xù)；四是對銷售人員提供必要的物業(yè)管理基本知識培訓；五是派出現(xiàn)場咨詢人員，在售樓現(xiàn)場為客戶提供物業(yè)管時咨詢服務；六是將全部早期介入所形成的記錄、方案、圖紙等資料，整理后歸入物業(yè)管理檔案。②規(guī)劃設計階段：一是就物業(yè)的結構布局、功能方面提出改進建議；二是就物業(yè)環(huán)境及配套設施的合理性、適應性提出意見或建議；三是提供設施設備的設置、選型及服務方面的改進意見；四就物業(yè)管理用房、社區(qū)活動場所等公共配套建筑、設施、場地的設置、要求等提出意見。早期介入的作用包括？答：優(yōu)化設計、有助于提高工程質量、有利于了解物業(yè)情況，為前期物業(yè)管理作充分準備，有助于提高建設單位的開發(fā)效益。二是物業(yè)管理公司可以及時做好業(yè)主入伙與前期物業(yè)管理的準備，實現(xiàn)物業(yè)管理服務的高起點、高標準，使廣大業(yè)戶受益。物業(yè)管理的早期介入對物業(yè)管理公司非常重要。二是開發(fā)商在開發(fā)建設中需要一個好幫手，特別需要有專業(yè)經驗的物業(yè)管理公司，協(xié)助其解決建房過程中發(fā)生的各種各樣的問題，如工程監(jiān)理問題、設備選型與安裝問題、業(yè)戶入伙問題、售后服務問題、工程遺留問題等等。請問：分別站在開發(fā)商和物業(yè)服務企業(yè)的角度，闡述物業(yè)管理早期介入對于開發(fā)商和物業(yè)服務企業(yè)的有利之處（各不少于兩個方面）。④要約一旦作出，要約人需要承擔法律責任。②要約必須包括合同的主要內容，并且內容必須具體確定。邀請要約人無須承擔法律責任。③指向對象不同：要約是指向對方當事人發(fā)出的，是有特定指向的，邀請要約是邀請他方向自己發(fā)出要約，這里的他方無特定指向。邀請要約是一方邀請他方向自己發(fā)出要約。1你是某物業(yè)管理公司的高級管理人員，公司委派你與業(yè)主委員會簽訂物業(yè)服務合同，你認為簽訂物業(yè)服務合同應注意哪能些事項？答：一是明確業(yè)主委中會的權利義務；二是明確物業(yè)服務企業(yè)的權利和義務；三是對違約責任的約定；四是對免責條款的約定；五是物業(yè)服務合同的主要條款宜細不且粗；六是合同的簽訂要實事求是；七是明確違約責任的界定及爭議的解決方式。前期物業(yè)服務合同的期限雖然可以約定，但期限未滿，業(yè)主委員會與物業(yè)服務企業(yè)簽訂的物業(yè)服務合同又開始生效的，前期物業(yè)服務合同將會終止。物業(yè)服務合同與前期物業(yè)服務合同的主要區(qū)別有哪些？答：主要區(qū)別為物業(yè)服務合同中關于服務內容的條款與前期物業(yè)服務合同基本相同，主要差別在于：一是訂立合同的當事人不同，前期物業(yè)服務合同的當事人是物業(yè)開發(fā)建設單位與物業(yè)服務企業(yè)；物業(yè)服務合同的當事人是業(yè)主（或業(yè)主大會）與物業(yè)服務企業(yè)。但是，盜竊是發(fā)生在室內，發(fā)現(xiàn)起來有一定的難度，故物業(yè)管理公司無需承擔全部責任。為什么？答：失竊案件發(fā)生時，犯罪嫌疑人是以暴力的手段破壞邵先生家的兩重門進入室內并盜竊的。在與物業(yè)管理公司多次交涉無結果的情況下，邵