【正文】 內(nèi)有三個(gè)人，其中一人和翻越圍墻者的特征極為相象。這種情況值得懷疑，班長(zhǎng)忽然想起502和501是一家業(yè)主，內(nèi)墻已經(jīng)打通（熟知值守區(qū)域內(nèi)的各種情況，才能心中有數(shù)，迅速做出正確的判斷，才能順勢(shì)應(yīng)變，靈活采取恰當(dāng)?shù)膶?duì)策）。他倆從2號(hào)樓開始，排除已入住的業(yè)主家，然后對(duì)正在裝修的房間逐一查看。 　　班長(zhǎng)與兩名護(hù)衛(wèi)員商量一下，初步推斷可疑人十有八九是無出入證而翻越小區(qū)的裝修工人。查找一番，還是沒有結(jié)果。這時(shí)，監(jiān)控中心又告知目標(biāo)已往2號(hào)樓西側(cè)竄去。班長(zhǎng)當(dāng)即用對(duì)講機(jī)安排兩名巡邏護(hù)衛(wèi)員到達(dá)8號(hào)樓西側(cè)搜尋。所以，惟有時(shí)時(shí)、處處、事事小心謹(jǐn)慎、小題大做為是。 點(diǎn)評(píng)：小區(qū)的安全保衛(wèi)工作看似平常，實(shí)無小事。嚴(yán)加防范——外人到小區(qū)討債尋仇怎么辦 某大廈曾發(fā)生過這樣一件事：有兩位住戶因在外欠債而結(jié)怨于人，債主先后以正當(dāng)訪客身份到大廈內(nèi)討債尋仇，其中一人還在住戶門旁用紅色油漆寫上了“生欠債還錢”幾個(gè)大字，一時(shí)鬧得周圍鄰居人心惶惶。但一旦業(yè)主住戶找到我們，而且舉手之勞就能幫助解決的，還是應(yīng)當(dāng)伸伸手。 　　此后，這一住戶見到管理處的工作人員，都是主動(dòng)搭話，更多了幾分親切。護(hù)衛(wèi)員先繪聲繪色地講解了一番，氣氛頓時(shí)緩和了許多，隨后又踩著凳子，小心翼翼地用報(bào)紙將蝙蝠取下放飛。 　　巡邏護(hù)衛(wèi)員跑步上樓來到住戶家中，躲在門口的兩位小姐象見到救星似的，忙指出可怕動(dòng)物所在。驚慌失措的小姐在電話中說：我們突然發(fā)現(xiàn)有只很可怕的動(dòng)物爬在家里的天花板上，請(qǐng)你們幫忙馬上給處理一下。這就要求物業(yè)管理從業(yè)人員特別是保安人員訓(xùn)練有素，具有良好的反映能力、觀察能力、判斷能力和處理實(shí)際問題的能力。 　　當(dāng)失主收回自己的物品時(shí)，無限感激地對(duì)護(hù)衛(wèi)員郭鴻詳說：“太感謝你了！”，然后郭衛(wèi)員與失主一起（和失主一起扭送相當(dāng)重要，這為公安機(jī)關(guān)做進(jìn)一步調(diào)查處理，提供了證人和證據(jù)），將扒手扭送到派出所。郭衛(wèi)員令扒手打開他腰間的黑色旅行包（千萬別忽略令其自己打開皮包這一細(xì)節(jié)，保安人員沒有貿(mào)然搜身，反映了清醒的依法行事的意識(shí)）。郭衛(wèi)員押著扒手當(dāng)面把手提包還給失主。那名男青年見狀趕緊站起來，拔腿就要溜，說時(shí)遲那時(shí)快，郭鴻詳疾步上前將其當(dāng)場(chǎng)抓獲。 　　郭衛(wèi)員憑著職業(yè)敏感和平時(shí)培訓(xùn)中學(xué)到的識(shí)別犯罪分子的知識(shí)，判斷這個(gè)人很有可能就是小偷。郭衛(wèi)員立即聯(lián)想并感覺那可能就是那位女士失竊的手袋。 　　商場(chǎng)大廳搜巡未見可疑之人，郭衛(wèi)員立即想到了洗手間（熟悉值守范圍內(nèi)的地形地物，是對(duì)保安人員的起碼要求）。 尋蹤辨跡——商場(chǎng)業(yè)主（租戶）物品被盜怎么辦 某日中午，某大廈護(hù)衛(wèi)員郭某象往常一樣在商場(chǎng)內(nèi)巡視，突然聽到有位小姐大叫：“這有小偷，有小偷，快來抓小偷呀……”他來不及細(xì)想立刻跑了過去，那位小姐告訴他手袋被人拿走了。 　點(diǎn)評(píng)：打酒找提瓶子的要錢，很多時(shí)候人們都是按照這個(gè)常理處理問題。 　　善意的勸慰和無聲的行動(dòng)，打動(dòng)了兩位清醒的同行者。做出判斷后，護(hù)衛(wèi)員一邊善言相勸，穩(wěn)定他們的情緒，一邊避開鋒芒，勸說另兩位同行者：“麻煩您們扶他們回去早點(diǎn)休息，別碰著哪兒傷了，對(duì)誰都不好。 　　護(hù)衛(wèi)員有禮貌地上前制止，但最活躍的三個(gè)人腳步踉蹌，以挑釁的口氣拒絕合作。接連幾聲異響，驚醒了靜寂的某廣場(chǎng)，也吸引了當(dāng)值的物業(yè)管理處護(hù)衛(wèi)員的注意。不過找這個(gè)辦法決不簡(jiǎn)單，它需要你具備較高的素質(zhì)和能力。 　點(diǎn)評(píng)：這是一個(gè)巧妙運(yùn)用心理學(xué)知識(shí)的成功案例。由于住在樓內(nèi)的人們對(duì)大堂的監(jiān)控設(shè)施都有所了解，自然深信不疑。 　　失主不希望帶來其他麻煩，要求管理處繼續(xù)幫助查找，而管理處又清楚自己無法動(dòng)用傳訊、偵察等手段進(jìn)行查證（能有這樣的法律意識(shí)相當(dāng)不錯(cuò)，否則很容易好心辦壞事）。然而遺憾的是，由于攝像鏡頭位置和角度的局限，錄象只顯示了可疑人的背影。 　　管理處領(lǐng)導(dǎo)獲悉后，馬上來到東座大堂，向護(hù)衛(wèi)員和失主進(jìn)一步了解有關(guān)情況，并當(dāng)即調(diào)看了事發(fā)時(shí)段的大堂監(jiān)控錄象。辦完事后，發(fā)現(xiàn)放在一旁的手袋不見了。[物業(yè)管理實(shí)務(wù)案例匯編]秩序維護(hù)案例分析據(jù)了解，合肥市目前出現(xiàn)很多類似爭(zhēng)議。同時(shí)，賣方明知此樓有臨街門面，有商業(yè)利用價(jià)值，就在購(gòu)房合同中與購(gòu)房者約定該條款，設(shè)置“合同陷阱”，有欺詐之嫌。 　　合肥市房地產(chǎn)管理局法規(guī)處、產(chǎn)權(quán)市場(chǎng)管理處負(fù)責(zé)人在看了楊女士提供的相關(guān)材料后說，陽臺(tái)外墻面使用權(quán)應(yīng)屬整幢樓全體業(yè)主所共有，能否懸掛廣告牌應(yīng)征求該樓業(yè)主們的意見。合同上楊女士是簽過字的。此舉是經(jīng)過小區(qū)物業(yè)管理等部門同意的。她很惱火，照說這套住房是自己購(gòu)買的，并辦理了房產(chǎn)證，怎么能被人說掛就掛上廣告牌呢？而且廣告燈箱光照強(qiáng)烈，侵害了自己的居住權(quán)，所以多次找到掛這塊廣告牌的公司，要求拆除此牌，但時(shí)至今日，對(duì)方一直不予理睬。近日，她和律師來到合肥市房產(chǎn)局進(jìn)行咨詢，才弄清在她家的陽臺(tái)上掛廣告牌到底由誰說了算。合肥一住戶陽臺(tái)被掛廣告牌 想拆卻難家住合肥市越秀苑小區(qū)的楊女士在事先不知情的情況下，自家的南陽臺(tái)被人掛上了一幅大廣告牌。律師指出，這是公共權(quán)利具體化在司法上的突破，并讓更多的業(yè)主樹立擁有小區(qū)物權(quán)的觀念。這些廣告費(fèi)，折算起來是相當(dāng)可觀的，但實(shí)際上卻往往是流進(jìn)了物業(yè)管理公司的錢包里，業(yè)主的房子外墻成為了物業(yè)管理公司賺取廣告費(fèi)的搖錢樹。據(jù)此，法院作出一審判決，判令物業(yè)公司向姜先生歸還塑鋼窗，并將拆下的塑鋼窗裝回原處。 　法院審理后認(rèn)為，物業(yè)管理企業(yè)雖有權(quán)對(duì)業(yè)主裝修住宅活動(dòng)進(jìn)行指導(dǎo)和監(jiān)督，對(duì)違反住宅使用公約的行為可采取制止、責(zé)令限期改正等措施，但相關(guān)法律規(guī)定并未賦予物業(yè)公司有采取非常措施的權(quán)利。姜先生感到其合法權(quán)益受到了侵害，遂向楊浦區(qū)法院提起訴訟，要求被告歸還塑鋼窗并裝回原處，賠償其支付的律師費(fèi)1000元。 　今年5月21日，物業(yè)人員未經(jīng)姜先生同意，就擅自闖入姜先生的家，將其安裝在北陽臺(tái)上的塑鋼窗強(qiáng)行拆下并取走。在此之前，小區(qū)物業(yè)公司為規(guī)范裝修管理及小區(qū)外立面的整潔、美觀，曾貼出告示，要求業(yè)主在封閉北陽臺(tái)時(shí)做到統(tǒng)一有序，并推薦選用無框玻璃。物業(yè)破門只為業(yè)主未裝無框玻璃而裝了塑鋼窗案例小區(qū)物業(yè)公司要求業(yè)主在裝修封閉陽臺(tái)時(shí)選用無框玻璃，業(yè)主姜先生出于安全考慮，還是在陽臺(tái)安裝了塑鋼窗。而且在施工過程中首先要考慮的是安全和公共衛(wèi)生問題，使用什么樣的材料，有沒有采取防漏措施等等，必須經(jīng)過物業(yè)管理部門的同意，才能施工。湯業(yè)主為搞這個(gè)綠化帶竟把樓頂?shù)谋芾揍槗艿袅?，又在電梯機(jī)房頂上施工，到時(shí)雷擊所產(chǎn)生的嚴(yán)重后果誰來負(fù)責(zé)？ 　　市政園林局：個(gè)人做天面綠化要審批 　市政園林局城市綠化管理處的副處長(zhǎng)鐘女士表示，現(xiàn)在的大型樓盤建設(shè)都要把天面綠化帶考慮其中，一些已經(jīng)建好的樓盤，如果私人投資做天面綠化帶是值得鼓勵(lì)的。湯業(yè)主施工時(shí)，把樓頂?shù)南滤揽谌慷滤?，造成樓頂?shù)姆e水無法排出，使得四周墻面被水滲透?？涩F(xiàn)在就勒令停止施工，不讓搞綠化帶了，這到底合不合理呢？而且，其他樓頂上已有業(yè)主做了天面綠化帶，為什么我就不可以做呢？” 物管：施工導(dǎo)致外墻面淋水 物業(yè)公司的趙經(jīng)理表示，湯業(yè)主做這個(gè)天面綠化帶的確存在很多問題，已經(jīng)有業(yè)主向物管反映。湯先生強(qiáng)調(diào)，當(dāng)時(shí)物業(yè)管理公司的負(fù)責(zé)人并沒有反對(duì)他這樣做，只是要求他要做好天面綠化帶的排水系統(tǒng)。物管部門也已經(jīng)開始對(duì)樓頂?shù)哪嗤敛牧线M(jìn)行清理。湯業(yè)主指著一塊水泥地表示：“這里是水池，收到整改意見書之后，我已經(jīng)把鋪的泥土清理掉了。廣州業(yè)主掏錢綠化樓頂被叫停 關(guān)鍵在于存在安全隱患業(yè)主為隔熱和美化居住環(huán)境，想在屋頂上搞一個(gè)綠化帶，這個(gè)好主意卻遭到各方阻止，居住在廣州天河某花園的湯姓業(yè)主表示：“政府不是鼓勵(lì)搞天面綠化嗎？我為什么會(huì)遭到阻止呢？”對(duì)此，街道城管處的負(fù)責(zé)人和物業(yè)管理部門稱因?yàn)闃I(yè)主沒有經(jīng)過他們的批準(zhǔn)，擅自在屋頂?shù)碾娞輽C(jī)房和公用水池頂部施工，使得樓房存在安全隱患并影響了公共衛(wèi)生，所以才勒令停止施工，恢復(fù)原貌。 該5戶小區(qū)業(yè)主與房產(chǎn)開發(fā)商簽訂的《商品房預(yù)售合同》附件五，亦明確了所有小區(qū)業(yè)主都應(yīng)該遵守該物業(yè)管理公約和《前期物業(yè)管理服務(wù)合同》的一切條款，特別是該小區(qū)業(yè)主委員會(huì)已明確了原《物業(yè)管理服務(wù)公約》有效，并授權(quán)物業(yè)公司進(jìn)行訴訟，對(duì)此，物業(yè)公司以自己的名義進(jìn)行訴訟，并無不當(dāng)?，F(xiàn)5戶小區(qū)業(yè)主擅自封閉自己居住的房屋景觀陽臺(tái)，違反了該公約的規(guī)定。而《承諾書》系小區(qū)業(yè)主對(duì)其他業(yè)主相鄰權(quán)不受侵害所作出的保證，因此提起訴訟的主體只能是其他業(yè)主而非物業(yè)公司。若認(rèn)為所封閉景觀陽臺(tái)的行為損害的是全體業(yè)主的利益，也應(yīng)當(dāng)由業(yè)主委員會(huì)來提起訴訟。 　　6月下旬，上實(shí)物業(yè)管理（上海）有限公司分別對(duì)6戶業(yè)主提出起訴（后對(duì)其中1戶作了撤訴），稱這些業(yè)主違反了購(gòu)房時(shí)簽署的《物業(yè)管理服務(wù)公約》和《承諾書》，未經(jīng)允許擅自對(duì)景觀陽臺(tái)實(shí)施封閉，損害了小區(qū)景觀和全體業(yè)主利益，要求這些業(yè)主拆除封閉玻璃。根據(jù)表決的結(jié)果，業(yè)主委員會(huì)決定維持原業(yè)主公約中不允許封閉陽臺(tái)的約定，請(qǐng)廣大業(yè)主自覺遵守。自2001年5月至2002年12月間，該小區(qū)的一些業(yè)主用無框玻璃封閉了自家的景觀陽臺(tái)。 2001年4月1日起，上實(shí)物業(yè)管理（上海）有限公司受房產(chǎn)商的委托，對(duì)該小區(qū)進(jìn)行前期物業(yè)管理。該合同附件五約定，應(yīng)遵守該物業(yè)管理公約和《前期物業(yè)管理服務(wù)合同》的一切條款。日前，靜安法院一審判決，5戶小區(qū)業(yè)主拆除其原先封閉景觀陽臺(tái)的玻璃。上海業(yè)主封閉自家觀景陽臺(tái)被物業(yè)告上法庭案例滬上的很多高檔住宅都帶有景觀陽臺(tái)。根據(jù)民法通則規(guī)定，一方在行使自己權(quán)利的時(shí)候，公共的東西不能占為己有?？晌飿I(yè)現(xiàn)在要其“按章辦事”，對(duì)方卻不理，物業(yè)也是左右為難。 　　青年廣場(chǎng)物業(yè)部王經(jīng)理表示，B23A室安裝防盜門時(shí)，物業(yè)曾上門干預(yù)。與B23A業(yè)主協(xié)商多次，對(duì)方一直置之不理。，與自家大門相差僅4厘米，協(xié)商多次無果后，武漢市漢口青年廣場(chǎng)B棟23B樓陳女士表示：，與陳家大門相差僅4厘米，樓層的管道維修站和有線都被該防盜門盡“包”其中，陳家防盜門也無法安裝。于是，葉先生告到法院。排水管、排糞管經(jīng)過葉先生家住房的外墻通入公用下水管、排糞管。日前，上海市黃浦法院判令許先生拆除衛(wèi)生設(shè)施及排水管。這就給物業(yè)管理人員出了一個(gè)題目，如何巧妙地借人之力、成我之事。 點(diǎn)評(píng)：物業(yè)管理牽涉到方方面面，使許多微不足道的小事復(fù)雜化了。）這一說，空調(diào)公司人員馬上聲明要按照物業(yè)公司規(guī)定打孔，并表示一定配合物業(yè)公司說服業(yè)主。 　主管見時(shí)機(jī)基本成熟，便悄悄將空調(diào)公司的工作人員叫到一邊，告誡說：“你們應(yīng)當(dāng)知道物業(yè)的管理規(guī)定，如果執(zhí)意違規(guī)行事，可要考慮考慮今后如何在我們的轄區(qū)做生意。說“物業(yè)公司要求在指定位置安裝空調(diào)、管線不能外露，是為了保證小區(qū)的外觀統(tǒng)一美觀”，強(qiáng)調(diào)“如果我們也象有些小區(qū)那樣各行其是安空調(diào)，那咱們的小區(qū)的外立面就會(huì)雜亂不堪入目”，提醒“這里畢竟是您的家園，您肯定也不希望舉目就看到這樣的景象?！贝藭r(shí)，空調(diào)公司的人員還不停地在一旁說著風(fēng)涼話，更助長(zhǎng)了業(yè)主的不滿情緒。 　　主管人員隨后趕到，一進(jìn)門還沒開腔，業(yè)主就開始不停地說著自己的理由。里應(yīng)外合——業(yè)主執(zhí)意亂裝空調(diào)怎么辦一天中午，護(hù)衛(wèi)班班長(zhǎng)匆忙來到某小區(qū)物業(yè)管理公司辦公室，告訴主管人員：“12301的業(yè)主不想按指定位置安裝空調(diào)，要將北側(cè)空調(diào)孔打在窗戶上方。因此，開發(fā)商在樓頂上搭建廣告牌獲得收益，不是不可以，但應(yīng)該征得業(yè)主委員會(huì)的同意。如果非所有權(quán)人未得到所有權(quán)人的事先許可或事后追認(rèn)而擅自行使占有、使用、收益、處分等權(quán)能，就構(gòu)成了對(duì)所有權(quán)人的侵害。依據(jù)民法學(xué)理論，所有權(quán)有四項(xiàng)權(quán)能，即占有、使用、收益、處分。因此，在樓頂上搭建廣告牌，雖然是物業(yè)公司出面聯(lián)系，但收益應(yīng)由業(yè)主和公司共享。開發(fā)公司是否有在小區(qū)樓上發(fā)布廣告并取得收益的權(quán)力。物業(yè)管理公司應(yīng)該保證其權(quán)利的實(shí)現(xiàn)，而其他人？包括開發(fā)商？則不能對(duì)這種權(quán)益進(jìn)行侵害?？梢噪p方協(xié)商，也可以打官司。 張先生擅自封陽臺(tái)，違反了物業(yè)公約。在任何一個(gè)法律關(guān)系中，責(zé)、權(quán)、利均應(yīng)一致。對(duì)業(yè)主的違約行為，物業(yè)管理公司依據(jù)物業(yè)管理公約或國(guó)家有關(guān)部門對(duì)物業(yè)管理的規(guī)定，使用違約金和賠償金等方式到法院提起訴訟，請(qǐng)求法院執(zhí)行，而不應(yīng)采取斷水、斷電等措施。《行政處罰法》第十五條規(guī)定：“行政處罰由具有行政處罰權(quán)的行政機(jī)關(guān)在法定的職權(quán)范圍內(nèi)實(shí)施”，而物業(yè)管理公司只是一個(gè)企業(yè)法人或非法人組織，不是行政機(jī)關(guān)，所以無權(quán)實(shí)施包括罰款在內(nèi)的任何行政處罰行為，這種行為是違反《行政處罰法》之規(guī)定的。除行政處罰之外，所有的相似情形都不能再稱之為“罰款”。小區(qū)物業(yè)管理公司是否有對(duì)業(yè)主的罰款權(quán)？當(dāng)前，很多物業(yè)管理企業(yè)的心態(tài)和指導(dǎo)原則不對(duì)，物業(yè)管理者沒有把自己當(dāng)作是提供服務(wù)者，而是把自己當(dāng)作了管理者，所以在工作中就有很多與其職能不符的做法，對(duì)業(yè)主進(jìn)行隨意罰款就是其中之一。法院的判決是正確的。若業(yè)主委員會(huì)同意在樓頂安裝，開發(fā)商應(yīng)把收入交業(yè)主委員會(huì)，并將其1／2付給頂層受影響最大的住戶；此案訴訟費(fèi)用由開發(fā)商負(fù)擔(dān)。 　　開發(fā)商提出的訴訟請(qǐng)求是：張先生拆除護(hù)欄并交納罰款；張先生以后不得再破壞樓頂廣告牌，并賠償因破壞廣告牌給開發(fā)商造成的損失；此案訴訟費(fèi)用由張先生負(fù)擔(dān)。在此期間，因?yàn)殚_發(fā)商在頂樓做了霓虹燈廣告影響了張先生晚上休息，張先生便把霓虹燈的電源掐斷了。業(yè)主擅自封閉陽臺(tái)違約物管公司斷水?dāng)嚯娭撇脧埾壬胱∥挥陧攲拥男路亢?，未?jīng)開發(fā)商同意封了觀景陽臺(tái)并加了防護(hù)欄。 馬上就訪霸王條款應(yīng)視無效 共和律師事務(wù)所律師盛蒞：利用自己的優(yōu)勢(shì)地位所制定的一些不合理、侵害對(duì)方利益的條款都可以稱做霸王條款。在5個(gè)月的審理中，物業(yè)沒有提供相關(guān)的證據(jù)證明陽臺(tái)封閉后存在安全隱患。結(jié)果，一審駁回了大成物業(yè)的訴訟。因此當(dāng)條款發(fā)生爭(zhēng)議時(shí)，應(yīng)作出不利于提供格式條款一方的解釋。 法院判決該合同沒有約束力數(shù)天后，其中的12名業(yè)主被物業(yè)以違反合同為由告上法院，要求他們自行拆除塑鋼窗并將陽臺(tái)恢復(fù)原狀。物業(yè)拿出了當(dāng)初簽訂的物業(yè)管理服務(wù)合同，里面非常明確地告知了業(yè)主不能擅自封閉陽臺(tái)，并稱購(gòu)房合同里寫明的封閉陽臺(tái)并不能理解為所有的陽臺(tái)。更可怕的是，護(hù)欄不足以保護(hù)兒童的安全。可購(gòu)房合同附件中清楚地寫著白色塑鋼窗封閉陽臺(tái)。 　　當(dāng)看見房屋后，李恕知道一場(chǎng)糾紛避免不了了?！崩钏”硎?，他不是對(duì)自己不負(fù)責(zé)任。2002年的6月30日是李恕拿鑰匙的日子，之前，小區(qū)物業(yè)———大成物業(yè)準(zhǔn)備了《房屋管理公約》、《裝修細(xì)則》、《業(yè)主公約》等幾本物業(yè)管理服務(wù)合同讓業(yè)主簽字。北京市二中院維持一審判決認(rèn)定，合同中的霸王條款無效，業(yè)主的行為并無不妥。