【正文】 物業(yè)的主要面積指標（如總面積指標、層高、開間及進深尺寸、產(chǎn)品可分割形式等）提出建議，上報《可售商業(yè)物業(yè)面積指標建議書》。續(xù)建項目：項目公司經(jīng)營管理委員會→項目管理中心營銷部→項目管理中心總經(jīng)理→（由項目管理中心抄送集團規(guī)劃院）。 審批流程： 上報時間：出方案規(guī)劃設(shè)計任務(wù)書前15天。） ■ 項目戶型配比審批 工作要求：項目公司在對市場情況、競爭對手（包括已上市或近期上市的項目）戶型配比情況及銷售情況充分調(diào)研后，對項目戶型配比比例提出建議，上報《項目戶型配比建議書》。續(xù)建項目（相同業(yè)態(tài)）產(chǎn)品定位：項目公司→項目管理中心營銷部→項目管理中心總經(jīng)理→（由項目管理中心抄送集團規(guī)劃院）。 審批流程： 上報時間：新開發(fā)項目取得土地后30天；續(xù)建項目在規(guī)劃設(shè)計委托前30天。續(xù)建項目（相同業(yè)態(tài)）如市場發(fā)生重大變化，需要對產(chǎn)品定位進行調(diào)整的，也必須上報《項目定位及產(chǎn)品策劃建議書》。消費者信息（當?shù)厝宋?、消費及行為習(xí)慣等）。市場的宏觀信息（例如城市的經(jīng)濟發(fā)展狀況、市區(qū)及所在區(qū)域房地產(chǎn)市場的供應(yīng)量、存量、開發(fā)量、銷售量等）； 集團所屬項目公司根據(jù)業(yè)務(wù)需要單獨或作為某項專項報告附件向集團項目管理中心上報。 審批流程：項目公司營銷（策劃）部→項目公司營銷副總經(jīng)理→項目公司總經(jīng)理→集團項目管理中心營銷部（不需回復(fù)）。 上報時間：每年3月1日前提交上年度市場信息，9月1日前提交本年度上半年市場信息。 關(guān)注要點：營銷費用控制 營銷管理 1) 市場調(diào)研與產(chǎn)品定位階段 A. 市場調(diào)研 ■ 例行市場調(diào)研工作 工作要求：集團所屬項目公司營銷（策劃）部應(yīng)堅持日常性的市場信息收集、研究工作，確保及時、準確地了解市場信息，為項目經(jīng)營決策提供科學(xué)依據(jù)。 C. 營銷費用 ■ 確定項目營銷費用比例及金額 工作要求：營銷費用比例及金額，由項目管理中心根據(jù)項目所在地市場情況、項目特征、經(jīng)營要求、集團所屬同類項目標準等因素綜合制定，提交集團成本控制部、財務(wù)部，作為決策文件制定的依據(jù)。 統(tǒng)計、分析已成交和來訪客戶信息（例如客戶認知途徑等），統(tǒng)計、分析各類推廣手段使用金額、占營銷費用比例；將成交與推廣的統(tǒng)計信息進行對比，分析銷售總體情況決定營銷策略實施或調(diào)整方案。 關(guān)注要點： 上報時間：每季度最后一個月月底前（如四季度營銷推廣報告上交時間為12月31日前）。 B. 營銷效果評估 ■ 對營銷效果進行評估 工作要求：各項目公司在《季度營銷推廣報告》中對營銷策劃方案的實施效果進行評估。集團所屬項目公司舉辦大型推廣活動（開工、開盤、竣工、入伙、重大節(jié)假日等）前必須制訂詳細的專項活動方案，在《季度營銷推廣報告》上報，其中單項活動費用超過20萬的（不含媒體廣告發(fā)布費用）由集團項目管理中心營銷部進行批復(fù)后實施。對比上季度制定的營銷推廣策略，上報本季度營銷推廣效果評估（重點分析專項推廣策略與成交情況的關(guān)系）；目標客戶群及購買用途；媒體獲知渠道分析等； 制定本季度營銷推廣策略（如推廣活動、媒體表現(xiàn)、項目包裝策略等）； 審批目的：作為營銷推廣工作的指導(dǎo)，各項發(fā)布、實施業(yè)務(wù)的審批依據(jù)。 上報內(nèi)容：《季度營銷推廣報告》。 ■ 階段策劃 工作要求：項目公司營銷（策劃）部應(yīng)根據(jù)經(jīng)批準的總體營銷策劃方案，在項目開發(fā)過程的主要節(jié)點結(jié)合銷售推盤計劃分步驟地制訂階段性的宣傳推廣方案。制訂營銷費用比例、構(gòu)成和使用計劃明細（總比例及分項額度雙向控制）。根據(jù)項目定位和區(qū)域市場特點，提出切實有效的營銷推廣定位、目標客戶群定位、推廣主訴、營銷策略、項目包裝方案等； 審批目的：批準營銷費用使用明細，確定項目推廣主訴，確定階段銷售價格。 上報內(nèi)容：《某某項目（某期）營銷策劃方案》。 關(guān)注要點：可售商業(yè)物業(yè)的總面積指標、層高、開間及進深尺寸、產(chǎn)品可分割形式等。新項目（首期）：項目公司經(jīng)營管理委員會→項目管理中心營銷部→項目管理中心總經(jīng)理→主管副總裁→（由項目管理中心抄送集團規(guī)劃院）； 審批目的：確定可售商業(yè)物業(yè)面積指標以進行規(guī)劃方案設(shè)計工作。 上報內(nèi)容：《可售商業(yè)物業(yè)面積指標建議書》。 關(guān)注要點：當期項目的戶型、戶型標準面積、建筑面積、套數(shù)比、面積比等。新項目（首期）：項目公司經(jīng)營管理委員會→項目管理中心營銷部→項目管理中心總經(jīng)理→主管副總裁→（由項目管理中心抄送集團規(guī)劃院）； 審批目的：確定項目戶型配比以進行規(guī)劃方案設(shè)計工作。 上報內(nèi)容：《項目戶型配比建議書》。 （注：如市場發(fā)生重大變化，需要對產(chǎn)品定位進行調(diào)整的，需要由主管副總裁審批。項目首期產(chǎn)品定位：項目公司→項目管理中心營銷部→項目管理中心總經(jīng)理→主管副總裁→（由項目管理中心抄送集團規(guī)劃院）； 審批目的：確定項目產(chǎn)品定位。 上報內(nèi)容：《項目定位及產(chǎn)品策劃建議書》。 B. 產(chǎn)品定位、戶型配比 ■ 項目產(chǎn)品定位審批 工作要求：集團所屬項目公司應(yīng)在取得土地后，立即組織開展調(diào)研工作，論證產(chǎn)品定位方案，完成《項目定位及產(chǎn)品策劃建議書》，就項目定位、戶型配比、配套設(shè)施規(guī)模和功能、建筑風(fēng)格、建造標準等提出建議，重點需要確定項目產(chǎn)品定位。競爭對手信息（競爭樓盤價格、產(chǎn)品特點、產(chǎn)品配置、戶型配比、銷售情況推廣策略等）； 關(guān)注要點：市場信息收集的內(nèi)容，包括但不限于以下方面： ■ 專項市場調(diào)研工作 工作要求：集團所屬項目公司營銷（策劃）部為完成某專項工作而進行的專門性調(diào)研，在調(diào)研中，需根據(jù)調(diào)研結(jié)果的應(yīng)用目的，有針對性的設(shè)計調(diào)研工作重點及調(diào)研方法。 上報目的：了解市場情況，為決策提供依據(jù)。 上報內(nèi)容：《房地產(chǎn)市場判斷核心信息統(tǒng)計表》。 上報內(nèi)容：費用指標：在項目各期的經(jīng)營決策文件中明確總體指標；在《項目營銷策劃方案》中明確各分項指標，填寫《項目營銷費用目標成本表》，并嚴格執(zhí)行。 審批流程：項目公司營銷副總經(jīng)理→財務(wù)副總經(jīng)理→總經(jīng)理審批→項目管理中心營銷部審批。對前一季度的媒體發(fā)布、公關(guān)活動、促銷活動等推廣手段的實施效果進行評估； 審批目的：按照營銷效果及專項推廣費用統(tǒng)計評估在下季度需加強、延續(xù)、減少或不采用的推廣方式。 上報內(nèi)容：在《季度營銷推廣報告》中上報。 審批流程：項目公司營銷副總經(jīng)理→財務(wù)副總經(jīng)理→總經(jīng)理審批→項目管理中心營銷部審批。一季度報告中應(yīng)包含全年度總體計劃，四季度報告中應(yīng)包括全年度總體評估； 本季度營銷費用使用計劃，上季度營銷費用實際發(fā)生情況； 關(guān)注要點：《季度營銷推廣報告》包括但不限于以下內(nèi)容： 上報時間：每季度最后一個月月底前（如四季度營銷推廣報告上交時間為12月31日前）。每季度應(yīng)編寫《季度營銷推廣報告》，報告中應(yīng)包括季度的推廣策略、營銷費用使用計劃、營銷推廣效果評估等內(nèi)容。 審批流程：項目公司經(jīng)營管理委員會→項目管理中心營銷部→項目管理中心總經(jīng)理批準。根據(jù)項目定位及經(jīng)營決策文件的內(nèi)容，提出價格定位及銷售計劃方案等； 調(diào)研分析項目區(qū)域最近一年市場表現(xiàn)，重點預(yù)測項目所在區(qū)域競爭樓盤未來一年內(nèi)供需走勢； 關(guān)注要點：項目營銷策劃方案應(yīng)全面確定房地產(chǎn)銷售的目標、實現(xiàn)策略及實施步驟。 上報時間：在項目正式推廣前一個月上報。 2) 營銷推廣階段（含售前與售中） A. 營銷推廣 ■ 總體策劃 工作要求：項目公司營銷（策劃）部負責(zé)對各分期項目營銷的全過程進行策劃，形成《某某項目（某期）營銷策劃方案》，營銷策劃方案應(yīng)在新建項目立項批準后即著手進行，在續(xù)建項目編寫《經(jīng)營策劃書（正式稿）》時進行，經(jīng)集團所屬項目公司經(jīng)營管理委員會會簽后，在項目正式推廣前上報集團項目管理中心營銷部。續(xù)建項目：項目公司經(jīng)營管理委員會→項目管理中心營銷部→項目管理中心總經(jīng)理→（由項目管理中心抄送集團規(guī)劃院）。 審批流程： 上報時間：出方案規(guī)劃設(shè)計任務(wù)書前15天。 ■ 可售商業(yè)物業(yè)面積指標審批 工作要求：項目公司在對市場情況、競爭對手（包括已上市或近期上市的項目）商業(yè)物業(yè)各項面積指標及銷售情況充分調(diào)研后，對項目可售商業(yè)物業(yè)的主要面積指標（如總面積指標、層高、開間及進深尺寸、產(chǎn)品可分割形式等）提出建議，上報《可售商業(yè)物業(yè)面積指標建議書》。續(xù)建項目：項目公司經(jīng)營管理委員會→項目管理中心營銷部→項目管理中心總經(jīng)理→（由項目管理中心抄送集團規(guī)劃院）。 審批流程： 上報時間：出方案規(guī)劃設(shè)計任務(wù)書前15天。） ■ 項目戶型配比審批 工作要求：項目公司在對市場情況、競爭對手（包括已上市或近期上市的項目）戶型配比情況及銷售情況充分調(diào)研后，對項目戶型配比比例提出建議，上報《項目戶型配比建議書》。續(xù)建項目（相同業(yè)態(tài)）產(chǎn)品定位：項目公司→項目管理中心營銷部→項目管理中心總經(jīng)理→（由項目管理中心抄送集團規(guī)劃院）。 審批流程： 上報時間：新開發(fā)項目取得土地后30天；續(xù)建項目在規(guī)劃設(shè)計委托前30天。續(xù)建項目（相同業(yè)態(tài)）如市場發(fā)生重大變化，需要對產(chǎn)品定位進行調(diào)整的，也必須上報《項目定位及產(chǎn)品策劃建議書》。消費者信息（當?shù)厝宋摹⑾M及行為習(xí)慣等）。市場的宏觀信息（例如城市的經(jīng)濟發(fā)展狀況、市區(qū)及所在區(qū)域房地產(chǎn)市場的供應(yīng)量、存量、開發(fā)量、銷售量等）； 集團所屬項目公司根據(jù)業(yè)務(wù)需要單獨或作為某項專項報告附件向集團項目管理中心上報。 審批流程：項目公司營銷（策劃）部→項目公司營銷副總經(jīng)理→項目公司總經(jīng)理→集團項目管理中心營銷部（不需回復(fù)）。 上報時間：每年3月1日前提交上年度市場信息，9月1日前提交本年度上半年市場信息。 營銷管理 1) 市場調(diào)研與產(chǎn)品定位階段 A. 市場調(diào)研 ■ 例行市場調(diào)研工作 工作要求：集團所屬項目公司營銷（策劃）部應(yīng)堅持日常性的市場信息收集、研究工作，確保及時、準確地了解市場信息，為項目經(jīng)營決策提供科學(xué)依據(jù)。 ■ 審批流程：計劃部、人力資源部、財務(wù)部存檔備查錄入電子文檔目錄，下發(fā)項目公司執(zhí)行董事長批準主管副總裁審核項目管理中心總經(jīng)理審核集團成本控制部審核集團財務(wù)部審核項目公司經(jīng)營管理委員會簽認項目經(jīng)營目標評估報告項目管理中心計劃部登記 計劃部、營銷部、物管部、質(zhì)量監(jiān)管部、成本控制部、財務(wù)部和規(guī)劃院進行會審，提出評價意見和考核系數(shù)打分項目公司總經(jīng)理、成本控制經(jīng)理簽認的工程結(jié)算復(fù)核報告項目管理中心計劃部登記 項目公司總經(jīng)理、財務(wù)副總經(jīng)理簽認的費用及稅金決算書項目管理中心計劃部登記 計劃部形成項目經(jīng)營成果考核報告，組織成本控制部和財務(wù)部會簽確認后送審計部復(fù)核項目公司相關(guān)人員簽署后的經(jīng)營決算文件項目管理中心計劃部登記 計劃部、營銷部和財務(wù)部進行會簽確認 ■ 審批目的：對項目經(jīng)營目標完成情況進行合理、客觀的評價考核，明確項目可發(fā)放的獎金額。 ■ 審批流程計劃部存檔、督導(dǎo)執(zhí)行項目管理中心總經(jīng)理審核報計劃部總經(jīng)理簽批 閱項目管理中心計劃部登記、復(fù)核 項目公司總經(jīng)理簽署的項目經(jīng)營目標管理責(zé)任書主管副總裁簽署錄入電子文檔目錄發(fā)項目公司執(zhí)行送集團相關(guān)部門備查、監(jiān)督執(zhí)行4) 項目經(jīng)營成果考核 ■ 上報內(nèi)容：經(jīng)營決算文件（含經(jīng)濟技術(shù)指標、經(jīng)營期暨銷售收入）、項目經(jīng)營目標評估報告（含費用及稅金決算書、工程結(jié)算復(fù)核報告）。 ■ 審批目的：以合約形式明確項目開發(fā)的經(jīng)營目標、獎罰規(guī)則和考核辦法，是集團規(guī)范和激勵項目公司的執(zhí)行文件。 3) 項目經(jīng)營目標管理責(zé)任書 ■ 上報內(nèi)容：項目經(jīng)營目標管理責(zé)任書（詳見制度中的范本）。n 關(guān)注要點：項目總體經(jīng)營目標是否符合可研決策目標、分期經(jīng)營效益目標是否最大化、項目開發(fā)經(jīng)營的邊界條件是否明確、項目經(jīng)營方面的風(fēng)險提示是否完整等。n 上報時間：項目開盤前一個月內(nèi)。n 關(guān)注要點：項目現(xiàn)金流是否滿足項目開發(fā)需要、是否需要對項目總包付款條件和銷售回款計劃提出特定要求，再次評估已批復(fù)的分期開發(fā)思路和建造標準的合理性、科學(xué)性和經(jīng)濟性，修正開發(fā)進度計劃和復(fù)核低效資產(chǎn)控制意見的執(zhí)行情況n 審批流程：計劃部存檔、督導(dǎo)執(zhí)行項目管理中心總經(jīng)理審批報計劃部總經(jīng)理簽批 閱起草研討會議通知項目管理中心計劃部登記 附項目公司經(jīng)營管理會會簽的聯(lián)絡(luò)單組織營銷部、成本控制部、財務(wù)部、規(guī)劃研究院進行研討后會簽確認經(jīng)營策劃書主管副總裁批準錄入電子文檔目錄發(fā)項目公司執(zhí)行送集團相關(guān)部門備查、監(jiān)督執(zhí)行nnnnnnnnn 執(zhí)行提示：關(guān)于項目開發(fā)計劃執(zhí)行書，其中經(jīng)批準的專項業(yè)務(wù)計劃（商業(yè)商務(wù)計劃、設(shè)計出圖計劃、成本編制計劃、招投標計劃、工程進度計劃等）由集團相關(guān)業(yè)務(wù)部門負責(zé)推進、指導(dǎo)和跟蹤落實，并定期將集團各項目專項業(yè)務(wù)進度完成情況匯總到項目管理中心計劃部；由計劃部、成本控制部、營銷部和質(zhì)量監(jiān)管部會審后的工程管理策劃方案，項目公司負責(zé)落實把相關(guān)內(nèi)容作為與總分包施工單位商定合同的參考內(nèi)容，成本控制部在合同審批時需復(fù)核相關(guān)內(nèi)容。 ■ 上報時間：開工前一個月。 ■ 關(guān)注要點：是否符合市場需求、與城市整體規(guī)劃要求是否有沖突、是否滿足商家的房產(chǎn)技術(shù)條件、與銷售價格是否匹配、是否已進行多方案優(yōu)化比較分析等。 ■ 上報時間：規(guī)劃方案確定后15天內(nèi)。 B. 項目經(jīng)營策劃書中間稿：規(guī)劃方案確定后15天內(nèi)編制上報計劃部備案。 ■ 關(guān)注要點： “項目開發(fā)總體進度計劃”：開發(fā)進度計劃是否合理、是否與集團招商約定時間吻合、與可研決策是否一致、是否滿足與政府合同約定的相