【正文】 團所屬項目公司根據(jù)業(yè)務(wù)需要單獨或作為某項專項報告附件向集團項目管理中心上報。 上報時間：新開發(fā)項目取得土地后30天；續(xù)建項目在規(guī)劃設(shè)計委托前30天。 上報時間：出方案規(guī)劃設(shè)計任務(wù)書前15天。 上報時間：出方案規(guī)劃設(shè)計任務(wù)書前15天。 上報時間：在項目正式推廣前一個月上報。 審批流程：項目公司經(jīng)營管理委員會→項目管理中心營銷部→項目管理中心總經(jīng)理批準。本季度營銷費用使用計劃，上季度營銷費用實際發(fā)生情況； 審批目的：按照營銷效果及專項推廣費用統(tǒng)計評估在下季度需加強、延續(xù)、減少或不采用的推廣方式。 營銷費用不得超支； 集團所屬項目公司營銷（策劃）部負責收集和整理所有對外廣告和宣傳資料并完整保存，每季度整理、列表、上報項目管理中心營銷部備案。 ■ 審批流程：項目管理中心工程質(zhì)量監(jiān)管部、計劃部、營銷部、物管部審核，項目管理中心總經(jīng)理批準。 ■ 審批目的： 確保工程事故及時處理，避免事態(tài)擴大，預(yù)防事故再次發(fā)生。 2) 物業(yè)管理方案 ■ 上報內(nèi)容：—。 ■ 關(guān)注要點：。 ■ 上報時間：入伙前30天。 ■ 審批流程：項目公司、項目管理中心、集團法律事務(wù)部。 ■ 審批目的：規(guī)范招投標行為。 10) 監(jiān)督審核 ■ 上報內(nèi)容：監(jiān)督考核整改措施。 ■ 季報 上報內(nèi)容：季度報表。其他類型物業(yè)可參照本模板根據(jù)其物業(yè)特征調(diào)整表格中項目內(nèi)容。附表一：項目開發(fā)計劃執(zhí)行書序號業(yè)務(wù)明細時間(天)開始時間完成時間備注1四證　　　　拆遷交地　　　　建設(shè)用地規(guī)劃許可證　　　　國有土地使用權(quán)證　　　　建設(shè)工程規(guī)劃許可證　　　　施工許可證　　　　2經(jīng)營　　　根據(jù)項目類型可分期和分塔樓、裙樓開展項目經(jīng)營策劃書初稿　　　　項目經(jīng)營策劃書正式稿　　　　項目經(jīng)營決策文件　　　　項目經(jīng)營目標管理責任書　　　　項目結(jié)算　　　　3報批報建　　　　總圖及單體方案報批　　　　擴初報批　　　　施工圖報建　　　　4銷售　　　　預(yù)售許可證　　　　賣場建設(shè)　　　　內(nèi)部認購　　　　正式開盤　　　　清盤　　　　5工程建設(shè)　　　　總包招標　　　　總包進場　　　　樁基工程　　　　基坑支護、降水、土方工程　　　　結(jié)構(gòu)施工　　　　正負零以下結(jié)構(gòu)施工　　　　裙樓結(jié)構(gòu)施工　　　　裙樓屋面及防水工程　　　　塔樓主體結(jié)構(gòu)施工　　　　塔樓屋面及防水工程　　　　砌筑工程　　　　地下部分　　　　裙樓部分　　　　塔樓部分　　　　機電設(shè)備安裝工程　　　給排水、電氣、暖通等機電管線安裝工程　　　　地下部分　　　　裙樓部分　　　　塔樓部分　　　　機電設(shè)備安裝　　　　地下部分　　　　裙樓部分　　　　塔樓部分　　　　綜合調(diào)試　　　　商業(yè)部分　　　　塔樓部分　　　　變配電房安裝及供電　　　為強調(diào)此項業(yè)務(wù)，將變配電工程從安裝工程中單列出來消防工程及調(diào)試　　　為強調(diào)此項業(yè)務(wù)，將消防從安裝工程中單列出來。 上報時間：每月五日前。 ■ 關(guān)注要點：調(diào)查方案的項目設(shè)計應(yīng)盡量細化，避免出現(xiàn)模糊結(jié)論。 8) 招投標管理 ■ 上報內(nèi)容：招投標項目。 ■ 審批目的：確?！稑I(yè)主公約》符合國家、地方相關(guān)法律法規(guī)，行業(yè)規(guī)范。 ■ 審批流程：項目管理中心物管部審核、項目管理中心總經(jīng)理審批。 ■ 上報時間：“”每季度結(jié)束后7日內(nèi)；“”每年12月31日前。 ■關(guān)注要點：人員的從業(yè)經(jīng)歷、資質(zhì)，各類人員得到崗時間。 11) 工程事故處理 ■ 上報內(nèi)容：。根據(jù)銷售需要必須宣傳的，須報集團項目管理中心營銷部審批后才 ■審批目的： 確保符合設(shè)計、施工規(guī)范要求，具備驗收條件。前期已會簽和審批過的資料可直接用于宣傳，新的或發(fā)生更改的文字、圖片內(nèi)容則需重新按上述程序?qū)徟娇捎糜谛麄鳎? 上報內(nèi)容：費用指標：在項目各期的經(jīng)營決策文件中明確總體指標；在《項目營銷策劃方案》中明確各分項指標，填寫《項目營銷費用目標成本表》，并嚴格執(zhí)行。 上報內(nèi)容：在《季度營銷推廣報告》中上報。 關(guān)注要點：《季度營銷推廣報告》包括但不限于以下內(nèi)容： 根據(jù)項目定位及經(jīng)營決策文件的內(nèi)容，提出價格定位及銷售計劃方案等； 2) 營銷推廣階段（含售前與售中） A. 營銷推廣 ■ 總體策劃 工作要求：項目公司營銷（策劃）部負責對各分期項目營銷的全過程進行策劃，形成《某某項目（某期）營銷策劃方案》，營銷策劃方案應(yīng)在新建項目立項批準后即著手進行，在續(xù)建項目編寫《經(jīng)營策劃書（正式稿）》時進行，經(jīng)集團所屬項目公司經(jīng)營管理委員會會簽后，在項目正式推廣前上報集團項目管理中心營銷部。 ■ 可售商業(yè)物業(yè)面積指標審批 工作要求：項目公司在對市場情況、競爭對手（包括已上市或近期上市的項目）商業(yè)物業(yè)各項面積指標及銷售情況充分調(diào)研后，對項目可售商業(yè)物業(yè)的主要面積指標（如總面積指標、層高、開間及進深尺寸、產(chǎn)品可分割形式等）提出建議，上報《可售商業(yè)物業(yè)面積指標建議書》。） ■ 項目戶型配比審批 工作要求：項目公司在對市場情況、競爭對手（包括已上市或近期上市的項目）戶型配比情況及銷售情況充分調(diào)研后，對項目戶型配比比例提出建議，上報《項目戶型配比建議書》。續(xù)建項目（相同業(yè)態(tài)）如市場發(fā)生重大變化，需要對產(chǎn)品定位進行調(diào)整的，也必須上報《項目定位及產(chǎn)品策劃建議書》。 審批流程：項目公司營銷（策劃）部→項目公司營銷副總經(jīng)理→項目公司總經(jīng)理→集團項目管理中心營銷部（不需回復(fù)）。 統(tǒng)計、分析已成交和來訪客戶信息（例如客戶認知途徑等），統(tǒng)計、分析各類推廣手段使用金額、占營銷費用比例；將成交與推廣的統(tǒng)計信息進行對比，分析銷售總體情況決定營銷策略實施或調(diào)整方案。集團所屬項目公司舉辦大型推廣活動（開工、開盤、竣工、入伙、重大節(jié)假日等）前必須制訂詳細的專項活動方案，在《季度營銷推廣報告》上報，其中單項活動費用超過20萬的（不含媒體廣告發(fā)布費用）由集團項目管理中心營銷部進行批復(fù)后實施。 上報內(nèi)容：《季度營銷推廣報告》。 新項目（首期）：項目公司經(jīng)營管理委員會→項目管理中心營銷部→項目管理中心總經(jīng)理→主管副總裁→（由項目管理中心抄送集團規(guī)劃院）； 新項目（首期）：項目公司經(jīng)營管理委員會→項目管理中心營銷部→項目管理中心總經(jīng)理→主管副總裁→（由項目管理中心抄送集團規(guī)劃院）； 項目首期產(chǎn)品定位：項目公司→項目管理中心營銷部→項目管理中心總經(jīng)理→主管副總裁→（由項目管理中心抄送集團規(guī)劃院）； 競爭對手信息（競爭樓盤價格、產(chǎn)品特點、產(chǎn)品配置、戶型配比、銷售情況推廣策略等）； 上報內(nèi)容：《房地產(chǎn)市場判斷核心信息統(tǒng)計表》。 審批目的：按照營銷效果及專項推廣費用統(tǒng)計評估在下季度需加強、延續(xù)、減少或不采用的推廣方式。本季度營銷費用使用計劃，上季度營銷費用實際發(fā)生情況； 審批流程：項目公司經(jīng)營管理委員會→項目管理中心營銷部→項目管理中心總經(jīng)理批準。 上報時間：在項目正式推廣前一個月上報。 上報時間：出方案規(guī)劃設(shè)計任務(wù)書前15天。 上報時間：出方案規(guī)劃設(shè)計任務(wù)書前15天。 上報時間：新開發(fā)項目取得土地后30天；續(xù)建項目在規(guī)劃設(shè)計委托前30天。集團所屬項目公司根據(jù)業(yè)務(wù)需要單獨或作為某項專項報告附件向集團項目管理中心上報。 ■ 審批流程：計劃部、人力資源部、財務(wù)部存檔備查錄入電子文檔目錄，下發(fā)項目公司執(zhí)行董事長批準主管副總裁審核項目管理中心總經(jīng)理審核集團成本控制部審核集團財務(wù)部審核項目公司經(jīng)營管理委員會簽認項目經(jīng)營目標評估報告項目管理中心計劃部登記 計劃部、營銷部、物管部、質(zhì)量監(jiān)管部、成本控制部、財務(wù)部和規(guī)劃院進行會審，提出評價意見和考核系數(shù)打分項目公司總經(jīng)理、成本控制經(jīng)理簽認的工程結(jié)算復(fù)核報告項目管理中心計劃部登記 項目公司總經(jīng)理、財務(wù)副總經(jīng)理簽認的費用及稅金決算書項目管理中心計劃部登記 計劃部形成項目經(jīng)營成果考核報告，組織成本控制部和財務(wù)部會簽確認后送審計部復(fù)核項目公司相關(guān)人員簽署后的經(jīng)營決算文件項目管理中心計劃部登記 計劃部、營銷部和財務(wù)部進行會簽確認 3) 項目經(jīng)營目標管理責任書 ■ 上報內(nèi)容：項目經(jīng)營目標管理責任書（詳見制度中的范本）。 ■ 上報時間：開工前一個月。 ■ 關(guān)注要點： “項目開發(fā)總體進度計劃”：開發(fā)進度計劃是否合理、是否與集團招商約定時間吻合、與可研決策是否一致、是否滿足與政府合同約定的相關(guān)時間節(jié)點等；項目公司在編制各分項計劃時，須與集團各職能部門充分溝通或會簽后編制； “項目非銷售物業(yè)或低效資產(chǎn)配置一覽表及相關(guān)配置依據(jù)文件”：配置是否合理、是否有配置依據(jù)及說明、是否已充分溝通盡可能少建或不建低效資產(chǎn)及無償移交物業(yè)等。維修管理中應(yīng)突出商業(yè)管理公司的權(quán)利，即三方委托維修協(xié)議中需明確在維修事務(wù)提出、驗收標準和維修款支付方面應(yīng)由商管公司加批意見（須經(jīng)當?shù)厣坦芄究偨?jīng)理簽字生效），同時，如在維保期內(nèi)原業(yè)主公司撤銷時，維修管理業(yè)務(wù)由商管公司負責，業(yè)主劃拔質(zhì)保金到商管公司，質(zhì)保達不到要求的商管公司有權(quán)扣款并組織自行維修。 ■ 關(guān)于項目公司上報的付款審批單，各業(yè)務(wù)部門經(jīng)辦人或部門經(jīng)理及副總經(jīng)理、總經(jīng)理，在會簽時必須明確簽署相關(guān)意見（是否符合合同付款條件，同意或不同意等）；付款審批單上報集團后的審批時限原則上為5個工作日內(nèi)完成。突破集團總體經(jīng)營目標的，可經(jīng)項目管理中心總經(jīng)理核準、由主管副總裁及相關(guān)副總裁請示董事長后決策，各部按請示后意見執(zhí)行。 5) 項目公司擬發(fā)集團各職能部門的聯(lián)絡(luò)單，必須經(jīng)項目公司總經(jīng)理簽署意見才能生效；同時，集團各職能部門或公司相互間的聯(lián)絡(luò)單，必須有部門總經(jīng)理簽字和項目公司總經(jīng)理簽字才為有效指令； 6) 項目公司對外發(fā)任何正式文件，必須經(jīng)總經(jīng)理審查后才可發(fā)出；牽涉到成本和經(jīng)營較大影響的文件（如對政府和合作單位承諾性文件、會帶來經(jīng)濟爭議和公司事項有影響的公函等）須由財務(wù)負責人和總經(jīng)理審核后，報項目管理中心總經(jīng)理、主管副總裁批準。 易于理解、將模糊事項進行規(guī)范和指引、增加可操作性是本操作手冊文件的基本要求，明確清晰的作業(yè)流程有助于業(yè)務(wù)管理制度的理解和執(zhí)行。 本手冊如與萬達集團管理制度有不符之處，以萬達集團制度為準。 方案、外立面、環(huán)境、泛光照明等相關(guān)規(guī)定 方案、外立面、環(huán)境、泛光照明、標識、廣告、室內(nèi)中庭及地面等工程設(shè)計按制度經(jīng)集團各單位批示完成后，在工程招標書之前和合同簽署前（實施前）須報項目管理中心并主管副總裁批準后方可向集團主管部門申請招標計劃和簽訂合同及工程實施（此要求主要是為了把好設(shè)計與日后使用中的矛盾關(guān)）。說明： ■ 各項目總包合同及主要大分包（指直接分包）合同，必須經(jīng)集團成本控制部、法律事務(wù)部、財務(wù)部、項目管理中心等相關(guān)部門批準后簽訂。幼兒園租賃合同需上報項目管理中心，會同物管部或商業(yè)管理公司和法律事務(wù)部進行會審后，報集團副總裁批準簽署。 各類業(yè)務(wù)操作細則 經(jīng)營計劃管理 1) 項目經(jīng)營策劃書 A. 項目經(jīng)營策劃書初稿：土地合同簽訂（或集團批示項目公司成立）后30天內(nèi)編制上報審批后執(zhí)行。 ■ 上報內(nèi)容：項目經(jīng)營策劃書中間稿，同時建造標準需單獨上報由規(guī)劃院牽頭組織會簽審批后執(zhí)行。1) 項目經(jīng)營決策文件n 上報內(nèi)容：項目經(jīng)營決策文件（詳見制度“”）。 ■ 關(guān)注要點：所有經(jīng)營指標、計劃時間節(jié)點與批準的是否一致，獎罰規(guī)則和考核辦法是否明晰，所有附件是否完整等。 上報內(nèi)容：《房地產(chǎn)市場判斷核心信息統(tǒng)計表》。競爭對手信息（競爭樓盤價格、產(chǎn)品特點、產(chǎn)品配置、戶型配比、銷售情況推廣策略等）； 項目首期產(chǎn)品定位：項目公司→項目管理中心營銷部→項目管理中心總經(jīng)理→主管副總裁→（由項目管理中心抄送集團規(guī)劃院）； 新項目（首期）：項目公司經(jīng)營管理委員會→項目管理中心營銷部→項目管理中心總經(jīng)理→主管副總裁→（由項目管理中心抄送集團規(guī)劃院）； 新項目（首期）：項目公司經(jīng)營管理委員會→項目管理中心營銷部→項目管理中心總經(jīng)理→主管副總裁→（由項目管理中心抄送集團規(guī)劃院）； 上報內(nèi)容：《季度營銷推廣報告》。集團所屬項目公司舉辦大型推廣活動（開工、開盤、竣工、入伙、重大節(jié)假日等）前必須制訂詳細的專項活動方案，在《季度營銷推廣報告》上報，其中單項活動費用超過20萬的（不含媒體廣告發(fā)布費用）由集團項目管理中心營銷部進行批復(fù)后實施。 統(tǒng)計、