【正文】 團(tuán)所屬項(xiàng)目公司根據(jù)業(yè)務(wù)需要單獨(dú)或作為某項(xiàng)專項(xiàng)報(bào)告附件向集團(tuán)項(xiàng)目管理中心上報(bào)。 上報(bào)時(shí)間：新開發(fā)項(xiàng)目取得土地后30天；續(xù)建項(xiàng)目在規(guī)劃設(shè)計(jì)委托前30天。 上報(bào)時(shí)間：出方案規(guī)劃設(shè)計(jì)任務(wù)書前15天。 上報(bào)時(shí)間：出方案規(guī)劃設(shè)計(jì)任務(wù)書前15天。 上報(bào)時(shí)間：在項(xiàng)目正式推廣前一個(gè)月上報(bào)。 審批流程：項(xiàng)目公司經(jīng)營管理委員會(huì)→項(xiàng)目管理中心營銷部→項(xiàng)目管理中心總經(jīng)理批準(zhǔn)。本季度營銷費(fèi)用使用計(jì)劃，上季度營銷費(fèi)用實(shí)際發(fā)生情況； 審批目的：按照營銷效果及專項(xiàng)推廣費(fèi)用統(tǒng)計(jì)評(píng)估在下季度需加強(qiáng)、延續(xù)、減少或不采用的推廣方式。 營銷費(fèi)用不得超支； 集團(tuán)所屬項(xiàng)目公司營銷（策劃）部負(fù)責(zé)收集和整理所有對(duì)外廣告和宣傳資料并完整保存，每季度整理、列表、上報(bào)項(xiàng)目管理中心營銷部備案。 ■ 審批流程：項(xiàng)目管理中心工程質(zhì)量監(jiān)管部、計(jì)劃部、營銷部、物管部審核，項(xiàng)目管理中心總經(jīng)理批準(zhǔn)。 ■ 審批目的： 確保工程事故及時(shí)處理，避免事態(tài)擴(kuò)大，預(yù)防事故再次發(fā)生。 2) 物業(yè)管理方案 ■ 上報(bào)內(nèi)容：—。 ■ 關(guān)注要點(diǎn)：。 ■ 上報(bào)時(shí)間：入伙前30天。 ■ 審批流程：項(xiàng)目公司、項(xiàng)目管理中心、集團(tuán)法律事務(wù)部。 ■ 審批目的：規(guī)范招投標(biāo)行為。 10) 監(jiān)督審核 ■ 上報(bào)內(nèi)容：監(jiān)督考核整改措施。 ■ 季報(bào) 上報(bào)內(nèi)容：季度報(bào)表。其他類型物業(yè)可參照本模板根據(jù)其物業(yè)特征調(diào)整表格中項(xiàng)目?jī)?nèi)容。附表一：項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃執(zhí)行書序號(hào)業(yè)務(wù)明細(xì)時(shí)間(天)開始時(shí)間完成時(shí)間備注1四證　　　　拆遷交地　　　　建設(shè)用地規(guī)劃許可證　　　　國有土地使用權(quán)證　　　　建設(shè)工程規(guī)劃許可證　　　　施工許可證　　　　2經(jīng)營　　　根據(jù)項(xiàng)目類型可分期和分塔樓、裙樓開展項(xiàng)目經(jīng)營策劃書初稿　　　　項(xiàng)目經(jīng)營策劃書正式稿　　　　項(xiàng)目經(jīng)營決策文件　　　　項(xiàng)目經(jīng)營目標(biāo)管理責(zé)任書　　　　項(xiàng)目結(jié)算　　　　3報(bào)批報(bào)建　　　　總圖及單體方案報(bào)批　　　　擴(kuò)初報(bào)批　　　　施工圖報(bào)建　　　　4銷售　　　　預(yù)售許可證　　　　賣場(chǎng)建設(shè)　　　　內(nèi)部認(rèn)購　　　　正式開盤　　　　清盤　　　　5工程建設(shè)　　　　總包招標(biāo)　　　　總包進(jìn)場(chǎng)　　　　樁基工程　　　　基坑支護(hù)、降水、土方工程　　　　結(jié)構(gòu)施工　　　　正負(fù)零以下結(jié)構(gòu)施工　　　　裙樓結(jié)構(gòu)施工　　　　裙樓屋面及防水工程　　　　塔樓主體結(jié)構(gòu)施工　　　　塔樓屋面及防水工程　　　　砌筑工程　　　　地下部分　　　　裙樓部分　　　　塔樓部分　　　　機(jī)電設(shè)備安裝工程　　　給排水、電氣、暖通等機(jī)電管線安裝工程　　　　地下部分　　　　裙樓部分　　　　塔樓部分　　　　機(jī)電設(shè)備安裝　　　　地下部分　　　　裙樓部分　　　　塔樓部分　　　　綜合調(diào)試　　　　商業(yè)部分　　　　塔樓部分　　　　變配電房安裝及供電　　　為強(qiáng)調(diào)此項(xiàng)業(yè)務(wù)，將變配電工程從安裝工程中單列出來消防工程及調(diào)試　　　為強(qiáng)調(diào)此項(xiàng)業(yè)務(wù)，將消防從安裝工程中單列出來。 上報(bào)時(shí)間：每月五日前。 ■ 關(guān)注要點(diǎn)：調(diào)查方案的項(xiàng)目設(shè)計(jì)應(yīng)盡量細(xì)化，避免出現(xiàn)模糊結(jié)論。 8) 招投標(biāo)管理 ■ 上報(bào)內(nèi)容：招投標(biāo)項(xiàng)目。 ■ 審批目的：確?！稑I(yè)主公約》符合國家、地方相關(guān)法律法規(guī)，行業(yè)規(guī)范。 ■ 審批流程：項(xiàng)目管理中心物管部審核、項(xiàng)目管理中心總經(jīng)理審批。 ■ 上報(bào)時(shí)間：“”每季度結(jié)束后7日內(nèi)；“”每年12月31日前。 ■關(guān)注要點(diǎn)：人員的從業(yè)經(jīng)歷、資質(zhì)，各類人員得到崗時(shí)間。 11) 工程事故處理 ■ 上報(bào)內(nèi)容：。根據(jù)銷售需要必須宣傳的，須報(bào)集團(tuán)項(xiàng)目管理中心營銷部審批后才 ■審批目的： 確保符合設(shè)計(jì)、施工規(guī)范要求，具備驗(yàn)收條件。前期已會(huì)簽和審批過的資料可直接用于宣傳，新的或發(fā)生更改的文字、圖片內(nèi)容則需重新按上述程序?qū)徟?，方可用于宣傳? 上報(bào)內(nèi)容：費(fèi)用指標(biāo)：在項(xiàng)目各期的經(jīng)營決策文件中明確總體指標(biāo)；在《項(xiàng)目營銷策劃方案》中明確各分項(xiàng)指標(biāo)，填寫《項(xiàng)目營銷費(fèi)用目標(biāo)成本表》，并嚴(yán)格執(zhí)行。 上報(bào)內(nèi)容：在《季度營銷推廣報(bào)告》中上報(bào)。 關(guān)注要點(diǎn)：《季度營銷推廣報(bào)告》包括但不限于以下內(nèi)容： 根據(jù)項(xiàng)目定位及經(jīng)營決策文件的內(nèi)容，提出價(jià)格定位及銷售計(jì)劃方案等； 2) 營銷推廣階段（含售前與售中） A. 營銷推廣 ■ 總體策劃 工作要求：項(xiàng)目公司營銷（策劃）部負(fù)責(zé)對(duì)各分期項(xiàng)目營銷的全過程進(jìn)行策劃，形成《某某項(xiàng)目（某期）營銷策劃方案》，營銷策劃方案應(yīng)在新建項(xiàng)目立項(xiàng)批準(zhǔn)后即著手進(jìn)行，在續(xù)建項(xiàng)目編寫《經(jīng)營策劃書（正式稿）》時(shí)進(jìn)行，經(jīng)集團(tuán)所屬項(xiàng)目公司經(jīng)營管理委員會(huì)會(huì)簽后，在項(xiàng)目正式推廣前上報(bào)集團(tuán)項(xiàng)目管理中心營銷部。 ■ 可售商業(yè)物業(yè)面積指標(biāo)審批 工作要求：項(xiàng)目公司在對(duì)市場(chǎng)情況、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手（包括已上市或近期上市的項(xiàng)目）商業(yè)物業(yè)各項(xiàng)面積指標(biāo)及銷售情況充分調(diào)研后，對(duì)項(xiàng)目可售商業(yè)物業(yè)的主要面積指標(biāo)（如總面積指標(biāo)、層高、開間及進(jìn)深尺寸、產(chǎn)品可分割形式等）提出建議，上報(bào)《可售商業(yè)物業(yè)面積指標(biāo)建議書》。） ■ 項(xiàng)目戶型配比審批 工作要求：項(xiàng)目公司在對(duì)市場(chǎng)情況、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手（包括已上市或近期上市的項(xiàng)目）戶型配比情況及銷售情況充分調(diào)研后，對(duì)項(xiàng)目戶型配比比例提出建議，上報(bào)《項(xiàng)目戶型配比建議書》。續(xù)建項(xiàng)目（相同業(yè)態(tài)）如市場(chǎng)發(fā)生重大變化，需要對(duì)產(chǎn)品定位進(jìn)行調(diào)整的，也必須上報(bào)《項(xiàng)目定位及產(chǎn)品策劃建議書》。 審批流程：項(xiàng)目公司營銷（策劃）部→項(xiàng)目公司營銷副總經(jīng)理→項(xiàng)目公司總經(jīng)理→集團(tuán)項(xiàng)目管理中心營銷部（不需回復(fù)）。 統(tǒng)計(jì)、分析已成交和來訪客戶信息（例如客戶認(rèn)知途徑等），統(tǒng)計(jì)、分析各類推廣手段使用金額、占營銷費(fèi)用比例；將成交與推廣的統(tǒng)計(jì)信息進(jìn)行對(duì)比，分析銷售總體情況決定營銷策略實(shí)施或調(diào)整方案。集團(tuán)所屬項(xiàng)目公司舉辦大型推廣活動(dòng)（開工、開盤、竣工、入伙、重大節(jié)假日等）前必須制訂詳細(xì)的專項(xiàng)活動(dòng)方案，在《季度營銷推廣報(bào)告》上報(bào)，其中單項(xiàng)活動(dòng)費(fèi)用超過20萬的（不含媒體廣告發(fā)布費(fèi)用）由集團(tuán)項(xiàng)目管理中心營銷部進(jìn)行批復(fù)后實(shí)施。 上報(bào)內(nèi)容：《季度營銷推廣報(bào)告》。 新項(xiàng)目（首期）：項(xiàng)目公司經(jīng)營管理委員會(huì)→項(xiàng)目管理中心營銷部→項(xiàng)目管理中心總經(jīng)理→主管副總裁→（由項(xiàng)目管理中心抄送集團(tuán)規(guī)劃院）； 新項(xiàng)目（首期）：項(xiàng)目公司經(jīng)營管理委員會(huì)→項(xiàng)目管理中心營銷部→項(xiàng)目管理中心總經(jīng)理→主管副總裁→（由項(xiàng)目管理中心抄送集團(tuán)規(guī)劃院）； 項(xiàng)目首期產(chǎn)品定位：項(xiàng)目公司→項(xiàng)目管理中心營銷部→項(xiàng)目管理中心總經(jīng)理→主管副總裁→（由項(xiàng)目管理中心抄送集團(tuán)規(guī)劃院）； 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手信息（競(jìng)爭(zhēng)樓盤價(jià)格、產(chǎn)品特點(diǎn)、產(chǎn)品配置、戶型配比、銷售情況推廣策略等）； 上報(bào)內(nèi)容：《房地產(chǎn)市場(chǎng)判斷核心信息統(tǒng)計(jì)表》。 審批目的：按照營銷效果及專項(xiàng)推廣費(fèi)用統(tǒng)計(jì)評(píng)估在下季度需加強(qiáng)、延續(xù)、減少或不采用的推廣方式。本季度營銷費(fèi)用使用計(jì)劃，上季度營銷費(fèi)用實(shí)際發(fā)生情況； 審批流程：項(xiàng)目公司經(jīng)營管理委員會(huì)→項(xiàng)目管理中心營銷部→項(xiàng)目管理中心總經(jīng)理批準(zhǔn)。 上報(bào)時(shí)間：在項(xiàng)目正式推廣前一個(gè)月上報(bào)。 上報(bào)時(shí)間：出方案規(guī)劃設(shè)計(jì)任務(wù)書前15天。 上報(bào)時(shí)間：出方案規(guī)劃設(shè)計(jì)任務(wù)書前15天。 上報(bào)時(shí)間：新開發(fā)項(xiàng)目取得土地后30天；續(xù)建項(xiàng)目在規(guī)劃設(shè)計(jì)委托前30天。集團(tuán)所屬項(xiàng)目公司根據(jù)業(yè)務(wù)需要單獨(dú)或作為某項(xiàng)專項(xiàng)報(bào)告附件向集團(tuán)項(xiàng)目管理中心上報(bào)。 ■ 審批流程：計(jì)劃部、人力資源部、財(cái)務(wù)部存檔備查錄入電子文檔目錄，下發(fā)項(xiàng)目公司執(zhí)行董事長(zhǎng)批準(zhǔn)主管副總裁審核項(xiàng)目管理中心總經(jīng)理審核集團(tuán)成本控制部審核集團(tuán)財(cái)務(wù)部審核項(xiàng)目公司經(jīng)營管理委員會(huì)簽認(rèn)項(xiàng)目經(jīng)營目標(biāo)評(píng)估報(bào)告項(xiàng)目管理中心計(jì)劃部登記 計(jì)劃部、營銷部、物管部、質(zhì)量監(jiān)管部、成本控制部、財(cái)務(wù)部和規(guī)劃院進(jìn)行會(huì)審，提出評(píng)價(jià)意見和考核系數(shù)打分項(xiàng)目公司總經(jīng)理、成本控制經(jīng)理簽認(rèn)的工程結(jié)算復(fù)核報(bào)告項(xiàng)目管理中心計(jì)劃部登記 項(xiàng)目公司總經(jīng)理、財(cái)務(wù)副總經(jīng)理簽認(rèn)的費(fèi)用及稅金決算書項(xiàng)目管理中心計(jì)劃部登記 計(jì)劃部形成項(xiàng)目經(jīng)營成果考核報(bào)告，組織成本控制部和財(cái)務(wù)部會(huì)簽確認(rèn)后送審計(jì)部復(fù)核項(xiàng)目公司相關(guān)人員簽署后的經(jīng)營決算文件項(xiàng)目管理中心計(jì)劃部登記 計(jì)劃部、營銷部和財(cái)務(wù)部進(jìn)行會(huì)簽確認(rèn) 3) 項(xiàng)目經(jīng)營目標(biāo)管理責(zé)任書 ■ 上報(bào)內(nèi)容：項(xiàng)目經(jīng)營目標(biāo)管理責(zé)任書（詳見制度中的范本）。 ■ 上報(bào)時(shí)間：開工前一個(gè)月。 ■ 關(guān)注要點(diǎn)： “項(xiàng)目開發(fā)總體進(jìn)度計(jì)劃”：開發(fā)進(jìn)度計(jì)劃是否合理、是否與集團(tuán)招商約定時(shí)間吻合、與可研決策是否一致、是否滿足與政府合同約定的相關(guān)時(shí)間節(jié)點(diǎn)等；項(xiàng)目公司在編制各分項(xiàng)計(jì)劃時(shí)，須與集團(tuán)各職能部門充分溝通或會(huì)簽后編制； “項(xiàng)目非銷售物業(yè)或低效資產(chǎn)配置一覽表及相關(guān)配置依據(jù)文件”：配置是否合理、是否有配置依據(jù)及說明、是否已充分溝通盡可能少建或不建低效資產(chǎn)及無償移交物業(yè)等。維修管理中應(yīng)突出商業(yè)管理公司的權(quán)利，即三方委托維修協(xié)議中需明確在維修事務(wù)提出、驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)和維修款支付方面應(yīng)由商管公司加批意見（須經(jīng)當(dāng)?shù)厣坦芄究偨?jīng)理簽字生效），同時(shí)，如在維保期內(nèi)原業(yè)主公司撤銷時(shí)，維修管理業(yè)務(wù)由商管公司負(fù)責(zé)，業(yè)主劃拔質(zhì)保金到商管公司，質(zhì)保達(dá)不到要求的商管公司有權(quán)扣款并組織自行維修。 ■ 關(guān)于項(xiàng)目公司上報(bào)的付款審批單，各業(yè)務(wù)部門經(jīng)辦人或部門經(jīng)理及副總經(jīng)理、總經(jīng)理，在會(huì)簽時(shí)必須明確簽署相關(guān)意見（是否符合合同付款條件，同意或不同意等）；付款審批單上報(bào)集團(tuán)后的審批時(shí)限原則上為5個(gè)工作日內(nèi)完成。突破集團(tuán)總體經(jīng)營目標(biāo)的，可經(jīng)項(xiàng)目管理中心總經(jīng)理核準(zhǔn)、由主管副總裁及相關(guān)副總裁請(qǐng)示董事長(zhǎng)后決策，各部按請(qǐng)示后意見執(zhí)行。 5) 項(xiàng)目公司擬發(fā)集團(tuán)各職能部門的聯(lián)絡(luò)單，必須經(jīng)項(xiàng)目公司總經(jīng)理簽署意見才能生效；同時(shí)，集團(tuán)各職能部門或公司相互間的聯(lián)絡(luò)單，必須有部門總經(jīng)理簽字和項(xiàng)目公司總經(jīng)理簽字才為有效指令； 6) 項(xiàng)目公司對(duì)外發(fā)任何正式文件，必須經(jīng)總經(jīng)理審查后才可發(fā)出；牽涉到成本和經(jīng)營較大影響的文件（如對(duì)政府和合作單位承諾性文件、會(huì)帶來經(jīng)濟(jì)爭(zhēng)議和公司事項(xiàng)有影響的公函等）須由財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人和總經(jīng)理審核后，報(bào)項(xiàng)目管理中心總經(jīng)理、主管副總裁批準(zhǔn)。 易于理解、將模糊事項(xiàng)進(jìn)行規(guī)范和指引、增加可操作性是本操作手冊(cè)文件的基本要求，明確清晰的作業(yè)流程有助于業(yè)務(wù)管理制度的理解和執(zhí)行。 本手冊(cè)如與萬達(dá)集團(tuán)管理制度有不符之處，以萬達(dá)集團(tuán)制度為準(zhǔn)。 方案、外立面、環(huán)境、泛光照明等相關(guān)規(guī)定 方案、外立面、環(huán)境、泛光照明、標(biāo)識(shí)、廣告、室內(nèi)中庭及地面等工程設(shè)計(jì)按制度經(jīng)集團(tuán)各單位批示完成后，在工程招標(biāo)書之前和合同簽署前（實(shí)施前）須報(bào)項(xiàng)目管理中心并主管副總裁批準(zhǔn)后方可向集團(tuán)主管部門申請(qǐng)招標(biāo)計(jì)劃和簽訂合同及工程實(shí)施（此要求主要是為了把好設(shè)計(jì)與日后使用中的矛盾關(guān)）。說明： ■ 各項(xiàng)目總包合同及主要大分包（指直接分包）合同，必須經(jīng)集團(tuán)成本控制部、法律事務(wù)部、財(cái)務(wù)部、項(xiàng)目管理中心等相關(guān)部門批準(zhǔn)后簽訂。幼兒園租賃合同需上報(bào)項(xiàng)目管理中心，會(huì)同物管部或商業(yè)管理公司和法律事務(wù)部進(jìn)行會(huì)審后，報(bào)集團(tuán)副總裁批準(zhǔn)簽署。 各類業(yè)務(wù)操作細(xì)則 經(jīng)營計(jì)劃管理 1) 項(xiàng)目經(jīng)營策劃書 A. 項(xiàng)目經(jīng)營策劃書初稿：土地合同簽訂（或集團(tuán)批示項(xiàng)目公司成立）后30天內(nèi)編制上報(bào)審批后執(zhí)行。 ■ 上報(bào)內(nèi)容：項(xiàng)目經(jīng)營策劃書中間稿，同時(shí)建造標(biāo)準(zhǔn)需單獨(dú)上報(bào)由規(guī)劃院牽頭組織會(huì)簽審批后執(zhí)行。1) 項(xiàng)目經(jīng)營決策文件n 上報(bào)內(nèi)容：項(xiàng)目經(jīng)營決策文件（詳見制度“”）。 ■ 關(guān)注要點(diǎn)：所有經(jīng)營指標(biāo)、計(jì)劃時(shí)間節(jié)點(diǎn)與批準(zhǔn)的是否一致，獎(jiǎng)罰規(guī)則和考核辦法是否明晰，所有附件是否完整等。 上報(bào)內(nèi)容：《房地產(chǎn)市場(chǎng)判斷核心信息統(tǒng)計(jì)表》。競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手信息（競(jìng)爭(zhēng)樓盤價(jià)格、產(chǎn)品特點(diǎn)、產(chǎn)品配置、戶型配比、銷售情況推廣策略等）； 項(xiàng)目首期產(chǎn)品定位：項(xiàng)目公司→項(xiàng)目管理中心營銷部→項(xiàng)目管理中心總經(jīng)理→主管副總裁→（由項(xiàng)目管理中心抄送集團(tuán)規(guī)劃院）； 新項(xiàng)目（首期）：項(xiàng)目公司經(jīng)營管理委員會(huì)→項(xiàng)目管理中心營銷部→項(xiàng)目管理中心總經(jīng)理→主管副總裁→（由項(xiàng)目管理中心抄送集團(tuán)規(guī)劃院）； 新項(xiàng)目（首期）：項(xiàng)目公司經(jīng)營管理委員會(huì)→項(xiàng)目管理中心營銷部→項(xiàng)目管理中心總經(jīng)理→主管副總裁→（由項(xiàng)目管理中心抄送集團(tuán)規(guī)劃院）； 上報(bào)內(nèi)容：《季度營銷推廣報(bào)告》。集團(tuán)所屬項(xiàng)目公司舉辦大型推廣活動(dòng)（開工、開盤、竣工、入伙、重大節(jié)假日等）前必須制訂詳細(xì)的專項(xiàng)活動(dòng)方案，在《季度營銷推廣報(bào)告》上報(bào)，其中單項(xiàng)活動(dòng)費(fèi)用超過20萬的（不含媒體廣告發(fā)布費(fèi)用）由集團(tuán)項(xiàng)目管理中心營銷部進(jìn)行批復(fù)后實(shí)施。 統(tǒng)計(jì)、