【正文】 、規(guī)劃院進(jìn)行會簽項(xiàng)目開發(fā)總體進(jìn)度計劃主管副總裁批準(zhǔn)錄入電子文檔目錄發(fā)項(xiàng)目公司執(zhí)行送集團(tuán)相關(guān)部門備查、監(jiān)督或共同執(zhí)行項(xiàng)目管理中心總經(jīng)理審批報計劃部總經(jīng)理簽批 閱起草批復(fù)意見項(xiàng)目管理中心計劃部登記 附項(xiàng)目公司經(jīng)營管理會會簽的聯(lián)絡(luò)單營銷部、規(guī)劃院、商管公司、進(jìn)行會簽項(xiàng)目非銷售物業(yè)或低效資產(chǎn)配置一覽表及相關(guān)配置依據(jù)文件錄入電子文檔目錄發(fā)項(xiàng)目公司執(zhí)行送集團(tuán)相關(guān)部門備查、監(jiān)督或共同執(zhí)行計劃部存檔、督導(dǎo)執(zhí)行計劃部存檔、督導(dǎo)執(zhí)行.0■ 執(zhí)行提示： 項(xiàng)目經(jīng)營策劃書初稿上報后，計劃部將于上報后1個工作日內(nèi)轉(zhuǎn)送集團(tuán)規(guī)劃院、成本控制部、營銷部和財務(wù)部進(jìn)行審閱，各業(yè)務(wù)部門需在3個工作日內(nèi)反饋審核意見，計劃部匯總審核意見后，如沒有大的爭議問題，將對匯總的審核意見會簽；如有原則性分歧，則在3個工作日內(nèi)組織相關(guān)部門和項(xiàng)目公司進(jìn)行研討后進(jìn)行會簽；聯(lián)合會簽并報項(xiàng)目管理中心總經(jīng)理批準(zhǔn)后由集團(tuán)各職能部門和項(xiàng)目公司共同遵照執(zhí)行； 根據(jù)批準(zhǔn)的項(xiàng)目開發(fā)計劃控制書，各項(xiàng)目公司和集團(tuán)各職能部門共同編制確認(rèn)的專項(xiàng)業(yè)務(wù)計劃（商業(yè)商務(wù)計劃、設(shè)計出圖計劃、成本編制計劃、招投標(biāo)計劃、工程進(jìn)度計劃等）由集團(tuán)相關(guān)業(yè)務(wù)部門負(fù)責(zé)推進(jìn)、指導(dǎo)和跟蹤落實(shí)，并定期將集團(tuán)各項(xiàng)目專項(xiàng)業(yè)務(wù)進(jìn)度完成情況匯總到項(xiàng)目管理中心計劃部； 關(guān)于“項(xiàng)目非銷售物業(yè)或低效資產(chǎn)配置一覽表及相關(guān)配置依據(jù)文件”的會簽批復(fù)意見，項(xiàng)目公司必須嚴(yán)格遵照執(zhí)行，集團(tuán)規(guī)劃院負(fù)責(zé)跟蹤落實(shí)，計劃部將在“項(xiàng)目經(jīng)營策劃書中間稿”中復(fù)核低效資產(chǎn)配置情況。 B. 項(xiàng)目經(jīng)營策劃書中間稿：規(guī)劃方案確定后15天內(nèi)編制上報計劃部備案。 ■ 上報內(nèi)容：項(xiàng)目經(jīng)營策劃書中間稿，同時建造標(biāo)準(zhǔn)需單獨(dú)上報由規(guī)劃院牽頭組織會簽審批后執(zhí)行。 ■ 上報時間：規(guī)劃方案確定后15天內(nèi)。 ■ 審批目的：指導(dǎo)擴(kuò)初設(shè)計和目標(biāo)控制成本的編制。 ■ 關(guān)注要點(diǎn)：是否符合市場需求、與城市整體規(guī)劃要求是否有沖突、是否滿足商家的房產(chǎn)技術(shù)條件、與銷售價格是否匹配、是否已進(jìn)行多方案優(yōu)化比較分析等。 C. 項(xiàng)目經(jīng)營策劃書正式稿： ■ 上報內(nèi)容：項(xiàng)目經(jīng)營策劃書正式稿（詳見制度中的編制指引），同時，必須單獨(dú)會審項(xiàng)目的工程管理策劃方案、單獨(dú)審批項(xiàng)目開發(fā)計劃形成“項(xiàng)目開發(fā)計劃執(zhí)行書”。 ■ 上報時間：開工前一個月。 ■ 審批目的：確認(rèn)項(xiàng)目預(yù)目標(biāo)成本和初步經(jīng)營指標(biāo)，指導(dǎo)項(xiàng)目招投標(biāo)工作，審核意見將作為在簽訂“項(xiàng)目經(jīng)營決策文件”前，集團(tuán)及項(xiàng)目公司決策和執(zhí)行的依據(jù)之一。n 關(guān)注要點(diǎn)：項(xiàng)目現(xiàn)金流是否滿足項(xiàng)目開發(fā)需要、是否需要對項(xiàng)目總包付款條件和銷售回款計劃提出特定要求，再次評估已批復(fù)的分期開發(fā)思路和建造標(biāo)準(zhǔn)的合理性、科學(xué)性和經(jīng)濟(jì)性，修正開發(fā)進(jìn)度計劃和復(fù)核低效資產(chǎn)控制意見的執(zhí)行情況n 審批流程：計劃部存檔、督導(dǎo)執(zhí)行項(xiàng)目管理中心總經(jīng)理審批報計劃部總經(jīng)理簽批 閱起草研討會議通知項(xiàng)目管理中心計劃部登記 附項(xiàng)目公司經(jīng)營管理會會簽的聯(lián)絡(luò)單組織營銷部、成本控制部、財務(wù)部、規(guī)劃研究院進(jìn)行研討后會簽確認(rèn)經(jīng)營策劃書主管副總裁批準(zhǔn)錄入電子文檔目錄發(fā)項(xiàng)目公司執(zhí)行送集團(tuán)相關(guān)部門備查、監(jiān)督執(zhí)行nnnnnnnnn 執(zhí)行提示：關(guān)于項(xiàng)目開發(fā)計劃執(zhí)行書，其中經(jīng)批準(zhǔn)的專項(xiàng)業(yè)務(wù)計劃（商業(yè)商務(wù)計劃、設(shè)計出圖計劃、成本編制計劃、招投標(biāo)計劃、工程進(jìn)度計劃等）由集團(tuán)相關(guān)業(yè)務(wù)部門負(fù)責(zé)推進(jìn)、指導(dǎo)和跟蹤落實(shí)，并定期將集團(tuán)各項(xiàng)目專項(xiàng)業(yè)務(wù)進(jìn)度完成情況匯總到項(xiàng)目管理中心計劃部；由計劃部、成本控制部、營銷部和質(zhì)量監(jiān)管部會審后的工程管理策劃方案，項(xiàng)目公司負(fù)責(zé)落實(shí)把相關(guān)內(nèi)容作為與總分包施工單位商定合同的參考內(nèi)容，成本控制部在合同審批時需復(fù)核相關(guān)內(nèi)容。1) 項(xiàng)目經(jīng)營決策文件n 上報內(nèi)容：項(xiàng)目經(jīng)營決策文件（詳見制度“”）。n 上報時間：項(xiàng)目開盤前一個月內(nèi)。n 審批目的：明確項(xiàng)目開發(fā)的經(jīng)營目標(biāo)，作為集團(tuán)項(xiàng)目經(jīng)營決策的指令性文件，是集團(tuán)各部門和項(xiàng)目公司管控、執(zhí)行的依據(jù)之一。n 關(guān)注要點(diǎn)：項(xiàng)目總體經(jīng)營目標(biāo)是否符合可研決策目標(biāo)、分期經(jīng)營效益目標(biāo)是否最大化、項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營的邊界條件是否明確、項(xiàng)目經(jīng)營方面的風(fēng)險提示是否完整等。n 審批流程：成本控制部存檔、督導(dǎo)執(zhí)行審計部復(fù)核報成本控制部總經(jīng)理簽批起草研討會議通知集團(tuán)成本控制部登記 附項(xiàng)目公司經(jīng)營管理會會簽的聯(lián)絡(luò)單組織項(xiàng)目管理中心（營銷部、計劃部）、財務(wù)部、規(guī)劃研究院進(jìn)行研討會簽確認(rèn)項(xiàng)目經(jīng)營決策文件主管副總裁審核錄入電子文檔目錄發(fā)項(xiàng)目公司執(zhí)行送計劃部備查、監(jiān)督執(zhí)行董事長批準(zhǔn)■ 執(zhí)行提示： 由計劃部負(fù)責(zé)根據(jù)批準(zhǔn)的“項(xiàng)目開發(fā)計劃執(zhí)行書”，明確本期經(jīng)營期及相關(guān)內(nèi)容并抄送集團(tuán)財務(wù)部、成本控制部，便于復(fù)核費(fèi)用與稅金及起草決策文件； 集團(tuán)營銷部負(fù)責(zé)把批準(zhǔn)的銷售價格抄送集團(tuán)財務(wù)部和成本控制部，成本控制部負(fù)責(zé)將復(fù)核完成的目標(biāo)成本抄送集團(tuán)財務(wù)部； 集團(tuán)財務(wù)部負(fù)責(zé)將復(fù)核完畢的費(fèi)用及稅金抄送集團(tuán)成本控制部； 項(xiàng)目公司分別與集團(tuán)規(guī)劃院、營銷部、成本控制部和財務(wù)部溝通確認(rèn)經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)、銷售價格、目標(biāo)成本、費(fèi)用及稅金后，將所有經(jīng)營決策文件的相關(guān)附件及風(fēng)險提示上報集團(tuán)成本控制部，由成本控制部形成“項(xiàng)目經(jīng)營決策文件”組織項(xiàng)目公司、規(guī)劃院、項(xiàng)目管理中心（計劃部、營銷部）、財務(wù)部進(jìn)行會審后，經(jīng)審計部復(fù)核、主管副總裁審核后，報董事長批準(zhǔn)； 在“項(xiàng)目經(jīng)營決策文件”批準(zhǔn)后2個工作日內(nèi)，集團(tuán)成本控制部需將相關(guān)資料抄送計劃部并進(jìn)行交底，計劃部將依據(jù)批準(zhǔn)的決策文件負(fù)責(zé)審核項(xiàng)目經(jīng)營目標(biāo)管理責(zé)任書。 3) 項(xiàng)目經(jīng)營目標(biāo)管理責(zé)任書 ■ 上報內(nèi)容：項(xiàng)目經(jīng)營目標(biāo)管理責(zé)任書（詳見制度中的范本）。 ■ 上報時間：項(xiàng)目經(jīng)營決策文件簽訂后15個工作日內(nèi)。 ■ 審批目的：以合約形式明確項(xiàng)目開發(fā)的經(jīng)營目標(biāo)、獎罰規(guī)則和考核辦法，是集團(tuán)規(guī)范和激勵項(xiàng)目公司的執(zhí)行文件。 ■ 關(guān)注要點(diǎn)：所有經(jīng)營指標(biāo)、計劃時間節(jié)點(diǎn)與批準(zhǔn)的是否一致，獎罰規(guī)則和考核辦法是否明晰，所有附件是否完整等。 ■ 審批流程計劃部存檔、督導(dǎo)執(zhí)行項(xiàng)目管理中心總經(jīng)理審核報計劃部總經(jīng)理簽批 閱項(xiàng)目管理中心計劃部登記、復(fù)核 項(xiàng)目公司總經(jīng)理簽署的項(xiàng)目經(jīng)營目標(biāo)管理責(zé)任書主管副總裁簽署錄入電子文檔目錄發(fā)項(xiàng)目公司執(zhí)行送集團(tuán)相關(guān)部門備查、監(jiān)督執(zhí)行4) 項(xiàng)目經(jīng)營成果考核 ■ 上報內(nèi)容：經(jīng)營決算文件（含經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)、經(jīng)營期暨銷售收入）、項(xiàng)目經(jīng)營目標(biāo)評估報告（含費(fèi)用及稅金決算書、工程結(jié)算復(fù)核報告）。 ■ 上報時間：項(xiàng)目經(jīng)營期結(jié)束后。 ■ 審批目的：對項(xiàng)目經(jīng)營目標(biāo)完成情況進(jìn)行合理、客觀的評價考核，明確項(xiàng)目可發(fā)放的獎金額。 ■ 關(guān)注要點(diǎn)：經(jīng)營期實(shí)際結(jié)束時點(diǎn)和銷售回款額的確認(rèn)，經(jīng)營目標(biāo)是否有調(diào)整，經(jīng)營期內(nèi)是否有重大質(zhì)量、安全事故，是否有影響結(jié)算獎金的相關(guān)通報等。 ■ 審批流程：計劃部、人力資源部、財務(wù)部存檔備查錄入電子文檔目錄，下發(fā)項(xiàng)目公司執(zhí)行董事長批準(zhǔn)主管副總裁審核項(xiàng)目管理中心總經(jīng)理審核集團(tuán)成本控制部審核集團(tuán)財務(wù)部審核項(xiàng)目公司經(jīng)營管理委員會簽認(rèn)項(xiàng)目經(jīng)營目標(biāo)評估報告項(xiàng)目管理中心計劃部登記 計劃部、營銷部、物管部、質(zhì)量監(jiān)管部、成本控制部、財務(wù)部和規(guī)劃院進(jìn)行會審，提出評價意見和考核系數(shù)打分項(xiàng)目公司總經(jīng)理、成本控制經(jīng)理簽認(rèn)的工程結(jié)算復(fù)核報告項(xiàng)目管理中心計劃部登記 項(xiàng)目公司總經(jīng)理、財務(wù)副總經(jīng)理簽認(rèn)的費(fèi)用及稅金決算書項(xiàng)目管理中心計劃部登記 計劃部形成項(xiàng)目經(jīng)營成果考核報告，組織成本控制部和財務(wù)部會簽確認(rèn)后送審計部復(fù)核項(xiàng)目公司相關(guān)人員簽署后的經(jīng)營決算文件項(xiàng)目管理中心計劃部登記 計劃部、營銷部和財務(wù)部進(jìn)行會簽確認(rèn)13 營銷管理 1) 市場調(diào)研與產(chǎn)品定位階段 A. 市場調(diào)研 ■ 例行市場調(diào)研工作 工作要求：集團(tuán)所屬項(xiàng)目公司營銷（策劃）部應(yīng)堅(jiān)持日常性的市場信息收集、研究工作，確保及時、準(zhǔn)確地了解市場信息，為項(xiàng)目經(jīng)營決策提供科學(xué)依據(jù)。 上報內(nèi)容：《房地產(chǎn)市場判斷核心信息統(tǒng)計表》。 上報時間：每年3月1日前提交上年度市場信息，9月1日前提交本年度上半年市場信息。 上報目的：了解市場情況，為決策提供依據(jù)。 審批流程：項(xiàng)目公司營銷（策劃）部→項(xiàng)目公司營銷副總經(jīng)理→項(xiàng)目公司總經(jīng)理→集團(tuán)項(xiàng)目管理中心營銷部（不需回復(fù)）。 ■ 專項(xiàng)市場調(diào)研工作 工作要求：集團(tuán)所屬項(xiàng)目公司營銷（策劃）部為完成某專項(xiàng)工作而進(jìn)行的專門性調(diào)研，在調(diào)研中，需根據(jù)調(diào)研結(jié)果的應(yīng)用目的，有針對性的設(shè)計調(diào)研工作重點(diǎn)及調(diào)研方法。集團(tuán)所屬項(xiàng)目公司根據(jù)業(yè)務(wù)需要單獨(dú)或作為某項(xiàng)專項(xiàng)報告附件向集團(tuán)項(xiàng)目管理中心上報。 關(guān)注要點(diǎn)：市場信息收集的內(nèi)容，包括但不限于以下方面： 市場的宏觀信息（例如城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r、市區(qū)及所在區(qū)域房地產(chǎn)市場的供應(yīng)量、存量、開發(fā)量、銷售量等）； 競爭對手信息（競爭樓盤價格、產(chǎn)品特點(diǎn)、產(chǎn)品配置、戶型配比、銷售情況推廣策略等）； 消費(fèi)者信息（當(dāng)?shù)厝宋?、消費(fèi)及行為習(xí)慣等）。 B. 產(chǎn)品定位、戶型配比 ■ 項(xiàng)目產(chǎn)品定位審批 工作要求：集團(tuán)所屬項(xiàng)目公司應(yīng)在取得土地后，立即組織開展調(diào)研工作，論證產(chǎn)品定位方案，完成《項(xiàng)目定位及產(chǎn)品策劃建議書》，就項(xiàng)目定位、戶型配比、配套設(shè)施規(guī)模和功能、建筑風(fēng)格、建造標(biāo)準(zhǔn)等提出建議，重點(diǎn)需要確定項(xiàng)目產(chǎn)品定位。續(xù)建項(xiàng)目（相同業(yè)態(tài)）如市場發(fā)生重大變化，需要對產(chǎn)品定位進(jìn)行調(diào)整的，也必須上報《項(xiàng)目定位及產(chǎn)品策劃建議書》。 上報內(nèi)容：《項(xiàng)目定位及產(chǎn)品策劃建議書》。 上報時間：新開發(fā)項(xiàng)目取得土地后30天；續(xù)建項(xiàng)目在規(guī)劃設(shè)計委托前30天。 審批目的：確定項(xiàng)目產(chǎn)品定位。 審批流程： 項(xiàng)目首期產(chǎn)品定位：項(xiàng)目公司→項(xiàng)目管理中心營銷部→項(xiàng)目管理中心總經(jīng)理→主管副總裁→（由項(xiàng)目管理中心抄送集團(tuán)規(guī)劃院）； 續(xù)建項(xiàng)目（相同業(yè)態(tài)）產(chǎn)品定位：項(xiàng)目公司→項(xiàng)目管理中心營銷部→項(xiàng)目管理中心總經(jīng)理→（由項(xiàng)目管理中心抄送集團(tuán)規(guī)劃院）。 （注：如市場發(fā)生重大變化，需要對產(chǎn)品定位進(jìn)行調(diào)整的，需要由主管副總裁審批。） ■ 項(xiàng)目戶型配比審批 工作要求：項(xiàng)目公司在對市場情況、競爭對手（包括已上市或近期上市的項(xiàng)目）戶型配比情況及銷售情況充分調(diào)研后，對項(xiàng)目戶型配比比例提出建議，上報《項(xiàng)目戶型配比建議書》。 上報內(nèi)容：《項(xiàng)目戶型配比建議書》。 上報時間：出方案規(guī)劃設(shè)計任務(wù)書前15天。 審批目的：確定項(xiàng)目戶型配比以進(jìn)行規(guī)劃方案設(shè)計工作。 審批流程： 新項(xiàng)目（首期）：項(xiàng)目公司經(jīng)營管理委員會→項(xiàng)目管理中心營銷部→項(xiàng)目管理中心總經(jīng)理→主管副總裁→（由項(xiàng)目管理中心抄送集團(tuán)規(guī)劃院）； 續(xù)建項(xiàng)目：項(xiàng)目公司經(jīng)營管理委員會→項(xiàng)目管理中心營銷部→項(xiàng)目管理中心總經(jīng)理→（由項(xiàng)目管理中心抄送集團(tuán)規(guī)劃院）。 關(guān)注要點(diǎn)：當(dāng)期項(xiàng)目的戶型、戶型標(biāo)準(zhǔn)面積、建筑面積、套數(shù)比、面積比等。 ■ 可售商業(yè)物業(yè)面積指標(biāo)審批 工作要求：項(xiàng)目公司在對市場情況、競爭對手（包括已上市或近期上市的項(xiàng)目）商業(yè)物業(yè)各項(xiàng)面積指標(biāo)及銷售情況充分調(diào)研后，對項(xiàng)目可售商業(yè)物業(yè)的主要面積指標(biāo)（如總面積指標(biāo)、層高、開間及進(jìn)深尺寸、產(chǎn)品可分割形式等）提出建議，上報《可售商業(yè)物業(yè)面積指標(biāo)建議書》。 上報內(nèi)容：《可售商業(yè)物業(yè)面積指標(biāo)建議書》。 上報時間：出方案規(guī)劃設(shè)計任務(wù)書前15天。 審批目的：確定可售商業(yè)物業(yè)面積指標(biāo)以進(jìn)行規(guī)劃方案設(shè)計工作。 審批流程： 新項(xiàng)目（首期）：項(xiàng)目公司經(jīng)營管理委員會→項(xiàng)目管理中心營銷部→項(xiàng)目管理中心總經(jīng)理→主管副總裁→（由項(xiàng)目管理中心抄送集團(tuán)規(guī)劃院）； 續(xù)建項(xiàng)目：項(xiàng)目公司經(jīng)營管理委員會→項(xiàng)目管理中心營銷部→項(xiàng)目管理中心總經(jīng)理→（由項(xiàng)目管理中心抄送集團(tuán)規(guī)劃院）。 關(guān)注要點(diǎn)：可售商業(yè)物業(yè)的總面積指標(biāo)、層高、開間及進(jìn)深尺寸、產(chǎn)品可分割形式等。 2) 營銷推廣階段（含售前與售中） A. 營銷推廣 ■ 總體策劃 工作要求：項(xiàng)目公司營銷（策劃）部負(fù)責(zé)對各分期項(xiàng)目營銷的全過程進(jìn)行策劃，形成《某某項(xiàng)目（某期）營銷策劃方案》，營銷策劃方案應(yīng)在新建項(xiàng)目立項(xiàng)批準(zhǔn)后即著手進(jìn)行，在續(xù)建項(xiàng)目編寫《經(jīng)營策劃書（正式稿）》時進(jìn)行，經(jīng)集團(tuán)所屬項(xiàng)目公司經(jīng)營管理委員會會簽后，在項(xiàng)目正式推廣前上報集團(tuán)項(xiàng)目管理中心營銷部。 上報內(nèi)容：《某某項(xiàng)目（某期）營銷策劃方案》。 上報時間：在項(xiàng)目正式推廣前一個月上報。 審批目的：批準(zhǔn)營銷費(fèi)用使用明細(xì)，確定項(xiàng)目推廣主訴，確定階段銷售價格。 關(guān)注要點(diǎn)：項(xiàng)目營銷策劃方案應(yīng)全面確定房地產(chǎn)銷售的目標(biāo)、實(shí)現(xiàn)策略及實(shí)施步驟。 調(diào)研分析項(xiàng)目區(qū)域最近一年市場表現(xiàn)，重點(diǎn)預(yù)測項(xiàng)目所在區(qū)域競爭樓盤未來一年內(nèi)供需走勢； 根據(jù)項(xiàng)目定位和區(qū)域市場特點(diǎn)，提出切實(shí)有效的營銷推廣定位、目標(biāo)客戶群定位、推廣主訴、營銷策略、項(xiàng)目包裝方案等； 根據(jù)項(xiàng)目定位及經(jīng)營決策文件的內(nèi)容，提出價格定位及銷售計劃方案等； 制訂營銷費(fèi)用比例、構(gòu)成和使用計劃明細(xì)（總比例及分項(xiàng)額度雙向控制）。 審批流程：項(xiàng)目公司經(jīng)營管理委員會→項(xiàng)目管理中心營銷部→項(xiàng)目管理中心總經(jīng)理批準(zhǔn)。 ■ 階段策劃 工作要求：項(xiàng)目公司營銷（策劃）部應(yīng)根據(jù)經(jīng)批準(zhǔn)的總體營銷策劃方案，在項(xiàng)目開發(fā)過程的主要節(jié)點(diǎn)結(jié)合銷售推盤計劃分步驟地制訂階段性的宣傳推廣方案。每季度應(yīng)編寫《季度營銷推廣報告》，報告中應(yīng)包括季度的推廣策略、營銷費(fèi)用使用計劃、營銷推廣效果評估等內(nèi)容。 上報內(nèi)容：《季度營銷推廣報告》。 上報時間：每季度最后一個月月底前（如四季度營銷推廣報告上交時間為12月31日前）。 審批目的：作為營銷推廣工作的指導(dǎo)，各項(xiàng)發(fā)布