【正文】 分析已成交和來訪客戶信息（例如客戶認(rèn)知途徑等），統(tǒng)計、分析各類推廣手段使用金額、占營銷費(fèi)用比例；將成交與推廣的統(tǒng)計信息進(jìn)行對比，分析銷售總體情況決定營銷策略實(shí)施或調(diào)整方案。 審批流程：項目公司營銷（策劃）部→項目公司營銷副總經(jīng)理→項目公司總經(jīng)理→集團(tuán)項目管理中心營銷部（不需回復(fù)）。續(xù)建項目（相同業(yè)態(tài)）如市場發(fā)生重大變化，需要對產(chǎn)品定位進(jìn)行調(diào)整的，也必須上報《項目定位及產(chǎn)品策劃建議書》。） ■ 項目戶型配比審批 工作要求：項目公司在對市場情況、競爭對手（包括已上市或近期上市的項目）戶型配比情況及銷售情況充分調(diào)研后，對項目戶型配比比例提出建議，上報《項目戶型配比建議書》。 ■ 可售商業(yè)物業(yè)面積指標(biāo)審批 工作要求：項目公司在對市場情況、競爭對手（包括已上市或近期上市的項目）商業(yè)物業(yè)各項面積指標(biāo)及銷售情況充分調(diào)研后，對項目可售商業(yè)物業(yè)的主要面積指標(biāo)（如總面積指標(biāo)、層高、開間及進(jìn)深尺寸、產(chǎn)品可分割形式等）提出建議，上報《可售商業(yè)物業(yè)面積指標(biāo)建議書》。 2) 營銷推廣階段（含售前與售中） A. 營銷推廣 ■ 總體策劃 工作要求：項目公司營銷（策劃）部負(fù)責(zé)對各分期項目營銷的全過程進(jìn)行策劃，形成《某某項目（某期）營銷策劃方案》，營銷策劃方案應(yīng)在新建項目立項批準(zhǔn)后即著手進(jìn)行，在續(xù)建項目編寫《經(jīng)營策劃書（正式稿）》時進(jìn)行，經(jīng)集團(tuán)所屬項目公司經(jīng)營管理委員會會簽后，在項目正式推廣前上報集團(tuán)項目管理中心營銷部。根據(jù)項目定位及經(jīng)營決策文件的內(nèi)容，提出價格定位及銷售計劃方案等； 關(guān)注要點(diǎn)：《季度營銷推廣報告》包括但不限于以下內(nèi)容： 上報內(nèi)容：在《季度營銷推廣報告》中上報。 上報內(nèi)容：費(fèi)用指標(biāo)：在項目各期的經(jīng)營決策文件中明確總體指標(biāo)；在《項目營銷策劃方案》中明確各分項指標(biāo)，填寫《項目營銷費(fèi)用目標(biāo)成本表》，并嚴(yán)格執(zhí)行。 關(guān)注要點(diǎn)：市場信息收集的內(nèi)容，包括但不限于以下方面： 審批目的：確定項目產(chǎn)品定位。 審批目的：確定項目戶型配比以進(jìn)行規(guī)劃方案設(shè)計工作。 審批目的：確定可售商業(yè)物業(yè)面積指標(biāo)以進(jìn)行規(guī)劃方案設(shè)計工作。 審批目的：批準(zhǔn)營銷費(fèi)用使用明細(xì)，確定項目推廣主訴，確定階段銷售價格。 ■ 階段策劃 工作要求：項目公司營銷（策劃）部應(yīng)根據(jù)經(jīng)批準(zhǔn)的總體營銷策劃方案，在項目開發(fā)過程的主要節(jié)點(diǎn)結(jié)合銷售推盤計劃分步驟地制訂階段性的宣傳推廣方案。對比上季度制定的營銷推廣策略，上報本季度營銷推廣效果評估（重點(diǎn)分析專項推廣策略與成交情況的關(guān)系）；目標(biāo)客戶群及購買用途；媒體獲知渠道分析等； 關(guān)注要點(diǎn)： 如實(shí)際銷售收入（或可實(shí)現(xiàn)銷售收入）與目標(biāo)銷售收入有差異的，營銷費(fèi)用比例不變，金額經(jīng)集團(tuán)相關(guān)部門審批可進(jìn)行相應(yīng)調(diào)整； 上報內(nèi)容：對外廣告和宣傳資料。 10) 工程施工現(xiàn)場安全文明生產(chǎn)管理 ■ 上報內(nèi)容：安全文明生產(chǎn)管理措施。 ■ 關(guān)注要點(diǎn)： 對事故現(xiàn)場進(jìn)行的技術(shù)鑒定； 查明事故發(fā)生原因、過程、人員及財產(chǎn)損失情況； 查明事故性質(zhì)、責(zé)任單位和主要責(zé)任者； 提出事故善后處理意見及預(yù)防再次發(fā)生的措施；對事故責(zé)任者進(jìn)行處罰的建議意見。 ■ 上報時間：開盤前一個月。 ■ 審批流程：項目公司核準(zhǔn)、項目管理中心審核、分管副總裁審批。 ■ 審批目的：為物業(yè)公司提供專業(yè)意見，指導(dǎo)物業(yè)公司做好入伙的關(guān)鍵工作。 7) 物業(yè)經(jīng)營測算 ■ 上報內(nèi)容：物業(yè)管理啟動費(fèi)、物業(yè)管理扶持金。 ■ 關(guān)注要點(diǎn)：集團(tuán)有關(guān)招投標(biāo)的制度。 ■ 上報時間：監(jiān)督審核報告發(fā)出1周內(nèi)。 上報時間：每季度結(jié)束后一周內(nèi)。附表二：各主力店進(jìn)場交付計劃序號業(yè)務(wù)明細(xì)甲裝開始時間主力店進(jìn)場時間開業(yè)時間備注1 主力店一　　　　2 主力店二　　　　3 主力店三　　　　4 主力店四　　　　5 主力店五　　　　6 主力店六　　　　 …… ……　　　　說明須按商務(wù)合同要求落實(shí)各主力店交付進(jìn)場條件（土建、安裝、裝修等）的工作計劃項目開發(fā)計劃執(zhí)行書（住宅類物業(yè)）編制單位：公司時間： 年 月 日內(nèi)容：項目開發(fā)計劃執(zhí)行書（詳見后附表）項目公司經(jīng)營管理委員會計劃部總經(jīng)理項目管理中心 總經(jīng)理主管項目副總裁說明本計劃抄送項目公司及集團(tuán)相關(guān)各部門，要求各單位按照各節(jié)點(diǎn)計劃開展各項工作。項目開發(fā)計劃執(zhí)行書（綜合體類物業(yè)）編制單位：公司時間： 年 月 日內(nèi)容：項目開發(fā)計劃執(zhí)行書（詳見后附表）項目公司經(jīng)營管理委員會計劃部總經(jīng)理項目管理中心 總經(jīng)理主管項目副總裁說明本計劃抄送項目公司及集團(tuán)相關(guān)各部門，要求各單位按照各節(jié)點(diǎn)計劃開展各項工作。 11) 報告制度 ■ 月報 上報內(nèi)容：月度報表。 ■ 審批目的：審核方案設(shè)計的調(diào)查方式、統(tǒng)計方法，指導(dǎo)物業(yè)公司能夠較為真實(shí)地獲得調(diào)查意圖。 ■ 審批流程：集團(tuán)成本控制部、集團(tuán)項目管理中心、分管副總裁。 ■ 上報時間：入伙前1個月。 ■ 關(guān)注要點(diǎn)：。 3) 經(jīng)營管理目標(biāo) ■ 上報內(nèi)容：、。 ■審批目的：指導(dǎo)組建方案能充分整合各種資源，達(dá)到組織結(jié)構(gòu)的合理性，滿擬聘足地方行業(yè)主管部門的規(guī)定。 ■ 審批流程：項目管理中心工程質(zhì)量監(jiān)管部監(jiān)督檢查。 對于項目規(guī)劃中的各項指標(biāo)（如容積率、綠化率、覆蓋率、配套設(shè)施面積、會所面積、學(xué)校規(guī)模等）不作具體數(shù)據(jù)的承諾宣傳（上述內(nèi)容中已建成或已施工并經(jīng)過測繪的除外）。所有與項目銷售有關(guān)的印刷制作物料、媒體廣告及對外報道等所涉及的文字和圖片宣傳資料都必須經(jīng)集團(tuán)所屬項目公司相關(guān)部門會簽，并經(jīng)總經(jīng)理批準(zhǔn)后，方可對外發(fā)布，重要內(nèi)容需要經(jīng)集團(tuán)所屬項目公司法律顧問簽字； C. 營銷費(fèi)用 ■ 確定項目營銷費(fèi)用比例及金額 工作要求：營銷費(fèi)用比例及金額，由項目管理中心根據(jù)項目所在地市場情況、項目特征、經(jīng)營要求、集團(tuán)所屬同類項目標(biāo)準(zhǔn)等因素綜合制定，提交集團(tuán)成本控制部、財務(wù)部，作為決策文件制定的依據(jù)。 B. 營銷效果評估 ■ 對營銷效果進(jìn)行評估 工作要求：各項目公司在《季度營銷推廣報告》中對營銷策劃方案的實(shí)施效果進(jìn)行評估。 審批目的：作為營銷推廣工作的指導(dǎo)，各項發(fā)布、實(shí)施業(yè)務(wù)的審批依據(jù)。根據(jù)項目定位和區(qū)域市場特點(diǎn)，提出切實(shí)有效的營銷推廣定位、目標(biāo)客戶群定位、推廣主訴、營銷策略、項目包裝方案等； 關(guān)注要點(diǎn)：可售商業(yè)物業(yè)的總面積指標(biāo)、層高、開間及進(jìn)深尺寸、產(chǎn)品可分割形式等。 關(guān)注要點(diǎn)：當(dāng)期項目的戶型、戶型標(biāo)準(zhǔn)面積、建筑面積、套數(shù)比、面積比等。 （注：如市場發(fā)生重大變化，需要對產(chǎn)品定位進(jìn)行調(diào)整的，需要由主管副總裁審批。 B. 產(chǎn)品定位、戶型配比 ■ 項目產(chǎn)品定位審批 工作要求：集團(tuán)所屬項目公司應(yīng)在取得土地后，立即組織開展調(diào)研工作，論證產(chǎn)品定位方案，完成《項目定位及產(chǎn)品策劃建議書》，就項目定位、戶型配比、配套設(shè)施規(guī)模和功能、建筑風(fēng)格、建造標(biāo)準(zhǔn)等提出建議，重點(diǎn)需要確定項目產(chǎn)品定位。 上報目的：了解市場情況，為決策提供依據(jù)。對前一季度的媒體發(fā)布、公關(guān)活動、促銷活動等推廣手段的實(shí)施效果進(jìn)行評估； 一季度報告中應(yīng)包含全年度總體計劃，四季度報告中應(yīng)包括全年度總體評估； 每季度應(yīng)編寫《季度營銷推廣報告》，報告中應(yīng)包括季度的推廣策略、營銷費(fèi)用使用計劃、營銷推廣效果評估等內(nèi)容。 關(guān)注要點(diǎn)：項目營銷策劃方案應(yīng)全面確定房地產(chǎn)銷售的目標(biāo)、實(shí)現(xiàn)策略及實(shí)施步驟。 審批流程： 審批流程： 審批流程： 市場的宏觀信息（例如城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r、市區(qū)及所在區(qū)域房地產(chǎn)市場的供應(yīng)量、存量、開發(fā)量、銷售量等）； 關(guān)注要點(diǎn)：營銷費(fèi)用控制 營銷管理 1) 市場調(diào)研與產(chǎn)品定位階段 A. 市場調(diào)研 ■ 例行市場調(diào)研工作 工作要求：集團(tuán)所屬項目公司營銷（策劃）部應(yīng)堅持日常性的市場信息收集、研究工作，確保及時、準(zhǔn)確地了解市場信息，為項目經(jīng)營決策提供科學(xué)依據(jù)。 上報時間：每季度最后一個月月底前（如四季度營銷推廣報告上交時間為12月31日前）。 制定本季度營銷推廣策略（如推廣活動、媒體表現(xiàn)、項目包裝策略等）； 制訂營銷費(fèi)用比例、構(gòu)成和使用計劃明細(xì)（總比例及分項額度雙向控制）。 上報內(nèi)容：《某某項目（某期）營銷策劃方案》。 上報內(nèi)容：《可售商業(yè)物業(yè)面積指標(biāo)建議書》。 上報內(nèi)容：《項目戶型配比建議書》。 上報內(nèi)容：《項目定位及產(chǎn)品策劃建議書》。 ■ 專項市場調(diào)研工作 工作要求：集團(tuán)所屬項目公司營銷（策劃）部為完成某專項工作而進(jìn)行的專門性調(diào)研，在調(diào)研中，需根據(jù)調(diào)研結(jié)果的應(yīng)用目的，有針對性的設(shè)計調(diào)研工作重點(diǎn)及調(diào)研方法。 ■ 關(guān)注要點(diǎn)：經(jīng)營期實(shí)際結(jié)束時點(diǎn)和銷售回款額的確認(rèn)，經(jīng)營目標(biāo)是否有調(diào)整，經(jīng)營期內(nèi)是否有重大質(zhì)量、安全事故，是否有影響結(jié)算獎金的相關(guān)通報等。n 審批流程：成本控制部存檔、督導(dǎo)執(zhí)行審計部復(fù)核報成本控制部總經(jīng)理簽批起草研討會議通知集團(tuán)成本控制部登記 附項目公司經(jīng)營管理會會簽的聯(lián)絡(luò)單組織項目管理中心（營銷部、計劃部）、財務(wù)部、規(guī)劃研究院進(jìn)行研討會簽確認(rèn)項目經(jīng)營決策文件主管副總裁審核錄入電子文檔目錄發(fā)項目公司執(zhí)行送計劃部備查、監(jiān)督執(zhí)行董事長批準(zhǔn)■ 執(zhí)行提示： 由計劃部負(fù)責(zé)根據(jù)批準(zhǔn)的“項目開發(fā)計劃執(zhí)行書”，明確本期經(jīng)營期及相關(guān)內(nèi)容并抄送集團(tuán)財務(wù)部、成本控制部，便于復(fù)核費(fèi)用與稅金及起草決策文件； 集團(tuán)營銷部負(fù)責(zé)把批準(zhǔn)的銷售價格抄送集團(tuán)財務(wù)部和成本控制部，成本控制部負(fù)責(zé)將復(fù)核完成的目標(biāo)成本抄送集團(tuán)財務(wù)部； 集團(tuán)財務(wù)部負(fù)責(zé)將復(fù)核完畢的費(fèi)用及稅金抄送集團(tuán)成本控制部； 項目公司分別與集團(tuán)規(guī)劃院、營銷部、成本控制部和財務(wù)部溝通確認(rèn)經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)、銷售價格、目標(biāo)成本、費(fèi)用及稅金后，將所有經(jīng)營決策文件的相關(guān)附件及風(fēng)險提示上報集團(tuán)成本控制部，由成本控制部形成“項目經(jīng)營決策文件”組織項目公司、規(guī)劃院、項目管理中心（計劃部、營銷部）、財務(wù)部進(jìn)行會審后，經(jīng)審計部復(fù)核、主管副總裁審核后，報董事長批準(zhǔn)； 在“項目經(jīng)營決策文件”批準(zhǔn)后2個工作日內(nèi)，集團(tuán)成本控制部需將相關(guān)資料抄送計劃部并進(jìn)行交底，計劃部將依據(jù)批準(zhǔn)的決策文件負(fù)責(zé)審核項目經(jīng)營目標(biāo)管理責(zé)任書。 C. 項目經(jīng)營策劃書正式稿： ■ 上報內(nèi)容：項目經(jīng)營策劃書正式稿（詳見制度中的編制指引），同時，必須單獨(dú)會審項目的工程管理策劃方案、單獨(dú)審批項目開發(fā)計劃形成“項目開發(fā)計劃執(zhí)行書”。 ■ 審批目的：明確項目的（分期）開發(fā)思路和開發(fā)計劃，指導(dǎo)項目前期工作和規(guī)劃設(shè)計委托書的編制。該維修工程所發(fā)生的一切費(fèi)用均由承包商承擔(dān)，業(yè)主將在承包商的質(zhì)保金中扣除該費(fèi)用，支付給第三方。即要求各項目公司與施工單位簽訂合同時必須強(qiáng)調(diào)其資金的合理安排。 在項目開發(fā)過程中，尤其在商業(yè)項目工期緊迫、項目出現(xiàn)市場或經(jīng)濟(jì)、社會危機(jī)時，可由項目公司或項目管理中心發(fā)起，組織定期或不定期的項目現(xiàn)場協(xié)調(diào)會，在不突破集團(tuán)總體經(jīng)營目標(biāo)情況下，會議決定由主管副總裁簽發(fā)后，作為集團(tuán)各有關(guān)部門和項目公司的執(zhí)行依據(jù)。當(dāng)然，按權(quán)限規(guī)定、有特殊業(yè)務(wù)需直接向主管副總裁匯報或請示的，聯(lián)絡(luò)對象可直接為主管副總裁或?qū)嵭谐瓐螅? 3) 如聯(lián)絡(luò)對象是集團(tuán)其它業(yè)務(wù)部門，抄送項目管理中心的，抄送對象也請遵循第2)條規(guī)定，同時，需在聯(lián)絡(luò)單內(nèi)說明抄送的目的是告知備案或需協(xié)助督辦或需組織協(xié)調(diào)會，便于明確主辦單位，也利于及時處理、提高工作效率； 4) 急件必須1個工作日內(nèi)處理完畢并反饋至項目公司；非急件，上報后3個工作日內(nèi)必須處理完畢并反饋至項目公司；非急件，如需集團(tuán)其它職能部門會簽的業(yè)務(wù)文件，上報2個工作日內(nèi)簽批意見后轉(zhuǎn)送其它部門會簽，在5個工作日內(nèi)處理完畢并反饋至項目公司；各項目公司總經(jīng)理必須把關(guān)好，非特急原則上按程序履行。本手冊制定的主要目的是：增加一些制度正本中未包括的業(yè)務(wù)規(guī)定；提供相關(guān)業(yè)務(wù)表單或案例模版；明確或便捷各項模糊事項繁長的業(yè)務(wù)審批流程，以適應(yīng)快速發(fā)展的城市綜合體項目的管理特點(diǎn)；同時，為制度中暫未明確約定的錯綜復(fù)雜的相關(guān)業(yè)務(wù)處理，指出業(yè)務(wù)的解決方法和指引，即項目公司必須在一定時間內(nèi)獲得有效指令，以提高工作效率、實(shí)現(xiàn)集團(tuán)的經(jīng)營目標(biāo)。2 項目管理細(xì)化規(guī)定及操作細(xì)則 項目管理細(xì)化規(guī)定 文件上報規(guī)定及審批時限要求 1) 聯(lián)絡(luò)單的發(fā)起聯(lián)絡(luò)公司欄，需注明經(jīng)辦人，便于集團(tuán)處理文件如需溝通能及時找到相關(guān)責(zé)任人；聯(lián)絡(luò)單和報告性文件必須注明是否需要、需要由哪個部門進(jìn)行回復(fù)或批示，亦或僅作為知會等意圖，必須明確標(biāo)注，以明確文件和事務(wù)的處理責(zé)任；建議項目公司某些業(yè)務(wù)上報的聯(lián)絡(luò)單上增加“集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)批示意見”欄，便于集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)可直接批示意見，提高工作效率； 2) 關(guān)于聯(lián)絡(luò)項目管理中心的聯(lián)絡(luò)單，其聯(lián)絡(luò)對象欄必須具體至項目管理中心的四個部門，即經(jīng)營計劃類、營銷管理類、工程質(zhì)量安全類、物業(yè)經(jīng)營管理類需分別明確聯(lián)絡(luò)計劃部、營銷部、質(zhì)量監(jiān)管部、物管部，如與這四類業(yè)務(wù)不單一相關(guān)的具體業(yè)務(wù)，聯(lián)絡(luò)對象可為項目管理中心。 業(yè)務(wù)協(xié)調(diào)會、現(xiàn)場協(xié)調(diào)會 在項目開發(fā)過程中，當(dāng)項目地方政策、重大影響事項、市場、招商或工期要求的邊界因素矛盾發(fā)生時，尤其是商業(yè)項目需按期開業(yè)的邊界條件下，如項目公司發(fā)生業(yè)態(tài)調(diào)整、房產(chǎn)技術(shù)條件變更、單項成本招標(biāo)突