【正文】 大連萬達(dá)集團(tuán)管理制度匯編操 作 手 冊目 錄1 總則………………………………………………………………………………12 項(xiàng)目管理細(xì)化規(guī)定及操作細(xì)則…………………………………………………1 項(xiàng)目管理細(xì)化規(guī)定…………………………………………………………1 文件上報(bào)規(guī)定及審批時(shí)限要求……………………………………………1 與政府簽訂的其它相關(guān)補(bǔ)充協(xié)議…………………………………………2 重大技術(shù)方案專題論證會(huì)…………………………………………………2 方案、外立面、環(huán)境、泛光照明等相關(guān)規(guī)定………………………………3 業(yè)務(wù)協(xié)調(diào)會(huì)、現(xiàn)場協(xié)調(diào)會(huì)……………………………………………………3 新增大額成本事項(xiàng)或突破目標(biāo)成本………………………………………3 工程款提前支付或工程款超付申請………………………………………4 幼兒園招標(biāo)及租賃合同……………………………………………………5 住宅項(xiàng)目會(huì)所等經(jīng)營性物業(yè)招商…………………………………………5 商場開業(yè)運(yùn)行后的維修管理………………………………………………5 項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)檔案管理……………………………………………………5 各類業(yè)務(wù)操作細(xì)則……………………………………………………………6 經(jīng)營計(jì)劃管理………………………………………………………………6 營銷管理……………………………………………………………………16 工程質(zhì)量及安全管理………………………………………………………27 物業(yè)經(jīng)營管理………………………………………………………………363 各類業(yè)務(wù)操作指引、表單及范本………………………………………………42 經(jīng)營計(jì)劃類……………………………………………………………………42 營銷管理類……………………………………………………………………75 工程質(zhì)量及安全管理類……………………………………………………117 物業(yè)經(jīng)營管理類……………………………………………………………169 檔案管理工作指引…………………………………………………………178萬達(dá)集團(tuán)項(xiàng)目管理操作手冊1 總則 為保證項(xiàng)目執(zhí)行階段的各項(xiàng)工作順利推進(jìn)，在不突破管理制度的原則下，特編制此手冊。本手冊制定的主要目的是：增加一些制度正本中未包括的業(yè)務(wù)規(guī)定；提供相關(guān)業(yè)務(wù)表單或案例模版；明確或便捷各項(xiàng)模糊事項(xiàng)繁長的業(yè)務(wù)審批流程，以適應(yīng)快速發(fā)展的城市綜合體項(xiàng)目的管理特點(diǎn)；同時(shí)，為制度中暫未明確約定的錯(cuò)綜復(fù)雜的相關(guān)業(yè)務(wù)處理，指出業(yè)務(wù)的解決方法和指引，即項(xiàng)目公司必須在一定時(shí)間內(nèi)獲得有效指令，以提高工作效率、實(shí)現(xiàn)集團(tuán)的經(jīng)營目標(biāo)。 易于理解、將模糊事項(xiàng)進(jìn)行規(guī)范和指引、增加可操作性是本操作手冊文件的基本要求，明確清晰的作業(yè)流程有助于業(yè)務(wù)管理制度的理解和執(zhí)行。 本操作手冊主要適用于項(xiàng)目管理中心與集團(tuán)各職能部門、各項(xiàng)目公司的相關(guān)事項(xiàng)，不涵蓋集團(tuán)其他各職能部門與項(xiàng)目公司之間的垂直管理業(yè)務(wù)。 本手冊為項(xiàng)目操作的行為規(guī)范，為項(xiàng)目管理制度的細(xì)化和延續(xù)。 本手冊如與萬達(dá)集團(tuán)管理制度有不符之處，以萬達(dá)集團(tuán)制度為準(zhǔn)。2 項(xiàng)目管理細(xì)化規(guī)定及操作細(xì)則 項(xiàng)目管理細(xì)化規(guī)定 文件上報(bào)規(guī)定及審批時(shí)限要求 1) 聯(lián)絡(luò)單的發(fā)起聯(lián)絡(luò)公司欄，需注明經(jīng)辦人，便于集團(tuán)處理文件如需溝通能及時(shí)找到相關(guān)責(zé)任人；聯(lián)絡(luò)單和報(bào)告性文件必須注明是否需要、需要由哪個(gè)部門進(jìn)行回復(fù)或批示，亦或僅作為知會(huì)等意圖，必須明確標(biāo)注，以明確文件和事務(wù)的處理責(zé)任；建議項(xiàng)目公司某些業(yè)務(wù)上報(bào)的聯(lián)絡(luò)單上增加“集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)批示意見”欄，便于集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)可直接批示意見，提高工作效率； 2) 關(guān)于聯(lián)絡(luò)項(xiàng)目管理中心的聯(lián)絡(luò)單，其聯(lián)絡(luò)對(duì)象欄必須具體至項(xiàng)目管理中心的四個(gè)部門，即經(jīng)營計(jì)劃類、營銷管理類、工程質(zhì)量安全類、物業(yè)經(jīng)營管理類需分別明確聯(lián)絡(luò)計(jì)劃部、營銷部、質(zhì)量監(jiān)管部、物管部，如與這四類業(yè)務(wù)不單一相關(guān)的具體業(yè)務(wù)，聯(lián)絡(luò)對(duì)象可為項(xiàng)目管理中心。聯(lián)絡(luò)單內(nèi)，不需寫抄送：主管副總裁、項(xiàng)目管理中心總經(jīng)理或四部門總經(jīng)理等，各部門負(fù)責(zé)人將根據(jù)部門職責(zé)、制度規(guī)定權(quán)限并結(jié)合具體業(yè)務(wù)，直接處理下發(fā)執(zhí)行或請示項(xiàng)目管理中心總經(jīng)理、主管副總裁審批后反饋至項(xiàng)目公司執(zhí)行。如項(xiàng)目公司與集團(tuán)各職能部門溝通有爭議時(shí)，上報(bào)的聯(lián)絡(luò)單則可寫抄報(bào)相關(guān)主管副總裁。當(dāng)然，按權(quán)限規(guī)定、有特殊業(yè)務(wù)需直接向主管副總裁匯報(bào)或請示的，聯(lián)絡(luò)對(duì)象可直接為主管副總裁或?qū)嵭谐瓐?bào)； 3) 如聯(lián)絡(luò)對(duì)象是集團(tuán)其它業(yè)務(wù)部門，抄送項(xiàng)目管理中心的，抄送對(duì)象也請遵循第2)條規(guī)定，同時(shí)，需在聯(lián)絡(luò)單內(nèi)說明抄送的目的是告知備案或需協(xié)助督辦或需組織協(xié)調(diào)會(huì)，便于明確主辦單位，也利于及時(shí)處理、提高工作效率； 4) 急件必須1個(gè)工作日內(nèi)處理完畢并反饋至項(xiàng)目公司；非急件，上報(bào)后3個(gè)工作日內(nèi)必須處理完畢并反饋至項(xiàng)目公司；非急件，如需集團(tuán)其它職能部門會(huì)簽的業(yè)務(wù)文件，上報(bào)2個(gè)工作日內(nèi)簽批意見后轉(zhuǎn)送其它部門會(huì)簽，在5個(gè)工作日內(nèi)處理完畢并反饋至項(xiàng)目公司；各項(xiàng)目公司總經(jīng)理必須把關(guān)好，非特急原則上按程序履行。 5) 項(xiàng)目公司擬發(fā)集團(tuán)各職能部門的聯(lián)絡(luò)單，必須經(jīng)項(xiàng)目公司總經(jīng)理簽署意見才能生效；同時(shí)，集團(tuán)各職能部門或公司相互間的聯(lián)絡(luò)單，必須有部門總經(jīng)理簽字和項(xiàng)目公司總經(jīng)理簽字才為有效指令； 6) 項(xiàng)目公司對(duì)外發(fā)任何正式文件，必須經(jīng)總經(jīng)理審查后才可發(fā)出；牽涉到成本和經(jīng)營較大影響的文件（如對(duì)政府和合作單位承諾性文件、會(huì)帶來經(jīng)濟(jì)爭議和公司事項(xiàng)有影響的公函等）須由財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人和總經(jīng)理審核后，報(bào)項(xiàng)目管理中心總經(jīng)理、主管副總裁批準(zhǔn)。 與政府簽訂的其它相關(guān)補(bǔ)充協(xié)議 項(xiàng)目土地出讓合同簽訂后，集團(tuán)所屬公司與政府簽訂的其它相關(guān)補(bǔ)充協(xié)議（如：收地協(xié)議、拆遷補(bǔ)償協(xié)議、市政配套建設(shè)、稅收政策落實(shí)等），需報(bào)集團(tuán)項(xiàng)目管理中心計(jì)劃部牽頭根據(jù)業(yè)務(wù)類型組織發(fā)展部、財(cái)務(wù)部、投資部、法律事務(wù)部等部門審核并經(jīng)主管副總裁批準(zhǔn)后簽訂，如突破了原土地合同的補(bǔ)充協(xié)議，需報(bào)董事長批準(zhǔn)后簽訂。 重大技術(shù)方案專題論證會(huì) 大型土方方案、基坑支護(hù)與降水方案、施工工藝等與工期目標(biāo)或成本控制目標(biāo)關(guān)聯(lián)性很大的事項(xiàng)，需組織召開“重大技術(shù)方案專題論證會(huì)”，由集團(tuán)規(guī)劃院或項(xiàng)目公司發(fā)起和組織，項(xiàng)目管理中心協(xié)調(diào)，集團(tuán)參與部門包括：計(jì)劃部、質(zhì)量監(jiān)管部、規(guī)劃院和成本控制部等。 方案、外立面、環(huán)境、泛光照明等相關(guān)規(guī)定 方案、外立面、環(huán)境、泛光照明、標(biāo)識(shí)、廣告、室內(nèi)中庭及地面等工程設(shè)計(jì)按制度經(jīng)集團(tuán)各單位批示完成后，在工程招標(biāo)書之前和合同簽署前（實(shí)施前）須報(bào)項(xiàng)目管理中心并主管副總裁批準(zhǔn)后方可向集團(tuán)主管部門申請招標(biāo)計(jì)劃和簽訂合同及工程實(shí)施（此要求主要是為了把好設(shè)計(jì)與日后使用中的矛盾關(guān)）。 業(yè)務(wù)協(xié)調(diào)會(huì)、現(xiàn)場協(xié)調(diào)會(huì) 在項(xiàng)目開發(fā)過程中，當(dāng)項(xiàng)目地方政策、重大影響事項(xiàng)、市場、招商或工期要求的邊界因素矛盾發(fā)生時(shí)，尤其是商業(yè)項(xiàng)目需按期開業(yè)的邊界條件下，如項(xiàng)目公司發(fā)生業(yè)態(tài)調(diào)整、房產(chǎn)技術(shù)條件變更、單項(xiàng)成本招標(biāo)突破、工程重大質(zhì)量安全問題等影響工期或目標(biāo)成本的事項(xiàng)，在與集團(tuán)各對(duì)口職能部門已充分溝通仍然無法推進(jìn)時(shí)，則項(xiàng)目公司必須及時(shí)將相關(guān)事項(xiàng)及目前處理中的問題上報(bào)集團(tuán)項(xiàng)目管理中心，由項(xiàng)目管理中心總經(jīng)理視業(yè)務(wù)類型組織計(jì)劃部、商務(wù)部、規(guī)劃院、成本控制部和項(xiàng)目公司召開業(yè)務(wù)協(xié)調(diào)會(huì)。協(xié)調(diào)會(huì)決議內(nèi)容在不突破項(xiàng)目決策文件情況下由主管副總裁簽發(fā)作為各部門執(zhí)行意見；如突破決策文件或矛盾較大，可經(jīng)項(xiàng)目管理中心總經(jīng)理核準(zhǔn)、由主管副總裁及相關(guān)副總裁請示董事長后決策，各部按請示后意見執(zhí)行。此類事項(xiàng)如在決策文件簽署前發(fā)生，亦可以業(yè)務(wù)協(xié)調(diào)會(huì)等類似工作形式和對(duì)集團(tuán)經(jīng)營目標(biāo)要求為導(dǎo)向的決策執(zhí)行思路，進(jìn)行決策處理，保證項(xiàng)目科學(xué)快速地推進(jìn)。 在項(xiàng)目開發(fā)過程中，尤其在商業(yè)項(xiàng)目工期緊迫、項(xiàng)目出現(xiàn)市場或經(jīng)濟(jì)、社會(huì)危機(jī)時(shí)，可由項(xiàng)目公司或項(xiàng)目管理中心發(fā)起，組織定期或不定期的項(xiàng)目現(xiàn)場協(xié)調(diào)會(huì)，在不突破集團(tuán)總體經(jīng)營目標(biāo)情況下，會(huì)議決定由主管副總裁簽發(fā)后，作為集團(tuán)各有關(guān)部門和項(xiàng)目公司的執(zhí)行依據(jù)。突破集團(tuán)總體經(jīng)營目標(biāo)的，可經(jīng)項(xiàng)目管理中心總經(jīng)理核準(zhǔn)、由主管副總裁及相關(guān)副總裁請示董事長后決策，各部按請示后意見執(zhí)行。 新增大額成本事項(xiàng)或突破目標(biāo)成本 關(guān)于新增大額成本事項(xiàng)或突破目標(biāo)成本，原則上按集團(tuán)項(xiàng)目成本管理制度中相關(guān)規(guī)定執(zhí)行，由集團(tuán)歸口業(yè)務(wù)職能部門牽頭處理，如執(zhí)行過程中發(fā)生爭議影響項(xiàng)目正常推進(jìn)時(shí)，則項(xiàng)目公司必須及時(shí)將相關(guān)事項(xiàng)及目前處理中的問題上報(bào)集團(tuán)項(xiàng)目管理中心，由項(xiàng)目管理中心組織成本控制部、財(cái)務(wù)部或營銷部進(jìn)行會(huì)審后，報(bào)主管項(xiàng)目的副總裁和主管成本、財(cái)務(wù)副總裁審批后執(zhí)行，如突破目標(biāo)成本，則需上報(bào)董事長批準(zhǔn)后執(zhí)行。 工程款提前支付或工程款超付申請 關(guān)于工程款提前支付或工程款超付的申請（不允許累計(jì)申請支付額超過實(shí)際已完工程量），按財(cái)務(wù)審批制度規(guī)定執(zhí)行。說明： ■ 各項(xiàng)目總包合同及主要大分包（指直接分包）合同，必須經(jīng)集團(tuán)成本控制部、法律事務(wù)部、財(cái)務(wù)部、項(xiàng)目管理中心等相關(guān)部門批準(zhǔn)后簽訂。 ■ 工程款支付控制原則：項(xiàng)目竣驗(yàn)以后原則上支付至90%（商業(yè)）或85%（住宅）以內(nèi)，特殊項(xiàng)目可支付至90％（須經(jīng)集團(tuán)批準(zhǔn)）；在施工承包合同中須注明，民工勞資糾紛必須由施工單位負(fù)責(zé)，并執(zhí)行集團(tuán)擬定的獎(jiǎng)罰條款；各項(xiàng)目公司須體現(xiàn)對(duì)施工單位有管控能力，在寬至如上第1條的付款條件下，要求各項(xiàng)目公司必須做到不得再發(fā)生勞資糾紛事件。 ■ 如有因項(xiàng)目公司原因而影響工程款支付進(jìn)度，則可以同意提前支付部分工程款（前提是：支付該筆工程款后，不會(huì)出現(xiàn)實(shí)際超付工程款的情況）；否則，如施工單位不嚴(yán)格遵循合同約定付款條件而提出提前支付工程款的申請，說明該公司的資金誠信度嚴(yán)重欠缺，則在今后集團(tuán)其它工程項(xiàng)目招投標(biāo)時(shí)，集團(tuán)評(píng)標(biāo)時(shí)將會(huì)加大該施工單位資金實(shí)力的扣分權(quán)重。 ■ 各項(xiàng)目公司將施工單位在各節(jié)日前（尤其是春節(jié)前）需結(jié)清民工工資作為申請?zhí)岣吒犊畋壤睦碛刹怀闪?，因簽署合同時(shí)已明確項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度，即本階段施工單位應(yīng)預(yù)留足夠的流動(dòng)資金來結(jié)清民工工資。即要求各項(xiàng)目公司與施工單位簽訂合同時(shí)必須強(qiáng)調(diào)其資金的合理安排。 ■ 關(guān)于項(xiàng)目公司上報(bào)的付款審批單，各業(yè)務(wù)部門經(jīng)辦人或部門經(jīng)理及副總經(jīng)理、總經(jīng)理，在會(huì)簽時(shí)必須明確簽署相關(guān)意見（是否符合合同付款條件，同意或不同意等）；付款審批單上報(bào)集團(tuán)后的審批時(shí)限原則上為5個(gè)工作日內(nèi)完成。必須杜絕“當(dāng)天上報(bào)付款審批單當(dāng)天就要求審批反饋執(zhí)行”的情況。 幼兒園招標(biāo)及租賃合同 集團(tuán)采購招投標(biāo)管理制度中沒有包括幼兒園招標(biāo)及租賃合同的管理規(guī)定，目前集團(tuán)已開始采取訂單商業(yè)模式，現(xiàn)已與一家著名幼兒園經(jīng)營商簽訂了戰(zhàn)略合作協(xié)議。幼兒園租賃合同需上報(bào)項(xiàng)目管理中心，會(huì)同物管部或商業(yè)管理公司和法律事務(wù)部進(jìn)行會(huì)審后，報(bào)集團(tuán)副總裁批準(zhǔn)簽署。 住宅項(xiàng)目會(huì)所等經(jīng)營性物業(yè)招商 集團(tuán)商務(wù)（招商）管理制度或商管公司的制度中，均沒有包括住宅項(xiàng)目會(huì)所等經(jīng)營性物業(yè)招商，本手冊規(guī)定：住宅項(xiàng)目會(huì)所等經(jīng)營性物業(yè)招商由項(xiàng)目公司負(fù)責(zé)，合同簽訂前需將租賃合同報(bào)計(jì)劃部，會(huì)同物管部或商業(yè)管理公司和法律事務(wù)部進(jìn)行會(huì)審后由項(xiàng)目管理中心總經(jīng)理批準(zhǔn)簽署。 商場開業(yè)運(yùn)行后的維修管理 目前商業(yè)項(xiàng)目的總包基本上是外地施工單位，分包單位也比較多，商場開業(yè)后發(fā)生的工程質(zhì)量問題難以得到及時(shí)的維修。鑒于此，在項(xiàng)目竣工驗(yàn)收后，項(xiàng)目公司可和承包商（總包或分包）協(xié)商：與一家本地施工單位簽訂三方（承包商、業(yè)主、第三方）委托維修協(xié)議，即承包商委托第三方代為完成其承包工程的維修工作，但第三方的代為維修并不因此免除承包商的連帶責(zé)任。該維修工程所發(fā)生的一切費(fèi)用均由承包商承擔(dān)，業(yè)主將在承包商的質(zhì)保金中扣除該費(fèi)用，支付給第三方。維修管理中應(yīng)突出商業(yè)管理公司的權(quán)利，即三方委托維修協(xié)議中需明確在維修事務(wù)提出、驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)和維修款支付方面應(yīng)由商管公司加批意見（須經(jīng)當(dāng)?shù)厣坦芄究偨?jīng)理簽字生效），同時(shí)，如在維保期內(nèi)原業(yè)主公司撤銷時(shí)，維修管理業(yè)務(wù)由商管公司負(fù)責(zé)，業(yè)主劃拔質(zhì)保金到商管公司，質(zhì)保達(dá)不到要求的商管公司有權(quán)扣款并組織自行維修。 項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)檔案管理　　項(xiàng)目管理中心和各項(xiàng)目公司必須高度重視項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的檔案管理，采取切實(shí)可行的有效措施，切實(shí)加強(qiáng)項(xiàng)目的檔案管理工作。詳見《項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)檔案管理工作指引》。 各類業(yè)務(wù)操作細(xì)則 經(jīng)營計(jì)劃管理 1) 項(xiàng)目經(jīng)營策劃書 A. 項(xiàng)目經(jīng)營策劃書初稿：土地合同簽訂（或集團(tuán)批示項(xiàng)目公司成立）后30天內(nèi)編制上報(bào)審批后執(zhí)行。 ■ 上報(bào)內(nèi)容：項(xiàng)目經(jīng)營策劃書初稿，其中以下內(nèi)容需單獨(dú)會(huì)簽確認(rèn)后執(zhí)行。 “項(xiàng)目(分期)開發(fā)思路和總體進(jìn)度計(jì)劃”：詳見制度“”； “項(xiàng)目非銷售物業(yè)或低效資產(chǎn)配置一覽表及相關(guān)配置依據(jù)文件”：配套名稱（人防、地下車庫、幼兒園、社區(qū)活動(dòng)用房、社區(qū)保健站、物管用房、居委會(huì)、設(shè)備用房等）、配置依據(jù)（相關(guān)政策法規(guī)、設(shè)計(jì)規(guī)范、其它政府強(qiáng)制性規(guī)定或項(xiàng)目規(guī)劃定位經(jīng)營需要等，必提供相關(guān)政策規(guī)定的傳真文件）、按規(guī)定需建設(shè)多少面積（需說明各規(guī)定建設(shè)面積是否有彈性、是否有挖潛的可能性）、我們擬建面積數(shù)量、產(chǎn)權(quán)隸屬關(guān)系（開發(fā)商、政府、街道或小業(yè)主）。 ■ 上報(bào)時(shí)間：土地合同簽訂（或集團(tuán)批示項(xiàng)目公司成立）后30天內(nèi)。 ■ 審批目的：明確項(xiàng)目的（分期）開發(fā)思路和開發(fā)計(jì)劃，指導(dǎo)項(xiàng)目前期工作和規(guī)劃設(shè)計(jì)委托書的編制。 ■ 關(guān)注要點(diǎn)： “項(xiàng)目開發(fā)總體進(jìn)度計(jì)劃”：開發(fā)進(jìn)度計(jì)劃是否合理、是否與集團(tuán)招商約定時(shí)間吻合、與可研決策是否一致、是否滿足與政府合同約定的相關(guān)時(shí)間節(jié)點(diǎn)等；項(xiàng)目公司在編制各分項(xiàng)計(jì)劃時(shí)，須與集團(tuán)各職能部門充分溝通或會(huì)簽后編制； “項(xiàng)目非銷售物業(yè)或低效資產(chǎn)配置一覽表及相關(guān)配置依據(jù)文件”：配置是否合理、是否有配置依據(jù)及說明、是否已充分溝通盡可能少建或不建低效資產(chǎn)及無償移交物業(yè)等。 ■ 審批流程：項(xiàng)目管理中心總經(jīng)理審核報(bào)計(jì)劃部總經(jīng)理簽批 閱起草：項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃控制書項(xiàng)目管理中心計(jì)劃部登記 附項(xiàng)目公司經(jīng)營管理會(huì)會(huì)簽的聯(lián)絡(luò)單項(xiàng)目公司、商務(wù)部、成本控制部