【正文】 積指標審批 工作要求：項目公司在對市場情況、競爭對手（包括已上市或近期上市的項目）商業(yè)物業(yè)各項面積指標及銷售情況充分調研后，對項目可售商業(yè)物業(yè)的主要面積指標（如總面積指標、層高、開間及進深尺寸、產品可分割形式等）提出建議，上報《可售商業(yè)物業(yè)面積指標建議書》。） ■ 項目戶型配比審批 工作要求：項目公司在對市場情況、競爭對手（包括已上市或近期上市的項目）戶型配比情況及銷售情況充分調研后，對項目戶型配比比例提出建議，上報《項目戶型配比建議書》。續(xù)建項目（相同業(yè)態(tài)）如市場發(fā)生重大變化，需要對產品定位進行調整的，也必須上報《項目定位及產品策劃建議書》。 審批流程：項目公司營銷（策劃）部→項目公司營銷副總經理→項目公司總經理→集團項目管理中心營銷部（不需回復）。 ■ 審批目的：對項目經營目標完成情況進行合理、客觀的評價考核，明確項目可發(fā)放的獎金額。n 關注要點：項目總體經營目標是否符合可研決策目標、分期經營效益目標是否最大化、項目開發(fā)經營的邊界條件是否明確、項目經營方面的風險提示是否完整等。 ■ 關注要點：是否符合市場需求、與城市整體規(guī)劃要求是否有沖突、是否滿足商家的房產技術條件、與銷售價格是否匹配、是否已進行多方案優(yōu)化比較分析等。 ■ 上報時間：土地合同簽訂（或集團批示項目公司成立）后30天內。鑒于此，在項目竣工驗收后，項目公司可和承包商（總包或分包）協(xié)商：與一家本地施工單位簽訂三方（承包商、業(yè)主、第三方）委托維修協(xié)議，即承包商委托第三方代為完成其承包工程的維修工作，但第三方的代為維修并不因此免除承包商的連帶責任。 ■ 各項目公司將施工單位在各節(jié)日前（尤其是春節(jié)前）需結清民工工資作為申請?zhí)岣吒犊畋壤睦碛刹怀闪?，因簽署合同時已明確項目開發(fā)進度，即本階段施工單位應預留足夠的流動資金來結清民工工資。此類事項如在決策文件簽署前發(fā)生，亦可以業(yè)務協(xié)調會等類似工作形式和對集團經營目標要求為導向的決策執(zhí)行思路，進行決策處理，保證項目科學快速地推進。如項目公司與集團各職能部門溝通有爭議時，上報的聯(lián)絡單則可寫抄報相關主管副總裁。 大連萬達集團管理制度匯編操 作 手 冊目 錄1 總則………………………………………………………………………………12 項目管理細化規(guī)定及操作細則…………………………………………………1 項目管理細化規(guī)定…………………………………………………………1 文件上報規(guī)定及審批時限要求……………………………………………1 與政府簽訂的其它相關補充協(xié)議…………………………………………2 重大技術方案專題論證會…………………………………………………2 方案、外立面、環(huán)境、泛光照明等相關規(guī)定………………………………3 業(yè)務協(xié)調會、現場協(xié)調會……………………………………………………3 新增大額成本事項或突破目標成本………………………………………3 工程款提前支付或工程款超付申請………………………………………4 幼兒園招標及租賃合同……………………………………………………5 住宅項目會所等經營性物業(yè)招商…………………………………………5 商場開業(yè)運行后的維修管理………………………………………………5 項目開發(fā)建設檔案管理……………………………………………………5 各類業(yè)務操作細則……………………………………………………………6 經營計劃管理………………………………………………………………6 營銷管理……………………………………………………………………16 工程質量及安全管理………………………………………………………27 物業(yè)經營管理………………………………………………………………363 各類業(yè)務操作指引、表單及范本………………………………………………42 經營計劃類……………………………………………………………………42 營銷管理類……………………………………………………………………75 工程質量及安全管理類……………………………………………………117 物業(yè)經營管理類……………………………………………………………169 檔案管理工作指引…………………………………………………………178萬達集團項目管理操作手冊1 總則 為保證項目執(zhí)行階段的各項工作順利推進，在不突破管理制度的原則下，特編制此手冊。聯(lián)絡單內，不需寫抄送：主管副總裁、項目管理中心總經理或四部門總經理等，各部門負責人將根據部門職責、制度規(guī)定權限并結合具體業(yè)務，直接處理下發(fā)執(zhí)行或請示項目管理中心總經理、主管副總裁審批后反饋至項目公司執(zhí)行。協(xié)調會決議內容在不突破項目決策文件情況下由主管副總裁簽發(fā)作為各部門執(zhí)行意見；如突破決策文件或矛盾較大，可經項目管理中心總經理核準、由主管副總裁及相關副總裁請示董事長后決策，各部按請示后意見執(zhí)行。 ■ 如有因項目公司原因而影響工程款支付進度，則可以同意提前支付部分工程款（前提是：支付該筆工程款后，不會出現實際超付工程款的情況）；否則，如施工單位不嚴格遵循合同約定付款條件而提出提前支付工程款的申請，說明該公司的資金誠信度嚴重欠缺，則在今后集團其它工程項目招投標時，集團評標時將會加大該施工單位資金實力的扣分權重。 商場開業(yè)運行后的維修管理 目前商業(yè)項目的總包基本上是外地施工單位，分包單位也比較多，商場開業(yè)后發(fā)生的工程質量問題難以得到及時的維修。 “項目(分期)開發(fā)思路和總體進度計劃”：詳見制度“”； “項目非銷售物業(yè)或低效資產配置一覽表及相關配置依據文件”：配套名稱（人防、地下車庫、幼兒園、社區(qū)活動用房、社區(qū)保健站、物管用房、居委會、設備用房等）、配置依據（相關政策法規(guī)、設計規(guī)范、其它政府強制性規(guī)定或項目規(guī)劃定位經營需要等，必提供相關政策規(guī)定的傳真文件）、按規(guī)定需建設多少面積（需說明各規(guī)定建設面積是否有彈性、是否有挖潛的可能性）、我們擬建面積數量、產權隸屬關系（開發(fā)商、政府、街道或小業(yè)主）。 ■ 審批目的：指導擴初設計和目標控制成本的編制。n 審批目的：明確項目開發(fā)的經營目標，作為集團項目經營決策的指令性文件，是集團各部門和項目公司管控、執(zhí)行的依據之一。 ■ 上報時間：項目經營期結束后。 上報目的：了解市場情況，為決策提供依據。 B. 產品定位、戶型配比 ■ 項目產品定位審批 工作要求：集團所屬項目公司應在取得土地后，立即組織開展調研工作，論證產品定位方案，完成《項目定位及產品策劃建議書》，就項目定位、戶型配比、配套設施規(guī)模和功能、建筑風格、建造標準等提出建議，重點需要確定項目產品定位。 （注：如市場發(fā)生重大變化，需要對產品定位進行調整的，需要由主管副總裁審批。 關注要點：當期項目的戶型、戶型標準面積、建筑面積、套數比、面積比等。 關注要點：可售商業(yè)物業(yè)的總面積指標、層高、開間及進深尺寸、產品可分割形式等。根據項目定位和區(qū)域市場特點，提出切實有效的營銷推廣定位、目標客戶群定位、推廣主訴、營銷策略、項目包裝方案等； 審批目的：作為營銷推廣工作的指導，各項發(fā)布、實施業(yè)務的審批依據。 B. 營銷效果評估 ■ 對營銷效果進行評估 工作要求：各項目公司在《季度營銷推廣報告》中對營銷策劃方案的實施效果進行評估。 C. 營銷費用 ■ 確定項目營銷費用比例及金額 工作要求：營銷費用比例及金額，由項目管理中心根據項目所在地市場情況、項目特征、經營要求、集團所屬同類項目標準等因素綜合制定，提交集團成本控制部、財務部，作為決策文件制定的依據。集團所屬項目公司根據業(yè)務需要單獨或作為某項專項報告附件向集團項目管理中心上報。 上報時間：新開發(fā)項目取得土地后30天；續(xù)建項目在規(guī)劃設計委托前30天。 上報時間：出方案規(guī)劃設計任務書前15天。 上報時間：出方案規(guī)劃設計任務書前15天。 上報時間：在項目正式推廣前一個月上報。 審批流程：項目公司經營管理委員會→項目管理中心營銷部→項目管理中心總經理批準。本季度營銷費用使用計劃，上季度營銷費用實際發(fā)生情況； 審批目的：按照營銷效果及專項推廣費用統(tǒng)計評估在下季度需加強、延續(xù)、減少或不采用的推廣方式。 上報內容：《房地產市場判斷核心信息統(tǒng)計表》。競爭對手信息（競爭樓盤價格、產品特點、產品配置、戶型配比、銷售情況推廣策略等）； 項目首期產品定位：項目公司→項目管理中心營銷部→項目管理中心總經理→主管副總裁→（由項目管理中心抄送集團規(guī)劃院）； 新項目（首期）：項目公司經營管理委員會→項目管理中心營銷部→項目管理中心總經理→主管副總裁→（由項目管理中心抄送集團規(guī)劃院）； 新項目（首期）：項目公司經營管理委員會→項目管理中心營銷部→項目管理中心總經理→主管副總裁→（由項目管理中心抄送集團規(guī)劃院）； 上報內容：《季度營銷推廣報告》。集團所屬項目公司舉辦大型推廣活動（開工、開盤、竣工、入伙、重大節(jié)假日等）前必須制訂詳細的專項活動方案，在《季度營銷推廣報告》上報，其中單項活動費用超過20萬的（不含媒體廣告發(fā)布費用）由集團項目管理中心營銷部進行批復后實施。 統(tǒng)計、分析已成交和來訪客戶信息（例如客戶認知途徑等），統(tǒng)計、分析各類推廣手段使用金額、占營銷費用比例；將成交與推廣的統(tǒng)計信息進行對比，分析銷售總體情況決定營銷策略實施或調整方案。在項目營銷費用總比例不變的情況下，經集團審批后的營銷費用各單項指標（如媒介廣告費、促銷活動費）如有調整，需上報集團項目管理中心營銷部審批。 關注要點：集團所屬項目公司宣傳廣告的管理工作應特別注意以下要求： ■ 審批目的： 堅持“安全第一，預防為主”的方針，加強施工現場安全文明生產的管理。 物業(yè)經營管理 1) 物業(yè)公司組建 ■上報內容：物業(yè)公司組建方案（—）。 ■ 關注要點：地方物業(yè)管理相關規(guī)定、發(fā)展狀況、費用測算。 ■上報時間：接管驗收前一個月。 ■ 審批流程：項目管理中心物管部。 ■ 審批目的：核查物業(yè)公司測算的客觀性、準確性。 9) 顧客滿意率 ■ 上報內容：擬實施方案。 ■ 關注要點：不符合項及嚴重不符合項的整改。3 各類業(yè)務操作指引、表單及范本 經營計劃類 ■ 《項目開發(fā)計劃控制書》 ■ 《項目開發(fā)計劃執(zhí)行書》（綜合體類物業(yè)） ■ 《項目開發(fā)計劃執(zhí)行書》（住宅類物業(yè)） ■ 項目規(guī)劃設計、報批報建計劃事項清單示例 ■ 項目招標計劃事項清單示例 ■ 項目工程計劃事項清單示例 ■ 項目商家進場及裝修計劃事項清單示例 ■ 項目營銷計劃事項清單示例 ■ 項目驗收辦證計劃事項清單示例 ■ 項目開發(fā)計劃月度報表 ■ 項目非銷售物業(yè)或低效資產配置一覽表 營銷管理類 ■ 《銷售準備工作控制指引》 ■ 《銷售工程實施工作指引》 ■ 《廣告方案與實施操作指引》 ■ 《營銷類業(yè)務招投標管理及經濟合同審批指引》 ■ 《營銷費用控制指引》 ■ 《銷售過程管理指引》 ■ 《銷售價格管理指引》 ■ 《房產價格折扣控制指引》 ■ 《更名辦理指引》 ■ 《退換房辦理指引》 ■ 《營銷檔案管理指引》 ■ 《商品房銷售合同補充協(xié)議（范本）》（暫略，單獨下發(fā)） 表單 ■ 《房地產市場判斷核心信息統(tǒng)計表》 ■ 《開盤報告信息表》 ■ 《營銷費用目標成本表》 ■ 《銷售提成方案審批表》 ■ 《銷售合同文件審批表》 ■ 《銷售房產更名審批表》 ■ 《銷售退房審批表》 ■ 《銷售換房審批表》 ■ 《銷售價格特例折扣審批表》 ■ 《某某公司某某項目產品銷售周報表》 ■ 《 月份銷售統(tǒng)計報表》《 季度銷售統(tǒng)計報表》 ■ 《宣傳資料審查記錄表》 ■ 《銷售準備工作完成情況檢查表》 工程質量及安全管理類 ■ 監(jiān)理規(guī)劃審查指引 ■ 施工組織設計（方案）審查指引 ■ 技術交底及施工圖會審指引 ■ 材料設備質量技術要求管理指引 ■ 材料設備進場驗收指引 ■ 施工標準間及施工工藝樣板確認指引 ■ 工程質量現場檢查內容與要求 ■ 質量保證資料核查指引 ■ 分部（項）專業(yè)工程驗收檢查要求 ■ 項目竣工預驗收指引 ■ 項目竣工驗收指引 ■ 項目施工現場安全文明管理指引 ■ 工程質量安全檢查考核分析 ■ 工程事故處理指引 ■ 施工準備工作完成狀況檢查表 ■ 重點部位質量監(jiān)管計劃 ■ 材料設備監(jiān)管計劃 ■ 場地交接單 ■ 監(jiān)理規(guī)劃審查記錄表 ■ 施工組織設計審查記錄表 ■ 材料設備定板會審記錄表 ■ 材料設備進場驗收單 ■ 甲供材料設備臺帳 ■ 施工樣板確認記錄表 ■ 安全文明生產控制措施表 ■ 項目工程移交記錄表 ■ 工程質量安全管理考核分析（附表參考） ■ 整改通知單 物業(yè)經營管理類 ■ 物業(yè)管理基本要求工作指引 ■ 物業(yè)公司月度統(tǒng)計分析表（模版） 檔案管理工作指引 項目開發(fā)計劃控制書編制單位：公司時間： 年 月 日內容：項目開發(fā)計劃控制書（詳見后附表）項目公司經營管理委員會計劃部總經理項目管理中心 總經理主管項目副總裁說明本計劃抄送項目公司及集團相關各部門，要求各單位按照各節(jié)點計劃開展各