【正文】 商業(yè)地產(chǎn)學(xué)萬(wàn)達(dá)上海智富企業(yè)（集團(tuán)）有限公司一、 前言二、 萬(wàn)達(dá)的發(fā)展歷程三、 萬(wàn)達(dá)長(zhǎng)板與短板四、 王健林個(gè)人特征五、 商業(yè)地產(chǎn)學(xué)萬(wàn)達(dá) 萬(wàn)達(dá)的品牌發(fā)展戰(zhàn)略 萬(wàn)達(dá)產(chǎn)品發(fā)展戰(zhàn)略 萬(wàn)達(dá)的投融資戰(zhàn)略 萬(wàn)達(dá)的執(zhí)行力戰(zhàn)略 萬(wàn)達(dá)的區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略 萬(wàn)達(dá)的商業(yè)經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略 萬(wàn)達(dá)的企業(yè)文化戰(zhàn)略 如何成為萬(wàn)達(dá)六、 萬(wàn)達(dá)的核心競(jìng)爭(zhēng)力七、 萬(wàn)達(dá)成功關(guān)鍵因素分析八、 與萬(wàn)達(dá)對(duì)比，智富人該學(xué)習(xí)什么前言 在中國(guó)有錢(qián)的開(kāi)發(fā)商不少，有想法的開(kāi)發(fā)商不少，但是真正具有良好的執(zhí)行力的開(kāi)發(fā)商卻很少！ 一個(gè)再好的發(fā)展戰(zhàn)略，都是要靠執(zhí)行團(tuán)隊(duì)去實(shí)現(xiàn)的，不僅是行動(dòng)上的執(zhí)行，而且是在思想上貫徹執(zhí)行。萬(wàn)達(dá)作為當(dāng)前中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)第一品牌，首要成功秘訣就是它的執(zhí)行力。萬(wàn)達(dá)的發(fā)展歷程表明，真正成功內(nèi)核在于萬(wàn)達(dá)能夠?qū)⒑玫南敕ㄘ瀼貙?shí)施下去，因此，我們要學(xué)習(xí)萬(wàn)達(dá)，首先就是要學(xué)習(xí)萬(wàn)達(dá)的執(zhí)行力文化，按照萬(wàn)達(dá)董事長(zhǎng)王健林之言：“萬(wàn)達(dá)是一支‘軍隊(duì)’。按照萬(wàn)達(dá)軍隊(duì)速度，從項(xiàng)目拿地到開(kāi)業(yè)只要18個(gè)月時(shí)間。 作為我們智富集團(tuán)，我們把萬(wàn)達(dá)作為商業(yè)地產(chǎn)學(xué)習(xí)的標(biāo)桿，我們首要學(xué)習(xí)的就是它的不折不扣的執(zhí)行力，充分理解企業(yè)戰(zhàn)略和目標(biāo)，并高效務(wù)實(shí)的堅(jiān)決進(jìn)行貫徹下去！本次萬(wàn)達(dá)研究作為我們智富人內(nèi)部學(xué)習(xí)資料使用！進(jìn)行標(biāo)桿企業(yè)研究，充份挖掘萬(wàn)達(dá)成功的因素，進(jìn)行比較找出差距，進(jìn)行學(xué)習(xí)和彌補(bǔ)不足之處！萬(wàn)達(dá)發(fā)展歷程王健林個(gè)人特征王健林，1954年10月出生于四川省，高級(jí)工程師。1970年入伍，1986年畢業(yè)于遼寧大學(xué)，同年7月進(jìn)入大連市西崗區(qū)人民政府任辦公室主任，1989年進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)，1992年8月任大連萬(wàn)達(dá)房地產(chǎn)集團(tuán)公司總經(jīng)理。1993年3月任大連萬(wàn)達(dá)集團(tuán)股份有限公司董事長(zhǎng)、總裁。農(nóng)村走出來(lái)，革命軍隊(duì)中成長(zhǎng)，看準(zhǔn)經(jīng)濟(jì)建設(shè)新戰(zhàn)場(chǎng)，借錢(qián)、老城改造掘首金。與足球聯(lián)姻創(chuàng)經(jīng)典玩法，實(shí)現(xiàn)企業(yè)知名度提升。與跨國(guó)零售巨頭結(jié)盟，商業(yè)地產(chǎn)切入跨國(guó)公司價(jià)值鏈獨(dú)辟蹊徑，王健林拒絕模仿。 主要性格特征：勤奮、勇于開(kāi)拓、敢于創(chuàng)新、個(gè)人英雄主義、自控能力和控制力，高調(diào)處事。個(gè)人主要觀點(diǎn)： 做商業(yè)地產(chǎn)，解決資金而且是可長(zhǎng)期使用的低成本資金最重要； 對(duì)商業(yè)地產(chǎn)來(lái)說(shuō)，需要既懂商業(yè)又懂地產(chǎn)再懂金融投資的綜合型人才，人才選育用留是成功的關(guān)鍵因素之一； 購(gòu)物中心只租不售，把購(gòu)物中心作為長(zhǎng)期發(fā)展目標(biāo)，做“大房東”； 做購(gòu)物中心，非常重要的是做對(duì)程序。一定要先租后建，招商在前，建設(shè)在后，要把開(kāi)發(fā)商的思維顛倒一下； 做好商業(yè)定位：（1）定地址 了解當(dāng)?shù)爻鞘幸?guī)劃，城市發(fā)展方向。（2）定規(guī)模 規(guī)模要求最佳，不能求最大，要求比較效益。（3）定主力店 更多的向文化、休閑、鍵身的業(yè)態(tài)方向發(fā)展； 完全憑設(shè)計(jì)師規(guī)劃購(gòu)物中心風(fēng)險(xiǎn)很大，四個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)：（1）人流動(dòng)線 單一通道是最好的。（2）視覺(jué)通透 （3）交通體系 卸貨區(qū)要盡量安排在地下。（4）主力店的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn) 不同業(yè)態(tài)的主力店有不同的要求，只有招商在前，與主力店進(jìn)行技術(shù)對(duì)接，及時(shí)掌握業(yè)態(tài)特點(diǎn)； 物業(yè)管理需要懂商業(yè)又懂機(jī)電又懂物管的人； 做住宅開(kāi)發(fā)是小學(xué)，做寫(xiě)字樓、酒店等是中學(xué)，做購(gòu)物中心是大學(xué)，是一系列業(yè)態(tài)的集合，需要23年的培育期。 個(gè)人精典語(yǔ)錄： 什么是品牌？第一，消費(fèi)忠誠(chéng)度；第二，產(chǎn)品的差異性。房地產(chǎn)也可以形成品牌，也可以形成消費(fèi)忠誠(chéng)度。最高層次競(jìng)爭(zhēng)就是文化競(jìng)爭(zhēng)，它已經(jīng)脫離了產(chǎn)品類(lèi)型、品牌類(lèi)型，是深入人心的一種東西。 萬(wàn)達(dá)的成功主要是商業(yè)模式的成功。萬(wàn)達(dá)的產(chǎn)品成功不僅是商業(yè)的成功，更是投資模式的成功，既達(dá)成了城市標(biāo)志性象征的目的，又解決了產(chǎn)品鏈的最優(yōu)組合和良性循環(huán)，正在逐步實(shí)現(xiàn)從原來(lái)以營(yíng)銷(xiāo)為導(dǎo)向的訂單地產(chǎn)向持有型訂單地產(chǎn)的重大轉(zhuǎn)折，從而為真正的資本之路搭建了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)，為資產(chǎn)之橋構(gòu)筑了預(yù)期的升值空間。 全球98%的REITS投向以零售或?qū)懽謽亲饨馂橹饕杖雭?lái)源的物業(yè)當(dāng)中，而其中80%以上市投向零售物業(yè)。沒(méi)有REITS的支持，就不可能有商業(yè)地產(chǎn)的大發(fā)展。 萬(wàn)達(dá)的商鋪格局是主力店加散戶(hù)的模式。散戶(hù)可以出售一些以回收現(xiàn)金流，但主力店一般并不出售。此時(shí)，住宅的出售成了萬(wàn)達(dá)最大的現(xiàn)金流來(lái)源。萬(wàn)達(dá)將住宅出售獲得的現(xiàn)金流中的部分用來(lái)支持商業(yè)物業(yè)的持有，部分現(xiàn)金流用來(lái)購(gòu)買(mǎi)土地資產(chǎn)，以支持?jǐn)U張，這種模式叫現(xiàn)金流滾動(dòng)資產(chǎn)。 我的幸福觀很簡(jiǎn)單，其中一條就是讓跟著我的兄弟們有飯吃，有錢(qián)賺。 我最大的嗜號(hào)就是工作，多年來(lái)事必躬親。每天最早到公司、最晚離開(kāi)，多少年如一日。我最被人稱(chēng)道的是不折不扣的執(zhí)行力。這股力量支撐我百折不撓，在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域硬生生闖出一片大天地。王健林（萬(wàn)達(dá)集團(tuán)董事長(zhǎng)）職責(zé)：研究企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略引進(jìn)專(zhuān)家、決策用人、創(chuàng)新機(jī)制、控制資本、整合企業(yè)文化、進(jìn)行企業(yè)的戰(zhàn)略定位、說(shuō)明企業(yè)的發(fā)展王健林的個(gè)人特征行為特征，決策類(lèi)型是什么？二、 萬(wàn)達(dá)的品牌發(fā)展戰(zhàn)略（1） 最初認(rèn)識(shí)萬(wàn)達(dá)這個(gè)品牌是通過(guò)一支叫大連萬(wàn)達(dá)的足球隊(duì)萬(wàn)達(dá)發(fā)家于房地產(chǎn)，但揚(yáng)名于足球，1994年，萬(wàn)達(dá)進(jìn)入足球領(lǐng)域，搶了全國(guó)之先。直到今天，許多人還認(rèn)為萬(wàn)達(dá)是一家“體育公司”，足見(jiàn)萬(wàn)達(dá)利用足球這個(gè)平臺(tái)樹(shù)立自身品牌知名度的成功。（2） 一舉成名天下知 萬(wàn)達(dá)集團(tuán)六年間每年向俱樂(lè)部投入五千萬(wàn)元為大連奪回了四個(gè)冠軍。萬(wàn)達(dá)通過(guò)這些付出使足球獲得巨大成功的同時(shí)，令萬(wàn)達(dá)成為了大連市的名片；在萬(wàn)達(dá)集團(tuán)打基礎(chǔ)的這些年，獲得了很多“地王級(jí)”的開(kāi)發(fā)用地；從一個(gè)知名度不高的地方性企業(yè)于1998年成為全國(guó)知名度排名第五的企業(yè)品牌……（3） 見(jiàn)好就收 商業(yè)的原則是：如果有利益要不惜忍辱負(fù)重，如果認(rèn)為沒(méi)有利益或性?xún)r(jià)比太為懸殊，則必須堅(jiān)決放棄。足球曾給萬(wàn)達(dá)帶來(lái)無(wú)數(shù)榮譽(yù)，當(dāng)足球不能創(chuàng)造榮耀的時(shí)候，萬(wàn)達(dá)毅然選擇退出。另一方面，足球已令萬(wàn)達(dá)獲得了足夠的知名度，那萬(wàn)達(dá)就必須全力塑造萬(wàn)達(dá)集團(tuán)的核心產(chǎn)業(yè)，突出萬(wàn)達(dá)的核心業(yè)務(wù)——房地產(chǎn)。（4） 打造品牌萬(wàn)達(dá)在擴(kuò)張成為以商業(yè)地產(chǎn)、高級(jí)酒店、文化產(chǎn)業(yè)、連鎖百貨為四大支柱產(chǎn)業(yè)的大型企業(yè)集團(tuán)，成為中國(guó)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的龍頭企業(yè)，也著力建設(shè)擁有全國(guó)唯一的商業(yè)規(guī)劃研究院、全國(guó)性的商業(yè)地產(chǎn)建設(shè)團(tuán)隊(duì)、全國(guó)性的連鎖商業(yè)管理公司，打造自主品牌（萬(wàn)千百貨、萬(wàn)達(dá)院線、大歌星KTV、大玩家游戲機(jī)中心），形成商業(yè)地產(chǎn)的完整產(chǎn)業(yè)鏈和企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。成為中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的第一品牌。2. 前世今生（1） 正視困難商業(yè)地產(chǎn)門(mén)檻高（資金投入大）、風(fēng)險(xiǎn)大、變數(shù)多（回報(bào)周期長(zhǎng)）等，是一個(gè)在刀尖上跳舞的行業(yè)。如果說(shuō)開(kāi)發(fā)住宅的是小學(xué)生，則王建林評(píng)價(jià)商業(yè)地產(chǎn)是“大學(xué)生的游戲”。（2） 定位與轉(zhuǎn)型萬(wàn)達(dá)對(duì)于地產(chǎn)行業(yè)的準(zhǔn)確預(yù)判，斷定住宅地產(chǎn)始終不是長(zhǎng)久之計(jì)，而看準(zhǔn)了商業(yè)地產(chǎn)的美好前景。自2002年開(kāi)始由住宅地產(chǎn)向商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)型。結(jié)合其“浴火重生”的轉(zhuǎn)型過(guò)程，其核心可以總結(jié)為：萬(wàn)達(dá)商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力的形成是建立在痛苦失敗經(jīng)歷的勇于創(chuàng)新、改良、思考之上。（3） 新生截止2010年底，萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)模式在國(guó)內(nèi)一、二線城市獲得認(rèn)可，產(chǎn)品從第一代單體商業(yè)和第二代大型商業(yè)的摸索，發(fā)展到目前第三代“城市綜合體”的成功。同時(shí)，在公司戰(zhàn)略上，萬(wàn)達(dá)也進(jìn)行了調(diào)整，如在新增項(xiàng)目中加大了住宅的比例，注重在成熟的地段拿地并利用萬(wàn)達(dá)品牌控制土地成本。3. 品牌產(chǎn)生價(jià)值（1） 品牌內(nèi)涵萬(wàn)達(dá)自投身商業(yè)地產(chǎn)伊始即與國(guó)際零售巨頭沃爾瑪、百勝等結(jié)成戰(zhàn)略合作伙伴關(guān)系，形成萬(wàn)達(dá)獨(dú)特的“訂單地產(chǎn)”模式。國(guó)際商業(yè)資源的深度挖掘與多方整合能力，形成萬(wàn)達(dá)的品牌優(yōu)勢(shì)，也成為萬(wàn)達(dá)的獨(dú)特優(yōu)勢(shì)。“訂單模式”的優(yōu)點(diǎn)在于可以提高項(xiàng)目號(hào)召力；提升項(xiàng)目商業(yè)價(jià)值；減少投資開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)。（2） 自主品牌2006年開(kāi)始，在萬(wàn)達(dá)第三代城市綜合體風(fēng)靡之時(shí)，萬(wàn)達(dá)已開(kāi)始建立自主品牌。萬(wàn)達(dá)自主品牌已經(jīng)成為萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)在經(jīng)營(yíng)中最中堅(jiān)的后盾，保證了其經(jīng)營(yíng)的穩(wěn)定性和持久性。同時(shí)還體現(xiàn)在它的連鎖經(jīng)營(yíng)模式上。是萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)真正規(guī)?；_(kāi)發(fā)，連鎖化經(jīng)營(yíng)。反過(guò)來(lái)又進(jìn)一步加強(qiáng)了萬(wàn)達(dá)在政府、銀行心目中的分量，鞏固