【正文】 的管理制度。注重員工道德水平的培養(yǎng)，增強企業(yè)財富承載能力。二、 萬達產(chǎn)品發(fā)展戰(zhàn)略1. 萬達起步（1） 試水商業(yè)地產(chǎn)百年企業(yè)”戰(zhàn)略促使萬達調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，由住宅為主轉(zhuǎn)向住宅與商業(yè)地產(chǎn)“兩條腿走路”。訂單地產(chǎn)能有效規(guī)避規(guī)劃和設(shè)計中的失誤使產(chǎn)品錯位造成的風險，能有效為開發(fā)商提供良好的建議，環(huán)節(jié)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)中的資金壓力。而且，第一代產(chǎn)品是單體購物中心，造成商鋪經(jīng)營品種龐雜，商鋪經(jīng)營權(quán)分散和管理職能的滯后，嚴重影響商鋪的后期盈利，反過來影響萬達廣場的整體形象。（1）第二代產(chǎn)品特征多盒子純商業(yè)組合。但多個盒子間沒有進行多層次連接，人流動線不合理。同質(zhì)化競爭加劇和其他功能不足。同時，面對資金壓力，萬達通過“不賣商鋪，賣住宅和寫字樓；不賣內(nèi)部商鋪，賣上面寫字樓、公寓和外圍商鋪；買賣大店不賣小店”緩解資金壓力。隨著諸多的商業(yè)糾紛。”逐步將商業(yè)地產(chǎn)思路轉(zhuǎn)向第三代產(chǎn)品——城市綜合體。（1）第三代特征城市綜合體由高星級酒店、高檔寫字樓、酒店式公寓（或SOHO）、大型綜合購物中心、獨立商鋪及街區(qū)、市民廣場及大型高尚居住社區(qū)等組成。（2）設(shè)計思路人流動線（單一通道最好，最多一個環(huán)路）；視覺通透（一眼至少能看到十點店鋪，不搞花哨、不實用）；交通體系（人車分流）；主力店技術(shù)標準（招商在前，技術(shù)對接，先設(shè)計后建設(shè)）；（3）規(guī)劃特點標準化、適應(yīng)化、性能化、動線化、主題化、休閑化、綜合體化、城市化（4）業(yè)態(tài)組合集約建筑群打造城市地標、物業(yè)形態(tài)組合豐富、自持物業(yè)、商業(yè)業(yè)態(tài)齊全、百貨/酒店的核心作用、綜合體、高使用率（5） 業(yè)態(tài)規(guī)劃基本原則定位優(yōu)先原則、功能性選擇（基礎(chǔ)）、業(yè)態(tài)的相關(guān)性、長期租金回報能力評估（前提）、空間資源的約束（課題）（6） 商家構(gòu)成主力店及次主力店店鋪1012家占租賃面積70%，其余30%為招商的小店鋪150家左右。（7） 招商與產(chǎn)品設(shè)計對接招商周期受開發(fā)周期制約，假設(shè)項目開發(fā)周期為18個月，招商周期為68個月。用步行街串聯(lián)商業(yè)體。（8） 重視物業(yè)管理運營提升租金，物業(yè)管理越好，品質(zhì)越好，租金越高，長期旺場良好的物業(yè)管理是長期旺場的保證。項目竣工90天起開始收取租金，降低風險。（3）面積與租金——萬達資金能運轉(zhuǎn)的關(guān)鍵在于“以售養(yǎng)租”，以出售商業(yè)地產(chǎn)周邊附屬開發(fā)的住宅和部分寫字樓，培植商業(yè)地產(chǎn)的鋪位。（1）銷售回款對現(xiàn)金流的支撐（2）加強資金鏈的動作——強化“房地產(chǎn)開發(fā)補貼商業(yè)經(jīng)營”策略（在資金壓力下，在新增城市綜合體項目中加大住宅比例）。運用信托方式融資。（2）產(chǎn)業(yè)鏈條上游多重資源整合打造競爭力（3）開發(fā)、銷售、持有物業(yè)規(guī)模及構(gòu)成（4）新增長點——成立商業(yè)管理公司（將管理費與租金分開，以控制商業(yè)管理公司管理成本）；商業(yè)廣場外墻廣告、內(nèi)部廣告；成立自己的酒店管理公司。商場如戰(zhàn)場，“將道”即“商道”。而軍人出身的企業(yè)家們有點得天獨厚的味道，豐獻精神、冒險精神、團隊精神、服從精神都是軍人所具備的特殊品質(zhì)，也是企業(yè)家和團隊所追求的。因此，學(xué)習萬達的第一項任務(wù)就是它像軍隊一樣的執(zhí)行力，不僅是行動上執(zhí)行，而且是在思想上貫徹執(zhí)行，就像軍隊去執(zhí)行一項任務(wù)，要在思想上認識到為什么要這樣做，從思想和行動上對執(zhí)行力進行統(tǒng)一，這樣就能保證達到一個良好的執(zhí)行力效果。如果實現(xiàn)不了，一定要對項目總負責人進行問責。l 于政府約定開業(yè)時間，以時間計表方式與政府相關(guān)部門形成對接機制，政府為萬達項目開辟綠色通道，以道計時方式讓各項報批獲得快速通過。l 擁有完備的產(chǎn)業(yè)化鏈條，貫穿全程土建、招商、裝修等，以18個月開業(yè)倒計時推進工作，一個項目立項后各個工作環(huán)節(jié)即全方位啟動，各個環(huán)節(jié)環(huán)環(huán)相扣，責任明晰。自覺執(zhí)行紀律要從細節(jié)開始做起，在萬達，比如員工必須要穿規(guī)定的工作制服，“作晚陪客戶喝酒到凌晨3點”從不構(gòu)成理由，對于萬達員工來講，就是按要求完成任務(wù)，沒有什么理由可以講。 “快”的兩面性萬達任務(wù)快是戰(zhàn)略問題，必須要快，做大市場份額，贏得未來市場空間和話語權(quán)?！翱臁闭涡钥煊惺裁春锰?？快能不能建設(shè)一個好的廣場？快，加快現(xiàn)金流周轉(zhuǎn)，可以更快獲得租金收入，更短時間搶占更多的地盤。在本屆政府任期內(nèi)建成開業(yè)，自己裁樹，自己摘果。（3）紀律+作風+訓(xùn)練萬達的執(zhí)行力文化 一個企業(yè)的成功，30%靠策略，40%靠執(zhí)行。在萬達執(zhí)行力文化中，員工無論職位高低，第一要求就是講紀律、守紀律。其次，訂立了300萬字的企業(yè)經(jīng)營管理制度，舉辦了全集團員工參加的商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)培訓(xùn)，并編制成系列教材。通過目標責任制管理，對項目成本進行有效的管控，并建立了成本預(yù)警制度。ⅰ投資決策文件：新項目發(fā)展投資先算后買，保證低成本獲得項目；ⅱ 項目決策文件：保證利潤和成本都在可控范圍內(nèi)；ⅲ 租賃決策文件：保證項目租金在項目開工前就做到心中有數(shù)。而作風是穩(wěn)定的行為習慣，從根本上說，要靠長期地、有意識地加強培養(yǎng)，作風就是一個人、一個組織的精、神。良好的訓(xùn)練是完成任務(wù)的保障萬達完成了各類培訓(xùn)教材。商業(yè)管理公司完成了《商業(yè)管理概論》《購物中心招商管理實務(wù)》200萬字的培訓(xùn)教材。商業(yè)管理公司建立培訓(xùn)基地，培訓(xùn)全國各地骨干。單靠招人無法滿足快速發(fā)展需要，只有靠培訓(xùn)，此外，萬達計劃建立自己的大學(xué)，一年培訓(xùn)1000個業(yè)務(wù)骨干。（4）與立體協(xié)同萬達的組織結(jié)構(gòu)萬達組織結(jié)構(gòu)調(diào)整 將原來三層次結(jié)構(gòu)優(yōu)化為二層次結(jié)構(gòu)，實現(xiàn)扁平化，清晰和強化了項目開發(fā)和物業(yè)經(jīng)營兩類業(yè)務(wù)的運作流程和資源配置。第二階段：主攻商業(yè)地產(chǎn)，集團隊業(yè)務(wù)部的管理模式，按商業(yè)鏈條來調(diào)整組織架構(gòu)。萬達商務(wù)部的協(xié)調(diào)部門功能負責招商的商務(wù)部與規(guī)劃部門納入項目前期內(nèi)容，將招商前置，貫徹了訂單地產(chǎn)的概念。萬達規(guī)劃院、商務(wù)部以及商管公司構(gòu)成“鐵三角”，才是萬達管理體系執(zhí)行力的精髓。ⅱ、發(fā)展戰(zhàn)略：萬達選擇了商業(yè)地產(chǎn)相關(guān)多元化戰(zhàn)略，要做中國商業(yè)地產(chǎn)老大并對產(chǎn)業(yè)鏈整合戰(zhàn)略，要求其構(gòu)建具有集中優(yōu)勢力量的管控模式。萬達的信息系統(tǒng)，決策反饋迅速，集權(quán)模式并未隨組織長大而失去存在基礎(chǔ)。ⅴ、企業(yè)文化：軍事化的企業(yè)文化讓萬達選擇了集權(quán)。選址考慮因素：人口總量、生產(chǎn)總值、項目規(guī)模、交通現(xiàn)狀及未來規(guī)劃、政府規(guī)劃定位及發(fā)展前景。萬達的產(chǎn)品對地塊的要求：項目位置、交通體系、輔射人口、項目規(guī)模核心指標。整體發(fā)展目標是建成上海市東北部核心商圈，形成功能配套齊全，經(jīng)營錯位互補，體現(xiàn)商業(yè)購物功能。把項目整體的商業(yè)經(jīng)營和競爭優(yōu)勢體現(xiàn)出來。對消費及商圈的拉動方面，原有的商業(yè)圈是城鄉(xiāng)接合部，選擇是城市副中心。（2） 行業(yè)領(lǐng)先者的優(yōu)勢制定規(guī)則項目區(qū)域分布與選址標準：沿海和東部經(jīng)濟發(fā)達一、二線城市核心地段，發(fā)展重點轉(zhuǎn)向了中部和西部。 獲得地方政府優(yōu)惠政策是非常重要的，與此同時，萬達也非常強調(diào)城市綜合體對地方經(jīng)濟的帶動作用：ⅰ、就業(yè)工程：每一座購物中心可以新增1萬人就業(yè)；ⅱ、稅收工程：任何一個購物中心開業(yè)每年上繳幾千萬的稅收；ⅲ、提升城市商業(yè)水準：提升地方商業(yè)與國際接軌，對政府招商引資非常重要；ⅳ、提升城市行象：為當?shù)爻鞘性黾有碌貥?。?） 萬達的業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)當前萬達支柱產(chǎn)業(yè)中，高級酒店、文化產(chǎn)業(yè)、連鎖百貨均圍繞核心產(chǎn)業(yè)商業(yè)地產(chǎn)配套產(chǎn)業(yè)，通過不斷加長產(chǎn)業(yè)半徑做加法，由“被動式成熟”最終形成了“全程運營商”的定位。當前，萬達集團在業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)和集團產(chǎn)業(yè)之間互動上定位:商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)作為核心產(chǎn)業(yè)，通過城市綜合體和寫字樓租售于運營來平衡現(xiàn)金流，帶動商業(yè)項目客流量。文化產(chǎn)業(yè)提高經(jīng)營利潤，產(chǎn)業(yè)鏈向電影業(yè)上游延伸，成為國內(nèi)最大影院。（4） 萬達的區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略在區(qū)域選擇上，萬達純商業(yè)項目選址在城市最核心商圈，城市綜合體選址在城市副中心，主要集中在國內(nèi)一、二線城市。新城市地產(chǎn)的特點：l 規(guī)模地產(chǎn)：目標為大中型項目，規(guī)?；_發(fā)控制成本，提高品質(zhì)，形成市場群體效應(yīng)；l 新城地產(chǎn)：通過該造或建造新的城市住區(qū)，打造具有城市形象代表性項目，優(yōu)化城市區(qū)域功能，利用城市的土地資源。萬達的商業(yè)經(jīng)營戰(zhàn)略（1） “傍大款”與沃爾瑪?shù)拿墼轮靡l(fā)的鏈條效應(yīng)萬達選擇零售商的標準：l 大