【正文】 商業(yè)和塔樓分開驗收的應(yīng)分別列出計劃5. 10智能化安裝及調(diào)試　　　　電梯安裝及調(diào)試　　　　5. 12鋼結(jié)構(gòu)采光天棚　　　要求保證內(nèi)裝工程內(nèi)裝飾工程　　　　內(nèi)裝達到小商戶進場要求　　　　內(nèi)裝全部完成　　　　外裝飾工程　　　　裙樓　　　　塔樓　　　要求裙樓投入使用時塔樓外裝完成室外市政配套工程　　　　室外景觀工程　　　　6驗收　　　根據(jù)項目情況可分裙樓、塔樓兩次驗收主體建安驗收　　　　裙樓　　　　塔樓　　　　消防驗收　　　　裙樓　　　　塔樓　　　　綜合驗收　　　　裙樓　　　　塔樓　　　　7交付進場　　　　主力店進場和裝修　　　另附各個主力店進場計劃小商戶進場和裝修（餐飲類）　　　　小商戶進場和裝修（其他類）　　　　8開業(yè)或入伙　　　　商業(yè)開業(yè)　　　　其他物業(yè)入伙　　　　9辦領(lǐng)產(chǎn)權(quán)證　　　　商業(yè)部分　　　通常要求商業(yè)綜合驗收后60天完成其他物業(yè)　　　　注：以上業(yè)務(wù)明細及分項僅為示意，各公司需根據(jù)項目實際情況細化、完善、調(diào)整，即實際編制中應(yīng)根據(jù)項目情況進行調(diào)整。 關(guān)注要點：與目標責任制對比經(jīng)營指標收入、支出情況；欠費原因分析及解決措施。 ■ 審批流程：項目管理中心物管部。 ■ 上報時間：招投標實施前15天。 ■ 關(guān)注要點：《業(yè)主公約》中的物業(yè)公司權(quán)利、業(yè)主義務(wù)。 5) 入伙管理 ■ 上報內(nèi)容：《入伙方案》。 ■ 審批目的：確定《物業(yè)管理目標責任書》的規(guī)范性與嚴肅性，以作為各物業(yè)公司年度經(jīng)營管理工作的目標。 ■審批流程：報項目公司、項目管理中心物管部審核、項目管理中心總經(jīng)理或分管副總裁審批。 ■ 上報時間：事故發(fā)生后8小時內(nèi)。 ■關(guān)注要點： 項目施工設(shè)計圖的各項工程內(nèi)容均已完成； 各分部、分項工程均由承建商進行了自驗、自檢（隱蔽分部、分項工程已通過中間驗收），符合設(shè)計、施工規(guī)范要求； 各分部（項）專業(yè)工程已驗收合格； 水、電、氣、通訊已與外線接駁開通，聯(lián)動試運轉(zhuǎn)正常，并有文字記錄； 竣工圖已完成，驗收必備技術(shù)資料已備齊，所有進貨檢驗、試驗、施工過程試驗、檢驗均已完成，全部檢驗、試驗資料符合規(guī)定要求； 竣工文件正在或已經(jīng)按政府檔案部門要求進行整理； 已經(jīng)過項目內(nèi)部預(yù)驗收； 若個別分項工程條件尚不具備，而要爭取提前進行竣工驗收時，應(yīng)經(jīng)過當?shù)刭|(zhì)監(jiān)部門同意，并限定該項條件完成時間。關(guān)于營銷廣告發(fā)布的確認：集團所屬項目公司以各種形式對外發(fā)布的所有廣告均須經(jīng)集團所屬項目公司總經(jīng)理批準后方可發(fā)布； 關(guān)注要點：營銷費用控制 上報時間：每季度最后一個月月底前（如四季度營銷推廣報告上交時間為12月31日前）。 制定本季度營銷推廣策略（如推廣活動、媒體表現(xiàn)、項目包裝策略等）； 制訂營銷費用比例、構(gòu)成和使用計劃明細（總比例及分項額度雙向控制）。 上報內(nèi)容：《某某項目（某期）營銷策劃方案》。 上報內(nèi)容：《可售商業(yè)物業(yè)面積指標建議書》。 上報內(nèi)容：《項目戶型配比建議書》。 上報內(nèi)容：《項目定位及產(chǎn)品策劃建議書》。 ■ 專項市場調(diào)研工作 工作要求：集團所屬項目公司營銷（策劃）部為完成某專項工作而進行的專門性調(diào)研，在調(diào)研中，需根據(jù)調(diào)研結(jié)果的應(yīng)用目的，有針對性的設(shè)計調(diào)研工作重點及調(diào)研方法。 審批流程：項目公司營銷副總經(jīng)理→財務(wù)副總經(jīng)理→總經(jīng)理審批→項目管理中心營銷部審批。 審批流程：項目公司營銷副總經(jīng)理→財務(wù)副總經(jīng)理→總經(jīng)理審批→項目管理中心營銷部審批。 上報時間：每季度最后一個月月底前（如四季度營銷推廣報告上交時間為12月31日前）。調(diào)研分析項目區(qū)域最近一年市場表現(xiàn)，重點預(yù)測項目所在區(qū)域競爭樓盤未來一年內(nèi)供需走勢； 續(xù)建項目：項目公司經(jīng)營管理委員會→項目管理中心營銷部→項目管理中心總經(jīng)理→（由項目管理中心抄送集團規(guī)劃院）。續(xù)建項目：項目公司經(jīng)營管理委員會→項目管理中心營銷部→項目管理中心總經(jīng)理→（由項目管理中心抄送集團規(guī)劃院）。續(xù)建項目（相同業(yè)態(tài)）產(chǎn)品定位：項目公司→項目管理中心營銷部→項目管理中心總經(jīng)理→（由項目管理中心抄送集團規(guī)劃院）。消費者信息（當?shù)厝宋?、消費及行為習慣等）。 上報時間：每年3月1日前提交上年度市場信息，9月1日前提交本年度上半年市場信息。 關(guān)注要點： 對比上季度制定的營銷推廣策略，上報本季度營銷推廣效果評估（重點分析專項推廣策略與成交情況的關(guān)系）；目標客戶群及購買用途；媒體獲知渠道分析等； ■ 階段策劃 工作要求：項目公司營銷（策劃）部應(yīng)根據(jù)經(jīng)批準的總體營銷策劃方案，在項目開發(fā)過程的主要節(jié)點結(jié)合銷售推盤計劃分步驟地制訂階段性的宣傳推廣方案。 審批目的：批準營銷費用使用明細，確定項目推廣主訴，確定階段銷售價格。 審批目的：確定可售商業(yè)物業(yè)面積指標以進行規(guī)劃方案設(shè)計工作。 審批目的：確定項目戶型配比以進行規(guī)劃方案設(shè)計工作。 審批目的：確定項目產(chǎn)品定位。 關(guān)注要點：市場信息收集的內(nèi)容，包括但不限于以下方面： 13 ■ 上報時間：項目經(jīng)營決策文件簽訂后15個工作日內(nèi)。 ■ 審批目的：確認項目預(yù)目標成本和初步經(jīng)營指標，指導項目招投標工作，審核意見將作為在簽訂“項目經(jīng)營決策文件”前，集團及項目公司決策和執(zhí)行的依據(jù)之一。 ■ 審批流程：項目管理中心總經(jīng)理審核報計劃部總經(jīng)理簽批 閱起草：項目開發(fā)計劃控制書項目管理中心計劃部登記 附項目公司經(jīng)營管理會會簽的聯(lián)絡(luò)單項目公司、商務(wù)部、成本控制部、規(guī)劃院進行會簽項目開發(fā)總體進度計劃主管副總裁批準錄入電子文檔目錄發(fā)項目公司執(zhí)行送集團相關(guān)部門備查、監(jiān)督或共同執(zhí)行項目管理中心總經(jīng)理審批報計劃部總經(jīng)理簽批 閱起草批復(fù)意見項目管理中心計劃部登記 附項目公司經(jīng)營管理會會簽的聯(lián)絡(luò)單營銷部、規(guī)劃院、商管公司、進行會簽項目非銷售物業(yè)或低效資產(chǎn)配置一覽表及相關(guān)配置依據(jù)文件錄入電子文檔目錄發(fā)項目公司執(zhí)行送集團相關(guān)部門備查、監(jiān)督或共同執(zhí)行計劃部存檔、督導執(zhí)行計劃部存檔、督導執(zhí)行.0■ 執(zhí)行提示： 項目經(jīng)營策劃書初稿上報后，計劃部將于上報后1個工作日內(nèi)轉(zhuǎn)送集團規(guī)劃院、成本控制部、營銷部和財務(wù)部進行審閱，各業(yè)務(wù)部門需在3個工作日內(nèi)反饋審核意見，計劃部匯總審核意見后，如沒有大的爭議問題，將對匯總的審核意見會簽；如有原則性分歧，則在3個工作日內(nèi)組織相關(guān)部門和項目公司進行研討后進行會簽；聯(lián)合會簽并報項目管理中心總經(jīng)理批準后由集團各職能部門和項目公司共同遵照執(zhí)行； 根據(jù)批準的項目開發(fā)計劃控制書，各項目公司和集團各職能部門共同編制確認的專項業(yè)務(wù)計劃（商業(yè)商務(wù)計劃、設(shè)計出圖計劃、成本編制計劃、招投標計劃、工程進度計劃等）由集團相關(guān)業(yè)務(wù)部門負責推進、指導和跟蹤落實，并定期將集團各項目專項業(yè)務(wù)進度完成情況匯總到項目管理中心計劃部； 關(guān)于“項目非銷售物業(yè)或低效資產(chǎn)配置一覽表及相關(guān)配置依據(jù)文件”的會簽批復(fù)意見，項目公司必須嚴格遵照執(zhí)行，集團規(guī)劃院負責跟蹤落實，計劃部將在“項目經(jīng)營策劃書中間稿”中復(fù)核低效資產(chǎn)配置情況。 項目開發(fā)建設(shè)檔案管理　　項目管理中心和各項目公司必須高度重視項目開發(fā)建設(shè)的檔案管理，采取切實可行的有效措施，切實加強項目的檔案管理工作。必須杜絕“當天上報付款審批單當天就要求審批反饋執(zhí)行”的情況。 新增大額成本事項或突破目標成本 關(guān)于新增大額成本事項或突破目標成本，原則上按集團項目成本管理制度中相關(guān)規(guī)定執(zhí)行，由集團歸口業(yè)務(wù)職能部門牽頭處理，如執(zhí)行過程中發(fā)生爭議影響項目正常推進時，則項目公司必須及時將相關(guān)事項及目前處理中的問題上報集團項目管理中心，由項目管理中心組織成本控制部、財務(wù)部或營銷部進行會審后，報主管項目的副總裁和主管成本、財務(wù)副總裁審批后執(zhí)行，如突破目標成本，則需上報董事長批準后執(zhí)行。 與政府簽訂的其它相關(guān)補充協(xié)議 項目土地出讓合同簽訂后，集團所屬公司與政府簽訂的其它相關(guān)補充協(xié)議（如：收地協(xié)議、拆遷補償協(xié)議、市政配套建設(shè)、稅收政策落實等），需報集團項目管理中心計劃部牽頭根據(jù)業(yè)務(wù)類型組織發(fā)展部、財務(wù)部、投資部、法律事務(wù)部等部門審核并經(jīng)主管副總裁批準后簽訂，如突破了原土地合同的補充協(xié)議，需報董事長批準后簽訂。 本操作手冊主要適用于項目管理中心與集團各職能部門、各項目公司的相關(guān)事項，不涵蓋集團其他各職能部門與項目公司之間的垂直管理業(yè)務(wù)。 本手冊為項目操作的行為規(guī)范，為項目管理制度的細化和延續(xù)。 重大技術(shù)方案專題論證會 大型土方方案、基坑支護與降水方案、施工工藝等與工期目標或成本控制目標關(guān)聯(lián)性很大的事項，需組織召開“重大技術(shù)方案專題論證會”，由集團規(guī)劃院或項目公司發(fā)起和組織，項目管理中心協(xié)調(diào)，集團參與部門包括：計劃部、質(zhì)量監(jiān)管部、規(guī)劃院和成本控制部等。 工程款提前支付或工程款超付申請 關(guān)于工程款提前支付或工程款超付的申請（不允許累計申請支付額超過實際已完工程量），按財務(wù)審批制度規(guī)定執(zhí)行。 幼兒園招標及租賃合同 集團采購招投標管理制度中沒有包括幼兒園招標及租賃合同的管理規(guī)定，目前集團已開始采取訂單商業(yè)模式，現(xiàn)已與一家著名幼兒園經(jīng)營商簽訂了戰(zhàn)略合作協(xié)議。詳見《項目開發(fā)建設(shè)檔案管理工作指引》。 B. 項目經(jīng)營策劃書中間稿：規(guī)劃方案確定后15天內(nèi)編制上報計劃部備案。n 關(guān)注要點：項目現(xiàn)金流是否滿足項目開發(fā)需要、是否需要對項目總包付款條件和銷售回款計劃提出特定要求，再次評估已批復(fù)的分期開發(fā)思路和建造標準的合理性、科學性和經(jīng)濟性，修正開發(fā)進度計劃和復(fù)核低效資產(chǎn)控制意見的執(zhí)行情況n 審批流程：計劃部存檔、督導執(zhí)行項目管理中心總經(jīng)理審批報計劃部總經(jīng)理簽批 閱起草研討會議通知項目管理中心計劃部登記 附項目公司經(jīng)營管理會會簽的聯(lián)絡(luò)單組織營銷部、成本控制部、財務(wù)部、規(guī)劃研究院進行研討后會簽確認經(jīng)營策劃書主管副總裁批準錄入電子文檔目錄發(fā)項目公司執(zhí)行送集團相關(guān)部門備查、監(jiān)督執(zhí)行nnnnnnnnn 執(zhí)行提示：關(guān)于項目開發(fā)計劃執(zhí)行書，其中經(jīng)批準的專項業(yè)務(wù)計劃（商業(yè)商務(wù)計劃、設(shè)計出圖計劃、成本編制計劃、招投標計劃、工程進度計劃等）由集團相關(guān)業(yè)務(wù)部門負責推進、指導和跟蹤落實，并定期將集團各項目專項業(yè)務(wù)進度完成情況匯總到項目管理中心計劃部；由計劃部、成本控制部、營銷部和質(zhì)量監(jiān)管部會審后的工程管理策劃方案，項目公司負責落實把相關(guān)內(nèi)容作為與總分包施工單位商定合同的參考內(nèi)容，成本控制部在合同審批時需復(fù)核相關(guān)內(nèi)容。 ■ 審批目的：以合約形式明確項目開發(fā)的經(jīng)營目標、獎罰規(guī)則和考核辦法，是集團規(guī)范和激勵項目公司的執(zhí)行文件。 營銷管理 1) 市場調(diào)研與產(chǎn)品定位階段 A. 市場調(diào)研 ■ 例行市場調(diào)研工作 工作要求：集團所屬項目公司營銷（策劃）部應(yīng)堅持日常性的市場信息收集、研究工作，確保及時、準確地了解市場信息，為項目經(jīng)營決策提供科學依據(jù)。市場的宏觀信息（例如城市的經(jīng)濟發(fā)展狀況、市區(qū)及所在區(qū)域房地產(chǎn)市場的供應(yīng)量、存量、開發(fā)量、銷售量等）； 審批流程： 審批流程： 審批流程： 關(guān)注要點：項目營銷策劃方案應(yīng)全面確定房地產(chǎn)銷售的目標、實現(xiàn)策略及實施步驟。每季度應(yīng)編寫《季度營銷推廣報告》，報告中應(yīng)包括季度的推廣策略、營銷費用使用計劃、營銷推廣效果評估等內(nèi)容。一季度報告中應(yīng)包含全年度總體計劃，四季度報告中應(yīng)包括全年度總體評估； 對前一季度的媒體發(fā)布、公關(guān)活動、促銷活動等推廣手段的實施效果進行評估； 上報目的：了解市場情況，為決策提供依據(jù)。 B. 產(chǎn)品定位、戶型配比 ■ 項目產(chǎn)品定位審批 工作要求：集團所屬項目公司應(yīng)在取得土地后，立即組織開展調(diào)研工作，論證產(chǎn)品定位方案，完成《項目定位及產(chǎn)品策劃建議書》，就項目定位、戶型配比、配套設(shè)施規(guī)模和功能、建筑風格、建造標準等提出建議，重點需要確定項目產(chǎn)品定位。 （注：如市場發(fā)生重大變化，需要對產(chǎn)品定位進行調(diào)整的，需要由主管副總裁審批。 關(guān)注要點：當期項目的戶型、戶型標準面積、建筑面積、套數(shù)比、面積比等。 關(guān)注要點：可售商業(yè)物業(yè)的總面積指標、層高、開間及進深尺寸、產(chǎn)品可分割形式等。根據(jù)項目定位和區(qū)域市場特點，提出切實有效的營銷推廣定位、目標客戶群定位、推廣主訴、營銷策略、項目包裝方案等； 審批目的：作為營銷推廣工作的指導，各項發(fā)布、實施業(yè)務(wù)的審批依據(jù)。 B. 營銷效果評估 ■ 對營銷效果進行評估 工作要求：各項目公司在《季度營銷推廣報告》中對營銷策劃方案的實施效果進行評估。 C. 營銷費用 ■ 確定項目營銷費用比例及金額 工作要求：營銷費用比例及金額，由項目管理中心根據(jù)項目所在地市場情況、項目特征、經(jīng)營要求、集團所屬同類項目標準等因素綜合制定，提交集團成本控制部、財務(wù)部，作為決策文件制定的依據(jù)。集