【正文】 商業(yè)和塔樓分開驗(yàn)收的應(yīng)分別列出計(jì)劃5. 10智能化安裝及調(diào)試　　　　電梯安裝及調(diào)試　　　　5. 12鋼結(jié)構(gòu)采光天棚　　　要求保證內(nèi)裝工程內(nèi)裝飾工程　　　　內(nèi)裝達(dá)到小商戶進(jìn)場要求　　　　內(nèi)裝全部完成　　　　外裝飾工程　　　　裙樓　　　　塔樓　　　要求裙樓投入使用時(shí)塔樓外裝完成室外市政配套工程　　　　室外景觀工程　　　　6驗(yàn)收　　　根據(jù)項(xiàng)目情況可分裙樓、塔樓兩次驗(yàn)收主體建安驗(yàn)收　　　　裙樓　　　　塔樓　　　　消防驗(yàn)收　　　　裙樓　　　　塔樓　　　　綜合驗(yàn)收　　　　裙樓　　　　塔樓　　　　7交付進(jìn)場　　　　主力店進(jìn)場和裝修　　　另附各個(gè)主力店進(jìn)場計(jì)劃小商戶進(jìn)場和裝修（餐飲類）　　　　小商戶進(jìn)場和裝修（其他類）　　　　8開業(yè)或入伙　　　　商業(yè)開業(yè)　　　　其他物業(yè)入伙　　　　9辦領(lǐng)產(chǎn)權(quán)證　　　　商業(yè)部分　　　通常要求商業(yè)綜合驗(yàn)收后60天完成其他物業(yè)　　　　注：以上業(yè)務(wù)明細(xì)及分項(xiàng)僅為示意，各公司需根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際情況細(xì)化、完善、調(diào)整，即實(shí)際編制中應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目情況進(jìn)行調(diào)整。 關(guān)注要點(diǎn)：與目標(biāo)責(zé)任制對比經(jīng)營指標(biāo)收入、支出情況；欠費(fèi)原因分析及解決措施。 ■ 審批流程：項(xiàng)目管理中心物管部。 ■ 上報(bào)時(shí)間：招投標(biāo)實(shí)施前15天。 ■ 關(guān)注要點(diǎn)：《業(yè)主公約》中的物業(yè)公司權(quán)利、業(yè)主義務(wù)。 5) 入伙管理 ■ 上報(bào)內(nèi)容：《入伙方案》。 ■ 審批目的：確定《物業(yè)管理目標(biāo)責(zé)任書》的規(guī)范性與嚴(yán)肅性，以作為各物業(yè)公司年度經(jīng)營管理工作的目標(biāo)。 ■審批流程：報(bào)項(xiàng)目公司、項(xiàng)目管理中心物管部審核、項(xiàng)目管理中心總經(jīng)理或分管副總裁審批。 ■ 上報(bào)時(shí)間：事故發(fā)生后8小時(shí)內(nèi)。 ■關(guān)注要點(diǎn)： 項(xiàng)目施工設(shè)計(jì)圖的各項(xiàng)工程內(nèi)容均已完成； 各分部、分項(xiàng)工程均由承建商進(jìn)行了自驗(yàn)、自檢（隱蔽分部、分項(xiàng)工程已通過中間驗(yàn)收），符合設(shè)計(jì)、施工規(guī)范要求； 各分部（項(xiàng)）專業(yè)工程已驗(yàn)收合格； 水、電、氣、通訊已與外線接駁開通，聯(lián)動試運(yùn)轉(zhuǎn)正常，并有文字記錄； 竣工圖已完成，驗(yàn)收必備技術(shù)資料已備齊，所有進(jìn)貨檢驗(yàn)、試驗(yàn)、施工過程試驗(yàn)、檢驗(yàn)均已完成，全部檢驗(yàn)、試驗(yàn)資料符合規(guī)定要求； 竣工文件正在或已經(jīng)按政府檔案部門要求進(jìn)行整理； 已經(jīng)過項(xiàng)目內(nèi)部預(yù)驗(yàn)收； 若個(gè)別分項(xiàng)工程條件尚不具備，而要爭取提前進(jìn)行竣工驗(yàn)收時(shí)，應(yīng)經(jīng)過當(dāng)?shù)刭|(zhì)監(jiān)部門同意，并限定該項(xiàng)條件完成時(shí)間。關(guān)于營銷廣告發(fā)布的確認(rèn)：集團(tuán)所屬項(xiàng)目公司以各種形式對外發(fā)布的所有廣告均須經(jīng)集團(tuán)所屬項(xiàng)目公司總經(jīng)理批準(zhǔn)后方可發(fā)布； 關(guān)注要點(diǎn)：營銷費(fèi)用控制 上報(bào)時(shí)間：每季度最后一個(gè)月月底前（如四季度營銷推廣報(bào)告上交時(shí)間為12月31日前）。 制定本季度營銷推廣策略（如推廣活動、媒體表現(xiàn)、項(xiàng)目包裝策略等）； 制訂營銷費(fèi)用比例、構(gòu)成和使用計(jì)劃明細(xì)（總比例及分項(xiàng)額度雙向控制）。 上報(bào)內(nèi)容：《某某項(xiàng)目（某期）營銷策劃方案》。 上報(bào)內(nèi)容：《可售商業(yè)物業(yè)面積指標(biāo)建議書》。 上報(bào)內(nèi)容：《項(xiàng)目戶型配比建議書》。 上報(bào)內(nèi)容：《項(xiàng)目定位及產(chǎn)品策劃建議書》。 ■ 專項(xiàng)市場調(diào)研工作 工作要求：集團(tuán)所屬項(xiàng)目公司營銷（策劃）部為完成某專項(xiàng)工作而進(jìn)行的專門性調(diào)研，在調(diào)研中，需根據(jù)調(diào)研結(jié)果的應(yīng)用目的，有針對性的設(shè)計(jì)調(diào)研工作重點(diǎn)及調(diào)研方法。 審批流程：項(xiàng)目公司營銷副總經(jīng)理→財(cái)務(wù)副總經(jīng)理→總經(jīng)理審批→項(xiàng)目管理中心營銷部審批。 審批流程：項(xiàng)目公司營銷副總經(jīng)理→財(cái)務(wù)副總經(jīng)理→總經(jīng)理審批→項(xiàng)目管理中心營銷部審批。 上報(bào)時(shí)間：每季度最后一個(gè)月月底前（如四季度營銷推廣報(bào)告上交時(shí)間為12月31日前）。調(diào)研分析項(xiàng)目區(qū)域最近一年市場表現(xiàn)，重點(diǎn)預(yù)測項(xiàng)目所在區(qū)域競爭樓盤未來一年內(nèi)供需走勢； 續(xù)建項(xiàng)目：項(xiàng)目公司經(jīng)營管理委員會→項(xiàng)目管理中心營銷部→項(xiàng)目管理中心總經(jīng)理→（由項(xiàng)目管理中心抄送集團(tuán)規(guī)劃院）。續(xù)建項(xiàng)目：項(xiàng)目公司經(jīng)營管理委員會→項(xiàng)目管理中心營銷部→項(xiàng)目管理中心總經(jīng)理→（由項(xiàng)目管理中心抄送集團(tuán)規(guī)劃院）。續(xù)建項(xiàng)目（相同業(yè)態(tài)）產(chǎn)品定位：項(xiàng)目公司→項(xiàng)目管理中心營銷部→項(xiàng)目管理中心總經(jīng)理→（由項(xiàng)目管理中心抄送集團(tuán)規(guī)劃院）。消費(fèi)者信息（當(dāng)?shù)厝宋?、消費(fèi)及行為習(xí)慣等）。 上報(bào)時(shí)間：每年3月1日前提交上年度市場信息，9月1日前提交本年度上半年市場信息。 關(guān)注要點(diǎn)： 對比上季度制定的營銷推廣策略，上報(bào)本季度營銷推廣效果評估（重點(diǎn)分析專項(xiàng)推廣策略與成交情況的關(guān)系）；目標(biāo)客戶群及購買用途；媒體獲知渠道分析等； ■ 階段策劃 工作要求：項(xiàng)目公司營銷（策劃）部應(yīng)根據(jù)經(jīng)批準(zhǔn)的總體營銷策劃方案，在項(xiàng)目開發(fā)過程的主要節(jié)點(diǎn)結(jié)合銷售推盤計(jì)劃分步驟地制訂階段性的宣傳推廣方案。 審批目的：批準(zhǔn)營銷費(fèi)用使用明細(xì)，確定項(xiàng)目推廣主訴，確定階段銷售價(jià)格。 審批目的：確定可售商業(yè)物業(yè)面積指標(biāo)以進(jìn)行規(guī)劃方案設(shè)計(jì)工作。 審批目的：確定項(xiàng)目戶型配比以進(jìn)行規(guī)劃方案設(shè)計(jì)工作。 審批目的：確定項(xiàng)目產(chǎn)品定位。 關(guān)注要點(diǎn)：市場信息收集的內(nèi)容，包括但不限于以下方面： 13 ■ 上報(bào)時(shí)間：項(xiàng)目經(jīng)營決策文件簽訂后15個(gè)工作日內(nèi)。 ■ 審批目的：確認(rèn)項(xiàng)目預(yù)目標(biāo)成本和初步經(jīng)營指標(biāo)，指導(dǎo)項(xiàng)目招投標(biāo)工作，審核意見將作為在簽訂“項(xiàng)目經(jīng)營決策文件”前，集團(tuán)及項(xiàng)目公司決策和執(zhí)行的依據(jù)之一。 ■ 審批流程：項(xiàng)目管理中心總經(jīng)理審核報(bào)計(jì)劃部總經(jīng)理簽批 閱起草：項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃控制書項(xiàng)目管理中心計(jì)劃部登記 附項(xiàng)目公司經(jīng)營管理會會簽的聯(lián)絡(luò)單項(xiàng)目公司、商務(wù)部、成本控制部、規(guī)劃院進(jìn)行會簽項(xiàng)目開發(fā)總體進(jìn)度計(jì)劃主管副總裁批準(zhǔn)錄入電子文檔目錄發(fā)項(xiàng)目公司執(zhí)行送集團(tuán)相關(guān)部門備查、監(jiān)督或共同執(zhí)行項(xiàng)目管理中心總經(jīng)理審批報(bào)計(jì)劃部總經(jīng)理簽批 閱起草批復(fù)意見項(xiàng)目管理中心計(jì)劃部登記 附項(xiàng)目公司經(jīng)營管理會會簽的聯(lián)絡(luò)單營銷部、規(guī)劃院、商管公司、進(jìn)行會簽項(xiàng)目非銷售物業(yè)或低效資產(chǎn)配置一覽表及相關(guān)配置依據(jù)文件錄入電子文檔目錄發(fā)項(xiàng)目公司執(zhí)行送集團(tuán)相關(guān)部門備查、監(jiān)督或共同執(zhí)行計(jì)劃部存檔、督導(dǎo)執(zhí)行計(jì)劃部存檔、督導(dǎo)執(zhí)行.0■ 執(zhí)行提示： 項(xiàng)目經(jīng)營策劃書初稿上報(bào)后，計(jì)劃部將于上報(bào)后1個(gè)工作日內(nèi)轉(zhuǎn)送集團(tuán)規(guī)劃院、成本控制部、營銷部和財(cái)務(wù)部進(jìn)行審閱，各業(yè)務(wù)部門需在3個(gè)工作日內(nèi)反饋審核意見，計(jì)劃部匯總審核意見后，如沒有大的爭議問題，將對匯總的審核意見會簽；如有原則性分歧，則在3個(gè)工作日內(nèi)組織相關(guān)部門和項(xiàng)目公司進(jìn)行研討后進(jìn)行會簽；聯(lián)合會簽并報(bào)項(xiàng)目管理中心總經(jīng)理批準(zhǔn)后由集團(tuán)各職能部門和項(xiàng)目公司共同遵照執(zhí)行； 根據(jù)批準(zhǔn)的項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃控制書，各項(xiàng)目公司和集團(tuán)各職能部門共同編制確認(rèn)的專項(xiàng)業(yè)務(wù)計(jì)劃（商業(yè)商務(wù)計(jì)劃、設(shè)計(jì)出圖計(jì)劃、成本編制計(jì)劃、招投標(biāo)計(jì)劃、工程進(jìn)度計(jì)劃等）由集團(tuán)相關(guān)業(yè)務(wù)部門負(fù)責(zé)推進(jìn)、指導(dǎo)和跟蹤落實(shí)，并定期將集團(tuán)各項(xiàng)目專項(xiàng)業(yè)務(wù)進(jìn)度完成情況匯總到項(xiàng)目管理中心計(jì)劃部； 關(guān)于“項(xiàng)目非銷售物業(yè)或低效資產(chǎn)配置一覽表及相關(guān)配置依據(jù)文件”的會簽批復(fù)意見，項(xiàng)目公司必須嚴(yán)格遵照執(zhí)行，集團(tuán)規(guī)劃院負(fù)責(zé)跟蹤落實(shí)，計(jì)劃部將在“項(xiàng)目經(jīng)營策劃書中間稿”中復(fù)核低效資產(chǎn)配置情況。 項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)檔案管理　　項(xiàng)目管理中心和各項(xiàng)目公司必須高度重視項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的檔案管理，采取切實(shí)可行的有效措施，切實(shí)加強(qiáng)項(xiàng)目的檔案管理工作。必須杜絕“當(dāng)天上報(bào)付款審批單當(dāng)天就要求審批反饋執(zhí)行”的情況。 新增大額成本事項(xiàng)或突破目標(biāo)成本 關(guān)于新增大額成本事項(xiàng)或突破目標(biāo)成本，原則上按集團(tuán)項(xiàng)目成本管理制度中相關(guān)規(guī)定執(zhí)行，由集團(tuán)歸口業(yè)務(wù)職能部門牽頭處理，如執(zhí)行過程中發(fā)生爭議影響項(xiàng)目正常推進(jìn)時(shí)，則項(xiàng)目公司必須及時(shí)將相關(guān)事項(xiàng)及目前處理中的問題上報(bào)集團(tuán)項(xiàng)目管理中心，由項(xiàng)目管理中心組織成本控制部、財(cái)務(wù)部或營銷部進(jìn)行會審后，報(bào)主管項(xiàng)目的副總裁和主管成本、財(cái)務(wù)副總裁審批后執(zhí)行，如突破目標(biāo)成本，則需上報(bào)董事長批準(zhǔn)后執(zhí)行。 與政府簽訂的其它相關(guān)補(bǔ)充協(xié)議 項(xiàng)目土地出讓合同簽訂后，集團(tuán)所屬公司與政府簽訂的其它相關(guān)補(bǔ)充協(xié)議（如：收地協(xié)議、拆遷補(bǔ)償協(xié)議、市政配套建設(shè)、稅收政策落實(shí)等），需報(bào)集團(tuán)項(xiàng)目管理中心計(jì)劃部牽頭根據(jù)業(yè)務(wù)類型組織發(fā)展部、財(cái)務(wù)部、投資部、法律事務(wù)部等部門審核并經(jīng)主管副總裁批準(zhǔn)后簽訂，如突破了原土地合同的補(bǔ)充協(xié)議，需報(bào)董事長批準(zhǔn)后簽訂。 本操作手冊主要適用于項(xiàng)目管理中心與集團(tuán)各職能部門、各項(xiàng)目公司的相關(guān)事項(xiàng)，不涵蓋集團(tuán)其他各職能部門與項(xiàng)目公司之間的垂直管理業(yè)務(wù)。 本手冊為項(xiàng)目操作的行為規(guī)范，為項(xiàng)目管理制度的細(xì)化和延續(xù)。 重大技術(shù)方案專題論證會 大型土方方案、基坑支護(hù)與降水方案、施工工藝等與工期目標(biāo)或成本控制目標(biāo)關(guān)聯(lián)性很大的事項(xiàng)，需組織召開“重大技術(shù)方案專題論證會”，由集團(tuán)規(guī)劃院或項(xiàng)目公司發(fā)起和組織，項(xiàng)目管理中心協(xié)調(diào)，集團(tuán)參與部門包括：計(jì)劃部、質(zhì)量監(jiān)管部、規(guī)劃院和成本控制部等。 工程款提前支付或工程款超付申請 關(guān)于工程款提前支付或工程款超付的申請（不允許累計(jì)申請支付額超過實(shí)際已完工程量），按財(cái)務(wù)審批制度規(guī)定執(zhí)行。 幼兒園招標(biāo)及租賃合同 集團(tuán)采購招投標(biāo)管理制度中沒有包括幼兒園招標(biāo)及租賃合同的管理規(guī)定，目前集團(tuán)已開始采取訂單商業(yè)模式，現(xiàn)已與一家著名幼兒園經(jīng)營商簽訂了戰(zhàn)略合作協(xié)議。詳見《項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)檔案管理工作指引》。 B. 項(xiàng)目經(jīng)營策劃書中間稿：規(guī)劃方案確定后15天內(nèi)編制上報(bào)計(jì)劃部備案。n 關(guān)注要點(diǎn)：項(xiàng)目現(xiàn)金流是否滿足項(xiàng)目開發(fā)需要、是否需要對項(xiàng)目總包付款條件和銷售回款計(jì)劃提出特定要求，再次評估已批復(fù)的分期開發(fā)思路和建造標(biāo)準(zhǔn)的合理性、科學(xué)性和經(jīng)濟(jì)性，修正開發(fā)進(jìn)度計(jì)劃和復(fù)核低效資產(chǎn)控制意見的執(zhí)行情況n 審批流程：計(jì)劃部存檔、督導(dǎo)執(zhí)行項(xiàng)目管理中心總經(jīng)理審批報(bào)計(jì)劃部總經(jīng)理簽批 閱起草研討會議通知項(xiàng)目管理中心計(jì)劃部登記 附項(xiàng)目公司經(jīng)營管理會會簽的聯(lián)絡(luò)單組織營銷部、成本控制部、財(cái)務(wù)部、規(guī)劃研究院進(jìn)行研討后會簽確認(rèn)經(jīng)營策劃書主管副總裁批準(zhǔn)錄入電子文檔目錄發(fā)項(xiàng)目公司執(zhí)行送集團(tuán)相關(guān)部門備查、監(jiān)督執(zhí)行nnnnnnnnn 執(zhí)行提示：關(guān)于項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃執(zhí)行書，其中經(jīng)批準(zhǔn)的專項(xiàng)業(yè)務(wù)計(jì)劃（商業(yè)商務(wù)計(jì)劃、設(shè)計(jì)出圖計(jì)劃、成本編制計(jì)劃、招投標(biāo)計(jì)劃、工程進(jìn)度計(jì)劃等）由集團(tuán)相關(guān)業(yè)務(wù)部門負(fù)責(zé)推進(jìn)、指導(dǎo)和跟蹤落實(shí)，并定期將集團(tuán)各項(xiàng)目專項(xiàng)業(yè)務(wù)進(jìn)度完成情況匯總到項(xiàng)目管理中心計(jì)劃部；由計(jì)劃部、成本控制部、營銷部和質(zhì)量監(jiān)管部會審后的工程管理策劃方案，項(xiàng)目公司負(fù)責(zé)落實(shí)把相關(guān)內(nèi)容作為與總分包施工單位商定合同的參考內(nèi)容，成本控制部在合同審批時(shí)需復(fù)核相關(guān)內(nèi)容。 ■ 審批目的：以合約形式明確項(xiàng)目開發(fā)的經(jīng)營目標(biāo)、獎罰規(guī)則和考核辦法，是集團(tuán)規(guī)范和激勵(lì)項(xiàng)目公司的執(zhí)行文件。 營銷管理 1) 市場調(diào)研與產(chǎn)品定位階段 A. 市場調(diào)研 ■ 例行市場調(diào)研工作 工作要求：集團(tuán)所屬項(xiàng)目公司營銷（策劃）部應(yīng)堅(jiān)持日常性的市場信息收集、研究工作，確保及時(shí)、準(zhǔn)確地了解市場信息，為項(xiàng)目經(jīng)營決策提供科學(xué)依據(jù)。市場的宏觀信息（例如城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r、市區(qū)及所在區(qū)域房地產(chǎn)市場的供應(yīng)量、存量、開發(fā)量、銷售量等）； 審批流程： 審批流程： 審批流程： 關(guān)注要點(diǎn)：項(xiàng)目營銷策劃方案應(yīng)全面確定房地產(chǎn)銷售的目標(biāo)、實(shí)現(xiàn)策略及實(shí)施步驟。每季度應(yīng)編寫《季度營銷推廣報(bào)告》，報(bào)告中應(yīng)包括季度的推廣策略、營銷費(fèi)用使用計(jì)劃、營銷推廣效果評估等內(nèi)容。一季度報(bào)告中應(yīng)包含全年度總體計(jì)劃，四季度報(bào)告中應(yīng)包括全年度總體評估； 對前一季度的媒體發(fā)布、公關(guān)活動、促銷活動等推廣手段的實(shí)施效果進(jìn)行評估； 上報(bào)目的：了解市場情況，為決策提供依據(jù)。 B. 產(chǎn)品定位、戶型配比 ■ 項(xiàng)目產(chǎn)品定位審批 工作要求：集團(tuán)所屬項(xiàng)目公司應(yīng)在取得土地后，立即組織開展調(diào)研工作，論證產(chǎn)品定位方案，完成《項(xiàng)目定位及產(chǎn)品策劃建議書》，就項(xiàng)目定位、戶型配比、配套設(shè)施規(guī)模和功能、建筑風(fēng)格、建造標(biāo)準(zhǔn)等提出建議，重點(diǎn)需要確定項(xiàng)目產(chǎn)品定位。 （注：如市場發(fā)生重大變化，需要對產(chǎn)品定位進(jìn)行調(diào)整的，需要由主管副總裁審批。 關(guān)注要點(diǎn)：當(dāng)期項(xiàng)目的戶型、戶型標(biāo)準(zhǔn)面積、建筑面積、套數(shù)比、面積比等。 關(guān)注要點(diǎn)：可售商業(yè)物業(yè)的總面積指標(biāo)、層高、開間及進(jìn)深尺寸、產(chǎn)品可分割形式等。根據(jù)項(xiàng)目定位和區(qū)域市場特點(diǎn)，提出切實(shí)有效的營銷推廣定位、目標(biāo)客戶群定位、推廣主訴、營銷策略、項(xiàng)目包裝方案等； 審批目的：作為營銷推廣工作的指導(dǎo)，各項(xiàng)發(fā)布、實(shí)施業(yè)務(wù)的審批依據(jù)。 B. 營銷效果評估 ■ 對營銷效果進(jìn)行評估 工作要求：各項(xiàng)目公司在《季度營銷推廣報(bào)告》中對營銷策劃方案的實(shí)施效果進(jìn)行評估。 C. 營銷費(fèi)用 ■ 確定項(xiàng)目營銷費(fèi)用比例及金額 工作要求：營銷費(fèi)用比例及金額，由項(xiàng)目管理中心根據(jù)項(xiàng)目所在地市場情況、項(xiàng)目特征、經(jīng)營要求、集團(tuán)所屬同類項(xiàng)目標(biāo)準(zhǔn)等因素綜合制定，提交集團(tuán)成本控制部、財(cái)務(wù)部，作為決策文件制定的依據(jù)。集