【正文】 3 各類業(yè)務(wù)操作指引、表單及范本 經(jīng)營(yíng)計(jì)劃類 ■ 《項(xiàng)目開(kāi)發(fā)計(jì)劃控制書(shū)》 ■ 《項(xiàng)目開(kāi)發(fā)計(jì)劃執(zhí)行書(shū)》（綜合體類物業(yè)） ■ 《項(xiàng)目開(kāi)發(fā)計(jì)劃執(zhí)行書(shū)》（住宅類物業(yè)） ■ 項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)、報(bào)批報(bào)建計(jì)劃事項(xiàng)清單示例 ■ 項(xiàng)目招標(biāo)計(jì)劃事項(xiàng)清單示例 ■ 項(xiàng)目工程計(jì)劃事項(xiàng)清單示例 ■ 項(xiàng)目商家進(jìn)場(chǎng)及裝修計(jì)劃事項(xiàng)清單示例 ■ 項(xiàng)目營(yíng)銷計(jì)劃事項(xiàng)清單示例 ■ 項(xiàng)目驗(yàn)收辦證計(jì)劃事項(xiàng)清單示例 ■ 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)計(jì)劃月度報(bào)表 ■ 項(xiàng)目非銷售物業(yè)或低效資產(chǎn)配置一覽表 營(yíng)銷管理類 ■ 《銷售準(zhǔn)備工作控制指引》 ■ 《銷售工程實(shí)施工作指引》 ■ 《廣告方案與實(shí)施操作指引》 ■ 《營(yíng)銷類業(yè)務(wù)招投標(biāo)管理及經(jīng)濟(jì)合同審批指引》 ■ 《營(yíng)銷費(fèi)用控制指引》 ■ 《銷售過(guò)程管理指引》 ■ 《銷售價(jià)格管理指引》 ■ 《房產(chǎn)價(jià)格折扣控制指引》 ■ 《更名辦理指引》 ■ 《退換房辦理指引》 ■ 《營(yíng)銷檔案管理指引》 ■ 《商品房銷售合同補(bǔ)充協(xié)議（范本）》（暫略，單獨(dú)下發(fā)） 表單 ■ 《房地產(chǎn)市場(chǎng)判斷核心信息統(tǒng)計(jì)表》 ■ 《開(kāi)盤(pán)報(bào)告信息表》 ■ 《營(yíng)銷費(fèi)用目標(biāo)成本表》 ■ 《銷售提成方案審批表》 ■ 《銷售合同文件審批表》 ■ 《銷售房產(chǎn)更名審批表》 ■ 《銷售退房審批表》 ■ 《銷售換房審批表》 ■ 《銷售價(jià)格特例折扣審批表》 ■ 《某某公司某某項(xiàng)目產(chǎn)品銷售周報(bào)表》 ■ 《 月份銷售統(tǒng)計(jì)報(bào)表》《 季度銷售統(tǒng)計(jì)報(bào)表》 ■ 《宣傳資料審查記錄表》 ■ 《銷售準(zhǔn)備工作完成情況檢查表》 工程質(zhì)量及安全管理類 ■ 監(jiān)理規(guī)劃審查指引 ■ 施工組織設(shè)計(jì)（方案）審查指引 ■ 技術(shù)交底及施工圖會(huì)審指引 ■ 材料設(shè)備質(zhì)量技術(shù)要求管理指引 ■ 材料設(shè)備進(jìn)場(chǎng)驗(yàn)收指引 ■ 施工標(biāo)準(zhǔn)間及施工工藝樣板確認(rèn)指引 ■ 工程質(zhì)量現(xiàn)場(chǎng)檢查內(nèi)容與要求 ■ 質(zhì)量保證資料核查指引 ■ 分部（項(xiàng)）專業(yè)工程驗(yàn)收檢查要求 ■ 項(xiàng)目竣工預(yù)驗(yàn)收指引 ■ 項(xiàng)目竣工驗(yàn)收指引 ■ 項(xiàng)目施工現(xiàn)場(chǎng)安全文明管理指引 ■ 工程質(zhì)量安全檢查考核分析 ■ 工程事故處理指引 ■ 施工準(zhǔn)備工作完成狀況檢查表 ■ 重點(diǎn)部位質(zhì)量監(jiān)管計(jì)劃 ■ 材料設(shè)備監(jiān)管計(jì)劃 ■ 場(chǎng)地交接單 ■ 監(jiān)理規(guī)劃審查記錄表 ■ 施工組織設(shè)計(jì)審查記錄表 ■ 材料設(shè)備定板會(huì)審記錄表 ■ 材料設(shè)備進(jìn)場(chǎng)驗(yàn)收單 ■ 甲供材料設(shè)備臺(tái)帳 ■ 施工樣板確認(rèn)記錄表 ■ 安全文明生產(chǎn)控制措施表 ■ 項(xiàng)目工程移交記錄表 ■ 工程質(zhì)量安全管理考核分析（附表參考） ■ 整改通知單 物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理類 ■ 物業(yè)管理基本要求工作指引 ■ 物業(yè)公司月度統(tǒng)計(jì)分析表（模版） 檔案管理工作指引 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)計(jì)劃控制書(shū)編制單位：公司時(shí)間： 年 月 日內(nèi)容：項(xiàng)目開(kāi)發(fā)計(jì)劃控制書(shū)（詳見(jiàn)后附表）項(xiàng)目公司經(jīng)營(yíng)管理委員會(huì)計(jì)劃部總經(jīng)理項(xiàng)目管理中心 總經(jīng)理主管項(xiàng)目副總裁說(shuō)明本計(jì)劃抄送項(xiàng)目公司及集團(tuán)相關(guān)各部門(mén)，要求各單位按照各節(jié)點(diǎn)計(jì)劃開(kāi)展各項(xiàng)工作。 9) 顧客滿意率 ■ 上報(bào)內(nèi)容：擬實(shí)施方案。 ■ 審批流程：項(xiàng)目管理中心物管部。 ■ 關(guān)注要點(diǎn)：地方物業(yè)管理相關(guān)規(guī)定、發(fā)展?fàn)顩r、費(fèi)用測(cè)算。 ■ 審批目的： 堅(jiān)持“安全第一，預(yù)防為主”的方針，加強(qiáng)施工現(xiàn)場(chǎng)安全文明生產(chǎn)的管理。在項(xiàng)目營(yíng)銷費(fèi)用總比例不變的情況下，經(jīng)集團(tuán)審批后的營(yíng)銷費(fèi)用各單項(xiàng)指標(biāo)（如媒介廣告費(fèi)、促銷活動(dòng)費(fèi)）如有調(diào)整，需上報(bào)集團(tuán)項(xiàng)目管理中心營(yíng)銷部審批。集團(tuán)所屬項(xiàng)目公司舉辦大型推廣活動(dòng)（開(kāi)工、開(kāi)盤(pán)、竣工、入伙、重大節(jié)假日等）前必須制訂詳細(xì)的專項(xiàng)活動(dòng)方案，在《季度營(yíng)銷推廣報(bào)告》上報(bào)，其中單項(xiàng)活動(dòng)費(fèi)用超過(guò)20萬(wàn)的（不含媒體廣告發(fā)布費(fèi)用）由集團(tuán)項(xiàng)目管理中心營(yíng)銷部進(jìn)行批復(fù)后實(shí)施。 新項(xiàng)目（首期）：項(xiàng)目公司經(jīng)營(yíng)管理委員會(huì)→項(xiàng)目管理中心營(yíng)銷部→項(xiàng)目管理中心總經(jīng)理→主管副總裁→（由項(xiàng)目管理中心抄送集團(tuán)規(guī)劃院）； 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手信息（競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)價(jià)格、產(chǎn)品特點(diǎn)、產(chǎn)品配置、戶型配比、銷售情況推廣策略等）； 審批目的：按照營(yíng)銷效果及專項(xiàng)推廣費(fèi)用統(tǒng)計(jì)評(píng)估在下季度需加強(qiáng)、延續(xù)、減少或不采用的推廣方式。 審批流程：項(xiàng)目公司經(jīng)營(yíng)管理委員會(huì)→項(xiàng)目管理中心營(yíng)銷部→項(xiàng)目管理中心總經(jīng)理批準(zhǔn)。 上報(bào)時(shí)間：出方案規(guī)劃設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)前15天。 上報(bào)時(shí)間：新開(kāi)發(fā)項(xiàng)目取得土地后30天；續(xù)建項(xiàng)目在規(guī)劃設(shè)計(jì)委托前30天。 C. 營(yíng)銷費(fèi)用 ■ 確定項(xiàng)目營(yíng)銷費(fèi)用比例及金額 工作要求：營(yíng)銷費(fèi)用比例及金額，由項(xiàng)目管理中心根據(jù)項(xiàng)目所在地市場(chǎng)情況、項(xiàng)目特征、經(jīng)營(yíng)要求、集團(tuán)所屬同類項(xiàng)目標(biāo)準(zhǔn)等因素綜合制定，提交集團(tuán)成本控制部、財(cái)務(wù)部，作為決策文件制定的依據(jù)。 審批目的：作為營(yíng)銷推廣工作的指導(dǎo)，各項(xiàng)發(fā)布、實(shí)施業(yè)務(wù)的審批依據(jù)。 關(guān)注要點(diǎn)：可售商業(yè)物業(yè)的總面積指標(biāo)、層高、開(kāi)間及進(jìn)深尺寸、產(chǎn)品可分割形式等。 （注：如市場(chǎng)發(fā)生重大變化，需要對(duì)產(chǎn)品定位進(jìn)行調(diào)整的，需要由主管副總裁審批。 上報(bào)目的：了解市場(chǎng)情況，為決策提供依據(jù)。n 審批目的：明確項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的經(jīng)營(yíng)目標(biāo)，作為集團(tuán)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)決策的指令性文件，是集團(tuán)各部門(mén)和項(xiàng)目公司管控、執(zhí)行的依據(jù)之一。 “項(xiàng)目(分期)開(kāi)發(fā)思路和總體進(jìn)度計(jì)劃”：詳見(jiàn)制度“”； “項(xiàng)目非銷售物業(yè)或低效資產(chǎn)配置一覽表及相關(guān)配置依據(jù)文件”：配套名稱（人防、地下車庫(kù)、幼兒園、社區(qū)活動(dòng)用房、社區(qū)保健站、物管用房、居委會(huì)、設(shè)備用房等）、配置依據(jù)（相關(guān)政策法規(guī)、設(shè)計(jì)規(guī)范、其它政府強(qiáng)制性規(guī)定或項(xiàng)目規(guī)劃定位經(jīng)營(yíng)需要等，必提供相關(guān)政策規(guī)定的傳真文件）、按規(guī)定需建設(shè)多少面積（需說(shuō)明各規(guī)定建設(shè)面積是否有彈性、是否有挖潛的可能性）、我們擬建面積數(shù)量、產(chǎn)權(quán)隸屬關(guān)系（開(kāi)發(fā)商、政府、街道或小業(yè)主）。 ■ 如有因項(xiàng)目公司原因而影響工程款支付進(jìn)度，則可以同意提前支付部分工程款（前提是：支付該筆工程款后，不會(huì)出現(xiàn)實(shí)際超付工程款的情況）；否則，如施工單位不嚴(yán)格遵循合同約定付款條件而提出提前支付工程款的申請(qǐng)，說(shuō)明該公司的資金誠(chéng)信度嚴(yán)重欠缺，則在今后集團(tuán)其它工程項(xiàng)目招投標(biāo)時(shí)，集團(tuán)評(píng)標(biāo)時(shí)將會(huì)加大該施工單位資金實(shí)力的扣分權(quán)重。聯(lián)絡(luò)單內(nèi)，不需寫(xiě)抄送：主管副總裁、項(xiàng)目管理中心總經(jīng)理或四部門(mén)總經(jīng)理等，各部門(mén)負(fù)責(zé)人將根據(jù)部門(mén)職責(zé)、制度規(guī)定權(quán)限并結(jié)合具體業(yè)務(wù)，直接處理下發(fā)執(zhí)行或請(qǐng)示項(xiàng)目管理中心總經(jīng)理、主管副總裁審批后反饋至項(xiàng)目公司執(zhí)行。如項(xiàng)目公司與集團(tuán)各職能部門(mén)溝通有爭(zhēng)議時(shí)，上報(bào)的聯(lián)絡(luò)單則可寫(xiě)抄報(bào)相關(guān)主管副總裁。 ■ 各項(xiàng)目公司將施工單位在各節(jié)日前（尤其是春節(jié)前）需結(jié)清民工工資作為申請(qǐng)?zhí)岣吒犊畋壤睦碛刹怀闪?，因簽署合同時(shí)已明確項(xiàng)目開(kāi)發(fā)進(jìn)度，即本階段施工單位應(yīng)預(yù)留足夠的流動(dòng)資金來(lái)結(jié)清民工工資。 ■ 上報(bào)時(shí)間：土地合同簽訂（或集團(tuán)批示項(xiàng)目公司成立）后30天內(nèi)。n 關(guān)注要點(diǎn)：項(xiàng)目總體經(jīng)營(yíng)目標(biāo)是否符合可研決策目標(biāo)、分期經(jīng)營(yíng)效益目標(biāo)是否最大化、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的邊界條件是否明確、項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)方面的風(fēng)險(xiǎn)提示是否完整等。 審批流程：項(xiàng)目公司營(yíng)銷（策劃）部→項(xiàng)目公司營(yíng)銷副總經(jīng)理→項(xiàng)目公司總經(jīng)理→集團(tuán)項(xiàng)目管理中心營(yíng)銷部（不需回復(fù)）。） ■ 項(xiàng)目戶型配比審批 工作要求：項(xiàng)目公司在對(duì)市場(chǎng)情況、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手（包括已上市或近期上市的項(xiàng)目）戶型配比情況及銷售情況充分調(diào)研后，對(duì)項(xiàng)目戶型配比比例提出建議，上報(bào)《項(xiàng)目戶型配比建議書(shū)》。 2) 營(yíng)銷推廣階段（含售前與售中） A. 營(yíng)銷推廣 ■ 總體策劃 工作要求：項(xiàng)目公司營(yíng)銷（策劃）部負(fù)責(zé)對(duì)各分期項(xiàng)目營(yíng)銷的全過(guò)程進(jìn)行策劃，形成《某某項(xiàng)目（某期）營(yíng)銷策劃方案》，營(yíng)銷策劃方案應(yīng)在新建項(xiàng)目立項(xiàng)批準(zhǔn)后即著手進(jìn)行，在續(xù)建項(xiàng)目編寫(xiě)《經(jīng)營(yíng)策劃書(shū)（正式稿）》時(shí)進(jìn)行，經(jīng)集團(tuán)所屬項(xiàng)目公司經(jīng)營(yíng)管理委員會(huì)會(huì)簽后，在項(xiàng)目正式推廣前上報(bào)集團(tuán)項(xiàng)目管理中心營(yíng)銷部。 關(guān)注要點(diǎn)：《季度營(yíng)銷推廣報(bào)告》包括但不限于以下內(nèi)容： 上報(bào)內(nèi)容：費(fèi)用指標(biāo)：在項(xiàng)目各期的經(jīng)營(yíng)決策文件中明確總體指標(biāo)；在《項(xiàng)目營(yíng)銷策劃方案》中明確各分項(xiàng)指標(biāo)，填寫(xiě)《項(xiàng)目營(yíng)銷費(fèi)用目標(biāo)成本表》，并嚴(yán)格執(zhí)行。 審批目的：確定項(xiàng)目產(chǎn)品定位。 審批目的：確定可售商業(yè)物業(yè)面積指標(biāo)以進(jìn)行規(guī)劃方案設(shè)計(jì)工作。 ■ 階段策劃 工作要求：項(xiàng)目公司營(yíng)銷（策劃）部應(yīng)根據(jù)經(jīng)批準(zhǔn)的總體營(yíng)銷策劃方案，在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程的主要節(jié)點(diǎn)結(jié)合銷售推盤(pán)計(jì)劃分步驟地制訂階段性的宣傳推廣方案。 關(guān)注要點(diǎn)： 消費(fèi)者信息（當(dāng)?shù)厝宋?、消費(fèi)及行為習(xí)慣等）。續(xù)建項(xiàng)目：項(xiàng)目公司經(jīng)營(yíng)管理委員會(huì)→項(xiàng)目管理中心營(yíng)銷部→項(xiàng)目管理中心總經(jīng)理→（由項(xiàng)目管理中心抄送集團(tuán)規(guī)劃院）。調(diào)研分析項(xiàng)目區(qū)域最近一年市場(chǎng)表現(xiàn)，重點(diǎn)預(yù)測(cè)項(xiàng)目所在區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)未來(lái)一年內(nèi)供需走勢(shì)； 審批流程：項(xiàng)目公司營(yíng)銷副總經(jīng)理→財(cái)務(wù)副總經(jīng)理→總經(jīng)理審批→項(xiàng)目管理中心營(yíng)銷部審批。 ■ 營(yíng)銷廣告的發(fā)布 工作要求： ■ 關(guān)注要點(diǎn)：項(xiàng)目監(jiān)理單位和施工單位專業(yè)人員定期（每月）或不定期進(jìn)行文明施工檢查，工程（配套）部甲方代表負(fù)責(zé)對(duì)其進(jìn)行監(jiān)督。 ■ 審批流程：項(xiàng)目管理中心總經(jīng)理或分管副總裁審批。 6) 《業(yè)主公約》 ■ 上報(bào)內(nèi)容：《業(yè)主公約》。 ■ 上報(bào)時(shí)間：方案實(shí)施前15天。附表：項(xiàng)目開(kāi)發(fā)計(jì)劃控制書(shū)序號(hào)業(yè)務(wù)明細(xì)時(shí)間（天）開(kāi)始時(shí)間完成時(shí)間備注1土地證　　　　2拆遷交地　　　　3取得用地規(guī)劃許可證　　　　4經(jīng)營(yíng)策劃書(shū)初稿制訂及審核　　　　5制訂開(kāi)發(fā)計(jì)劃控制書(shū)　　　　6方案設(shè)計(jì)和報(bào)建　　　　7消防方案設(shè)計(jì)和審核　　　　8市政水、電、氣、熱、路等設(shè)計(jì)方案　　　　9建筑單體方案及審定(戶型定位、業(yè)態(tài)定位等)　　　　10確定建造標(biāo)準(zhǔn)及審定　　　　11初定各功能業(yè)態(tài)房產(chǎn)技術(shù)條件　　　　12完成擴(kuò)初設(shè)計(jì)及報(bào)審　　　　13確定各功能業(yè)態(tài)房產(chǎn)技術(shù)條件　　　　14完成施工圖并建審和消防審查　　　　15取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證　　　　16經(jīng)營(yíng)策劃書(shū)正式稿制訂及審核　　　　17制訂開(kāi)發(fā)計(jì)劃執(zhí)行書(shū)　　　　18總包招標(biāo)　　　　19取得施工許可證　　　　20樁基開(kāi)工　　　　21總包進(jìn)場(chǎng)　　　　22辦理決策文件　　　　23取得預(yù)售證　　　　24賣場(chǎng)建設(shè)　　　　25內(nèi)部認(rèn)購(gòu)　　　　26簽訂目標(biāo)責(zé)任書(shū)　　　　27正式開(kāi)盤(pán)　　　　28開(kāi)業(yè)或交付　　　　注：以上任務(wù)名稱僅為示意，各公司需根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際情況細(xì)化、完善、調(diào)整，即實(shí)際編制中應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目情況進(jìn)行調(diào)整。 關(guān)注要點(diǎn)：經(jīng)濟(jì)運(yùn)行指標(biāo)分析；安全指標(biāo)運(yùn)行分析；各項(xiàng)指標(biāo)偏離目標(biāo)預(yù)警分析及解決措施。 ■ 審批流程：項(xiàng)目公司、項(xiàng)目管理中心。 、。 ■ 審批目的：形成物業(yè)管理工作開(kāi)展的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)和時(shí)間安排，確保物業(yè)公司工作有序進(jìn)行。 ■ 上報(bào)時(shí)間：工程開(kāi)工前一個(gè)月。項(xiàng)目公司財(cái)務(wù)部需要對(duì)營(yíng)銷費(fèi)用進(jìn)行監(jiān)控，如每期使用的營(yíng)銷費(fèi)用（含簽定合同未付款的費(fèi)用）超過(guò)或接近營(yíng)銷費(fèi)用目標(biāo)時(shí)，項(xiàng)目公司財(cái)務(wù)部需要上報(bào)集團(tuán)項(xiàng)目管理中心營(yíng)銷部、財(cái)務(wù)部、成本控制部，并暫停營(yíng)銷費(fèi)用支付及營(yíng)銷推廣類合同的審批與簽訂； 一季度報(bào)告中應(yīng)包含全年度總體計(jì)劃，四季度報(bào)告中應(yīng)包括全年度總體評(píng)估； 關(guān)注要點(diǎn)：項(xiàng)目營(yíng)銷策劃方案應(yīng)全面確定房地產(chǎn)銷售的目標(biāo)、實(shí)現(xiàn)策略及實(shí)施步驟。 審批流程： 市場(chǎng)的宏觀信息（例如城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r、市區(qū)及所在區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)的供應(yīng)量、存量、開(kāi)發(fā)量、銷售量等）； 上報(bào)時(shí)間：每季度最后一個(gè)月月底前（如四季度營(yíng)銷推廣報(bào)告上交時(shí)間為12月31日前）。制訂營(yíng)銷費(fèi)用比例、構(gòu)成和使用計(jì)劃明細(xì)（總比例及分項(xiàng)額度雙向控制）。 上報(bào)內(nèi)容：《可售商業(yè)物業(yè)面積指標(biāo)建議書(shū)》。 上報(bào)內(nèi)容：《項(xiàng)目定位及產(chǎn)品策劃建議書(shū)》。 審批流程：項(xiàng)目公司營(yíng)銷副總經(jīng)理→財(cái)務(wù)副總經(jīng)理→總經(jīng)理審批→項(xiàng)目管理中心營(yíng)銷部審批。 上報(bào)時(shí)間：每季度最后一個(gè)月月底前（如四季度營(yíng)銷推廣報(bào)告上交時(shí)間為12月31日前）。續(xù)建項(xiàng)目：項(xiàng)目公司經(jīng)營(yíng)管理委員會(huì)→項(xiàng)目管理中心營(yíng)銷部→項(xiàng)目管理中心總經(jīng)理→（由項(xiàng)目管理中心抄送集團(tuán)規(guī)劃院）。續(xù)建項(xiàng)目（相同業(yè)態(tài)）產(chǎn)品定位：項(xiàng)目公司→項(xiàng)目管理中心營(yíng)銷部→項(xiàng)目管理中心總經(jīng)理→（由項(xiàng)目管理中心抄送集團(tuán)規(guī)劃院）。 上報(bào)時(shí)間：每年3月1日前提交上年度市場(chǎng)信息，9月1日前提交本年度上半年市場(chǎng)信息。n 上報(bào)時(shí)間：項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)前一個(gè)月內(nèi)。 ■ 上報(bào)內(nèi)容：項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)策劃書(shū)初稿，其中以下內(nèi)容需單獨(dú)會(huì)簽確認(rèn)后執(zhí)行。 ■ 工程款支付控制原則：項(xiàng)目竣驗(yàn)以后原則上支付至90%（商業(yè)）或85%（住宅）以內(nèi)，特殊項(xiàng)目可支付至90％（須經(jīng)集團(tuán)批準(zhǔn)）；在施工承包合同中須注明，民工勞資糾紛必須由施工單位負(fù)責(zé)，并執(zhí)行集團(tuán)擬定的獎(jiǎng)罰條款；各項(xiàng)目公司須體現(xiàn)對(duì)施工單位有管控能力，在寬至如上第1條的付款條件下，要求各項(xiàng)目公司必須做到不得再發(fā)生勞資糾紛事件。2 項(xiàng)