【正文】 目管理細(xì)化規(guī)定及操作細(xì)則 項(xiàng)目管理細(xì)化規(guī)定 文件上報(bào)規(guī)定及審批時(shí)限要求 1) 聯(lián)絡(luò)單的發(fā)起聯(lián)絡(luò)公司欄，需注明經(jīng)辦人，便于集團(tuán)處理文件如需溝通能及時(shí)找到相關(guān)責(zé)任人；聯(lián)絡(luò)單和報(bào)告性文件必須注明是否需要、需要由哪個(gè)部門進(jìn)行回復(fù)或批示，亦或僅作為知會(huì)等意圖，必須明確標(biāo)注，以明確文件和事務(wù)的處理責(zé)任；建議項(xiàng)目公司某些業(yè)務(wù)上報(bào)的聯(lián)絡(luò)單上增加“集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)批示意見”欄，便于集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)可直接批示意見，提高工作效率； 2) 關(guān)于聯(lián)絡(luò)項(xiàng)目管理中心的聯(lián)絡(luò)單，其聯(lián)絡(luò)對象欄必須具體至項(xiàng)目管理中心的四個(gè)部門，即經(jīng)營計(jì)劃類、營銷管理類、工程質(zhì)量安全類、物業(yè)經(jīng)營管理類需分別明確聯(lián)絡(luò)計(jì)劃部、營銷部、質(zhì)量監(jiān)管部、物管部，如與這四類業(yè)務(wù)不單一相關(guān)的具體業(yè)務(wù)，聯(lián)絡(luò)對象可為項(xiàng)目管理中心。當(dāng)然，按權(quán)限規(guī)定、有特殊業(yè)務(wù)需直接向主管副總裁匯報(bào)或請示的，聯(lián)絡(luò)對象可直接為主管副總裁或?qū)嵭谐瓐?bào)； 3) 如聯(lián)絡(luò)對象是集團(tuán)其它業(yè)務(wù)部門，抄送項(xiàng)目管理中心的，抄送對象也請遵循第2)條規(guī)定，同時(shí)，需在聯(lián)絡(luò)單內(nèi)說明抄送的目的是告知備案或需協(xié)助督辦或需組織協(xié)調(diào)會(huì)，便于明確主辦單位，也利于及時(shí)處理、提高工作效率； 4) 急件必須1個(gè)工作日內(nèi)處理完畢并反饋至項(xiàng)目公司；非急件，上報(bào)后3個(gè)工作日內(nèi)必須處理完畢并反饋至項(xiàng)目公司；非急件，如需集團(tuán)其它職能部門會(huì)簽的業(yè)務(wù)文件，上報(bào)2個(gè)工作日內(nèi)簽批意見后轉(zhuǎn)送其它部門會(huì)簽，在5個(gè)工作日內(nèi)處理完畢并反饋至項(xiàng)目公司；各項(xiàng)目公司總經(jīng)理必須把關(guān)好，非特急原則上按程序履行。即要求各項(xiàng)目公司與施工單位簽訂合同時(shí)必須強(qiáng)調(diào)其資金的合理安排。 ■ 審批目的：明確項(xiàng)目的（分期）開發(fā)思路和開發(fā)計(jì)劃，指導(dǎo)項(xiàng)目前期工作和規(guī)劃設(shè)計(jì)委托書的編制。n 審批流程：成本控制部存檔、督導(dǎo)執(zhí)行審計(jì)部復(fù)核報(bào)成本控制部總經(jīng)理簽批起草研討會(huì)議通知集團(tuán)成本控制部登記 附項(xiàng)目公司經(jīng)營管理會(huì)會(huì)簽的聯(lián)絡(luò)單組織項(xiàng)目管理中心（營銷部、計(jì)劃部）、財(cái)務(wù)部、規(guī)劃研究院進(jìn)行研討會(huì)簽確認(rèn)項(xiàng)目經(jīng)營決策文件主管副總裁審核錄入電子文檔目錄發(fā)項(xiàng)目公司執(zhí)行送計(jì)劃部備查、監(jiān)督執(zhí)行董事長批準(zhǔn)■ 執(zhí)行提示： 由計(jì)劃部負(fù)責(zé)根據(jù)批準(zhǔn)的“項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃執(zhí)行書”，明確本期經(jīng)營期及相關(guān)內(nèi)容并抄送集團(tuán)財(cái)務(wù)部、成本控制部，便于復(fù)核費(fèi)用與稅金及起草決策文件； 集團(tuán)營銷部負(fù)責(zé)把批準(zhǔn)的銷售價(jià)格抄送集團(tuán)財(cái)務(wù)部和成本控制部，成本控制部負(fù)責(zé)將復(fù)核完成的目標(biāo)成本抄送集團(tuán)財(cái)務(wù)部； 集團(tuán)財(cái)務(wù)部負(fù)責(zé)將復(fù)核完畢的費(fèi)用及稅金抄送集團(tuán)成本控制部； 項(xiàng)目公司分別與集團(tuán)規(guī)劃院、營銷部、成本控制部和財(cái)務(wù)部溝通確認(rèn)經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)、銷售價(jià)格、目標(biāo)成本、費(fèi)用及稅金后，將所有經(jīng)營決策文件的相關(guān)附件及風(fēng)險(xiǎn)提示上報(bào)集團(tuán)成本控制部，由成本控制部形成“項(xiàng)目經(jīng)營決策文件”組織項(xiàng)目公司、規(guī)劃院、項(xiàng)目管理中心（計(jì)劃部、營銷部）、財(cái)務(wù)部進(jìn)行會(huì)審后，經(jīng)審計(jì)部復(fù)核、主管副總裁審核后，報(bào)董事長批準(zhǔn)； 在“項(xiàng)目經(jīng)營決策文件”批準(zhǔn)后2個(gè)工作日內(nèi)，集團(tuán)成本控制部需將相關(guān)資料抄送計(jì)劃部并進(jìn)行交底，計(jì)劃部將依據(jù)批準(zhǔn)的決策文件負(fù)責(zé)審核項(xiàng)目經(jīng)營目標(biāo)管理責(zé)任書。 ■ 專項(xiàng)市場調(diào)研工作 工作要求：集團(tuán)所屬項(xiàng)目公司營銷（策劃）部為完成某專項(xiàng)工作而進(jìn)行的專門性調(diào)研，在調(diào)研中，需根據(jù)調(diào)研結(jié)果的應(yīng)用目的，有針對性的設(shè)計(jì)調(diào)研工作重點(diǎn)及調(diào)研方法。 上報(bào)內(nèi)容：《項(xiàng)目戶型配比建議書》。 上報(bào)內(nèi)容：《某某項(xiàng)目（某期）營銷策劃方案》。 制定本季度營銷推廣策略（如推廣活動(dòng)、媒體表現(xiàn)、項(xiàng)目包裝策略等）； 關(guān)注要點(diǎn)：營銷費(fèi)用控制 營銷管理 1) 市場調(diào)研與產(chǎn)品定位階段 A. 市場調(diào)研 ■ 例行市場調(diào)研工作 工作要求：集團(tuán)所屬項(xiàng)目公司營銷（策劃）部應(yīng)堅(jiān)持日常性的市場信息收集、研究工作，確保及時(shí)、準(zhǔn)確地了解市場信息，為項(xiàng)目經(jīng)營決策提供科學(xué)依據(jù)。 審批流程： 審批流程： 每季度應(yīng)編寫《季度營銷推廣報(bào)告》，報(bào)告中應(yīng)包括季度的推廣策略、營銷費(fèi)用使用計(jì)劃、營銷推廣效果評估等內(nèi)容。對前一季度的媒體發(fā)布、公關(guān)活動(dòng)、促銷活動(dòng)等推廣手段的實(shí)施效果進(jìn)行評估； B. 產(chǎn)品定位、戶型配比 ■ 項(xiàng)目產(chǎn)品定位審批 工作要求：集團(tuán)所屬項(xiàng)目公司應(yīng)在取得土地后，立即組織開展調(diào)研工作，論證產(chǎn)品定位方案，完成《項(xiàng)目定位及產(chǎn)品策劃建議書》，就項(xiàng)目定位、戶型配比、配套設(shè)施規(guī)模和功能、建筑風(fēng)格、建造標(biāo)準(zhǔn)等提出建議，重點(diǎn)需要確定項(xiàng)目產(chǎn)品定位。 關(guān)注要點(diǎn)：當(dāng)期項(xiàng)目的戶型、戶型標(biāo)準(zhǔn)面積、建筑面積、套數(shù)比、面積比等。根據(jù)項(xiàng)目定位和區(qū)域市場特點(diǎn)，提出切實(shí)有效的營銷推廣定位、目標(biāo)客戶群定位、推廣主訴、營銷策略、項(xiàng)目包裝方案等； B. 營銷效果評估 ■ 對營銷效果進(jìn)行評估 工作要求：各項(xiàng)目公司在《季度營銷推廣報(bào)告》中對營銷策劃方案的實(shí)施效果進(jìn)行評估。所有與項(xiàng)目銷售有關(guān)的印刷制作物料、媒體廣告及對外報(bào)道等所涉及的文字和圖片宣傳資料都必須經(jīng)集團(tuán)所屬項(xiàng)目公司相關(guān)部門會(huì)簽，并經(jīng)總經(jīng)理批準(zhǔn)后，方可對外發(fā)布，重要內(nèi)容需要經(jīng)集團(tuán)所屬項(xiàng)目公司法律顧問簽字； ■ 審批流程：項(xiàng)目管理中心工程質(zhì)量監(jiān)管部監(jiān)督檢查。 3) 經(jīng)營管理目標(biāo) ■ 上報(bào)內(nèi)容：、。 ■ 上報(bào)時(shí)間：入伙前1個(gè)月。 ■ 審批目的：審核方案設(shè)計(jì)的調(diào)查方式、統(tǒng)計(jì)方法，指導(dǎo)物業(yè)公司能夠較為真實(shí)地獲得調(diào)查意圖。項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃執(zhí)行書（綜合體類物業(yè)）編制單位：公司時(shí)間： 年 月 日內(nèi)容：項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃執(zhí)行書（詳見后附表）項(xiàng)目公司經(jīng)營管理委員會(huì)計(jì)劃部總經(jīng)理項(xiàng)目管理中心 總經(jīng)理主管項(xiàng)目副總裁說明本計(jì)劃抄送項(xiàng)目公司及集團(tuán)相關(guān)各部門，要求各單位按照各節(jié)點(diǎn)計(jì)劃開展各項(xiàng)工作。 上報(bào)時(shí)間：每季度結(jié)束后一周內(nèi)。 ■ 關(guān)注要點(diǎn)：集團(tuán)有關(guān)招投標(biāo)的制度。 ■ 審批目的：為物業(yè)公司提供專業(yè)意見，指導(dǎo)物業(yè)公司做好入伙的關(guān)鍵工作。 ■ 上報(bào)時(shí)間：開盤前一個(gè)月。 10) 工程施工現(xiàn)場安全文明生產(chǎn)管理 ■ 上報(bào)內(nèi)容：安全文明生產(chǎn)管理措施。如實(shí)際銷售收入（或可實(shí)現(xiàn)銷售收入）與目標(biāo)銷售收入有差異的，營銷費(fèi)用比例不變，金額經(jīng)集團(tuán)相關(guān)部門審批可進(jìn)行相應(yīng)調(diào)整； 對比上季度制定的營銷推廣策略，上報(bào)本季度營銷推廣效果評估（重點(diǎn)分析專項(xiàng)推廣策略與成交情況的關(guān)系）；目標(biāo)客戶群及購買用途；媒體獲知渠道分析等； 審批目的：批準(zhǔn)營銷費(fèi)用使用明細(xì)，確定項(xiàng)目推廣主訴，確定階段銷售價(jià)格。 審批目的：確定項(xiàng)目戶型配比以進(jìn)行規(guī)劃方案設(shè)計(jì)工作。 關(guān)注要點(diǎn)：市場信息收集的內(nèi)容，包括但不限于以下方面： 上報(bào)內(nèi)容：在《季度營銷推廣報(bào)告》中上報(bào)。根據(jù)項(xiàng)目定位及經(jīng)營決策文件的內(nèi)容，提出價(jià)格定位及銷售計(jì)劃方案等； ■ 可售商業(yè)物業(yè)面積指標(biāo)審批 工作要求：項(xiàng)目公司在對市場情況、競爭對手（包括已上市或近期上市的項(xiàng)目）商業(yè)物業(yè)各項(xiàng)面積指標(biāo)及銷售情況充分調(diào)研后，對項(xiàng)目可售商業(yè)物業(yè)的主要面積指標(biāo)（如總面積指標(biāo)、層高、開間及進(jìn)深尺寸、產(chǎn)品可分割形式等）提出建議，上報(bào)《可售商業(yè)物業(yè)面積指標(biāo)建議書》。續(xù)建項(xiàng)目（相同業(yè)態(tài)）如市場發(fā)生重大變化，需要對產(chǎn)品定位進(jìn)行調(diào)整的，也必須上報(bào)《項(xiàng)目定位及產(chǎn)品策劃建議書》。 統(tǒng)計(jì)、分析已成交和來訪客戶信息（例如客戶認(rèn)知途徑等），統(tǒng)計(jì)、分析各類推廣手段使用金額、占營銷費(fèi)用比例；將成交與推廣的統(tǒng)計(jì)信息進(jìn)行對比，分析銷售總體情況決定營銷策略實(shí)施或調(diào)整方案。 上報(bào)內(nèi)容：《季度營銷推廣報(bào)告》。新項(xiàng)目（首期）：項(xiàng)目公司經(jīng)營管理委員會(huì)→項(xiàng)目管理中心營銷部→項(xiàng)目管理中心總經(jīng)理→主管副總裁→（由項(xiàng)目管理中心抄送集團(tuán)規(guī)劃院）； 項(xiàng)目首期產(chǎn)品定位：項(xiàng)目公司→項(xiàng)目管理中心營銷部→項(xiàng)目管理中心總經(jīng)理→主管副總裁→（由項(xiàng)目管理中心抄送集團(tuán)規(guī)劃院）； 上報(bào)內(nèi)容：《房地產(chǎn)市場判斷核心信息統(tǒng)計(jì)表》。1) 項(xiàng)目經(jīng)營決策文件n 上報(bào)內(nèi)容：項(xiàng)目經(jīng)營決策文件（詳見制度“”）。 各類業(yè)務(wù)操作細(xì)則 經(jīng)營計(jì)劃管理 1) 項(xiàng)目經(jīng)營策劃書 A. 項(xiàng)目經(jīng)營策劃書初稿：土地合同簽訂（或集團(tuán)批示項(xiàng)目公司成立）后30天內(nèi)編制上報(bào)審批后執(zhí)行。說明： ■ 各項(xiàng)目總包合同及主要大分包（指直接分包）合同，必須經(jīng)集團(tuán)成本控制部、法律事務(wù)部、財(cái)務(wù)部、項(xiàng)目管理中心等相關(guān)部門批準(zhǔn)后簽訂。 本手冊如與萬達(dá)集團(tuán)管理制度有不符之處，以萬達(dá)集團(tuán)制度為準(zhǔn)。 5) 項(xiàng)目公司擬發(fā)集團(tuán)各職能部門的聯(lián)絡(luò)單，必須經(jīng)項(xiàng)目公司總經(jīng)理簽署意見才能生效；同時(shí)，集團(tuán)各職能部門或公司相互間的聯(lián)絡(luò)單，必須有部門總經(jīng)理簽字和項(xiàng)目公司總經(jīng)理簽字才為有效指令； 6) 項(xiàng)目公司對外發(fā)任何正式文件，必須經(jīng)總經(jīng)理審查后才可發(fā)出；牽涉到成本和經(jīng)營較大影響的文件（如對政府和合作單位承諾性文件、會(huì)帶來經(jīng)濟(jì)爭議和公司事項(xiàng)有影響的公函等）須由財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人和總經(jīng)理審核后，報(bào)項(xiàng)目管理中心總經(jīng)理、主管副總裁批準(zhǔn)。 ■ 關(guān)于項(xiàng)目公司上報(bào)的付款審批單，各業(yè)務(wù)部門經(jīng)辦人或部門經(jīng)理及副總經(jīng)理、總經(jīng)理，在會(huì)簽時(shí)必須明確簽署相關(guān)意見（是否符合合同付款條件，同意或不同意等）；付款審批單上報(bào)集團(tuán)后的審批時(shí)限原則上為5個(gè)工作日內(nèi)完成。 ■ 關(guān)注要點(diǎn)： “項(xiàng)目開發(fā)總體進(jìn)度計(jì)劃”：開發(fā)進(jìn)度計(jì)劃是否合理、是否與集團(tuán)招商約定時(shí)間吻合、與可研決策是否一致、是否滿足與政府合同約定的相關(guān)時(shí)間節(jié)點(diǎn)等；項(xiàng)目公司在編制各分項(xiàng)計(jì)劃時(shí)，須與集團(tuán)各職能部門充分溝通或會(huì)簽后編制； “項(xiàng)目非銷售物業(yè)或低效資產(chǎn)配置一覽表及相關(guān)配置依據(jù)文件”：配置是否合理、是否有配置依據(jù)及說明、是否已充分溝通盡可能少建或不建低效資產(chǎn)及無償移交物業(yè)等。 3) 項(xiàng)目經(jīng)營目標(biāo)管理責(zé)任書 ■ 上報(bào)內(nèi)容：項(xiàng)目經(jīng)營目標(biāo)管理責(zé)任書（詳見制度中的范本）。集團(tuán)所屬項(xiàng)目公司根據(jù)業(yè)務(wù)需要單獨(dú)或作為某項(xiàng)專項(xiàng)報(bào)告附件向集團(tuán)項(xiàng)目管理中心上報(bào)。 上報(bào)時(shí)間：出方案規(guī)劃設(shè)計(jì)任務(wù)書前15天。 上報(bào)時(shí)間：在項(xiàng)目正式推廣前一個(gè)月上報(bào)。本季度營銷費(fèi)用使用計(jì)劃，上季度營銷費(fèi)用實(shí)際發(fā)生情況； 上報(bào)內(nèi)容：《房地產(chǎn)市場判斷核心信息統(tǒng)計(jì)表》。項(xiàng)目首期產(chǎn)品定位：項(xiàng)目公司→項(xiàng)目管理中心營銷部→項(xiàng)目管理中心總經(jīng)理→主管副總裁→（由項(xiàng)目管理中心抄送集團(tuán)規(guī)劃院）； 新項(xiàng)目（首期）：項(xiàng)目公司經(jīng)營管理委員會(huì)→項(xiàng)目管理中心營銷部→項(xiàng)目管理中心總經(jīng)理→主管副總裁→（由項(xiàng)目管理中心抄送集團(tuán)規(guī)劃院）； 上報(bào)內(nèi)容：《季度營銷推廣報(bào)告》。 統(tǒng)計(jì)、分析已成交和來訪客戶信息（例如客戶認(rèn)知途徑等），統(tǒng)計(jì)、分析各類推廣手段使用金額、占營銷費(fèi)用比例；將成交與推廣的統(tǒng)計(jì)信息進(jìn)行對比，分析銷售總體情況決定營銷策略實(shí)施或調(diào)整方案。續(xù)建項(xiàng)目（相同業(yè)態(tài)）如市場發(fā)生重大變化，需要對產(chǎn)品定位進(jìn)行調(diào)整的，也必須上報(bào)《項(xiàng)目定位及產(chǎn)品策劃建議書》。 ■ 可售商業(yè)物業(yè)面積指標(biāo)審批 工作要求：項(xiàng)目公司在對市場情況、競爭對手（包括已上市或近期上市的項(xiàng)目）商業(yè)物業(yè)各項(xiàng)面積指標(biāo)及銷售情況充分調(diào)研后，對項(xiàng)目可售商業(yè)物業(yè)的主要面積指標(biāo)（如總面積指標(biāo)、層高、開間及進(jìn)深尺寸、產(chǎn)品可分割形式等）提出建議，上報(bào)《可售商業(yè)物業(yè)面積指標(biāo)建議書》。根據(jù)項(xiàng)目定位及經(jīng)營決策文件的內(nèi)容，提出價(jià)格定位及銷售計(jì)劃方案等； 上報(bào)內(nèi)容：在《季度營銷推廣報(bào)告》中上報(bào)。前期已會(huì)簽和審批過的資料可直接用于宣傳，新的或發(fā)生更改的文字、圖片內(nèi)容則需重新按上述程序?qū)徟娇捎糜谛麄鳎? 11) 工程事故處理 ■ 上報(bào)內(nèi)容：。 ■ 上報(bào)時(shí)間：“”每季度結(jié)束后7日內(nèi)；“”每年12月31日前。 ■ 審批目的：確?！稑I(yè)主公約》符合國家、地方相關(guān)法律法規(guī)，行業(yè)規(guī)范。 ■ 關(guān)注要點(diǎn)：調(diào)查方案的項(xiàng)目設(shè)計(jì)應(yīng)盡量細(xì)化，避免出現(xiàn)模糊結(jié)論。附表一：項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃執(zhí)行書序號業(yè)務(wù)明細(xì)時(shí)間(天)開始時(shí)間完成時(shí)間備注1四證　　　　拆遷交地　　　　建設(shè)用地規(guī)劃許可證　　　　國有土地使用權(quán)證　　　　建設(shè)工程規(guī)劃許可證　　　　施工許可證　　　　2經(jīng)營　　　根據(jù)項(xiàng)目類型可分期和分塔樓、裙樓開展項(xiàng)目經(jīng)營策劃書初稿　　　　項(xiàng)目經(jīng)營策劃書正式稿　　　　項(xiàng)目經(jīng)營決策文件　　　　項(xiàng)目經(jīng)營目標(biāo)管理責(zé)任書　　　　項(xiàng)目結(jié)算　　　　3報(bào)批報(bào)建　　　　總圖及單體方案報(bào)批　　　　擴(kuò)初報(bào)批　　　　施工圖報(bào)建　　　　4銷售　　　　預(yù)售許可證　　　　賣場建設(shè)　　　　內(nèi)部認(rèn)購　　　　正式開盤　　　　清盤　　　　5工程建設(shè)　　　　總包招標(biāo)　　　　總包進(jìn)場　　　　樁基工程　　　　基坑支護(hù)、降水、土方工程　　　　結(jié)構(gòu)施工　　　　正負(fù)零以下結(jié)構(gòu)施工　　　　裙樓結(jié)構(gòu)施工　　　　裙樓屋面及防水工程　　　　塔樓主體結(jié)構(gòu)施工　　　　塔樓屋面及防水工程　　　　砌筑工程　　　　地下部分　　　　裙樓部分　　　　塔樓部分　　　　機(jī)電設(shè)備安裝工程　　　給排水、電氣、暖通等