【正文】 目管理細(xì)化規(guī)定及操作細(xì)則 項目管理細(xì)化規(guī)定 文件上報規(guī)定及審批時限要求 1) 聯(lián)絡(luò)單的發(fā)起聯(lián)絡(luò)公司欄，需注明經(jīng)辦人，便于集團處理文件如需溝通能及時找到相關(guān)責(zé)任人；聯(lián)絡(luò)單和報告性文件必須注明是否需要、需要由哪個部門進行回復(fù)或批示，亦或僅作為知會等意圖，必須明確標(biāo)注，以明確文件和事務(wù)的處理責(zé)任；建議項目公司某些業(yè)務(wù)上報的聯(lián)絡(luò)單上增加“集團領(lǐng)導(dǎo)批示意見”欄，便于集團領(lǐng)導(dǎo)可直接批示意見，提高工作效率； 2) 關(guān)于聯(lián)絡(luò)項目管理中心的聯(lián)絡(luò)單，其聯(lián)絡(luò)對象欄必須具體至項目管理中心的四個部門，即經(jīng)營計劃類、營銷管理類、工程質(zhì)量安全類、物業(yè)經(jīng)營管理類需分別明確聯(lián)絡(luò)計劃部、營銷部、質(zhì)量監(jiān)管部、物管部，如與這四類業(yè)務(wù)不單一相關(guān)的具體業(yè)務(wù)，聯(lián)絡(luò)對象可為項目管理中心。當(dāng)然，按權(quán)限規(guī)定、有特殊業(yè)務(wù)需直接向主管副總裁匯報或請示的，聯(lián)絡(luò)對象可直接為主管副總裁或?qū)嵭谐瓐螅? 3) 如聯(lián)絡(luò)對象是集團其它業(yè)務(wù)部門，抄送項目管理中心的，抄送對象也請遵循第2)條規(guī)定，同時，需在聯(lián)絡(luò)單內(nèi)說明抄送的目的是告知備案或需協(xié)助督辦或需組織協(xié)調(diào)會，便于明確主辦單位，也利于及時處理、提高工作效率； 4) 急件必須1個工作日內(nèi)處理完畢并反饋至項目公司；非急件，上報后3個工作日內(nèi)必須處理完畢并反饋至項目公司；非急件，如需集團其它職能部門會簽的業(yè)務(wù)文件，上報2個工作日內(nèi)簽批意見后轉(zhuǎn)送其它部門會簽，在5個工作日內(nèi)處理完畢并反饋至項目公司；各項目公司總經(jīng)理必須把關(guān)好，非特急原則上按程序履行。即要求各項目公司與施工單位簽訂合同時必須強調(diào)其資金的合理安排。 ■ 審批目的：明確項目的（分期）開發(fā)思路和開發(fā)計劃，指導(dǎo)項目前期工作和規(guī)劃設(shè)計委托書的編制。n 審批流程：成本控制部存檔、督導(dǎo)執(zhí)行審計部復(fù)核報成本控制部總經(jīng)理簽批起草研討會議通知集團成本控制部登記 附項目公司經(jīng)營管理會會簽的聯(lián)絡(luò)單組織項目管理中心（營銷部、計劃部）、財務(wù)部、規(guī)劃研究院進行研討會簽確認(rèn)項目經(jīng)營決策文件主管副總裁審核錄入電子文檔目錄發(fā)項目公司執(zhí)行送計劃部備查、監(jiān)督執(zhí)行董事長批準(zhǔn)■ 執(zhí)行提示： 由計劃部負(fù)責(zé)根據(jù)批準(zhǔn)的“項目開發(fā)計劃執(zhí)行書”，明確本期經(jīng)營期及相關(guān)內(nèi)容并抄送集團財務(wù)部、成本控制部，便于復(fù)核費用與稅金及起草決策文件； 集團營銷部負(fù)責(zé)把批準(zhǔn)的銷售價格抄送集團財務(wù)部和成本控制部，成本控制部負(fù)責(zé)將復(fù)核完成的目標(biāo)成本抄送集團財務(wù)部； 集團財務(wù)部負(fù)責(zé)將復(fù)核完畢的費用及稅金抄送集團成本控制部； 項目公司分別與集團規(guī)劃院、營銷部、成本控制部和財務(wù)部溝通確認(rèn)經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)、銷售價格、目標(biāo)成本、費用及稅金后，將所有經(jīng)營決策文件的相關(guān)附件及風(fēng)險提示上報集團成本控制部，由成本控制部形成“項目經(jīng)營決策文件”組織項目公司、規(guī)劃院、項目管理中心（計劃部、營銷部）、財務(wù)部進行會審后，經(jīng)審計部復(fù)核、主管副總裁審核后，報董事長批準(zhǔn)； 在“項目經(jīng)營決策文件”批準(zhǔn)后2個工作日內(nèi)，集團成本控制部需將相關(guān)資料抄送計劃部并進行交底，計劃部將依據(jù)批準(zhǔn)的決策文件負(fù)責(zé)審核項目經(jīng)營目標(biāo)管理責(zé)任書。 ■ 專項市場調(diào)研工作 工作要求：集團所屬項目公司營銷（策劃）部為完成某專項工作而進行的專門性調(diào)研，在調(diào)研中，需根據(jù)調(diào)研結(jié)果的應(yīng)用目的，有針對性的設(shè)計調(diào)研工作重點及調(diào)研方法。 上報內(nèi)容：《項目戶型配比建議書》。 上報內(nèi)容：《某某項目（某期）營銷策劃方案》。 制定本季度營銷推廣策略（如推廣活動、媒體表現(xiàn)、項目包裝策略等）； 關(guān)注要點：營銷費用控制 營銷管理 1) 市場調(diào)研與產(chǎn)品定位階段 A. 市場調(diào)研 ■ 例行市場調(diào)研工作 工作要求：集團所屬項目公司營銷（策劃）部應(yīng)堅持日常性的市場信息收集、研究工作，確保及時、準(zhǔn)確地了解市場信息，為項目經(jīng)營決策提供科學(xué)依據(jù)。 審批流程： 審批流程： 每季度應(yīng)編寫《季度營銷推廣報告》，報告中應(yīng)包括季度的推廣策略、營銷費用使用計劃、營銷推廣效果評估等內(nèi)容。對前一季度的媒體發(fā)布、公關(guān)活動、促銷活動等推廣手段的實施效果進行評估； B. 產(chǎn)品定位、戶型配比 ■ 項目產(chǎn)品定位審批 工作要求：集團所屬項目公司應(yīng)在取得土地后，立即組織開展調(diào)研工作，論證產(chǎn)品定位方案，完成《項目定位及產(chǎn)品策劃建議書》，就項目定位、戶型配比、配套設(shè)施規(guī)模和功能、建筑風(fēng)格、建造標(biāo)準(zhǔn)等提出建議，重點需要確定項目產(chǎn)品定位。 關(guān)注要點：當(dāng)期項目的戶型、戶型標(biāo)準(zhǔn)面積、建筑面積、套數(shù)比、面積比等。根據(jù)項目定位和區(qū)域市場特點，提出切實有效的營銷推廣定位、目標(biāo)客戶群定位、推廣主訴、營銷策略、項目包裝方案等； B. 營銷效果評估 ■ 對營銷效果進行評估 工作要求：各項目公司在《季度營銷推廣報告》中對營銷策劃方案的實施效果進行評估。所有與項目銷售有關(guān)的印刷制作物料、媒體廣告及對外報道等所涉及的文字和圖片宣傳資料都必須經(jīng)集團所屬項目公司相關(guān)部門會簽，并經(jīng)總經(jīng)理批準(zhǔn)后，方可對外發(fā)布，重要內(nèi)容需要經(jīng)集團所屬項目公司法律顧問簽字； ■ 審批流程：項目管理中心工程質(zhì)量監(jiān)管部監(jiān)督檢查。 3) 經(jīng)營管理目標(biāo) ■ 上報內(nèi)容：、。 ■ 上報時間：入伙前1個月。 ■ 審批目的：審核方案設(shè)計的調(diào)查方式、統(tǒng)計方法，指導(dǎo)物業(yè)公司能夠較為真實地獲得調(diào)查意圖。項目開發(fā)計劃執(zhí)行書（綜合體類物業(yè)）編制單位：公司時間： 年 月 日內(nèi)容：項目開發(fā)計劃執(zhí)行書（詳見后附表）項目公司經(jīng)營管理委員會計劃部總經(jīng)理項目管理中心 總經(jīng)理主管項目副總裁說明本計劃抄送項目公司及集團相關(guān)各部門，要求各單位按照各節(jié)點計劃開展各項工作。 上報時間：每季度結(jié)束后一周內(nèi)。 ■ 關(guān)注要點：集團有關(guān)招投標(biāo)的制度。 ■ 審批目的：為物業(yè)公司提供專業(yè)意見，指導(dǎo)物業(yè)公司做好入伙的關(guān)鍵工作。 ■ 上報時間：開盤前一個月。 10) 工程施工現(xiàn)場安全文明生產(chǎn)管理 ■ 上報內(nèi)容：安全文明生產(chǎn)管理措施。如實際銷售收入（或可實現(xiàn)銷售收入）與目標(biāo)銷售收入有差異的，營銷費用比例不變，金額經(jīng)集團相關(guān)部門審批可進行相應(yīng)調(diào)整； 對比上季度制定的營銷推廣策略，上報本季度營銷推廣效果評估（重點分析專項推廣策略與成交情況的關(guān)系）；目標(biāo)客戶群及購買用途；媒體獲知渠道分析等； 審批目的：批準(zhǔn)營銷費用使用明細(xì)，確定項目推廣主訴，確定階段銷售價格。 審批目的：確定項目戶型配比以進行規(guī)劃方案設(shè)計工作。 關(guān)注要點：市場信息收集的內(nèi)容，包括但不限于以下方面： 上報內(nèi)容：在《季度營銷推廣報告》中上報。根據(jù)項目定位及經(jīng)營決策文件的內(nèi)容，提出價格定位及銷售計劃方案等； ■ 可售商業(yè)物業(yè)面積指標(biāo)審批 工作要求：項目公司在對市場情況、競爭對手（包括已上市或近期上市的項目）商業(yè)物業(yè)各項面積指標(biāo)及銷售情況充分調(diào)研后，對項目可售商業(yè)物業(yè)的主要面積指標(biāo)（如總面積指標(biāo)、層高、開間及進深尺寸、產(chǎn)品可分割形式等）提出建議，上報《可售商業(yè)物業(yè)面積指標(biāo)建議書》。續(xù)建項目（相同業(yè)態(tài)）如市場發(fā)生重大變化，需要對產(chǎn)品定位進行調(diào)整的，也必須上報《項目定位及產(chǎn)品策劃建議書》。 統(tǒng)計、分析已成交和來訪客戶信息（例如客戶認(rèn)知途徑等），統(tǒng)計、分析各類推廣手段使用金額、占營銷費用比例；將成交與推廣的統(tǒng)計信息進行對比，分析銷售總體情況決定營銷策略實施或調(diào)整方案。 上報內(nèi)容：《季度營銷推廣報告》。新項目（首期）：項目公司經(jīng)營管理委員會→項目管理中心營銷部→項目管理中心總經(jīng)理→主管副總裁→（由項目管理中心抄送集團規(guī)劃院）； 項目首期產(chǎn)品定位：項目公司→項目管理中心營銷部→項目管理中心總經(jīng)理→主管副總裁→（由項目管理中心抄送集團規(guī)劃院）； 上報內(nèi)容：《房地產(chǎn)市場判斷核心信息統(tǒng)計表》。1) 項目經(jīng)營決策文件n 上報內(nèi)容：項目經(jīng)營決策文件（詳見制度“”）。 各類業(yè)務(wù)操作細(xì)則 經(jīng)營計劃管理 1) 項目經(jīng)營策劃書 A. 項目經(jīng)營策劃書初稿：土地合同簽訂（或集團批示項目公司成立）后30天內(nèi)編制上報審批后執(zhí)行。說明： ■ 各項目總包合同及主要大分包（指直接分包）合同，必須經(jīng)集團成本控制部、法律事務(wù)部、財務(wù)部、項目管理中心等相關(guān)部門批準(zhǔn)后簽訂。 本手冊如與萬達集團管理制度有不符之處，以萬達集團制度為準(zhǔn)。 5) 項目公司擬發(fā)集團各職能部門的聯(lián)絡(luò)單，必須經(jīng)項目公司總經(jīng)理簽署意見才能生效；同時，集團各職能部門或公司相互間的聯(lián)絡(luò)單，必須有部門總經(jīng)理簽字和項目公司總經(jīng)理簽字才為有效指令； 6) 項目公司對外發(fā)任何正式文件，必須經(jīng)總經(jīng)理審查后才可發(fā)出；牽涉到成本和經(jīng)營較大影響的文件（如對政府和合作單位承諾性文件、會帶來經(jīng)濟爭議和公司事項有影響的公函等）須由財務(wù)負(fù)責(zé)人和總經(jīng)理審核后，報項目管理中心總經(jīng)理、主管副總裁批準(zhǔn)。 ■ 關(guān)于項目公司上報的付款審批單，各業(yè)務(wù)部門經(jīng)辦人或部門經(jīng)理及副總經(jīng)理、總經(jīng)理，在會簽時必須明確簽署相關(guān)意見（是否符合合同付款條件，同意或不同意等）；付款審批單上報集團后的審批時限原則上為5個工作日內(nèi)完成。 ■ 關(guān)注要點： “項目開發(fā)總體進度計劃”：開發(fā)進度計劃是否合理、是否與集團招商約定時間吻合、與可研決策是否一致、是否滿足與政府合同約定的相關(guān)時間節(jié)點等；項目公司在編制各分項計劃時，須與集團各職能部門充分溝通或會簽后編制； “項目非銷售物業(yè)或低效資產(chǎn)配置一覽表及相關(guān)配置依據(jù)文件”：配置是否合理、是否有配置依據(jù)及說明、是否已充分溝通盡可能少建或不建低效資產(chǎn)及無償移交物業(yè)等。 3) 項目經(jīng)營目標(biāo)管理責(zé)任書 ■ 上報內(nèi)容：項目經(jīng)營目標(biāo)管理責(zé)任書（詳見制度中的范本）。集團所屬項目公司根據(jù)業(yè)務(wù)需要單獨或作為某項專項報告附件向集團項目管理中心上報。 上報時間：出方案規(guī)劃設(shè)計任務(wù)書前15天。 上報時間：在項目正式推廣前一個月上報。本季度營銷費用使用計劃，上季度營銷費用實際發(fā)生情況； 上報內(nèi)容：《房地產(chǎn)市場判斷核心信息統(tǒng)計表》。項目首期產(chǎn)品定位：項目公司→項目管理中心營銷部→項目管理中心總經(jīng)理→主管副總裁→（由項目管理中心抄送集團規(guī)劃院）； 新項目（首期）：項目公司經(jīng)營管理委員會→項目管理中心營銷部→項目管理中心總經(jīng)理→主管副總裁→（由項目管理中心抄送集團規(guī)劃院）； 上報內(nèi)容：《季度營銷推廣報告》。 統(tǒng)計、分析已成交和來訪客戶信息（例如客戶認(rèn)知途徑等），統(tǒng)計、分析各類推廣手段使用金額、占營銷費用比例；將成交與推廣的統(tǒng)計信息進行對比，分析銷售總體情況決定營銷策略實施或調(diào)整方案。續(xù)建項目（相同業(yè)態(tài)）如市場發(fā)生重大變化，需要對產(chǎn)品定位進行調(diào)整的，也必須上報《項目定位及產(chǎn)品策劃建議書》。 ■ 可售商業(yè)物業(yè)面積指標(biāo)審批 工作要求：項目公司在對市場情況、競爭對手（包括已上市或近期上市的項目）商業(yè)物業(yè)各項面積指標(biāo)及銷售情況充分調(diào)研后，對項目可售商業(yè)物業(yè)的主要面積指標(biāo)（如總面積指標(biāo)、層高、開間及進深尺寸、產(chǎn)品可分割形式等）提出建議，上報《可售商業(yè)物業(yè)面積指標(biāo)建議書》。根據(jù)項目定位及經(jīng)營決策文件的內(nèi)容，提出價格定位及銷售計劃方案等； 上報內(nèi)容：在《季度營銷推廣報告》中上報。前期已會簽和審批過的資料可直接用于宣傳，新的或發(fā)生更改的文字、圖片內(nèi)容則需重新按上述程序?qū)徟?，方可用于宣傳? 11) 工程事故處理 ■ 上報內(nèi)容：。 ■ 上報時間：“”每季度結(jié)束后7日內(nèi)；“”每年12月31日前。 ■ 審批目的：確保《業(yè)主公約》符合國家、地方相關(guān)法律法規(guī)，行業(yè)規(guī)范。 ■ 關(guān)注要點：調(diào)查方案的項目設(shè)計應(yīng)盡量細(xì)化，避免出現(xiàn)模糊結(jié)論。附表一：項目開發(fā)計劃執(zhí)行書序號業(yè)務(wù)明細(xì)時間(天)開始時間完成時間備注1四證　　　　拆遷交地　　　　建設(shè)用地規(guī)劃許可證　　　　國有土地使用權(quán)證　　　　建設(shè)工程規(guī)劃許可證　　　　施工許可證　　　　2經(jīng)營　　　根據(jù)項目類型可分期和分塔樓、裙樓開展項目經(jīng)營策劃書初稿　　　　項目經(jīng)營策劃書正式稿　　　　項目經(jīng)營決策文件　　　　項目經(jīng)營目標(biāo)管理責(zé)任書　　　　項目結(jié)算　　　　3報批報建　　　　總圖及單體方案報批　　　　擴初報批　　　　施工圖報建　　　　4銷售　　　　預(yù)售許可證　　　　賣場建設(shè)　　　　內(nèi)部認(rèn)購　　　　正式開盤　　　　清盤　　　　5工程建設(shè)　　　　總包招標(biāo)　　　　總包進場　　　　樁基工程　　　　基坑支護、降水、土方工程　　　　結(jié)構(gòu)施工　　　　正負(fù)零以下結(jié)構(gòu)施工　　　　裙樓結(jié)構(gòu)施工　　　　裙樓屋面及防水工程　　　　塔樓主體結(jié)構(gòu)施工　　　　塔樓屋面及防水工程　　　　砌筑工程　　　　地下部分　　　　裙樓部分　　　　塔樓部分　　　　機電設(shè)備安裝工程　　　給排水、電氣、暖通等