【正文】 破、工程重大質量安全問題等影響工期或目標成本的事項，在與集團各對口職能部門已充分溝通仍然無法推進時，則項目公司必須及時將相關事項及目前處理中的問題上報集團項目管理中心，由項目管理中心總經(jīng)理視業(yè)務類型組織計劃部、商務部、規(guī)劃院、成本控制部和項目公司召開業(yè)務協(xié)調會。 ■ 工程款支付控制原則：項目竣驗以后原則上支付至90%（商業(yè)）或85%（住宅）以內，特殊項目可支付至90％（須經(jīng)集團批準）；在施工承包合同中須注明，民工勞資糾紛必須由施工單位負責，并執(zhí)行集團擬定的獎罰條款；各項目公司須體現(xiàn)對施工單位有管控能力，在寬至如上第1條的付款條件下，要求各項目公司必須做到不得再發(fā)生勞資糾紛事件。 住宅項目會所等經(jīng)營性物業(yè)招商 集團商務（招商）管理制度或商管公司的制度中，均沒有包括住宅項目會所等經(jīng)營性物業(yè)招商，本手冊規(guī)定：住宅項目會所等經(jīng)營性物業(yè)招商由項目公司負責，合同簽訂前需將租賃合同報計劃部，會同物管部或商業(yè)管理公司和法律事務部進行會審后由項目管理中心總經(jīng)理批準簽署。 ■ 上報內容：項目經(jīng)營策劃書初稿，其中以下內容需單獨會簽確認后執(zhí)行。 ■ 上報時間：規(guī)劃方案確定后15天內。n 上報時間：項目開盤前一個月內。 ■ 審批流程計劃部存檔、督導執(zhí)行項目管理中心總經(jīng)理審核報計劃部總經(jīng)理簽批 閱項目管理中心計劃部登記、復核 項目公司總經(jīng)理簽署的項目經(jīng)營目標管理責任書主管副總裁簽署錄入電子文檔目錄發(fā)項目公司執(zhí)行送集團相關部門備查、監(jiān)督執(zhí)行4) 項目經(jīng)營成果考核 ■ 上報內容：經(jīng)營決算文件（含經(jīng)濟技術指標、經(jīng)營期暨銷售收入）、項目經(jīng)營目標評估報告（含費用及稅金決算書、工程結算復核報告）。 上報時間：每年3月1日前提交上年度市場信息，9月1日前提交本年度上半年市場信息。消費者信息（當?shù)厝宋摹⑾M及行為習慣等）。續(xù)建項目（相同業(yè)態(tài)）產(chǎn)品定位：項目公司→項目管理中心營銷部→項目管理中心總經(jīng)理→（由項目管理中心抄送集團規(guī)劃院）。續(xù)建項目：項目公司經(jīng)營管理委員會→項目管理中心營銷部→項目管理中心總經(jīng)理→（由項目管理中心抄送集團規(guī)劃院）。續(xù)建項目：項目公司經(jīng)營管理委員會→項目管理中心營銷部→項目管理中心總經(jīng)理→（由項目管理中心抄送集團規(guī)劃院）。調研分析項目區(qū)域最近一年市場表現(xiàn)，重點預測項目所在區(qū)域競爭樓盤未來一年內供需走勢； 上報時間：每季度最后一個月月底前（如四季度營銷推廣報告上交時間為12月31日前）。 審批流程：項目公司營銷副總經(jīng)理→財務副總經(jīng)理→總經(jīng)理審批→項目管理中心營銷部審批。 審批流程：項目公司營銷副總經(jīng)理→財務副總經(jīng)理→總經(jīng)理審批→項目管理中心營銷部審批。 ■ 專項市場調研工作 工作要求：集團所屬項目公司營銷（策劃）部為完成某專項工作而進行的專門性調研，在調研中，需根據(jù)調研結果的應用目的，有針對性的設計調研工作重點及調研方法。 上報內容：《項目定位及產(chǎn)品策劃建議書》。 上報內容：《項目戶型配比建議書》。 上報內容：《可售商業(yè)物業(yè)面積指標建議書》。 上報內容：《某某項目（某期）營銷策劃方案》。制訂營銷費用比例、構成和使用計劃明細（總比例及分項額度雙向控制）。 制定本季度營銷推廣策略（如推廣活動、媒體表現(xiàn)、項目包裝策略等）； 上報時間：每季度最后一個月月底前（如四季度營銷推廣報告上交時間為12月31日前）。 關注要點：營銷費用控制 營銷管理 1) 市場調研與產(chǎn)品定位階段 A. 市場調研 ■ 例行市場調研工作 工作要求：集團所屬項目公司營銷（策劃）部應堅持日常性的市場信息收集、研究工作，確保及時、準確地了解市場信息，為項目經(jīng)營決策提供科學依據(jù)。市場的宏觀信息（例如城市的經(jīng)濟發(fā)展狀況、市區(qū)及所在區(qū)域房地產(chǎn)市場的供應量、存量、開發(fā)量、銷售量等）； 審批流程： 審批流程： 審批流程： 關注要點：項目營銷策劃方案應全面確定房地產(chǎn)銷售的目標、實現(xiàn)策略及實施步驟。每季度應編寫《季度營銷推廣報告》，報告中應包括季度的推廣策略、營銷費用使用計劃、營銷推廣效果評估等內容。一季度報告中應包含全年度總體計劃，四季度報告中應包括全年度總體評估； 對前一季度的媒體發(fā)布、公關活動、促銷活動等推廣手段的實施效果進行評估； 項目公司財務部需要對營銷費用進行監(jiān)控，如每期使用的營銷費用（含簽定合同未付款的費用）超過或接近營銷費用目標時，項目公司財務部需要上報集團項目管理中心營銷部、財務部、成本控制部，并暫停營銷費用支付及營銷推廣類合同的審批與簽訂； 上報時間：每季度初10日前。 ■ 上報時間：工程開工前一個月。 ■ 審批流程：項目管理中心工程質量監(jiān)管部、規(guī)劃院、成本控制部審核，項目管理中心總經(jīng)理審批。 ■ 審批目的：形成物業(yè)管理工作開展的關鍵節(jié)點和時間安排，確保物業(yè)公司工作有序進行。 4) 接管驗收 ■上報內容：。 、。 ■ 上報時間：與《項目經(jīng)營策劃書》上報時間同步。 ■ 審批流程：項目公司、項目管理中心。 ■ 審批目的：審核物業(yè)公司所采取的糾正預防措施的有效性、適宜性，指導物業(yè)公司系統(tǒng)的整改出現(xiàn)的問題，消除潛在的不合格。 關注要點：經(jīng)濟運行指標分析；安全指標運行分析；各項指標偏離目標預警分析及解決措施。附表：項目開發(fā)計劃執(zhí)行書序號業(yè)務明細時間(天)開始時間完成時間備注1四證　　　　拆遷交地　　　　建設用地規(guī)劃許可證　　　　國有土地使用權證　　　　建設工程規(guī)劃許可證　　　　施工許可證　　　　2經(jīng)營　　　　項目經(jīng)營策劃書初稿　　　　項目經(jīng)營策劃書正式稿　　　　項目經(jīng)營決策文件　　　　項目經(jīng)營目標管理責任書　　　　項目結算　　　　3報批報建　　　　總圖及單體方案報批　　　　擴初報批　　　　施工圖報建　　　　4銷售　　　　預售許可證　　　　賣場建設　　　　現(xiàn)場廣告建設　　　　售樓處及環(huán)境建設　　　　樣板房建設及裝修　　　　內部認購　　　　正式開盤　　　　清盤　　　　5工程建設　　　　總包招標　　　　總包進場　　　　樁基工程　　　　基坑支護、降水、土方工程　　　　結構施工　　　　正負零結構　　　　達到獲取預售證條件　　　工程形象進度主體結構　　　　屋面工程　　　　砌筑工程　　　　抹灰工程（室內初裝修）　　　　室內樓地面工程　　　　5. 10機電設備安裝工程　　　給排水、電氣、暖通等機電管線安裝　　　　地下　　　　地上　　　　機電設備安裝　　　　地下　　　　地上　　　　綜合調試　　　　變配電房安裝及供電　　　為強調此項業(yè)務，將變配電工程從安裝工程中單列出來消防工程及調試　　　為強調此項業(yè)務，將消防從安裝工程中單列出來智能化安裝及調試工程　　　　電梯安裝及調試　　　　公共部分內裝飾工程　　　　外門窗工程　　　　外立面裝飾工程　　　　室外市政配套工程　　　　室外景觀工程　　　　6驗收　　　　四方驗收　　　　規(guī)劃驗收　　　　消防驗收。附表：項目開發(fā)計劃控制書序號業(yè)務明細時間（天）開始時間完成時間備注1土地證　　　　2拆遷交地　　　　3取得用地規(guī)劃許可證　　　　4經(jīng)營策劃書初稿制訂及審核　　　　5制訂開發(fā)計劃控制書　　　　6方案設計和報建　　　　7消防方案設計和審核　　　　8市政水、電、氣、熱、路等設計方案　　　　9建筑單體方案及審定(戶型定位、業(yè)態(tài)定位等)　　　　10確定建造標準及審定　　　　11初定各功能業(yè)態(tài)房產(chǎn)技術條件　　　　12完成擴初設計及報審　　　　13確定各功能業(yè)態(tài)房產(chǎn)技術條件　　　　14完成施工圖并建審和消防審查　　　　15取得建設工程規(guī)劃許可證　　　　16經(jīng)營策劃書正式稿制訂及審核　　　　17制訂開發(fā)計劃執(zhí)行書　　　　18總包招標　　　　19取得施工許可證　　　　20樁基開工　　　　21總包進場　　　　22辦理決策文件　　　　23取得預售證　　　　24賣場建設　　　　25內部認購　　　　26簽訂目標責任書　　　　27正式開盤　　　　28開業(yè)或交付　　　　注：以上任務名稱僅為示意，各公司需根據(jù)項目實際情況細化、完善、調整，即實際編制中應根據(jù)項目情況進行調整。 ■ 審批流程：項目管理中心物管部。 ■ 上報時間：方案實施前15天。 ■ 關注要點：、。 6) 《業(yè)主公約》 ■ 上報內容：《業(yè)主公約》。 ■ 審批目的：確保物業(yè)接管驗收工作符合設計意圖及國家規(guī)范。 ■ 審批流程：項目管理中心總經(jīng)理或分管副總裁審批。 ■上報時間：項目規(guī)劃設計方案確定后1個月。 ■ 關注要點：項目監(jiān)理單位和施工單位專業(yè)人員定期（每月）或不定期進行文明施工檢查，工程（配套）部甲方代表負責對其進行監(jiān)督。 在銷售廣告中一律不得承諾具體數(shù)據(jù)。 ■ 營銷廣告的發(fā)布 工作要求： 審批流程：項目公司營銷副總經(jīng)理→財務副總經(jīng)理→總經(jīng)理審批→項目管理中心營銷部審批。 審批流程：項目公司營銷副總經(jīng)理→財務副總經(jīng)理→總經(jīng)理審批→項目管理中心營銷部審批。 上報時間：每季度最后一個月月底前（如四季度營銷推廣報告上交時間為12月31日前）。調研分析項目區(qū)域最近一年市場表現(xiàn)，重點預測項目所在區(qū)域競爭樓盤未來一年內供需走勢； 續(xù)建項目：項目公司經(jīng)營管理委員會→項目管理中心營銷部→項目管理中心總經(jīng)理→（由項目管理中心抄送集團規(guī)劃院）。續(xù)建項目：項目公司經(jīng)營管理委員會→項目管理中心營銷部→項目管理中心總經(jīng)理→（由項目管理中心抄送集團規(guī)劃院）。續(xù)建項目（相同業(yè)態(tài)）產(chǎn)品定位：項目公司→項目管理中心營銷部→項目管理中心總經(jīng)理→（由項目管理中心抄送集團規(guī)劃院）。消費者信息（當?shù)厝宋?、消費及行為習慣等）。 上報時間：每年3月1日前提交上年度市場信息，9月1日前提交本年度上半年市場信息。 關注要點： 對比上季度制定的營銷推廣策略，上報本季度營銷推廣效果評估（重點分析專項推廣策略與成交情況的關系）；目標客戶群及購買用途；媒體獲知渠道分析等； ■ 階段策劃 工作要求：項目公司營銷（策劃）部應根據(jù)經(jīng)批準的總體營銷策劃方案，在項目開發(fā)過程的主要節(jié)點結合銷售推盤計劃分步驟地制訂階段性的宣傳推廣方案。 審批目的：批準營銷費用使用明細，確定項目推廣主訴，確定階段銷售價格。 審批目的：確定可售商業(yè)物業(yè)面積指標以進行規(guī)劃方案設計工作。 審批目的：確定項目戶型配比以進行規(guī)劃方案設計工作。 審批目的：確定項目產(chǎn)品定位。 關注要點：市場信息收集的內容，包括但不限于以下方面： 上報內容：費用指標：在項目各期的經(jīng)營決策文件中明確總體指標；在《項目營銷策劃方案》中明確各分項指標，填寫《項目營銷費用目標成本表》，并嚴格執(zhí)行。 上報內容：在《季度營銷推廣報告》中上報。 關注要點：《季度營銷推廣報告》包括但不限于以下內容： 根據(jù)項目定位及經(jīng)營決策文件的內容，提出價格定位及銷售計劃方案等； 2) 營銷推廣階段（含售前與售中） A. 營銷推廣 ■ 總體策劃 工作要求：項目公司營銷（策劃）部負責對各分期項目營銷的全過程進行策劃，形成《某某項目（某期）營銷策劃方案》，營銷策劃方案應在新建項目立項批準后即著手進行，在續(xù)建項目編寫《經(jīng)營策劃書（正式稿）》時進行，經(jīng)集團所屬項目公司經(jīng)營管理委員會會簽后，在項目正式推廣前上報集團項目管理中心營銷部。 ■ 可售商業(yè)物業(yè)面