【正文】 ■關(guān)注要點(diǎn)：人員的從業(yè)經(jīng)歷、資質(zhì)，各類(lèi)人員得到崗時(shí)間。 ■ 審批目的：形成物業(yè)管理工作開(kāi)展的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)和時(shí)間安排，確保物業(yè)公司工作有序進(jìn)行。 ■ 上報(bào)時(shí)間：“”每季度結(jié)束后7日內(nèi)；“”每年12月31日前。 4) 接管驗(yàn)收 ■上報(bào)內(nèi)容：。 ■ 審批流程：項(xiàng)目管理中心物管部審核、項(xiàng)目管理中心總經(jīng)理審批。 、。 ■ 審批目的：確?！稑I(yè)主公約》符合國(guó)家、地方相關(guān)法律法規(guī)，行業(yè)規(guī)范。 ■ 上報(bào)時(shí)間：與《項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)策劃書(shū)》上報(bào)時(shí)間同步。 8) 招投標(biāo)管理 ■ 上報(bào)內(nèi)容：招投標(biāo)項(xiàng)目。 ■ 審批流程：項(xiàng)目公司、項(xiàng)目管理中心。 ■ 關(guān)注要點(diǎn)：調(diào)查方案的項(xiàng)目設(shè)計(jì)應(yīng)盡量細(xì)化，避免出現(xiàn)模糊結(jié)論。 ■ 審批目的：審核物業(yè)公司所采取的糾正預(yù)防措施的有效性、適宜性，指導(dǎo)物業(yè)公司系統(tǒng)的整改出現(xiàn)的問(wèn)題，消除潛在的不合格。 上報(bào)時(shí)間：每月五日前。 關(guān)注要點(diǎn)：經(jīng)濟(jì)運(yùn)行指標(biāo)分析；安全指標(biāo)運(yùn)行分析；各項(xiàng)指標(biāo)偏離目標(biāo)預(yù)警分析及解決措施。附表一：項(xiàng)目開(kāi)發(fā)計(jì)劃執(zhí)行書(shū)序號(hào)業(yè)務(wù)明細(xì)時(shí)間(天)開(kāi)始時(shí)間完成時(shí)間備注1四證　　　　拆遷交地　　　　建設(shè)用地規(guī)劃許可證　　　　國(guó)有土地使用權(quán)證　　　　建設(shè)工程規(guī)劃許可證　　　　施工許可證　　　　2經(jīng)營(yíng)　　　根據(jù)項(xiàng)目類(lèi)型可分期和分塔樓、裙樓開(kāi)展項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)策劃書(shū)初稿　　　　項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)策劃書(shū)正式稿　　　　項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)決策文件　　　　項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)目標(biāo)管理責(zé)任書(shū)　　　　項(xiàng)目結(jié)算　　　　3報(bào)批報(bào)建　　　　總圖及單體方案報(bào)批　　　　擴(kuò)初報(bào)批　　　　施工圖報(bào)建　　　　4銷(xiāo)售　　　　預(yù)售許可證　　　　賣(mài)場(chǎng)建設(shè)　　　　內(nèi)部認(rèn)購(gòu)　　　　正式開(kāi)盤(pán)　　　　清盤(pán)　　　　5工程建設(shè)　　　　總包招標(biāo)　　　　總包進(jìn)場(chǎng)　　　　樁基工程　　　　基坑支護(hù)、降水、土方工程　　　　結(jié)構(gòu)施工　　　　正負(fù)零以下結(jié)構(gòu)施工　　　　裙樓結(jié)構(gòu)施工　　　　裙樓屋面及防水工程　　　　塔樓主體結(jié)構(gòu)施工　　　　塔樓屋面及防水工程　　　　砌筑工程　　　　地下部分　　　　裙樓部分　　　　塔樓部分　　　　機(jī)電設(shè)備安裝工程　　　給排水、電氣、暖通等機(jī)電管線安裝工程　　　　地下部分　　　　裙樓部分　　　　塔樓部分　　　　機(jī)電設(shè)備安裝　　　　地下部分　　　　裙樓部分　　　　塔樓部分　　　　綜合調(diào)試　　　　商業(yè)部分　　　　塔樓部分　　　　變配電房安裝及供電　　　為強(qiáng)調(diào)此項(xiàng)業(yè)務(wù)，將變配電工程從安裝工程中單列出來(lái)消防工程及調(diào)試　　　為強(qiáng)調(diào)此項(xiàng)業(yè)務(wù)，將消防從安裝工程中單列出來(lái)。附表：項(xiàng)目開(kāi)發(fā)計(jì)劃執(zhí)行書(shū)序號(hào)業(yè)務(wù)明細(xì)時(shí)間(天)開(kāi)始時(shí)間完成時(shí)間備注1四證　　　　拆遷交地　　　　建設(shè)用地規(guī)劃許可證　　　　國(guó)有土地使用權(quán)證　　　　建設(shè)工程規(guī)劃許可證　　　　施工許可證　　　　2經(jīng)營(yíng)　　　　項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)策劃書(shū)初稿　　　　項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)策劃書(shū)正式稿　　　　項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)決策文件　　　　項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)目標(biāo)管理責(zé)任書(shū)　　　　項(xiàng)目結(jié)算　　　　3報(bào)批報(bào)建　　　　總圖及單體方案報(bào)批　　　　擴(kuò)初報(bào)批　　　　施工圖報(bào)建　　　　4銷(xiāo)售　　　　預(yù)售許可證　　　　賣(mài)場(chǎng)建設(shè)　　　　現(xiàn)場(chǎng)廣告建設(shè)　　　　售樓處及環(huán)境建設(shè)　　　　樣板房建設(shè)及裝修　　　　內(nèi)部認(rèn)購(gòu)　　　　正式開(kāi)盤(pán)　　　　清盤(pán)　　　　5工程建設(shè)　　　　總包招標(biāo)　　　　總包進(jìn)場(chǎng)　　　　樁基工程　　　　基坑支護(hù)、降水、土方工程　　　　結(jié)構(gòu)施工　　　　正負(fù)零結(jié)構(gòu)　　　　達(dá)到獲取預(yù)售證條件　　　工程形象進(jìn)度主體結(jié)構(gòu)　　　　屋面工程　　　　砌筑工程　　　　抹灰工程（室內(nèi)初裝修）　　　　室內(nèi)樓地面工程　　　　5. 10機(jī)電設(shè)備安裝工程　　　給排水、電氣、暖通等機(jī)電管線安裝　　　　地下　　　　地上　　　　機(jī)電設(shè)備安裝　　　　地下　　　　地上　　　　綜合調(diào)試　　　　變配電房安裝及供電　　　為強(qiáng)調(diào)此項(xiàng)業(yè)務(wù)，將變配電工程從安裝工程中單列出來(lái)消防工程及調(diào)試　　　為強(qiáng)調(diào)此項(xiàng)業(yè)務(wù)，將消防從安裝工程中單列出來(lái)智能化安裝及調(diào)試工程　　　　電梯安裝及調(diào)試　　　　公共部分內(nèi)裝飾工程　　　　外門(mén)窗工程　　　　外立面裝飾工程　　　　室外市政配套工程　　　　室外景觀工程　　　　6驗(yàn)收　　　　四方驗(yàn)收　　　　規(guī)劃驗(yàn)收　　　　消防驗(yàn)收。其他類(lèi)型物業(yè)可參照本模板根據(jù)其物業(yè)特征調(diào)整表格中項(xiàng)目?jī)?nèi)容。附表：項(xiàng)目開(kāi)發(fā)計(jì)劃控制書(shū)序號(hào)業(yè)務(wù)明細(xì)時(shí)間（天）開(kāi)始時(shí)間完成時(shí)間備注1土地證　　　　2拆遷交地　　　　3取得用地規(guī)劃許可證　　　　4經(jīng)營(yíng)策劃書(shū)初稿制訂及審核　　　　5制訂開(kāi)發(fā)計(jì)劃控制書(shū)　　　　6方案設(shè)計(jì)和報(bào)建　　　　7消防方案設(shè)計(jì)和審核　　　　8市政水、電、氣、熱、路等設(shè)計(jì)方案　　　　9建筑單體方案及審定(戶型定位、業(yè)態(tài)定位等)　　　　10確定建造標(biāo)準(zhǔn)及審定　　　　11初定各功能業(yè)態(tài)房產(chǎn)技術(shù)條件　　　　12完成擴(kuò)初設(shè)計(jì)及報(bào)審　　　　13確定各功能業(yè)態(tài)房產(chǎn)技術(shù)條件　　　　14完成施工圖并建審和消防審查　　　　15取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證　　　　16經(jīng)營(yíng)策劃書(shū)正式稿制訂及審核　　　　17制訂開(kāi)發(fā)計(jì)劃執(zhí)行書(shū)　　　　18總包招標(biāo)　　　　19取得施工許可證　　　　20樁基開(kāi)工　　　　21總包進(jìn)場(chǎng)　　　　22辦理決策文件　　　　23取得預(yù)售證　　　　24賣(mài)場(chǎng)建設(shè)　　　　25內(nèi)部認(rèn)購(gòu)　　　　26簽訂目標(biāo)責(zé)任書(shū)　　　　27正式開(kāi)盤(pán)　　　　28開(kāi)業(yè)或交付　　　　注：以上任務(wù)名稱(chēng)僅為示意，各公司需根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際情況細(xì)化、完善、調(diào)整，即實(shí)際編制中應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目情況進(jìn)行調(diào)整。 ■ 季報(bào) 上報(bào)內(nèi)容：季度報(bào)表。 ■ 審批流程：項(xiàng)目管理中心物管部。 10) 監(jiān)督審核 ■ 上報(bào)內(nèi)容：監(jiān)督考核整改措施。 ■ 上報(bào)時(shí)間：方案實(shí)施前15天。 ■ 審批目的：規(guī)范招投標(biāo)行為。 ■ 關(guān)注要點(diǎn)：、。 ■ 審批流程：項(xiàng)目公司、項(xiàng)目管理中心、集團(tuán)法律事務(wù)部。 6) 《業(yè)主公約》 ■ 上報(bào)內(nèi)容：《業(yè)主公約》。 ■ 上報(bào)時(shí)間：入伙前30天。 ■ 審批目的：確保物業(yè)接管驗(yàn)收工作符合設(shè)計(jì)意圖及國(guó)家規(guī)范。 ■ 關(guān)注要點(diǎn)：。 ■ 審批流程：項(xiàng)目管理中心總經(jīng)理或分管副總裁審批。 2) 物業(yè)管理方案 ■ 上報(bào)內(nèi)容：—。 ■上報(bào)時(shí)間：項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案確定后1個(gè)月。 ■ 審批目的： 確保工程事故及時(shí)處理，避免事態(tài)擴(kuò)大，預(yù)防事故再次發(fā)生。 ■ 關(guān)注要點(diǎn)：項(xiàng)目監(jiān)理單位和施工單位專(zhuān)業(yè)人員定期（每月）或不定期進(jìn)行文明施工檢查，工程（配套）部甲方代表負(fù)責(zé)對(duì)其進(jìn)行監(jiān)督。 ■ 審批流程：項(xiàng)目管理中心工程質(zhì)量監(jiān)管部、計(jì)劃部、營(yíng)銷(xiāo)部、物管部審核，項(xiàng)目管理中心總經(jīng)理批準(zhǔn)。 在銷(xiāo)售廣告中一律不得承諾具體數(shù)據(jù)。集團(tuán)所屬項(xiàng)目公司營(yíng)銷(xiāo)（策劃）部負(fù)責(zé)收集和整理所有對(duì)外廣告和宣傳資料并完整保存，每季度整理、列表、上報(bào)項(xiàng)目管理中心營(yíng)銷(xiāo)部備案。 ■ 營(yíng)銷(xiāo)廣告的發(fā)布 工作要求： 營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用不得超支； 審批流程：項(xiàng)目公司營(yíng)銷(xiāo)副總經(jīng)理→財(cái)務(wù)副總經(jīng)理→總經(jīng)理審批→項(xiàng)目管理中心營(yíng)銷(xiāo)部審批。 審批目的：按照營(yíng)銷(xiāo)效果及專(zhuān)項(xiàng)推廣費(fèi)用統(tǒng)計(jì)評(píng)估在下季度需加強(qiáng)、延續(xù)、減少或不采用的推廣方式。 審批流程：項(xiàng)目公司營(yíng)銷(xiāo)副總經(jīng)理→財(cái)務(wù)副總經(jīng)理→總經(jīng)理審批→項(xiàng)目管理中心營(yíng)銷(xiāo)部審批。本季度營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用使用計(jì)劃，上季度營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用實(shí)際發(fā)生情況； 上報(bào)時(shí)間：每季度最后一個(gè)月月底前（如四季度營(yíng)銷(xiāo)推廣報(bào)告上交時(shí)間為12月31日前）。 審批流程：項(xiàng)目公司經(jīng)營(yíng)管理委員會(huì)→項(xiàng)目管理中心營(yíng)銷(xiāo)部→項(xiàng)目管理中心總經(jīng)理批準(zhǔn)。調(diào)研分析項(xiàng)目區(qū)域最近一年市場(chǎng)表現(xiàn)，重點(diǎn)預(yù)測(cè)項(xiàng)目所在區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)未來(lái)一年內(nèi)供需走勢(shì)； 上報(bào)時(shí)間：在項(xiàng)目正式推廣前一個(gè)月上報(bào)。續(xù)建項(xiàng)目：項(xiàng)目公司經(jīng)營(yíng)管理委員會(huì)→項(xiàng)目管理中心營(yíng)銷(xiāo)部→項(xiàng)目管理中心總經(jīng)理→（由項(xiàng)目管理中心抄送集團(tuán)規(guī)劃院）。 上報(bào)時(shí)間：出方案規(guī)劃設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)前15天。續(xù)建項(xiàng)目：項(xiàng)目公司經(jīng)營(yíng)管理委員會(huì)→項(xiàng)目管理中心營(yíng)銷(xiāo)部→項(xiàng)目管理中心總經(jīng)理→（由項(xiàng)目管理中心抄送集團(tuán)規(guī)劃院）。 上報(bào)時(shí)間：出方案規(guī)劃設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)前15天。續(xù)建項(xiàng)目（相同業(yè)態(tài)）產(chǎn)品定位：項(xiàng)目公司→項(xiàng)目管理中心營(yíng)銷(xiāo)部→項(xiàng)目管理中心總經(jīng)理→（由項(xiàng)目管理中心抄送集團(tuán)規(guī)劃院）。 上報(bào)時(shí)間：新開(kāi)發(fā)項(xiàng)目取得土地后30天；續(xù)建項(xiàng)目在規(guī)劃設(shè)計(jì)委托前30天。消費(fèi)者信息（當(dāng)?shù)厝宋?、消費(fèi)及行為習(xí)慣等）。集團(tuán)所屬項(xiàng)目公司根據(jù)業(yè)務(wù)需要單獨(dú)或作為某項(xiàng)專(zhuān)項(xiàng)報(bào)告附件向集團(tuán)項(xiàng)目管理中心上報(bào)。 上報(bào)時(shí)間：每年3月1日前提交上年度市場(chǎng)信息，9月1日前提交本年度上半年市場(chǎng)信息。 C. 營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用 ■ 確定項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用比例及金額 工作要求：營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用比例及金額，由項(xiàng)目管理中心根據(jù)項(xiàng)目所在地市場(chǎng)情況、項(xiàng)目特征、經(jīng)營(yíng)要求、集團(tuán)所屬同類(lèi)項(xiàng)目標(biāo)準(zhǔn)等因素綜合制定，提交集團(tuán)成本控制部、財(cái)務(wù)部，作為決策文件制定的依據(jù)。 關(guān)注要點(diǎn)： B. 營(yíng)銷(xiāo)效果評(píng)估 ■ 對(duì)營(yíng)銷(xiāo)效果進(jìn)行評(píng)估 工作要求：各項(xiàng)目公司在《季度營(yíng)銷(xiāo)推廣報(bào)告》中對(duì)營(yíng)銷(xiāo)策劃方案的實(shí)施效果進(jìn)行評(píng)估。對(duì)比上季度制定的營(yíng)銷(xiāo)推廣策略，上報(bào)本季度營(yíng)銷(xiāo)推廣效果評(píng)估（重點(diǎn)分析專(zhuān)項(xiàng)推廣策略與成交情況的關(guān)系）；目標(biāo)客戶群及購(gòu)買(mǎi)用途；媒體獲知渠道分析等； 審批目的：作為營(yíng)銷(xiāo)推廣工作的指導(dǎo)，各項(xiàng)發(fā)布、實(shí)施業(yè)務(wù)的審批依據(jù)。 ■ 階段策劃 工作要求：項(xiàng)目公司營(yíng)銷(xiāo)（策劃）部應(yīng)根據(jù)經(jīng)批準(zhǔn)的總體營(yíng)銷(xiāo)策劃方案，在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程的主要節(jié)點(diǎn)結(jié)合銷(xiāo)售推盤(pán)計(jì)劃分步驟地制訂階段性的宣傳推廣方案。根據(jù)項(xiàng)目定位和區(qū)域市場(chǎng)特點(diǎn)，提出切實(shí)有效的營(yíng)銷(xiāo)推廣定位、目標(biāo)客戶群定位、推廣主訴、營(yíng)銷(xiāo)策略、項(xiàng)目包裝方案等； 審批目的：批準(zhǔn)營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用使用明細(xì)，確定項(xiàng)目推廣主訴，確定階段銷(xiāo)售價(jià)格。 關(guān)注要點(diǎn)：可售商業(yè)物業(yè)的總面積指標(biāo)、層高、開(kāi)間及進(jìn)深尺寸、產(chǎn)品可分割形式等。 審批目的：確定可售商業(yè)物業(yè)面積指標(biāo)以進(jìn)行規(guī)劃方案設(shè)計(jì)工作。 關(guān)注要點(diǎn)：當(dāng)期項(xiàng)目的戶型、戶型標(biāo)準(zhǔn)面積、建筑面積、套數(shù)比、面積比等。 審批目的：確定項(xiàng)目戶型配比以進(jìn)行規(guī)劃方案設(shè)計(jì)工作。 （注：如市場(chǎng)發(fā)生重大變化，需要對(duì)產(chǎn)品定位進(jìn)行調(diào)整的，需要由主管副總裁審批。 審批目的：確定項(xiàng)目產(chǎn)