【正文】 品定位。 B. 產(chǎn)品定位、戶型配比 ■ 項(xiàng)目產(chǎn)品定位審批 工作要求：集團(tuán)所屬項(xiàng)目公司應(yīng)在取得土地后，立即組織開展調(diào)研工作，論證產(chǎn)品定位方案，完成《項(xiàng)目定位及產(chǎn)品策劃建議書》，就項(xiàng)目定位、戶型配比、配套設(shè)施規(guī)模和功能、建筑風(fēng)格、建造標(biāo)準(zhǔn)等提出建議，重點(diǎn)需要確定項(xiàng)目產(chǎn)品定位。 關(guān)注要點(diǎn)：市場(chǎng)信息收集的內(nèi)容，包括但不限于以下方面： 上報(bào)目的：了解市場(chǎng)情況，為決策提供依據(jù)。 上報(bào)內(nèi)容：費(fèi)用指標(biāo)：在項(xiàng)目各期的經(jīng)營(yíng)決策文件中明確總體指標(biāo)；在《項(xiàng)目營(yíng)銷策劃方案》中明確各分項(xiàng)指標(biāo)，填寫《項(xiàng)目營(yíng)銷費(fèi)用目標(biāo)成本表》，并嚴(yán)格執(zhí)行。對(duì)前一季度的媒體發(fā)布、公關(guān)活動(dòng)、促銷活動(dòng)等推廣手段的實(shí)施效果進(jìn)行評(píng)估； 上報(bào)內(nèi)容：在《季度營(yíng)銷推廣報(bào)告》中上報(bào)。一季度報(bào)告中應(yīng)包含全年度總體計(jì)劃，四季度報(bào)告中應(yīng)包括全年度總體評(píng)估； 關(guān)注要點(diǎn)：《季度營(yíng)銷推廣報(bào)告》包括但不限于以下內(nèi)容： 每季度應(yīng)編寫《季度營(yíng)銷推廣報(bào)告》，報(bào)告中應(yīng)包括季度的推廣策略、營(yíng)銷費(fèi)用使用計(jì)劃、營(yíng)銷推廣效果評(píng)估等內(nèi)容。根據(jù)項(xiàng)目定位及經(jīng)營(yíng)決策文件的內(nèi)容，提出價(jià)格定位及銷售計(jì)劃方案等； 關(guān)注要點(diǎn)：項(xiàng)目營(yíng)銷策劃方案應(yīng)全面確定房地產(chǎn)銷售的目標(biāo)、實(shí)現(xiàn)策略及實(shí)施步驟。 2) 營(yíng)銷推廣階段（含售前與售中） A. 營(yíng)銷推廣 ■ 總體策劃 工作要求：項(xiàng)目公司營(yíng)銷（策劃）部負(fù)責(zé)對(duì)各分期項(xiàng)目營(yíng)銷的全過程進(jìn)行策劃，形成《某某項(xiàng)目（某期）營(yíng)銷策劃方案》，營(yíng)銷策劃方案應(yīng)在新建項(xiàng)目立項(xiàng)批準(zhǔn)后即著手進(jìn)行，在續(xù)建項(xiàng)目編寫《經(jīng)營(yíng)策劃書（正式稿）》時(shí)進(jìn)行，經(jīng)集團(tuán)所屬項(xiàng)目公司經(jīng)營(yíng)管理委員會(huì)會(huì)簽后，在項(xiàng)目正式推廣前上報(bào)集團(tuán)項(xiàng)目管理中心營(yíng)銷部。 審批流程： ■ 可售商業(yè)物業(yè)面積指標(biāo)審批 工作要求：項(xiàng)目公司在對(duì)市場(chǎng)情況、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手（包括已上市或近期上市的項(xiàng)目）商業(yè)物業(yè)各項(xiàng)面積指標(biāo)及銷售情況充分調(diào)研后，對(duì)項(xiàng)目可售商業(yè)物業(yè)的主要面積指標(biāo)（如總面積指標(biāo)、層高、開間及進(jìn)深尺寸、產(chǎn)品可分割形式等）提出建議，上報(bào)《可售商業(yè)物業(yè)面積指標(biāo)建議書》。 審批流程： ） ■ 項(xiàng)目戶型配比審批 工作要求：項(xiàng)目公司在對(duì)市場(chǎng)情況、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手（包括已上市或近期上市的項(xiàng)目）戶型配比情況及銷售情況充分調(diào)研后，對(duì)項(xiàng)目戶型配比比例提出建議，上報(bào)《項(xiàng)目戶型配比建議書》。 審批流程： 續(xù)建項(xiàng)目（相同業(yè)態(tài)）如市場(chǎng)發(fā)生重大變化，需要對(duì)產(chǎn)品定位進(jìn)行調(diào)整的，也必須上報(bào)《項(xiàng)目定位及產(chǎn)品策劃建議書》。市場(chǎng)的宏觀信息（例如城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r、市區(qū)及所在區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)的供應(yīng)量、存量、開發(fā)量、銷售量等）； 審批流程：項(xiàng)目公司營(yíng)銷（策劃）部→項(xiàng)目公司營(yíng)銷副總經(jīng)理→項(xiàng)目公司總經(jīng)理→集團(tuán)項(xiàng)目管理中心營(yíng)銷部（不需回復(fù)）。 營(yíng)銷管理 1) 市場(chǎng)調(diào)研與產(chǎn)品定位階段 A. 市場(chǎng)調(diào)研 ■ 例行市場(chǎng)調(diào)研工作 工作要求：集團(tuán)所屬項(xiàng)目公司營(yíng)銷（策劃）部應(yīng)堅(jiān)持日常性的市場(chǎng)信息收集、研究工作，確保及時(shí)、準(zhǔn)確地了解市場(chǎng)信息，為項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)決策提供科學(xué)依據(jù)。 ■ 審批目的：對(duì)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)目標(biāo)完成情況進(jìn)行合理、客觀的評(píng)價(jià)考核，明確項(xiàng)目可發(fā)放的獎(jiǎng)金額。 ■ 審批目的：以合約形式明確項(xiàng)目開發(fā)的經(jīng)營(yíng)目標(biāo)、獎(jiǎng)罰規(guī)則和考核辦法，是集團(tuán)規(guī)范和激勵(lì)項(xiàng)目公司的執(zhí)行文件。n 關(guān)注要點(diǎn)：項(xiàng)目總體經(jīng)營(yíng)目標(biāo)是否符合可研決策目標(biāo)、分期經(jīng)營(yíng)效益目標(biāo)是否最大化、項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)的邊界條件是否明確、項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)方面的風(fēng)險(xiǎn)提示是否完整等。n 關(guān)注要點(diǎn)：項(xiàng)目現(xiàn)金流是否滿足項(xiàng)目開發(fā)需要、是否需要對(duì)項(xiàng)目總包付款條件和銷售回款計(jì)劃提出特定要求，再次評(píng)估已批復(fù)的分期開發(fā)思路和建造標(biāo)準(zhǔn)的合理性、科學(xué)性和經(jīng)濟(jì)性，修正開發(fā)進(jìn)度計(jì)劃和復(fù)核低效資產(chǎn)控制意見的執(zhí)行情況n 審批流程：計(jì)劃部存檔、督導(dǎo)執(zhí)行項(xiàng)目管理中心總經(jīng)理審批報(bào)計(jì)劃部總經(jīng)理簽批 閱起草研討會(huì)議通知項(xiàng)目管理中心計(jì)劃部登記 附項(xiàng)目公司經(jīng)營(yíng)管理會(huì)會(huì)簽的聯(lián)絡(luò)單組織營(yíng)銷部、成本控制部、財(cái)務(wù)部、規(guī)劃研究院進(jìn)行研討后會(huì)簽確認(rèn)經(jīng)營(yíng)策劃書主管副總裁批準(zhǔn)錄入電子文檔目錄發(fā)項(xiàng)目公司執(zhí)行送集團(tuán)相關(guān)部門備查、監(jiān)督執(zhí)行nnnnnnnnn 執(zhí)行提示：關(guān)于項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃執(zhí)行書，其中經(jīng)批準(zhǔn)的專項(xiàng)業(yè)務(wù)計(jì)劃（商業(yè)商務(wù)計(jì)劃、設(shè)計(jì)出圖計(jì)劃、成本編制計(jì)劃、招投標(biāo)計(jì)劃、工程進(jìn)度計(jì)劃等）由集團(tuán)相關(guān)業(yè)務(wù)部門負(fù)責(zé)推進(jìn)、指導(dǎo)和跟蹤落實(shí)，并定期將集團(tuán)各項(xiàng)目專項(xiàng)業(yè)務(wù)進(jìn)度完成情況匯總到項(xiàng)目管理中心計(jì)劃部；由計(jì)劃部、成本控制部、營(yíng)銷部和質(zhì)量監(jiān)管部會(huì)審后的工程管理策劃方案，項(xiàng)目公司負(fù)責(zé)落實(shí)把相關(guān)內(nèi)容作為與總分包施工單位商定合同的參考內(nèi)容，成本控制部在合同審批時(shí)需復(fù)核相關(guān)內(nèi)容。 ■ 關(guān)注要點(diǎn)：是否符合市場(chǎng)需求、與城市整體規(guī)劃要求是否有沖突、是否滿足商家的房產(chǎn)技術(shù)條件、與銷售價(jià)格是否匹配、是否已進(jìn)行多方案優(yōu)化比較分析等。 B. 項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)策劃書中間稿：規(guī)劃方案確定后15天內(nèi)編制上報(bào)計(jì)劃部備案。 ■ 上報(bào)時(shí)間：土地合同簽訂（或集團(tuán)批示項(xiàng)目公司成立）后30天內(nèi)。詳見《項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)檔案管理工作指引》。鑒于此，在項(xiàng)目竣工驗(yàn)收后，項(xiàng)目公司可和承包商（總包或分包）協(xié)商：與一家本地施工單位簽訂三方（承包商、業(yè)主、第三方）委托維修協(xié)議，即承包商委托第三方代為完成其承包工程的維修工作，但第三方的代為維修并不因此免除承包商的連帶責(zé)任。 幼兒園招標(biāo)及租賃合同 集團(tuán)采購(gòu)招投標(biāo)管理制度中沒有包括幼兒園招標(biāo)及租賃合同的管理規(guī)定，目前集團(tuán)已開始采取訂單商業(yè)模式，現(xiàn)已與一家著名幼兒園經(jīng)營(yíng)商簽訂了戰(zhàn)略合作協(xié)議。 ■ 各項(xiàng)目公司將施工單位在各節(jié)日前（尤其是春節(jié)前）需結(jié)清民工工資作為申請(qǐng)?zhí)岣吒犊畋壤睦碛刹怀闪?，因簽署合同時(shí)已明確項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度，即本階段施工單位應(yīng)預(yù)留足夠的流動(dòng)資金來結(jié)清民工工資。 工程款提前支付或工程款超付申請(qǐng) 關(guān)于工程款提前支付或工程款超付的申請(qǐng)（不允許累計(jì)申請(qǐng)支付額超過實(shí)際已完工程量），按財(cái)務(wù)審批制度規(guī)定執(zhí)行。此類事項(xiàng)如在決策文件簽署前發(fā)生，亦可以業(yè)務(wù)協(xié)調(diào)會(huì)等類似工作形式和對(duì)集團(tuán)經(jīng)營(yíng)目標(biāo)要求為導(dǎo)向的決策執(zhí)行思路，進(jìn)行決策處理，保證項(xiàng)目科學(xué)快速地推進(jìn)。 重大技術(shù)方案專題論證會(huì) 大型土方方案、基坑支護(hù)與降水方案、施工工藝等與工期目標(biāo)或成本控制目標(biāo)關(guān)聯(lián)性很大的事項(xiàng)，需組織召開“重大技術(shù)方案專題論證會(huì)”，由集團(tuán)規(guī)劃院或項(xiàng)目公司發(fā)起和組織，項(xiàng)目管理中心協(xié)調(diào)，集團(tuán)參與部門包括：計(jì)劃部、質(zhì)量監(jiān)管部、規(guī)劃院和成本控制部等。如項(xiàng)目公司與集團(tuán)各職能部門溝通有爭(zhēng)議時(shí)，上報(bào)的聯(lián)絡(luò)單則可寫抄報(bào)相關(guān)主管副總裁。 本手冊(cè)為項(xiàng)目操作的行為規(guī)范，為項(xiàng)目管理制度的細(xì)化和延續(xù)。 大連萬達(dá)集團(tuán)管理制度匯編操 作 手 冊(cè)目 錄1 總則………………………………………………………………………………12 項(xiàng)目管理細(xì)化規(guī)定及操作細(xì)則…………………………………………………1 項(xiàng)目管理細(xì)化規(guī)定…………………………………………………………1 文件上報(bào)規(guī)定及審批時(shí)限要求……………………………………………1 與政府簽訂的其它相關(guān)補(bǔ)充協(xié)議…………………………………………2 重大技術(shù)方案專題論證會(huì)…………………………………………………2 方案、外立面、環(huán)境、泛光照明等相關(guān)規(guī)定………………………………3 業(yè)務(wù)協(xié)調(diào)會(huì)、現(xiàn)場(chǎng)協(xié)調(diào)會(huì)……………………………………………………3 新增大額成本事項(xiàng)或突破目標(biāo)成本………………………………………3 工程款提前支付或工程款超付申請(qǐng)………………………………………4 幼兒園招標(biāo)及租賃合同……………………………………………………5 住宅項(xiàng)目會(huì)所等經(jīng)營(yíng)性物業(yè)招商…………………………………………5 商場(chǎng)開業(yè)運(yùn)行后的維修管理………………………………………………5 項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)檔案管理……………………………………………………5 各類業(yè)務(wù)操作細(xì)則……………………………………………………………6 經(jīng)營(yíng)計(jì)劃管理………………………………………………………………6 營(yíng)銷管理……………………………………………………………………16 工程質(zhì)量及安全管理………………………………………………………27 物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理………………………………………………………………363 各類業(yè)務(wù)操作指引、表單及范本………………………………………………42 經(jīng)營(yíng)計(jì)劃類……………………………………………………………………42 營(yíng)銷管理類……………………………………………………………………75 工程質(zhì)量及安全管理類……………………………………………………117 物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理類……………………………………………………………169 檔案管理工作指引…………………………………………………………178萬達(dá)集團(tuán)項(xiàng)目管理操作手冊(cè)1 總則 為保證項(xiàng)目執(zhí)行階段的各項(xiàng)工作順利推進(jìn)，在不突破管理制度的原則下，特編制此手冊(cè)。 本操作手冊(cè)主要適用于項(xiàng)目管理中心與集團(tuán)各職能部門、各項(xiàng)目公司的相關(guān)事項(xiàng)，不涵蓋集團(tuán)其他各職能部門與項(xiàng)目公司之間的垂直管理業(yè)務(wù)。聯(lián)絡(luò)單內(nèi)，不需寫抄送：主管副總裁、項(xiàng)目管理中心總經(jīng)理或四部門總經(jīng)理等，各部門負(fù)責(zé)人將根據(jù)部門職責(zé)、制度規(guī)定權(quán)限并結(jié)合具體業(yè)務(wù)，直接處理下發(fā)執(zhí)行或請(qǐng)示項(xiàng)目管理中心總經(jīng)理、主管副總裁審批后反饋至項(xiàng)目公司執(zhí)行。 與政府簽訂的其它相關(guān)補(bǔ)充協(xié)議 項(xiàng)目土地出讓合同簽訂后，集團(tuán)所屬公司與政府簽訂的其它相關(guān)補(bǔ)充協(xié)議（如：收地協(xié)議、拆遷補(bǔ)償協(xié)議、市政配套建設(shè)、稅收政策落實(shí)等），需報(bào)集團(tuán)項(xiàng)目管理中心計(jì)劃部牽頭根據(jù)業(yè)務(wù)類型組織發(fā)展部、財(cái)務(wù)部、投資部、法律事務(wù)部等部門審核并經(jīng)主管副總裁批準(zhǔn)后簽訂，如突破了原土地合同的補(bǔ)充協(xié)議，需報(bào)董事長(zhǎng)批準(zhǔn)后簽訂。協(xié)調(diào)會(huì)決議內(nèi)容在不突破項(xiàng)目決策文件情況下由主管副總裁簽發(fā)作為各部門執(zhí)行意見；如突破決策文件或矛盾較大，可經(jīng)項(xiàng)目管理中心總經(jīng)理核準(zhǔn)、由主管副總裁及相關(guān)副總裁請(qǐng)示董事長(zhǎng)后決策，各部按請(qǐng)示后意見執(zhí)行。 新增大額成本事項(xiàng)或突破目標(biāo)成本 關(guān)于新增大額成本事項(xiàng)或突破目標(biāo)成本，原則上按集團(tuán)項(xiàng)目成本管理制度中相關(guān)規(guī)定執(zhí)行，由集團(tuán)歸口業(yè)務(wù)職能部門牽頭處理，如執(zhí)行過程中發(fā)生爭(zhēng)議影響項(xiàng)目正常推進(jìn)時(shí)，則項(xiàng)目公司必須及時(shí)將相關(guān)事項(xiàng)及目前處理中的問題上報(bào)集團(tuán)項(xiàng)目管理中心，由項(xiàng)目管理中心組織成本控制部、財(cái)務(wù)部或營(yíng)銷部進(jìn)行會(huì)審后，報(bào)主管項(xiàng)目的副總裁和主管成本、財(cái)務(wù)副總裁審批后執(zhí)行，如突破目標(biāo)成本，則需上報(bào)董事長(zhǎng)批準(zhǔn)后執(zhí)行。 ■ 如有因項(xiàng)目公司原因而影響工程款支付進(jìn)度，則可以同意提前支付部分工程款（前提是：支付該筆工程款后，不會(huì)出現(xiàn)實(shí)際超付工程款的情況）；否則，如施工單位不嚴(yán)格遵循合同約定付款條件而提出提前支付工程款的申請(qǐng)，說明該公司的資金誠(chéng)信度嚴(yán)重欠缺，則在今后集團(tuán)其它工程項(xiàng)目招投標(biāo)時(shí)，集團(tuán)評(píng)標(biāo)時(shí)將會(huì)加大該施工單位資金實(shí)力的扣分權(quán)重。必須杜絕“當(dāng)天上報(bào)付款審批單當(dāng)天就要求審批反饋執(zhí)行”的情況。 商場(chǎng)開業(yè)運(yùn)行后的維修管理 目前商業(yè)項(xiàng)目的總包基本上是外地施工單位，分包單位也比較多，商場(chǎng)開業(yè)后發(fā)生的工程質(zhì)量問題難以得到及時(shí)的維修。 項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)檔案管理　　項(xiàng)目管理中心和各項(xiàng)目公司必須高度重視項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的檔案管理，采取切實(shí)可行的有效措施，切實(shí)加強(qiáng)項(xiàng)目的檔案管理工作。 “項(xiàng)目(分期)開發(fā)思路和總體進(jìn)度計(jì)劃”：詳見制度“”； “項(xiàng)目非銷售物業(yè)或低效資產(chǎn)配置一覽表及相關(guān)配置依據(jù)文件”：配套名稱（人防、地下車庫、幼兒園、社區(qū)活動(dòng)用房、社區(qū)保健站、物管用房、居委會(huì)、設(shè)備用房等）、配置依據(jù)（相關(guān)政策法規(guī)、設(shè)計(jì)規(guī)范、其它政府強(qiáng)制性規(guī)定或項(xiàng)目規(guī)劃定位經(jīng)營(yíng)需要等，必提供相關(guān)政策規(guī)定的傳真文件）、按規(guī)定需建設(shè)多少面積（需說明各規(guī)定建設(shè)面積是否有彈性、是否有挖潛的可能性）、我們擬建面積數(shù)量、產(chǎn)權(quán)隸屬關(guān)系（開發(fā)商、政府、街道或小業(yè)主）。 ■ 審批流程：項(xiàng)目管理中心總經(jīng)理審核報(bào)計(jì)劃部總經(jīng)理簽批 閱起草：項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃控制書項(xiàng)目管理中心計(jì)劃部登記 附項(xiàng)目公司經(jīng)營(yíng)管理會(huì)會(huì)簽的聯(lián)絡(luò)單項(xiàng)目公司、商務(wù)部、成本控制部、規(guī)劃院進(jìn)行會(huì)簽項(xiàng)目開發(fā)總體進(jìn)度計(jì)劃主管副總裁批準(zhǔn)錄入電子文檔目錄發(fā)項(xiàng)目公司執(zhí)行送集團(tuán)相關(guān)部門備查、監(jiān)督或共同執(zhí)行項(xiàng)目管理中心總經(jīng)理審批報(bào)計(jì)劃部總經(jīng)理簽批 閱起草批復(fù)意見項(xiàng)目管理中心計(jì)劃部登記 附項(xiàng)目公司經(jīng)營(yíng)管理會(huì)會(huì)簽的聯(lián)絡(luò)單營(yíng)銷部、規(guī)劃院、商管公司、進(jìn)行會(huì)簽項(xiàng)目非銷售物業(yè)或低效資產(chǎn)配置一覽表及相關(guān)配置依據(jù)文件錄入電子文檔目錄發(fā)項(xiàng)目公司執(zhí)行送集團(tuán)相關(guān)部門備查、監(jiān)督或共同執(zhí)行計(jì)劃部存檔、督導(dǎo)執(zhí)行計(jì)劃部存檔、督導(dǎo)執(zhí)行.0■ 執(zhí)行提示： 項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)策劃書初稿上報(bào)后，計(jì)劃部將于上報(bào)后1個(gè)工作日內(nèi)轉(zhuǎn)送集團(tuán)規(guī)劃院、成本控制部、營(yíng)銷部和財(cái)務(wù)部進(jìn)行審閱，各業(yè)務(wù)部門需在3個(gè)工作日內(nèi)反饋審核意見，計(jì)劃部匯總審核意見后，如沒有大的爭(zhēng)議問題，將對(duì)匯總的審核意見會(huì)簽；如有原則性分歧，則在3個(gè)工作日內(nèi)組織相關(guān)部門和項(xiàng)目公司進(jìn)行研討后進(jìn)行會(huì)簽；聯(lián)合會(huì)簽并報(bào)項(xiàng)目管理中心總經(jīng)理批準(zhǔn)后由集團(tuán)各職能部門和項(xiàng)目公司共同遵照?qǐng)?zhí)行； 根據(jù)批準(zhǔn)的項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃控制書，各項(xiàng)目公司和集團(tuán)各職能部門共同編制確認(rèn)的專項(xiàng)業(yè)務(wù)計(jì)劃（商業(yè)商務(wù)計(jì)劃、設(shè)計(jì)出圖計(jì)劃、成本編制計(jì)劃、招投標(biāo)計(jì)劃、工程進(jìn)度計(jì)劃等）由集團(tuán)相關(guān)業(yè)務(wù)部門負(fù)責(zé)推進(jìn)、指導(dǎo)和跟蹤落實(shí)，并定期將集團(tuán)各項(xiàng)目專項(xiàng)業(yè)務(wù)進(jìn)度完成情況匯總到項(xiàng)目管理中心計(jì)劃部； 關(guān)于“項(xiàng)目非銷售物業(yè)或低效資產(chǎn)配置一覽表及相關(guān)配置依據(jù)文件”的會(huì)簽批復(fù)意見，項(xiàng)目公司必須嚴(yán)格遵照?qǐng)?zhí)行，集團(tuán)規(guī)劃院負(fù)責(zé)跟蹤落實(shí)，計(jì)劃部將