【正文】 大關(guān)，這是中國(guó)電影院線有史以來(lái)第一次突破這個(gè)數(shù)字。三是發(fā)展持有型物業(yè)可以獲得資產(chǎn)價(jià)格升值收益。對(duì)此，萬(wàn)達(dá)的對(duì)策是進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)，發(fā)展持有型物業(yè)，獲得穩(wěn)定 的現(xiàn)金流。萬(wàn)達(dá)是典型的相關(guān)多元戰(zhàn)略，從住宅地產(chǎn)進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)，后來(lái)進(jìn)入電影文化產(chǎn)業(yè)與酒店業(yè)，延伸了萬(wàn) 增強(qiáng)了萬(wàn)達(dá)集團(tuán)的融資達(dá)在商業(yè)地產(chǎn)的優(yōu)勢(shì)。在萬(wàn)達(dá)的起步階段，萬(wàn)達(dá)強(qiáng)調(diào)質(zhì)量和創(chuàng)新，大力發(fā)展城市住宅地產(chǎn)并脫穎而出，奠定了以后發(fā)展的基礎(chǔ)。四、萬(wàn)達(dá)發(fā)展之路的啟示萬(wàn)達(dá)集團(tuán)因足球聞名，以住宅地產(chǎn)起家，憑商業(yè)地產(chǎn)騰飛，其獨(dú)特 的發(fā)展實(shí)踐帶來(lái)的啟示有：1． 創(chuàng)建柔性組織，保持競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。電影是一個(gè)規(guī)模效應(yīng)明顯的產(chǎn)業(yè)，萬(wàn)達(dá)院線在經(jīng)過(guò)短期的與華納在收回經(jīng)營(yíng)管理權(quán)后，迅速在國(guó)內(nèi)形成自己的經(jīng)營(yíng)模 式，萬(wàn)達(dá)院線通過(guò)“統(tǒng)一品牌，統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)，統(tǒng)一供片，統(tǒng)一管理” 充分發(fā)揮了院線的規(guī)模效應(yīng)，獲得了超出行業(yè)水平的收益。幾年來(lái)，萬(wàn)達(dá)院線的市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)能力，已經(jīng)獲得業(yè)內(nèi)的一致認(rèn)可。萬(wàn)達(dá)集團(tuán)通過(guò)住宅地產(chǎn)切入商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域并獲得了很大的成功，在商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中，萬(wàn)達(dá)集團(tuán)均獨(dú)立投資和經(jīng)營(yíng)電影院，在提升項(xiàng)目整體價(jià)值的基礎(chǔ)上又迅速作大了電影產(chǎn)業(yè)，體現(xiàn)了最大的資源共享。萬(wàn)達(dá)電影院線已成為中國(guó) 400 排名第一的院線，擁有五星級(jí)影城 50 家，塊銀幕，占有全國(guó) 15% 的 票房份額。于是，萬(wàn)達(dá)集團(tuán)一步踏入了電影業(yè)。1． 萬(wàn)達(dá)文化產(chǎn)業(yè)的核心： 萬(wàn)達(dá)院線。除了在開(kāi)發(fā)方面形成了自己獨(dú)特 的優(yōu)勢(shì)外，萬(wàn)達(dá)在商業(yè)地產(chǎn)方面的另一大優(yōu)勢(shì)是商業(yè)運(yùn)營(yíng)能力。第三代商業(yè)地產(chǎn)為城市綜合體，是萬(wàn)達(dá)集團(tuán) 2005 年以后開(kāi)發(fā)的產(chǎn)品，總面積均在 30 萬(wàn)平方米以上，其中包括購(gòu)物中心、寫(xiě)字樓、酒店、影視、公寓等業(yè)態(tài)。萬(wàn)達(dá)集團(tuán)是一個(gè)富于創(chuàng)新和進(jìn)取的企業(yè)，2001 年進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)之后，自 訂單地產(chǎn)的產(chǎn)品形態(tài)已經(jīng)歷 經(jīng)了三代的變化。一等城市、二等城市分別適用不同的平均租金，這樣就大大減少了合同談判的時(shí)間。其核心 所在。二、萬(wàn)達(dá)核心產(chǎn)業(yè)分析： 商業(yè)地產(chǎn)基于尋找一個(gè)長(zhǎng)期穩(wěn)定現(xiàn)金流，為打造百年企業(yè)奠定物質(zhì)基礎(chǔ)的2001 年萬(wàn)達(dá)集團(tuán)進(jìn)行了成功的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，動(dòng)機(jī)，進(jìn)入了當(dāng)時(shí)中國(guó)房地產(chǎn) “訂單地產(chǎn)” 企業(yè)尚無(wú)人涉足的商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，創(chuàng)新建立了 的商業(yè)模式，并以罕見(jiàn)的萬(wàn)達(dá)速度，連鎖式的開(kāi)發(fā)，迅速完成在全國(guó)的布局，目前集 是亞洲排名第一的不動(dòng)產(chǎn)商。其中：3．1 商業(yè)地產(chǎn)計(jì)劃到 2012 年開(kāi)業(yè) 80 個(gè)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，持有收租物業(yè)面積 1200 萬(wàn)平方米，年租金總收入超過(guò) 80 億元，規(guī)模排名全球前四。通過(guò)發(fā)展，目前萬(wàn)達(dá)集團(tuán)已形成以商業(yè)地產(chǎn)、文化產(chǎn)業(yè)、高級(jí)酒店、連鎖百貨為支柱的產(chǎn)業(yè)格局。 轉(zhuǎn)型階段（2001 － 2003 年）。1992 年 8 月，萬(wàn)達(dá)成為東北三省首批股份制試點(diǎn)企業(yè)，大連萬(wàn)達(dá)集團(tuán)股份有限公司正式成立，萬(wàn)達(dá)由此真正步入 “萬(wàn)達(dá)時(shí)代”，在這一階段 “多元化經(jīng)營(yíng)” 和“品牌營(yíng)銷(xiāo)”成為萬(wàn)達(dá)發(fā)展的主題。經(jīng)過(guò) 22 年發(fā)展，萬(wàn)達(dá)集團(tuán)已成為以商業(yè)地產(chǎn)、文化產(chǎn)業(yè)、高級(jí)酒店、連鎖百貨為四大支柱產(chǎn)業(yè)的大型企業(yè)集團(tuán)，集團(tuán)總資產(chǎn)1000 億元，年銷(xiāo)售額600 億元，年納稅超過(guò) 50 億元。業(yè)內(nèi)都知道萬(wàn)科對(duì)于資金和現(xiàn)金流的管理已經(jīng)是比較高效的，但據(jù)說(shuō)萬(wàn)達(dá)的資金利用率是萬(wàn)科的兩倍，萬(wàn)達(dá)集團(tuán)每年15個(gè)以上萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)開(kāi)業(yè)，這本身就是以百米沖刺的速度在跑一萬(wàn)米，企業(yè)沒(méi)有強(qiáng)有力的執(zhí)行力顯然是做不到的。主力店、全業(yè)態(tài)的組合模式，讓萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)即使在城市新區(qū)開(kāi)業(yè)后，也能制造繁榮的景象。萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)選址一般有以下三種情況：城市副中心、城市新城區(qū)、城市新商圈，這個(gè)演變過(guò)程也反映了萬(wàn)達(dá)的拿地特點(diǎn)，盡量避開(kāi)土地成本高的區(qū)域。精品店除了餐飲區(qū)做吊頂其余部分不做吊頂，、。步行街內(nèi)的扶梯最好有一部通地下停車(chē)場(chǎng)以便將人流直接引入步行街，觀光梯也需通地下停車(chē)場(chǎng)。步行街的寬度： 其中首層10～13米，二、三層15～16米，柱網(wǎng)尺寸：。垂直業(yè)態(tài)分布也是萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)快速?gòu)?fù)制的要求。金門(mén)面商業(yè)地產(chǎn)評(píng)論官方微博 三、萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)設(shè)計(jì)細(xì)節(jié)研究建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)交通優(yōu)先商業(yè)人流動(dòng)線構(gòu)成作為一個(gè)重點(diǎn)，突出商業(yè)；道路優(yōu)先是第二個(gè)重點(diǎn)。萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)對(duì)地方政府的吸引力： 每個(gè)綜合體為社會(huì)新增近萬(wàn)個(gè)就業(yè)崗位；每個(gè)綜合體每年創(chuàng)造幾千萬(wàn)元甚至超億元稅收；城市綜合體是一站式消費(fèi)場(chǎng)所，全方位滿足群眾的消費(fèi)需求；每個(gè)城市綜合體都創(chuàng)造一個(gè)城市新中心；為商貿(mào)、文化、娛樂(lè)、體育、餐飲等第三產(chǎn)業(yè)提供廣闊的發(fā)展平臺(tái)，從而帶動(dòng)所在城市的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整。與萬(wàn)達(dá)簽約的主力店商家中包括多家緊密型合作伙伴，雙方約定無(wú)論萬(wàn)達(dá)到什么地方開(kāi)發(fā)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，這些合作伙伴都要跟隨開(kāi)店。萬(wàn)達(dá)時(shí)尚廣場(chǎng)在支持不到半年后就倒閉。每個(gè)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)里 70% 的商家適合從哈爾濱到南寧 70% 的消費(fèi)人群。第三代產(chǎn)品特別是寧波郢州萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的成功開(kāi)發(fā)，為萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)提供了新的選址方向，進(jìn)入城市新區(qū)。代表作有上海萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、寧波萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、成都萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)等。資金回報(bào)率低：持有大量物業(yè)，主力店租金低，使萬(wàn)達(dá)資金相當(dāng)緊張。萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)第二代店的特點(diǎn)：體量更大：組合店由多個(gè)單體店組成，面積10—15萬(wàn)平方米業(yè)態(tài)更豐富：紅星美凱龍貨運(yùn)物流對(duì)人流沖擊大，擯棄紅星，引入華納院線。但與第一代不同的是由于沃爾瑪、百盛、大洋百貨、華納院線等主力店的帶動(dòng)，散售商鋪價(jià)格非常高：沈陽(yáng)當(dāng)時(shí)最好的住宅3000元/平方米，萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的商鋪被炒到了5—6萬(wàn)/平方米。在此基礎(chǔ)上，第二代店體量自然就變大了，單店在10—15萬(wàn)平方米。由于這些一代店一層都銷(xiāo)售了，帶來(lái)的后果就是直到今天，一樓的經(jīng)營(yíng)也是良莠不齊。1）萬(wàn)代第一代產(chǎn)品——單店模式萬(wàn)達(dá)的第一代店包括：濟(jì)南、長(zhǎng)沙、南昌、長(zhǎng)春、南京、青島、沈陽(yáng)等店，這些店基本上拿地都在2002年，在03年開(kāi)工，04年開(kāi)業(yè)。最后兩次轉(zhuǎn)變的原因可能大家都很清楚，但目前許多企業(yè)還沒(méi)意識(shí)到這是個(gè)問(wèn)題：中國(guó)土地交易單價(jià)年增長(zhǎng)幅度很大，但住宅資產(chǎn)的升值被散戶享受，開(kāi)發(fā)商一個(gè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)完畢贏利往往不夠再拿同樣面積的土地用于開(kāi)發(fā)。坊間關(guān)于萬(wàn)達(dá)的傳說(shuō)更多：萬(wàn)達(dá)和綠地囊括了中國(guó)幾乎所有的商業(yè)人才、萬(wàn)達(dá)是商業(yè)地產(chǎn)的神話，王健林也成為各地政府招商引資的“香餑餑”。除“快”，還有“多”，萬(wàn)達(dá)開(kāi)發(fā)體量較大，規(guī)模以一當(dāng)十，一座新城拔地而起，迅速筑就城市新中心；也還得算上“好”，商家大小品牌云集，個(gè)把新引入的世界500強(qiáng)更令政府招商業(yè)績(jī)熠熠生輝；還有“省”，當(dāng)然不是說(shuō)土地賤賣(mài)了，而是在“快”之下，拆遷安置相對(duì)省力了，就業(yè)人數(shù)增加、稅收增長(zhǎng)省心了。所以最終演變成政府投之以地價(jià)低廉之“桃”，萬(wàn)達(dá)報(bào)之快速建成開(kāi)業(yè)之“李”。萬(wàn)達(dá)之所以如此了得，主要是萬(wàn)達(dá)號(hào)準(zhǔn)了政府的脈，萬(wàn)達(dá)模式充分迎合政績(jī)要求。王老板多少有點(diǎn)“店大欺客，賓大欺主”的味道了，此處不請(qǐng)爺，自有請(qǐng)爺處。第一篇：研究萬(wàn)達(dá)“萬(wàn)達(dá)模式”研究“萬(wàn)達(dá)模式”研究 2002010兩年間大連萬(wàn)達(dá)一舉布局全國(guó)50多個(gè)大型商業(yè)綜合體項(xiàng)目，商業(yè)地產(chǎn)的江湖地位已無(wú)人能及。此言何意？即，無(wú)論哪座城市，萬(wàn)達(dá)再有興趣，但地價(jià)給的不便宜，我不是非要去，完全可以不去。而王健林敢于直面媒體，就此前提條件侃侃而談，沒(méi)有多少顧忌，惟有感嘆其功夫之十足了得。建設(shè)項(xiàng)目從自己始自己終，自己栽樹(shù)自己乘涼，何必為下屆他人作嫁衣裳？！為官一任，政績(jī)一方，藍(lán)圖成為現(xiàn)實(shí)，看得見(jiàn)摸得著，這是萬(wàn)萬(wàn)不能馬虎的。兵貴神速，軍旅出身的王健林帶兵打仗可謂“一日千里”，橫掃千軍如卷席。今天，他已經(jīng)成為中國(guó)最大商用物業(yè)持有者；萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)晉升中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)第一品牌；萬(wàn)達(dá)影城成為全亞洲最大的院線??“一座萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，一個(gè)城市中心”、“萬(wàn)達(dá)在哪里，中心在哪里”，足見(jiàn)萬(wàn)達(dá)的影響力。到2000年前后，其他產(chǎn)業(yè)逐漸淡出，明確了住宅地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)為支柱產(chǎn)業(yè)；到2008年再次明確酒店、文化產(chǎn)業(yè)、百貨、商業(yè)地產(chǎn)為支柱產(chǎn)業(yè)。雖然看到現(xiàn)在的第三代產(chǎn)品有模有樣，但走到今天這過(guò)程是相當(dāng)艱難的，用“摸著石頭過(guò)河”、“在黑暗中艱難前行”來(lái)形容這個(gè)歷程一點(diǎn)都不為過(guò)。第一代有幾個(gè)特點(diǎn)：?jiǎn)蔚杲ㄖ娣e在5— 6萬(wàn)平方米；一層散售；二三層主力店是沃爾瑪，頂層主力店一般考慮紅星美凱龍。萬(wàn)達(dá)內(nèi)部在總結(jié)一代店的開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)：一代點(diǎn)商業(yè)體量太小、太單一；公司運(yùn)作一個(gè)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，1—2年下來(lái)，只有很少的資產(chǎn)留在手上，大部分資金都沉淀在土地和建安成本里。第二代產(chǎn)品還是靠商鋪散售解決現(xiàn)金流問(wèn)題。炸掉又重建。再加上家電、KTV等，業(yè)態(tài)達(dá)到610種。第三代產(chǎn)品總面積在30萬(wàn)平方米以上，其中包括購(gòu)物中心、影城、酒店、寫(xiě)字樓、公寓等業(yè)態(tài)。第三代產(chǎn)品在原有商業(yè)項(xiàng)目上疊加了寫(xiě)字樓和公寓，在商業(yè)旁邊開(kāi)發(fā)了大量住宅，這些產(chǎn)品解決了商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)所需要的現(xiàn)金平衡，商業(yè)物業(yè)通過(guò)