【正文】 、假日以及正常工作日的晚 18：00 以后至次日早 8：00期間供冷均定義為延時(shí)供冷，需要延時(shí)供冷的區(qū)域應(yīng)由品牌管理部以工作通知單的形式書面通知安保工程部，寫明需要延時(shí)供冷的時(shí)間及區(qū)域后安保工程部方可進(jìn)行延時(shí)供冷。C) 室外最高溫度在 3133 度，濕度在 50％以下，開啟冷凍機(jī)組時(shí)間為7：3018：30，濕度在 50％以上，開啟冷凍機(jī)組時(shí)間為 7：0018：00。. 正常工作日A) 室外最高溫度低于 28 度，濕度在 50% 以下，開啟冷凍機(jī)組時(shí)間為三、制冷制暖工作指導(dǎo)書18 / 298：3015：00，濕度在 50%以上，開啟冷凍機(jī)組時(shí)間為 8：3016：30。每次隨即抽取10 戶（整層客戶至少抽取 3 家） ，當(dāng)超過 8 家客戶室內(nèi)溫度高于 26℃，樓宇開啟機(jī)組供冷，保證室內(nèi)溫度為 24－26℃。. 從 4 月 15 日起至 4 月 20 日，安保工程部每天關(guān)注客戶室內(nèi)溫度。同時(shí)書面形式通知客戶服務(wù)部，以便告知客戶。當(dāng)室外溫度連續(xù) 3 天高于 18℃且夜間氣溫連續(xù) 3 天高于 7℃，則停止供暖。安保工程部應(yīng)以書面形式通知客戶服務(wù)部，以便告知客戶。. 從 11 月 1 日起至 11 月 15 日安保工程部每天關(guān)注室外氣溫，當(dāng)室外氣溫連續(xù) 3 天低于 18℃，樓宇開始試供暖，保證樓宇室內(nèi)辦公區(qū)內(nèi)溫度為24—26℃。三、制冷制暖工作指導(dǎo)書1. 目的為給樓宇內(nèi)客戶創(chuàng)造良好的辦公環(huán)境，節(jié)約樓宇能源，保證樓宇內(nèi)供冷供暖設(shè)備正常運(yùn)行，特制定此標(biāo)準(zhǔn)。. 外接線路是否完整，無破損。. 檢查內(nèi)部接線、繞組、電阻、電容絕緣值是否正常。. 軟化水系統(tǒng). 認(rèn)真填寫維修保養(yǎng)記錄表. 檢查設(shè)備水罐閥門管線有無漏水現(xiàn)象. 檢查鹽罐水位、鹽量. 檢查補(bǔ)充樹脂. 檢查供水排污及控制程序工作正常否. 擦試清潔設(shè)備. 每 2 個(gè)月做月保一次，全年 6 次。. 運(yùn)行季節(jié)每月月檢一次，每年做年檢一次，完成率 100%。. 年檢時(shí)解體檢查葉輪、泵軸、軸承磨損情況，軸承加注潤滑油，加SKF 潤滑油. 電機(jī)、泵體、進(jìn)出口閥門及基座外部清潔。16 / 29. 清理進(jìn)口過濾器濾芯及檢查有無損壞。. 檢查水泵進(jìn)出口壓力表及進(jìn)出水閥是否完好。. 檢測(cè)運(yùn)行中電機(jī)及軸承溫度是否在允許范圍之內(nèi)。. 每年做季檢三次，每年做年檢一次，完成率 100%。. 檢查溫度計(jì)及壓力表是否正常。. 板式換熱器. 認(rèn)真填寫維修保養(yǎng)記錄表. 檢查進(jìn)出水溫差。. 電機(jī)泵體、進(jìn)出口閥、管道及基座除銹、刷漆。. 校對(duì)電機(jī)、水泵軸心對(duì)中，地腳螺絲緊固。. 檢查進(jìn)出口閥門是否正常啟閉。電機(jī)運(yùn)行允許溫度范圍 130℃~150℃，軸承溫度≤90℃. 檢查水泵有無漏水現(xiàn)象。. 補(bǔ)水泵. 認(rèn)真填寫維修保養(yǎng)記錄表. 檢查水泵運(yùn)行是否平穩(wěn)，是否有雜音或噪音過大。. 檢查水泵控制柜的所有功能是否正常運(yùn)行。. 檢查所有閥門是否正常，如閥桿銹蝕、磨損嚴(yán)重等影響開啟、關(guān)閉的都應(yīng)更換。. 給水系統(tǒng). 認(rèn)真填寫維修保養(yǎng)記錄表. 檢查系統(tǒng)的壓力是否正常。. 是否有漏點(diǎn)，如有應(yīng)修補(bǔ)。. 冷卻塔接水盤. 認(rèn)真填寫維修保養(yǎng)記錄表. 清洗。. 每年運(yùn)行季節(jié)年內(nèi)，每月做月檢保養(yǎng)檢修一次。. 調(diào)整、更換風(fēng)扇皮帶，皮帶斷面不能有橫向裂紋。. 檢查布水管出水管是否臟堵。. 每班值班人員對(duì)自動(dòng)加藥設(shè)備進(jìn)行檢查，記錄自動(dòng)排污時(shí)間，水質(zhì)化驗(yàn)員每周兩次化驗(yàn)冷卻水水質(zhì)。這是因?yàn)槭彝猸h(huán)境一般比室內(nèi)環(huán)境要差得多。. 根據(jù)風(fēng)機(jī)葉輪沾污粉塵情況，每月清潔一次；. 管接頭或閥門漏水要及時(shí)修理或更換；. 冷凝水水盤、水管、風(fēng)管保溫層損壞要及時(shí)修補(bǔ)或更換；. 溫控開關(guān)動(dòng)作不正?；蚩刂剖ъ`要及時(shí)修理或更換；. 風(fēng)機(jī)盤管不使用時(shí)，盤管內(nèi)要保證充滿水，以減少管道腐蝕，在冬季不使用的盤管，且無采暖的環(huán)境下要采取防凍措施，以免盤管凍裂；. 電磁閥開關(guān)的動(dòng)作不正?；蚩刂剖ъ`要及時(shí)修理或更換；14 / 29說明：風(fēng)機(jī)盤管的使用時(shí)間為全年。. 連續(xù)運(yùn)轉(zhuǎn)半小時(shí)驗(yàn)證風(fēng)機(jī)運(yùn)轉(zhuǎn)是否正常。. 自動(dòng)控制箱（含箱內(nèi)組件）全面檢查。. 檢查調(diào)節(jié)閥機(jī)械開閉動(dòng)作、可靠性、靈活性、開閉角度標(biāo)志。. 清潔電機(jī)、風(fēng)輪、過濾器及機(jī)殼內(nèi)部。. 調(diào)整皮帶的松緊度，手搖轉(zhuǎn)風(fēng)輪，觀察轉(zhuǎn)動(dòng)是否平穩(wěn)。. 緊固各部分松動(dòng)的螺絲及連軸。. 空調(diào)機(jī)組及新風(fēng)機(jī)組為了保證風(fēng)機(jī)的正常運(yùn)轉(zhuǎn)，對(duì)電機(jī)、風(fēng)機(jī)、風(fēng)閥、電氣回路進(jìn)行維修、保養(yǎng)。. 供電柜，控制盤工作正常。. 機(jī)組外部清潔，控制箱內(nèi)外部清潔，除銹刷漆，修補(bǔ)保溫。. 檢查機(jī)組壓力是否正常。. 冷凍機(jī)組. 認(rèn)真填寫維修保養(yǎng)記錄表. 檢查冷水及冷卻水進(jìn)出水閥門是否關(guān)閉嚴(yán)密。. 電機(jī)泵體、進(jìn)出口閥、管道及基座除銹、刷漆。. 解體檢查葉輪、泵軸、軸承磨損情況，軸承清洗加注潤滑油。. 清理進(jìn)口過濾器濾芯及檢查有無損壞。. 檢查水泵進(jìn)出口壓力表是否完好。. 檢測(cè)運(yùn)行中電機(jī)及軸承溫度是否在允許范圍之內(nèi)。. 每半年檢修一次，完成率 100%。加 SKF 潤滑油. 電機(jī)、泵體、進(jìn)出口閥門及基座外部清潔。. 校對(duì)電機(jī)、水泵軸心對(duì)中。. 檢查進(jìn)出口閥門是否正常啟閉。電機(jī)運(yùn)行允許溫度范圍 130℃~150℃，軸承溫度≤90℃. 檢查水泵有無漏水現(xiàn)象。4. 維保標(biāo)準(zhǔn). 冷凍泵. 認(rèn)真填寫維修保養(yǎng)記錄表.二、空調(diào)系統(tǒng)維修保養(yǎng)制度及標(biāo)準(zhǔn)12 / 29. 檢查水泵運(yùn)行是否平穩(wěn)，有無雜音或噪音過大。. 每臺(tái)設(shè)備的點(diǎn)檢記錄、維修記錄，應(yīng)由空調(diào)系統(tǒng)管理人員每月匯總一次，上報(bào)安保工程部經(jīng)理、暖通工程師。. 維修人員應(yīng)認(rèn)真做好各種設(shè)備的日常保養(yǎng)項(xiàng)目的記錄。2. 適用范圍安保工程部、維修班3. 制度 . 維修人員應(yīng)對(duì)空調(diào)系統(tǒng)每日進(jìn)行巡檢，并做好巡檢記錄。. 注意節(jié)能、節(jié)水，合理調(diào)整設(shè)備工作狀態(tài)使設(shè)備達(dá)到經(jīng)濟(jì)運(yùn)行。. 熱力站的值班人員應(yīng)持證上崗，掌握熱力站設(shè)備的性能構(gòu)造、操作規(guī)程、維護(hù)保養(yǎng)、故障判斷及一般的排除方法。對(duì)值班運(yùn)行中的突發(fā)情況應(yīng)做到判斷準(zhǔn)確處置合理措施得當(dāng)，有效及時(shí)排除影響安全的因素，并逐級(jí)上報(bào)領(lǐng)導(dǎo)。. 值班人員必須按時(shí)開、關(guān)主機(jī)系統(tǒng)，如不能按時(shí)必須提早或及時(shí)向班組長或安保工程部維修工程師匯報(bào)。不得做與工作無關(guān)的事，不得擅自離開工作崗位。接班人員到崗時(shí)要簽閱上一次交班后其他值班人員的值班運(yùn)行記錄，詢問有關(guān)運(yùn)行情況。2. 適用范圍安保工程部、維修班3. 制度內(nèi)容. 制冷、供暖值班人員必須嚴(yán)格遵守設(shè)備操作規(guī)程，盡職盡責(zé)，把運(yùn)行工作做好。保持良好的技術(shù)狀態(tài)，單機(jī)的故障排除、保養(yǎng)、維修時(shí)間不超過 8 小時(shí)，特殊情況不超 24 小時(shí)；設(shè)備清潔無灰塵，確保正常運(yùn)轉(zhuǎn)。17 供暖循環(huán)泵 62122ZJ 美國西部電器 B4 熱力站18 生活熱水泵 62032ZJC3 美國西部電器 B4 熱力站19 換熱器 G214X157 舒瑞普 B4 熱力站20 軟化水設(shè)備 AWSH/14/8 思菲集團(tuán) 18 層熱交換間每年 10 月 25 日前常規(guī)保養(yǎng)，進(jìn)行試運(yùn)轉(zhuǎn)（供暖泵參照附件：水泵保養(yǎng)規(guī)范進(jìn)行） ，過濾器清洗、除垢、除銹、防腐，過濾器清洗，閥門、止回閥檢修；備用泵每月盤車或啟動(dòng)一次。16 安全閥（鍋 檢所做） A47H16C 羅浮閥門集團(tuán)有限公 司 B4 熱力站 每年 4～5 月 鍋爐內(nèi)部檢測(cè)。15 鍋爐停爐保 養(yǎng)工作 —— —— —— 每年 4～5 月 鍋爐檢修、投干燥劑保養(yǎng)。14 鍋爐一次供 水系統(tǒng) —— —— B4 熱力站 每年 10 月 25～30日前鍋爐檢修、檢測(cè)，安全閥、壓力表校驗(yàn)，天然氣探頭檢測(cè)，循環(huán)泵、補(bǔ)水泵、過濾器、閥門、軟化水裝置、配電等設(shè)備維護(hù)檢修，系統(tǒng)試運(yùn)轉(zhuǎn)。8 / 2912斜流風(fēng)機(jī)（通風(fēng)及排煙）SWS 浙江上虞排風(fēng)設(shè)備廠 主、裙樓頂18 層13 市政熱力一次供水系統(tǒng) —— —— B4 熱力站 每年 10 月 25 日前 市政熱力小室檢查，系統(tǒng)檢修、試運(yùn) 轉(zhuǎn)。10 離心通風(fēng)機(jī) DWF3OAL 山東淄博璽豐風(fēng)機(jī)有限公司 風(fēng)機(jī)房11 軸流風(fēng)機(jī) 浙江上虞排風(fēng)設(shè)備廠 主樓頂18 層每年一次3 月檢查、調(diào)整、緊固配電系統(tǒng)柜箱，檢查緊固風(fēng)機(jī)固定部件，調(diào)整更換三角帶，檢查潤滑油，必要時(shí)更換，必要時(shí)更換軸承等易損件，電機(jī)常規(guī)保養(yǎng)（參照附件：風(fēng)機(jī)保養(yǎng)規(guī)范進(jìn)行）。確保按時(shí)供冷供暖，效果良好。確保正常運(yùn)轉(zhuǎn)，制冷效果良好。配電室、電梯機(jī)房空調(diào)室外機(jī)檢修，翅片清洗、撿漏、查壓。保持良好的技術(shù)狀態(tài)，單機(jī)的故障排除、保養(yǎng)、維修時(shí)間不超過8 小時(shí)，特殊情況不超 24 小時(shí)；設(shè)備清潔無灰塵，確保正常運(yùn)轉(zhuǎn)。風(fēng)機(jī)傳動(dòng)部位檢查、調(diào)整更換三角帶、緊固輸通溢水管，清洗更換易損件，檢查修復(fù)機(jī)房各管路保溫；電機(jī)常規(guī)保養(yǎng) （參照附件：風(fēng)機(jī)保養(yǎng)規(guī)范進(jìn)行） ，清洗表冷器。風(fēng)機(jī)電機(jī)絕緣電阻大于。風(fēng)機(jī)運(yùn)行平穩(wěn)，無異常聲音，潤滑良好。水系統(tǒng)無滲漏，補(bǔ)水裝置靈敏有效。保持良好的技術(shù)狀態(tài)，單機(jī)的故障排除、保養(yǎng)、維修時(shí)間不超過 8 小時(shí)，特殊情況不超 24 小時(shí)；設(shè)備清潔無灰塵，確保正常運(yùn)轉(zhuǎn)，隨時(shí)能夠啟動(dòng)。確保維修質(zhì)量，保證維修后設(shè)備性能安全、可靠，無滲漏、無異常聲響，運(yùn)轉(zhuǎn)正常，制冷性能良好，具備隨時(shí)供冷能力。檢查：制冷劑液位和油位；油加熱器和溫度；啟動(dòng)器運(yùn)行；空調(diào)水系統(tǒng)，微電腦控制中心的設(shè)定值；測(cè)試運(yùn)行控制和安全控制功能；啟動(dòng)冷水機(jī)組，檢查整個(gè)系統(tǒng)運(yùn)行情況。5. 按照維修保養(yǎng)計(jì)劃及方案對(duì)暖通系統(tǒng)進(jìn)行維修保養(yǎng)，并做好維修保養(yǎng)記錄；若需停機(jī)檢修，并對(duì)樓宇運(yùn)行產(chǎn)生影響時(shí)，須提前 3 天通知安保工程部經(jīng)理，以便做好相應(yīng)安排；任職資格：教育背景? 制冷、暖通專業(yè)?？萍耙陨蠈W(xué)歷培訓(xùn)經(jīng)歷? 接受過物業(yè)管理方面的培訓(xùn)工作經(jīng)驗(yàn)? 具有制冷或暖通專業(yè)知識(shí)服務(wù)態(tài)度? 具有高度敬業(yè)精神，頭腦靈活? 工作認(rèn)真、踏實(shí)、肯干? 有很好的溝通、協(xié)調(diào)能力及團(tuán)隊(duì)合作精神二、空調(diào)系統(tǒng)管理崗位職責(zé)權(quán)限及任職資格6 / 29第四節(jié) 空調(diào)系統(tǒng)維修保養(yǎng)標(biāo)準(zhǔn)及國優(yōu)標(biāo)準(zhǔn)一、空調(diào)系統(tǒng)維修保養(yǎng)標(biāo)準(zhǔn)序號(hào) 設(shè)備名稱 型號(hào) 生產(chǎn)廠商 位置 維保要求 維修保養(yǎng)內(nèi)容