【正文】 商不會(huì)貿(mào)然將其轉(zhuǎn)嫁給消費(fèi)者，房價(jià)短期不會(huì)因此有明顯上漲；從消費(fèi)者角度來看，雖然加息增加了購房成本，消費(fèi)者可能放緩其購房步伐，但此次加息幅度有限，對(duì)其影響甚微，心理影響大于實(shí)際影響。一方面，對(duì)已購房者來說，加息增加了他們每月支付的購房成本，擠占他們的日常消費(fèi)；另一方面，對(duì)潛在的購房者來說，購房成本的增長，又會(huì)減弱他們進(jìn)入市場的欲望?！　?四)銀行利率變動(dòng)對(duì)購房消費(fèi)者的影響　　加息給中國百姓帶來最直接的好處就是存款利息的增加。對(duì)于央行加息對(duì)目前房產(chǎn)市場的影響，大致分為兩種意見，一種認(rèn)為，加息使得房地產(chǎn)市場開發(fā)成本加大，房價(jià)會(huì)隨之上揚(yáng)：另一種認(rèn)為，由于大部分房產(chǎn)開發(fā)商房產(chǎn)在建項(xiàng)目都存在貸款行為，央行加息使得開發(fā)成本加大，部分資金鏈緊張的開發(fā)商可能會(huì)由于資金壓力，可能會(huì)采取降價(jià)的方式及早出售自己手中的樓盤。此外，還有可能迫使開發(fā)商加快項(xiàng)目開發(fā)周轉(zhuǎn)期，有可能會(huì)減少盈利空間，降低價(jià)格，以規(guī)避項(xiàng)目建設(shè)、增加土地儲(chǔ)備的風(fēng)險(xiǎn)。因此利率的變動(dòng)導(dǎo)致開發(fā)商的財(cái)務(wù)成本增大，對(duì)其資金成本和利潤影響比較大。　　(三)銀行利率變動(dòng)對(duì)開發(fā)商的影響　　目前，房地產(chǎn)開發(fā)商上市直接融資的還是少數(shù)?，F(xiàn)在看來，從2006年開始頻繁采取的加息措施并沒有成功抑制房價(jià)上漲的勢頭。這必然將影響到銀行的信貸規(guī)模，抑制銀行貸款增長的勢頭。各方面對(duì)資金的需求量加大，經(jīng)濟(jì)開始振興，投入房地產(chǎn)的資金也越來越多，從而推動(dòng)房地產(chǎn)價(jià)格上漲。其原因：一是當(dāng)利率升高時(shí)，儲(chǔ)蓄、購買債券的收益增加，相對(duì)的房地產(chǎn)投資收益缺乏吸引力，投入的資金量大大減少，導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格缺少支撐力，結(jié)果必然價(jià)格下跌；二是由于利率升高，投資者運(yùn)用的資金利息成本加大，而在物價(jià)沒有上漲的情況下，資金的利息成本又不能通過合理的方式轉(zhuǎn)嫁到房地產(chǎn)價(jià)格上，房地產(chǎn)投資的收益大大降低，這時(shí)的房地產(chǎn)投資就不能說是理想的投資方式。相反，如果貨幣供應(yīng)增長低于房地產(chǎn)商品流通對(duì)貨幣的需求限度，就會(huì)出現(xiàn)有效需求不足現(xiàn)象，結(jié)果導(dǎo)致房地產(chǎn)商品積壓，空置現(xiàn)象嚴(yán)重。隨著房地產(chǎn)需求持續(xù)上漲，在短期內(nèi)房地產(chǎn)供給剛性的影響下，房地產(chǎn)價(jià)格不斷上漲、交易量不斷增加。當(dāng)貨幣供應(yīng)增長超過房地產(chǎn)商品對(duì)貨幣需要限度之初，作為貨幣需求者的房地產(chǎn)開發(fā)商、房地產(chǎn)商品消費(fèi)者和投機(jī)者，并沒有急于將多余的資金用于投資或消費(fèi)；但當(dāng)貨幣供應(yīng)量繼續(xù)增加，持幣者就會(huì)增加對(duì)房地產(chǎn)商品的投資或消費(fèi)。五年期以下(含五年)，五年期以下(含五年)%%、%%。　　3月17日，中國人民銀行決定上調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率，金融機(jī)構(gòu)一年期存、%%、%%；其他各檔次存貸款基準(zhǔn)利率也相應(yīng)調(diào)整。其他檔次利率相應(yīng)調(diào)整；從2000年6月5日起。 （3） 分析國家調(diào)整房地產(chǎn)利率或存款準(zhǔn)備金率、房產(chǎn)稅、貸款限制等關(guān)鍵措施對(duì)房地產(chǎn)投資或投機(jī)者的影響；（1） 利率的影響從2006年月5日開始到2007年5月15日，央行連續(xù)七次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率，由8%上調(diào)至目前的11%。這就使得評(píng)估模型大為簡化為： （5） 式中， 為修正系數(shù)，由于待估房地產(chǎn)與各交易實(shí)例之間只是相似，而不是完全相同，即存在著差異，且確定特征向量的隸屬函數(shù)時(shí)也有誤差，所以應(yīng)對(duì)計(jì)算結(jié)果進(jìn)行修正。用相似程度的大小來控制相應(yīng)交易實(shí)例的調(diào)整作用，這顯然是非常有道理的。即與待估房地產(chǎn)最相似的（貼近度最大）交易實(shí)例的價(jià)格為 ，次相似的為 ，依次類推，最不相似的為 。 有可能出現(xiàn)相同的數(shù)值，這時(shí)可利用模糊關(guān)系系數(shù)的大小來排序： （4） 然后從大到小排序，記為 ，一般情況下， ，但必須 。 為內(nèi)積運(yùn)算； ⊙ 為外積運(yùn)算； 為取大運(yùn)算，如： =； 為取小運(yùn)算，如： =。所述內(nèi)容具有充分的理論依據(jù)和較強(qiáng)的應(yīng)用價(jià)值，對(duì)拓展房地產(chǎn)估價(jià)方法，準(zhǔn)確評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)值具有推廣應(yīng)用價(jià)值。而模糊數(shù)學(xué)在對(duì)象的相似程度識(shí)別方面，引進(jìn)了貼近度的概念，對(duì)象越相近，貼近度越大，這樣可以解決比較法中如何選擇與待估房地產(chǎn)最相似的交易實(shí)例的問題。{1，2,…， m }，使得 (2) 則稱 與 最貼近，或者說把 歸并到 類。Γ(U)為待識(shí)別的模型。但是，經(jīng)過多宗估價(jià)實(shí)例的應(yīng)用，發(fā)現(xiàn)式（1）的表示方法更適用于房地產(chǎn)的估價(jià)。 越大， ⊙ 越小)時(shí)，與越貼近。設(shè)，是論域U上的模糊子集，則稱 為與的貼近度。綜上所述，內(nèi)積越大，模糊集越靠近；外積越小，模糊集也越靠近。在圖1中所表示的兩個(gè)模糊集 、 交點(diǎn)的縱坐標(biāo)(隸屬度)越大時(shí)，則與越靠近，而內(nèi)積 正是表現(xiàn)了模糊集與交點(diǎn)的縱坐標(biāo)(隸屬度μ)。模糊集的內(nèi)積與外積都只能部分地表現(xiàn)兩個(gè)模糊集的靠近程度。貼近度先把模糊向量的內(nèi)積與外積推廣到無限論域U上，內(nèi)積與外積的簡單性質(zhì)對(duì)無限論域U上的模糊集也成立。被識(shí)別的對(duì)象 也是一個(gè)模糊集， 與 中的哪一個(gè)最貼近？這就是一個(gè)模糊集對(duì)標(biāo)準(zhǔn)模糊集的識(shí)別問題。只有有了貨幣，才能購買房。在現(xiàn)實(shí)中，地價(jià)持續(xù)上升時(shí)，房價(jià)并不會(huì)伴隨上漲，漲幅很小。假設(shè)為指數(shù)關(guān)系如下： Ec=aex+b， 0〈x〈1， x=（T2T1）/T1， T1，T2為不同時(shí)期的土地價(jià)格。據(jù)上海有關(guān)部門統(tǒng)計(jì)，2003年上海公開出讓的1200多公頃土地中，平均中標(biāo)價(jià)達(dá)105﹒4萬元/畝，比2002年上漲124﹒3%，其中盧灣區(qū)的一塊地地價(jià)達(dá)1527萬/畝，即使近郊區(qū)縣的部分住宅土地中標(biāo)價(jià)也已超過300萬元/畝。例如，上海由于土地資源的極端稀缺和有限性，房地產(chǎn)用地成本昂貴。因此，綜合來看，新增項(xiàng)目的土地成本確實(shí)是提高了。例如，2004年度上海市城市房屋拆遷最低補(bǔ)償單價(jià)標(biāo)準(zhǔn)在2003年度標(biāo)準(zhǔn)基礎(chǔ)上進(jìn)行了修改，最新的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)同比大幅提高，市中心地塊的單價(jià)補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)上漲了2000元3000元/平方米。2004年上半年數(shù)字顯示土地招牌掛實(shí)現(xiàn)了地方政府利益最大化。 許多城市房價(jià)的上漲與土地成本增加有直接關(guān)聯(lián)。 分區(qū)域看，一季度華北區(qū)﹑東北區(qū)﹑華南區(qū)﹑中南區(qū)﹑西南區(qū)﹑西北區(qū)平均地價(jià)水平為每平方米1309元﹑1066元﹑1171元﹑1239元和780元 ；與2004年第四季度末相比，除西南區(qū)增速上升外，其他區(qū)域增速均有所放慢。據(jù)估計(jì)，企業(yè)家在回答“與上年相比，本企業(yè)本年本地區(qū)的土地購置價(jià)格：上漲、基本持平、下降”問題時(shí)，認(rèn)為“上漲”的209人，占75﹒5%；其中認(rèn)為上漲的209人中，認(rèn)為上漲幅度在30%以上的77人，占36﹒8%。企業(yè)家在回答“與上年相比，本企業(yè)本年在本地區(qū)商品房銷售價(jià)格：上漲、基本持平、下降”問題時(shí)，認(rèn)為“上漲”的212人，占76﹒5%；其中認(rèn)為上漲的212人，認(rèn)為上漲幅度在30%以上的53人，占25%。 土地作為房地產(chǎn)開發(fā)的最基本的生產(chǎn)資料，與房價(jià)有著密切的聯(lián)系。 根據(jù)以上分析可知，隨著銀行利率的提高，將導(dǎo)致投資者成本的增加，購房者 也會(huì)考慮是否近期買房，這就造成近期需求的相對(duì)減少，由此可見，利率的影響與房價(jià)可認(rèn)為成反比關(guān)系，這在實(shí)際生活當(dāng)中也是符合實(shí)際情況的。此外，因1998年以來住房私有化使個(gè)人有機(jī)會(huì)積累大量財(cái)富，所以抵押貸款在總房產(chǎn)中只占很小比例。 住房抵押貸款的風(fēng)險(xiǎn)還很低：盡管從2000年到2004年上半年，我國的住房抵押貸款都以54﹒9%的增長速度飛速發(fā)展，2003年總抵押貸款額只占總貸款的8﹒5%，占GDP的11﹒1%，香港的相關(guān)數(shù)據(jù)分別為34﹒3%和50%。 家息將抑制房價(jià)的過快增長：加息最直接的影響是既提高了購房者的購房成本和按揭支出，也增加了開發(fā)商的融資成本，從而從需求和供給兩個(gè)方面都對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)生負(fù)面影響，加息將抑制房地產(chǎn)行業(yè)的增長速度，消除行業(yè)的不利行為。下面就利率因素進(jìn)行討論。由以上表格明顯可以看出：城中區(qū)，河西區(qū)，房價(jià)較高，上漲趨勢較明顯，這是因?yàn)槠湮挥谀暇┦兄行母浇?，擁有便利的條件，即B較大，R較小，從而E較大。 2 平均銷售價(jià)格與利率水平，便利程度及距市中心的距離的關(guān)系： 根據(jù)基本假設(shè)，我們可得到如下數(shù)學(xué)表達(dá)式：Eb=k1B/RQ+c 我們雖然無法定量分析，但可以通過它定性研究。 它所表達(dá)的含義是，只有在H點(diǎn)時(shí)市場上房屋的數(shù)量和價(jià)格才趨于穩(wěn)定，而在其他點(diǎn)是不穩(wěn)定的，一種可能是逐漸趨于穩(wěn)定，另一種可能是更加混亂。下面借助經(jīng)濟(jì)模型來研究數(shù)量與房價(jià)的關(guān)系，市場經(jīng)濟(jì)中，每種商品存在兩個(gè)不同的函