【正文】 論文題目：房地產(chǎn)市場投資和投機問題摘要： 隨著我國房地產(chǎn)市場的不斷發(fā)展與壯大，房地產(chǎn)交易案例的急劇增加房地產(chǎn)估價在人們的生活、工作中已成為不可缺少的一項專業(yè)性、技術(shù)性工作，并且國家實行了房地產(chǎn)估價制度。如何運用合適模型對房地產(chǎn)價格的形成，演化機理，價格評估及如何有效地抑制價格上揚等已成為擺在我們面前的問題。本文利用初等模型解釋房地產(chǎn)價格形成及演化機制，將模糊數(shù)學運用于房地產(chǎn)估價中，引進了隸屬函數(shù)、貼近度、擇近原則的概念，研究了權(quán)重確定方法，應(yīng)用了“快速遞減加權(quán)”理論，將比較法評估房地產(chǎn)價格時選取可比案例以及權(quán)重確定的科學理論依據(jù)運用于實際項目中，很好地解決了比較法評估房地產(chǎn)價格時的難題。從而避免了以往對可比案例及權(quán)重選取的主觀隨意性問題。該方法對大宗房地產(chǎn)價格的評估具有廣泛的推廣應(yīng)用價值。本文注重影響房地產(chǎn)價格的主要因素——土地價格的，原材料，人均收入，供求關(guān)系，利率水平；大膽假設(shè)他們與房地產(chǎn)的關(guān)系依次為指數(shù)關(guān)系，正比，二次曲線，反比關(guān)系。忽略了很多次要的及相對微弱因素。建立的模型為E=f(P,B,R,Q,T,C)=V1(λD*G)+|V2(K1B/RQ)+V3(aeΨ)+V4(K2P)+r,G為綜合評判后的建設(shè)成本，V1V4為各因素對房價影響的權(quán)重，為0到1范圍內(nèi)的常量。在估價出單座建筑價格后，再與其同類建筑比較，利用模糊數(shù)學理論估價出相對均穩(wěn)的價格。通過模型中的主要因數(shù)與房價的關(guān)系可采取如下措施來抑制房價的過快增長：一﹑政府通過控制建材、上調(diào)利率水平、調(diào)節(jié)供求關(guān)系等手段進行宏觀調(diào)控。二﹑加強市場監(jiān)控和信息化建設(shè)。三﹑充分發(fā)揮市場化對資源的配置作用，促使房地產(chǎn) 市場供需平衡、價格平穩(wěn)。這些政策符合我國房地產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)狀。對房地產(chǎn)管理者起到一定的政策導(dǎo)向作用。 一、 闡述問題雖然國家多次進行宏觀調(diào)控，多次調(diào)整利率、存款準備金率等，試圖對房地產(chǎn)市場進行調(diào)控，但自1998年實行房改以來，我國大部分城市的房價出現(xiàn)了普遍持續(xù)上漲情況。一方面，房價的上漲使得新進入城市或需要購房者的生存成本大幅增加，導(dǎo)致許多中低收入人群買房難，其他消費也無法提升；另一方面，部分投資或投機者通過各種融資渠道買入房屋進行出租或空置，期望因房價上漲而獲得超高回報，導(dǎo)致房價居高不下。因此，如何分析影響房地產(chǎn)市場的因素，從而進行有效的抑制房地產(chǎn)價格的過快上漲，同時能夠抑制房地產(chǎn)市場的投機行為，是一個需要進行全面而深入研究的問題，也是普羅大眾非常關(guān)心的社會問題。國家為此出臺了多種政策或宏觀調(diào)控措施?，F(xiàn)在請你就一下幾個方面的問題進行討論。1. 建立一個城市房價的數(shù)學模型，通過這個模型對房價的形成、演化機理進行深入細致的分析； 2. 通過分析找出影響房價的主要因素；3. 分析國家調(diào)整房地產(chǎn)利率或存款準備金率、房產(chǎn)稅、貸款限制等關(guān)鍵措施對房地產(chǎn)投資或投機者的影響； 4. 給出調(diào)控房地產(chǎn)投資或抑制房地產(chǎn)投機的政策建議； 5. 對你的建議可能產(chǎn)生的效果進行科學預(yù)測和評價。 二、模型假設(shè)① 假設(shè)房地產(chǎn)價格與消費需求成二次曲線關(guān)系； ② 房價與銀行利率成反比關(guān)系； ③ 房價與土地價格成指數(shù)關(guān)系； ④ 房價與人均收入、建材費用成正比關(guān)系； ⑤ 忽略外來投資者對房地產(chǎn)價格的影響； ⑥ 忽略樓盤地理位置及周圍交通、區(qū)域聚合度、社區(qū)成熟程度的影響； ⑦ 不考慮房屋拆遷及家庭分裂、重組的影響； ⑧ 國家政策及進入該地區(qū)的外來人口在所考慮的時間段內(nèi)穩(wěn)定； ⑨ 在模型中不考慮商家炒作對房地產(chǎn)價格的影響； ⑩ 房屋價格是在完全市場經(jīng)濟條件下確定的； ? 對房地產(chǎn)的估價是建立在公平、通明、合法的原則上的。 三、符號說明B 表示該房的便利程度（購物、交通、教育、醫(yī)療等）； E 表示房地產(chǎn)平均銷售價格； M 表示所考慮地區(qū)內(nèi)的住房需求 P 表示其他的人均收入； T 表示土地價格； R 表示距市中心的距離； G 所考慮的房地產(chǎn)的面積； Q 表示所考慮時期內(nèi)的銀行利率； D 為建筑物每平方米的造價； X 表示房地產(chǎn)的需求量； 四、模型建立問題1與2：根據(jù)房地產(chǎn)最有效、相類比較、預(yù)測、估價時點、公平、合法原則建立房地產(chǎn)估價模型。（一）先考慮房地產(chǎn)建設(shè)成本對房地產(chǎn)價格的影響，建造不同類型房地產(chǎn)如醫(yī)院，教學樓，廠房等受許多不同因素的影響。在估價單一種建筑時考慮其已知的同類型建筑的生產(chǎn)成本，利用模糊理論來估計比較均衡的建設(shè)成本費用。們利用模糊數(shù)學中的歐氏距離公式 n dp(x,y)=( ∑|xi－yi|p)1/p 公式 （2） i=1x=(x1,?,xn) ,y=(y1,?,yn)∈Rn ,p0是固定的參數(shù)（當p=2 時，即為歐氏距離。）和貼近度計算公式：(A,B)=1－c(dp(A,B)α)1/α , 公式 (3） 其中c, α是適當選取的參數(shù)，并保證0≤（A，B）≤1（A,B為模糊集合）來計算同類工程的貼近度。為方便起見，我們把各位工程特征的隸屬度計算簡化為線性關(guān)系令α=1， c=1/n， 則擬估工程x和同類工程y特征編碼的歐氏距離為 n d(x,y)=∑|ux(xk)－uy(xk)| k=1(x,y)=1－1/nd(x,y) 公式 （4） step 5 : 給出特征編碼線性權(quán)重向量 由預(yù)算人員對每位詳細特征編碼，按其各項經(jīng)濟指標所占造價比重等因素，給出線性權(quán)重向量。 r=(r1，r2，．．．，r30) 而 ∑ri=1 （公式 5） i=5 step 6 : 建立線性加權(quán)偏離度矩陣 Step 7 : 確定參照工程 (二) 對問題2，4與5的分析，即抑制房價的政策建議與其可能產(chǎn)生的效果分析。 本模型組主要對工程技術(shù)數(shù)據(jù)進行分析和測算，用模擬仿真的方法提供用戶所需的分析和預(yù)測結(jié)果。 其一，可對單位工程或?qū)Ψ诸惞こ痰馁M用比重，造價比重，工程構(gòu)成比重及材料比重等經(jīng)濟指標加以分析； 其二，可由預(yù)算人員人材機單價和主要費用進行調(diào)整，全面觀察分析各項因素的變化對工程造價的影響，并根據(jù)調(diào)整結(jié)果進行預(yù)測。 房地產(chǎn)開發(fā)商所生產(chǎn)房屋數(shù)量對房地產(chǎn)價格的影響，數(shù)量的增加必然價格的下滑，在完全市場經(jīng)濟中價格是由市場上的供應(yīng)量決定的。一個時期，由于某種商品的上市量大于需求而銷售不暢，造成價格下跌，銷售者無利可圖，轉(zhuǎn)而經(jīng)銷其他商品。經(jīng)過一段時間以后，商品上市量大減，又導(dǎo)致價格上升。這種供求關(guān)系決定市場經(jīng)濟中價格和數(shù)量的振蕩關(guān)系。這種振蕩會導(dǎo)致兩種結(jié)果：一是振蕩幅度逐漸減小，最終趨于平衡；二是振蕩幅度越來越大，最終導(dǎo)致市場混亂。下面借助經(jīng)濟模型來研究數(shù)量與房價的關(guān)系，市場經(jīng)濟中，每種商品存在兩個不同的函數(shù)。 （1） 需求函數(shù)X=g（e），她是價格的單減函數(shù)，其圖形稱為需求曲線； （2）供應(yīng)函數(shù)M=f（E）它是價格的單增函數(shù)，其圖形稱為供應(yīng)曲線，圖形如上圖所示。 它所表達的含義是，只有在H點時市場上房屋的數(shù)量和價格才趨于穩(wěn)定，而在其他點是不穩(wěn)定的，一種可能是逐漸趨于穩(wěn)定，另一種可能是更加混亂。這種方法在經(jīng)濟學上稱為蛛網(wǎng)理論。 2 平均銷售價格與利率水平，便利程度及距市中心的距離的關(guān)系： 根據(jù)基本假設(shè)，我們可得到如下數(shù)學表達式：Eb=k1B/RQ+c 我們雖然無法定量分析，但可以通過它定性研究。下面我們以南京市為例來說明其有用性，南京市各區(qū)房價及其起落趨勢的數(shù)據(jù)如下： 根據(jù)抉策地產(chǎn)研究中心樓盤數(shù)據(jù)庫和 2004 年 6 月 70 典型樓盤價格指數(shù)，以南京市七大片區(qū)作為統(tǒng)計對象，根據(jù)供給面積與市場價格加權(quán)計算，得出 2004 年 6 月新建商品房加權(quán)平均價格為 4813 元 / 平米，七大片區(qū)均