【正文】 別高3﹒3和14﹒9個(gè)百分點(diǎn)，與全市房?jī)r(jià)持平。另外，土地一級(jí)市場(chǎng)土地成本走高帶動(dòng)了二級(jí)市場(chǎng)，原先的土地持有者不可能廉價(jià)賣地，而是獲取了超額利潤(rùn)。從國(guó)家利益最大化的角度來看，政府對(duì)土地的壟斷是地價(jià)順利的轉(zhuǎn)化為開發(fā)商的成本，制度因素使地價(jià)中包含了壟斷地租，直接表現(xiàn)為地價(jià)上漲 ?！?005年第一季度城市低價(jià)監(jiān)測(cè)報(bào)告》顯示，今年一季度全國(guó)主要城市地價(jià)水平為每平方米1212元，與去年第四季度末相比增長(zhǎng)1﹒21％每平方米2006元、1184元和482元，與2004年第四季度末相比增長(zhǎng)率分別為0﹒91%、1﹒58%和0﹒19%。商品房銷售價(jià)格上漲，且上漲幅度較大。抵押貸款的發(fā)放額為1﹒3萬(wàn)億元人民幣，約占城市居民房產(chǎn)總價(jià)值的5%（居民房產(chǎn)總價(jià)值由居民總住房占地面積120億平方米乘以估計(jì)每平方米平均價(jià)格2000元人民幣）。 加息對(duì)需求的影響大于對(duì)供給的影響：加息直接導(dǎo)致購(gòu)房者的購(gòu)房行為的變化，而對(duì)供給的影響則較為復(fù)雜，一是開發(fā)商進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā)的出發(fā)點(diǎn)是只要能夠盈利就不會(huì)退出這個(gè)市場(chǎng)，而當(dāng)前的房?jī)r(jià)過快上漲已經(jīng)給開發(fā)商帶來了較高的利潤(rùn)空間，其供應(yīng)不會(huì)有較大的抑制；二是對(duì)供給的影響具有滯后性。符合實(shí)際情況，因此上式具有可用性。這種方法在經(jīng)濟(jì)學(xué)上稱為蛛網(wǎng)理論。這種振蕩會(huì)導(dǎo)致兩種結(jié)果：一是振蕩幅度逐漸減小，最終趨于平衡；二是振蕩幅度越來越大，最終導(dǎo)致市場(chǎng)混亂。 房地產(chǎn)開發(fā)商所生產(chǎn)房屋數(shù)量對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響，數(shù)量的增加必然價(jià)格的下滑，在完全市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中價(jià)格是由市場(chǎng)上的供應(yīng)量決定的。為方便起見，我們把各位工程特征的隸屬度計(jì)算簡(jiǎn)化為線性關(guān)系令α=1， c=1/n， 則擬估工程x和同類工程y特征編碼的歐氏距離為 n d(x,y)=∑|ux(xk)－uy(xk)| k=1(x,y)=1－1/nd(x,y) 公式 （4） step 5 : 給出特征編碼線性權(quán)重向量 由預(yù)算人員對(duì)每位詳細(xì)特征編碼，按其各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)所占造價(jià)比重等因素，給出線性權(quán)重向量。（一）先考慮房地產(chǎn)建設(shè)成本對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響，建造不同類型房地產(chǎn)如醫(yī)院，教學(xué)樓，廠房等受許多不同因素的影響。現(xiàn)在請(qǐng)你就一下幾個(gè)方面的問題進(jìn)行討論。 一、 闡述問題雖然國(guó)家多次進(jìn)行宏觀調(diào)控，多次調(diào)整利率、存款準(zhǔn)備金率等，試圖對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)控，但自1998年實(shí)行房改以來，我國(guó)大部分城市的房?jī)r(jià)出現(xiàn)了普遍持續(xù)上漲情況。二﹑加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)控和信息化建設(shè)。本文注重影響房地產(chǎn)價(jià)格的主要因素——土地價(jià)格的，原材料，人均收入，供求關(guān)系，利率水平；大膽假設(shè)他們與房地產(chǎn)的關(guān)系依次為指數(shù)關(guān)系，正比，二次曲線，反比關(guān)系。如何運(yùn)用合適模型對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的形成，演化機(jī)理，價(jià)格評(píng)估及如何有效地抑制價(jià)格上揚(yáng)等已成為擺在我們面前的問題。本文利用初等模型解釋房地產(chǎn)價(jià)格形成及演化機(jī)制，將模糊數(shù)學(xué)運(yùn)用于房地產(chǎn)估價(jià)中，引進(jìn)了隸屬函數(shù)、貼近度、擇近原則的概念，研究了權(quán)重確定方法，應(yīng)用了“快速遞減加權(quán)”理論，將比較法評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)格時(shí)選取可比案例以及權(quán)重確定的科學(xué)理論依據(jù)運(yùn)用于實(shí)際項(xiàng)目中，很好地解決了比較法評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)格時(shí)的難題。忽略了很多次要的及相對(duì)微弱因素。V4為各因素對(duì)房?jī)r(jià)影響的權(quán)重，為0到1范圍內(nèi)的常量。三﹑充分發(fā)揮市場(chǎng)化對(duì)資源的配置作用，促使房地產(chǎn) 市場(chǎng)供需平衡、價(jià)格平穩(wěn)。一方面，房?jī)r(jià)的上漲使得新進(jìn)入城市或需要購(gòu)房者的生存成本大幅增加，導(dǎo)致許多中低收入人群買房難，其他消費(fèi)也無法提升；另一方面，部分投資或投機(jī)者通過各種融資渠道買入房屋進(jìn)行出租或空置，期望因房?jī)r(jià)上漲而獲得超高回報(bào)，導(dǎo)致房?jī)r(jià)居高不下。1. 建立一個(gè)城市房?jī)r(jià)的數(shù)學(xué)模型，通過這個(gè)模型對(duì)房?jī)r(jià)的形成、演化機(jī)理進(jìn)行深入細(xì)致的分析； 2. 通過分析找出影響房?jī)r(jià)的主要因素；3. 分析國(guó)家調(diào)整房地產(chǎn)利率或存款準(zhǔn)備金率、房產(chǎn)稅、貸款限制等關(guān)鍵措施對(duì)房地產(chǎn)投資或投機(jī)者的影響； 4. 給出調(diào)控房地產(chǎn)投資或抑制房地產(chǎn)投機(jī)的政策建議； 5. 對(duì)你的建議可能產(chǎn)生的效果進(jìn)行科學(xué)預(yù)測(cè)和評(píng)價(jià)。在估價(jià)單一種建筑時(shí)考慮其已知的同類型建筑的生產(chǎn)成本，利用模糊理論來估計(jì)比較均衡的建設(shè)成本費(fèi)用。 r=(r1，r2，．．．，r30) 而 ∑ri=1 （公式 5） i=5 step 6 : 建立線性加權(quán)偏離度矩陣 Step 7 : 確定參照工程 (二) 對(duì)問題2，4與5的分析，即抑制房?jī)r(jià)的政策建議與其可能產(chǎn)生的效果分析。一個(gè)時(shí)期，由于某種商品的上市量大于需求而銷售不暢，造成價(jià)格下跌，銷售者無利可圖，轉(zhuǎn)而經(jīng)銷其他商品。下面借助經(jīng)濟(jì)模型來研究數(shù)量與房?jī)r(jià)的關(guān)系，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中，每種商品存在兩個(gè)不同的函數(shù)。 2 平均銷售價(jià)格與利率水平，便利程度及距市中心的距離的關(guān)系： 根據(jù)基本假設(shè)，我們可得到如下數(shù)學(xué)表達(dá)式：Eb=k1B/RQ+c 我們雖然無法定量分析，但可以通過它定性研究。下面就利率因素進(jìn)行討論。 住房抵押貸款的風(fēng)險(xiǎn)還很低：盡管從2000年到2004年上半年，我國(guó)的住房抵押貸款都以54﹒9%的增長(zhǎng)速度飛速發(fā)展，2003年總抵押貸款額只占總貸款的8﹒5%，占GDP的11﹒1%，香港的相關(guān)數(shù)據(jù)分別為34﹒3%和50%。 根據(jù)以上分析可知，隨著銀行利率的提高，將導(dǎo)致投資者成本的增加，購(gòu)房者 也會(huì)考慮是否近期買房，這就造成近期需求的相對(duì)減少，由此可見，利率的影響與房?jī)r(jià)可認(rèn)為成反比關(guān)系，這在實(shí)際生活當(dāng)中也是符合實(shí)際情況的。企業(yè)家在回答“與上年相比，本企業(yè)本年在本地區(qū)商品房銷售價(jià)格：上漲、基本持平、下降”問題時(shí)，認(rèn)為“上漲”的212人，占76﹒5%；其中認(rèn)為上漲的212人，認(rèn)為上漲幅度在30%以上的53人，占25%。 分區(qū)域看，一季度華北區(qū)﹑東北區(qū)﹑華南區(qū)﹑中南區(qū)﹑西南區(qū)﹑西北區(qū)平均地價(jià)水平為每平方米1309元﹑1066元﹑1171元﹑1239元和780元 ；與2004年第四季度末相比，除西南區(qū)增速上升外，其他區(qū)域增速均有所放慢。2004年上半年數(shù)字顯示土地招牌掛實(shí)現(xiàn)了地方政府利益最大化。因此，綜合來看，新增項(xiàng)目的土地成本確實(shí)是提高了。據(jù)上海有關(guān)部門統(tǒng)計(jì)，2003年上海公開出讓的1200多公頃土地中，平均中標(biāo)價(jià)達(dá)105﹒4萬(wàn)元/畝，比2002年上漲124﹒3%，其中盧灣區(qū)的一塊地地價(jià)達(dá)1527萬(wàn)/畝，即使近郊區(qū)縣的部分住宅土地中標(biāo)價(jià)也已超過300萬(wàn)元/畝。在現(xiàn)實(shí)中，地價(jià)持續(xù)上升時(shí)，房?jī)r(jià)并不會(huì)伴隨上漲，漲幅很小。被識(shí)別的對(duì)象 也是一個(gè)模糊集， 與 中的哪一個(gè)最貼近？這就是一個(gè)模糊集對(duì)標(biāo)準(zhǔn)模糊集的識(shí)別問題。模糊集的內(nèi)積與外積都只能部分地表現(xiàn)兩個(gè)模糊集的靠近程度。綜上所述，內(nèi)積越大，模糊集越靠近；外積越小，模糊集也越靠近。 越大， ⊙ 越小)時(shí)，與越貼近。Γ(U)為待識(shí)別的模型。而模糊數(shù)學(xué)在對(duì)象的相似程度識(shí)別方面，引進(jìn)了貼近度的概念，對(duì)象越相近，貼近度越大，這樣可以解決比較法中如何選擇與待估房地產(chǎn)最相似的交易實(shí)例的問題。 為內(nèi)積運(yùn)算； ⊙ 為外積運(yùn)算； 為取大運(yùn)算，如： =； 為取小運(yùn)算，如： =。即與待估房地產(chǎn)最相似的（貼近度最大）交易實(shí)例的價(jià)格為 ，次相似的為 ，依次類推，最不相似的為 。這就使得評(píng)估模型大為簡(jiǎn)化為： （5） 式中， 為修正系數(shù)，由于待估房地產(chǎn)與各交易實(shí)例之間只是相似，而不是完全相同，即存在著差異，且確定特征向量的隸屬函數(shù)時(shí)也有誤差，所以應(yīng)對(duì)計(jì)算結(jié)果進(jìn)行修正。其他檔次利率相應(yīng)調(diào)整；從2000年6月5日起。五年期以下(含五年)，五年期以下(含五年)%%、%%。隨著房地產(chǎn)需求持續(xù)上漲，在短期內(nèi)房地產(chǎn)供給剛性的影響下，房地產(chǎn)價(jià)格不斷上漲、交易量不斷增加。其原因：一是當(dāng)利率升高時(shí)，儲(chǔ)蓄、購(gòu)買債券的收益增加，相對(duì)的房地產(chǎn)投資收益缺乏吸引力，投入的資金量大大減少，導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格缺少支撐力，結(jié)果必然價(jià)格下跌；二是由于利率升高，投資者運(yùn)用的資金利息成本加大，而在物價(jià)沒有上漲的情況下，資金的利息成本又不能通過合理的方式轉(zhuǎn)嫁到房地產(chǎn)價(jià)格上，房地產(chǎn)投資的收益大大降低，這時(shí)的房地產(chǎn)投資就不能說是理想的投資方式。這必然將影響到銀行的信貸規(guī)模，抑制銀行貸款增長(zhǎng)的勢(shì)頭?！　?三)銀行利率變動(dòng)對(duì)開發(fā)商的影響　　目前，房地產(chǎn)開發(fā)商上