房地產(chǎn)數(shù)學(xué)建模-資料下載頁
2025-04-07 02:40本頁面
【正文】 ，隨著中國制度構(gòu)建基本完善，房地產(chǎn)的景氣變動(dòng)也會(huì)越來越和貨幣周期同步。從短期看，各地的銷售已經(jīng)開始出現(xiàn)恢復(fù)的跡象，而未來的政策仍然可以期待。因此，我們建議投資者以貨幣政策為主線，注意行業(yè)未來反轉(zhuǎn)的契機(jī)，在蕭條市道中迎接地產(chǎn)股的反沖鋒。（4）社會(huì)大眾對(duì)房產(chǎn)稅的極大關(guān)注無非就是關(guān)心產(chǎn)稅能不能平抑房?jī)r(jià)的問題，我認(rèn)為房產(chǎn)稅能不能降房?jī)r(jià)應(yīng)從兩個(gè)方面考慮：（一）、從房?jī)r(jià)畸高的主導(dǎo)因素游資炒作，投機(jī)過度如今購房比重日益提升，房產(chǎn)已成為居民家庭財(cái)產(chǎn)的重要組成部分，但由于居民自住房可以免稅，這使得一些投機(jī)性與投資性購房者的數(shù)量大幅上升，從導(dǎo)致房?jī)r(jià)一路飆升，房源緊缺，出現(xiàn)大量空置房。今年4月份，有媒體報(bào)道稱，上海、北京和深圳等城市的房屋空置率已達(dá)到40%，也即是說，將近一半的房子沒有人住。這意味著一邊是有錢人擁有多套住房而窮人只能望房興嘆。如果房?jī)r(jià)畸高主要是由大量的投機(jī)需求的游資造成的，那么征房產(chǎn)稅就可以以遏制投機(jī)為主要打擊對(duì)象，使投機(jī)客們持有房屋的成本上升，讓他們看到政府打壓房?jī)r(jià)的決心，從而或?qū)⒎课莩鲎?，或?qū)⒎课蒉D(zhuǎn)讓，從而有利于盤活閑置房產(chǎn)，提高資源使用效率，緩解需求壓力。如此，房產(chǎn)稅的出臺(tái)房?jī)r(jià)可以回到理性或接近理性的區(qū)間。政府的土地財(cái)政在許多國家，物業(yè)稅或房產(chǎn)稅是地方財(cái)政的重要收入來源。在我國，地方主體稅種的缺失一直是一個(gè)問題。由于缺少主體稅種，地方政府嚴(yán)重依賴土地出讓金收入，形成了具有中國特色的“土地財(cái)政”。“土地財(cái)政”催生了國內(nèi)一個(gè)又一個(gè)的“地王”，不斷刷新著土地均價(jià)的記錄。如果“土地財(cái)政”才是高房?jī)r(jià)的罪魁禍?zhǔn)祝敲磧H靠房產(chǎn)稅這樣的稅收手段是不能從根本上解決房子的需求和供給問題，自然對(duì)高房?jī)r(jià)也就無能為力。剛需過旺，供給不足目前，中國的城市化率還不到50%，城市住房正處于高增長(zhǎng)的階段，住房的水平很低，供求矛盾非常突出。不僅是住房總存量不足，而且新增量住房也不足。在未來十多年中，新增住房的房?jī)r(jià)仍然會(huì)主導(dǎo)市場(chǎng)，需求將無法完全滿足與釋放。這種情況下，征收房產(chǎn)稅，市場(chǎng)上的拋壓雖然會(huì)有一些，但一兩年內(nèi)，僅這點(diǎn)拋壓，市場(chǎng)的消化能力目前來看還是不成問題的。房產(chǎn)稅的征收只會(huì)加重民眾在城市化進(jìn)程中的消費(fèi)負(fù)擔(dān)，而不會(huì)對(duì)房?jī)r(jià)產(chǎn)生抑制作用。（二）、從短期和中長(zhǎng)期來分析 房產(chǎn)稅對(duì)房產(chǎn)市場(chǎng)短期的影響。需求方面：短期內(nèi)，征房產(chǎn)稅對(duì)消費(fèi)性需求并無多大影響，但房產(chǎn)稅開征后將使投資性住房持有成本上升，投資回收期延長(zhǎng)，且在持有期造成一定財(cái)務(wù)壓力，導(dǎo)致投資成本與風(fēng)險(xiǎn)加大。從而降低投資性需求。供給方面：由于房地產(chǎn)開發(fā)周期長(zhǎng)，短期內(nèi)房產(chǎn)稅對(duì)房屋流量的供給沒有影響。而對(duì)房屋存量的供給方面，征房產(chǎn)稅后，閑置房產(chǎn)的持有成本上升，會(huì)導(dǎo)致投機(jī)者為了降低投資風(fēng)險(xiǎn)而拋售多余的房產(chǎn)，或?yàn)榱宿D(zhuǎn)嫁稅負(fù)而將房產(chǎn)出租，這樣必然會(huì)使總供給的增加。短期內(nèi)，房產(chǎn)稅會(huì)使房地產(chǎn)的需求降低而供給增加，可以預(yù)見，這將使房?jī)r(jià)下降。 房產(chǎn)稅對(duì)房產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)期的影響。 房產(chǎn)稅是以房產(chǎn)為征稅對(duì)象，按照房產(chǎn)的計(jì)稅余值或出租房產(chǎn)取得的租金收入，向產(chǎn)權(quán)所有人征收的一種稅。長(zhǎng)期內(nèi)，人們因持續(xù)性房產(chǎn)稅的支出，很可能逐步改變對(duì)房屋的偏好，需求可能有所下降，假定房屋供給的增長(zhǎng)率和人口增長(zhǎng)率近乎持平的話，可能導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)恢復(fù)理性。當(dāng)然我以上的分析都是建立在了一個(gè)假說之上，就是房產(chǎn)稅沒有被轉(zhuǎn)嫁的基礎(chǔ)之上。從現(xiàn)實(shí)的情況來看，這種假說的可能性不太大，根據(jù)稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁與歸宿的一般規(guī)律，壟斷性商品課稅、需求彈性較小、供給彈性較大的商品課稅較易轉(zhuǎn)嫁，而房產(chǎn)恰恰符合了這幾個(gè)特點(diǎn)，因此房產(chǎn)稅是容易轉(zhuǎn)嫁給它的購買者的，因此征收房產(chǎn)稅短時(shí)期內(nèi)可能導(dǎo)致房?jī)r(jià)下跌。但從中長(zhǎng)期來看，試圖以房產(chǎn)稅來降房?jī)r(jià)的目標(biāo)是難以實(shí)現(xiàn)的。分析房產(chǎn)稅帶來的影響（5） 分析貸款限制帶來的影響要求對(duì)有土地閑置、捂盤惜售和投機(jī)行為的房地產(chǎn)開發(fā)商貸款進(jìn)行限制。險(xiǎn)資進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域是正常的，外資企業(yè)一定程度參與也是正常的，是有益于市場(chǎng)的發(fā)展和健康的構(gòu)成。但是險(xiǎn)資是進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域只是剛剛開始，外資進(jìn)入也永遠(yuǎn)是受限制的，這是第一個(gè)方面。第二，當(dāng)市場(chǎng)可以供選擇的量并不大的時(shí)候，這么龐大的險(xiǎn)資也不會(huì)一下投入到這個(gè)市場(chǎng)，市場(chǎng)滿足他們的要求的物業(yè)并不多，險(xiǎn)資的進(jìn)入是一個(gè)長(zhǎng)期的過程。從開發(fā)商的層面，到項(xiàng)目的層面，缺錢的還是占絕大數(shù)，整個(gè)市場(chǎng)還是缺錢。缺錢是一個(gè)常態(tài)，是一個(gè)普遍現(xiàn)象。對(duì)于開發(fā)商來講，以前融資的渠道就這么幾個(gè)，自有資金、預(yù)售款、銀行貸款，上市公司的融資等等，加上信托。而信托現(xiàn)在已經(jīng)被關(guān)了，房地產(chǎn)公司的IPO在A股市場(chǎng)已經(jīng)停了幾年，在香港上市的也很少，現(xiàn)在唯一還有資金渠道的就是國企，國企可以通過集團(tuán)的擔(dān)保和信貸的安排，去籌措房地產(chǎn)發(fā)展方面的資金，所以現(xiàn)在絕大部分拓展商業(yè)地產(chǎn)的都是這樣的企業(yè)。另外就是上市公司和境外上市公司。境外上市盡管今年的市場(chǎng)并不是發(fā)行增資的很好時(shí)間，但今年發(fā)債還是有很多的，但發(fā)債解決整個(gè)行業(yè)的資金需求其實(shí)只是杯水車薪。對(duì)于新的外資，想進(jìn)來收購項(xiàng)目，唯一的途徑是成立WOFE，通過與開發(fā)商合資、合作拿地。目前，我看不到有其他的任何渠道可以進(jìn)入這個(gè)市場(chǎng)，你必須得通過商務(wù)部審批，這個(gè)審批需要的時(shí)間可能會(huì)很長(zhǎng)，還要看開發(fā)商能不能等你，這也是有很大的問題，所以這個(gè)成功率并不高，通過這個(gè)渠道進(jìn)來的錢就非常非常有限了。 參考文獻(xiàn)：國家統(tǒng)計(jì)局網(wǎng)站： 付軻 《中國房地產(chǎn)》 2010 第4期 陳多長(zhǎng) 蹤家峰 《財(cái)貿(mào)研究》 2004 第1期 謝家瑾 《城市開發(fā)》 2004 第12期附錄本數(shù)學(xué)建模模型程序設(shè)計(jì)include include N 4 /*可根據(jù)需要更換數(shù)字*/float min1 (float a ,float b){int t。if(a=b t=b。return t。}float max1 (float a ,float b){int a 。if(a=b) t=a 。return t。}float min2 (float a[n]){int t=a[o]。for (i=o。i=n。i++)if (ta[i]) t=a[i]。return t。float max2(float a[n]){int t=a[0]。for(i=0。i=n。i++)if (ta[i]) t=a[i]。return t。｝main ( ){ int i=0,j=0,A,B,K=o。float a[n][N],@[N],t[N],A[N],B[N],P[N],@=0,E*=0,M,E。printf (請(qǐng)輸入特征矩陣下的元素；/n)。{for (j=0。j=N。j++)scanf (%f,amp。a[i][j])。printf (/n)printf (輸入模糊子集：/n)for ((i=0。i=N。i++) scanf (”%f“,amp。t[i])。for (i=0；i=N。i++){A[K]=min1 (t[j],a[i][j])。B[K]=max1 (t[j],a[i][j])。K++。}A=max2(A[N])。B=min2(B[N])。@[i]=1/2*(1+AB)。@+=@[I]。}printf (輸出貼近度：)；for (i=0。i=N。i++)printf (@[%d]=%f,i,@[i]) 。printf (輸入相應(yīng)的估價(jià)值：)；for (i=0。i=N。i++) scanf(%f,amp。P[i])。for (i=0。i=N。i++) E*+=P[i]*@[i]/@。printf (輸入面積M:)。scanf (%f,amp。M)。E=M*E*。printf (估價(jià)E=%f,E)。
數(shù)學(xué)相關(guān)推薦
鄂ICP備17016276號(hào)-1