【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)值具有推廣應(yīng)用價(jià)值。 關(guān)于計(jì)算符號(hào) 設(shè)已有n個(gè)房地產(chǎn)交易實(shí)例的資料 用 表示第i個(gè)房地產(chǎn)交易實(shí)例的特征向量， ，即各相關(guān)資料的分值，可用“評(píng)估設(shè)想結(jié)果法”進(jìn)行逐項(xiàng)控制（在《房地產(chǎn)估價(jià)方法的拓展》專(zhuān)著中敘述，施建剛著）。 為內(nèi)積運(yùn)算； ⊙ 為外積運(yùn)算； 為取大運(yùn)算，如： =； 為取小運(yùn)算，如： =。 公式中的注意點(diǎn) 利用貼近度計(jì)算公式可計(jì)算待估房地產(chǎn)的 與房地產(chǎn)交易實(shí)例 的貼近度為 。 有可能出現(xiàn)相同的數(shù)值，這時(shí)可利用模糊關(guān)系系數(shù)的大小來(lái)排序： （4） 然后從大到小排序，記為 ，一般情況下， ，但必須 。相應(yīng)的房地產(chǎn)交易實(shí)例價(jià)格（修正后）為 。即與待估房地產(chǎn)最相似的（貼近度最大）交易實(shí)例的價(jià)格為 ，次相似的為 ，依次類(lèi)推，最不相似的為 。 相似程度高的交易實(shí)例，其權(quán)值就大，因而所起的調(diào)整作用也大；相似程度低的交易實(shí)例，其權(quán)值就小，因而所起的調(diào)整作用也小。用相似程度的大小來(lái)控制相應(yīng)交易實(shí)例的調(diào)整作用，這顯然是非常有道理的。 在實(shí)際工作中，考慮到權(quán)值是呈指數(shù)級(jí)遞降的，衰減非常大，貼近度為第四的交易實(shí)例的權(quán)值已經(jīng)相當(dāng)小，一般可以忽略，所以通常只要取最相似的三個(gè)交易實(shí)例就完全滿(mǎn)足要求了。這就使得評(píng)估模型大為簡(jiǎn)化為： （5） 式中， 為修正系數(shù)，由于待估房地產(chǎn)與各交易實(shí)例之間只是相似，而不是完全相同，即存在著差異，且確定特征向量的隸屬函數(shù)時(shí)也有誤差，所以應(yīng)對(duì)計(jì)算結(jié)果進(jìn)行修正。這種修正主要是根據(jù)房地產(chǎn)估價(jià)師的評(píng)估經(jīng)驗(yàn)，有時(shí)主要是評(píng)估策略上的修正，如政策變化、市場(chǎng)供求狀況、顧客成交的迫切程度，愿承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)大小因素，均應(yīng)作為決定評(píng)估結(jié)果需要考慮的因素。 （3） 分析國(guó)家調(diào)整房地產(chǎn)利率或存款準(zhǔn)備金率、房產(chǎn)稅、貸款限制等關(guān)鍵措施對(duì)房地產(chǎn)投資或投機(jī)者的影響；（1） 利率的影響從2006年月5日開(kāi)始到2007年5月15日，央行連續(xù)七次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率，由8%上調(diào)至目前的11%。中國(guó)人民銀行18日宣布。其他檔次利率相應(yīng)調(diào)整；從2000年6月5日起。這是近10年來(lái)中國(guó)首次同時(shí)宣布上調(diào)存款準(zhǔn)備金率和存貸款基準(zhǔn)利率。　　3月17日，中國(guó)人民銀行決定上調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率，金融機(jī)構(gòu)一年期存、%%、%%；其他各檔次存貸款基準(zhǔn)利率也相應(yīng)調(diào)整。同日，建設(shè)部下發(fā)《關(guān)于調(diào)整個(gè)人住房公積金存貸款利率的通知》中規(guī)定，3月18日起，%%。五年期以下(含五年)，五年期以下(含五年)%%、%%。(一)銀行利率變動(dòng)與房地產(chǎn)業(yè)的關(guān)系　　銀行利率降低，信貸金額增大，貨幣供應(yīng)量增長(zhǎng)。當(dāng)貨幣供應(yīng)增長(zhǎng)超過(guò)房地產(chǎn)商品對(duì)貨幣需要限度之初，作為貨幣需求者的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商、房地產(chǎn)商品消費(fèi)者和投機(jī)者，并沒(méi)有急于將多余的資金用于投資或消費(fèi)；但當(dāng)貨幣供應(yīng)量繼續(xù)增加，持幣者就會(huì)增加對(duì)房地產(chǎn)商品的投資或消費(fèi)。在消費(fèi)心理等因素的影響下，這一過(guò)程可能導(dǎo)致?lián)屬?gòu)房地產(chǎn)的行為，推動(dòng)貨幣轉(zhuǎn)化為房地產(chǎn)實(shí)物商品的替換過(guò)程。隨著房地產(chǎn)需求持續(xù)上漲，在短期內(nèi)房地產(chǎn)供給剛性的影響下，房地產(chǎn)價(jià)格不斷上漲、交易量不斷增加。由于價(jià)格的不斷上升導(dǎo)致現(xiàn)有價(jià)格嚴(yán)重脫離其實(shí)有價(jià)值，加快房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)進(jìn)入嚴(yán)重的通貨膨脹階段。相反，如果貨幣供應(yīng)增長(zhǎng)低于房地產(chǎn)商品流通對(duì)貨幣的需求限度，就會(huì)出現(xiàn)有效需求不足現(xiàn)象，結(jié)果導(dǎo)致房地產(chǎn)商品積壓，空置現(xiàn)象嚴(yán)重?！　?二)銀行利率變動(dòng)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響　　一般理論認(rèn)為，銀行利率與房地產(chǎn)價(jià)格呈反比例關(guān)系，利率升高時(shí)房地產(chǎn)價(jià)格降低，利率降低時(shí)，房地產(chǎn)價(jià)格上漲。其原因：一是當(dāng)利率升高時(shí)，儲(chǔ)蓄、購(gòu)買(mǎi)債券的收益增加，相對(duì)的房地產(chǎn)投資收益缺乏吸引力，投入的資金量大大減少，導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格缺少支撐力，結(jié)果必然價(jià)格下跌；二是由于利率升高，投資者運(yùn)用的資金利息成本加大，而在物價(jià)沒(méi)有上漲的情況下，資金的利息成本又不能通過(guò)合理的方式轉(zhuǎn)嫁到房地產(chǎn)價(jià)格上，房地產(chǎn)投資的收益大大降低，這時(shí)的房地產(chǎn)投資就不能說(shuō)是理想的投資方式。而當(dāng)利率降低到一定程度。各方面對(duì)資金的需求量加大，經(jīng)濟(jì)開(kāi)始振興，投入房地產(chǎn)的資金也越來(lái)越多，從而推動(dòng)房地產(chǎn)價(jià)格上漲?！　√岣叽婵顪?zhǔn)備金率和上調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率，目的是減少銀行貸款增長(zhǎng)的趨勢(shì)，控制投資增長(zhǎng)過(guò)快和經(jīng)濟(jì)發(fā)展過(guò)熱。這必然將影響到銀行的信貸規(guī)模，抑制銀行貸款增長(zhǎng)的勢(shì)頭。所以，首先波及的將是資金密集型、需要從銀行獲取大量貸款的房地產(chǎn)業(yè)?，F(xiàn)在看來(lái)，從2006年開(kāi)始頻繁采取的加息措施并沒(méi)有成功抑制房?jī)r(jià)上漲的勢(shì)頭。不過(guò)，由于購(gòu)房貸款期限短則十年，長(zhǎng)則二三十年，所以，未來(lái)利率的繼續(xù)調(diào)整，可能導(dǎo)致的“從量變到質(zhì)變”的影響，即防止房?jī)r(jià)過(guò)快增長(zhǎng)?！　?三)銀行利率變動(dòng)對(duì)開(kāi)發(fā)商的影響　　目前，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商上市直接融資的還是少數(shù)。多數(shù)開(kāi)發(fā)商還是主要依靠商業(yè)銀行貸款實(shí)現(xiàn)間接融資。因此利率的變動(dòng)導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商的財(cái)務(wù)成本增大，對(duì)其資金成本和利潤(rùn)影響比較大。財(cái)務(wù)成本增加，還可能增加開(kāi)發(fā)商資金周轉(zhuǎn)的困難，在招拍掛市場(chǎng)化出讓經(jīng)營(yíng)性土地的趨勢(shì)下，加息使得資金鏈出現(xiàn)問(wèn)題的概率進(jìn)一步增加。此外，還有可能迫使開(kāi)發(fā)商加快項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周轉(zhuǎn)期，有可能會(huì)減少盈利空間，降低價(jià)格，以規(guī)避項(xiàng)目建設(shè)、增加土地儲(chǔ)備的風(fēng)險(xiǎn)。加息意味著開(kāi)發(fā)商的融資成本加大，貸款負(fù)擔(dān)加重，以開(kāi)發(fā)商年貸款100億為例，開(kāi)發(fā)商一年增加還款2700萬(wàn)。對(duì)于央行加息對(duì)目前房產(chǎn)市場(chǎng)的影響，大致分為兩種意見(jiàn)，一種認(rèn)為，加息使得房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)成本加大，房?jī)r(jià)會(huì)隨之上揚(yáng)：另一種認(rèn)為，由于大部分房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商房產(chǎn)在建項(xiàng)目都存在貸款行為，央行加息使得開(kāi)發(fā)成本加大，部分資金鏈緊張的開(kāi)發(fā)商可能會(huì)由于資金壓力，可能會(huì)采取降價(jià)的方式及早出售自己手中的樓盤(pán)。對(duì)于開(kāi)發(fā)商，利率提高將加大開(kāi)發(fā)商的成本，會(huì)加速地產(chǎn)行業(yè)的兼并、組合，中小開(kāi)發(fā)商將更難生存。　　(四)銀行利率變動(dòng)對(duì)購(gòu)房消費(fèi)者的影響　　加息給中國(guó)百姓帶來(lái)最直接的好處就是存款利息的增加。但對(duì)購(gòu)房消費(fèi)者來(lái)說(shuō)，加息會(huì)增加成本。一方面，對(duì)已購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，加息增加了他們每月支付的購(gòu)房成本，擠占他們的日常消費(fèi)；另一方面，對(duì)潛在的購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，購(gòu)房成本的增長(zhǎng)，又會(huì)減弱他們進(jìn)入市場(chǎng)的欲望。特別是由于我國(guó)信貸消費(fèi)剛開(kāi)始，購(gòu)房者從沒(méi)有體驗(yàn)過(guò)利息波動(dòng)對(duì)個(gè)人消費(fèi)的影響，如果利息的波動(dòng)，尤其是利息上升幅度較大時(shí)，消費(fèi)者購(gòu)房支出陡然上升，會(huì)導(dǎo)致潛在消費(fèi)者對(duì)購(gòu)房欲望的減弱甚至停滯，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)業(yè)的蕭條，使整個(gè)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)放緩?！　∧壳?，房?jī)r(jià)并非賣(mài)方?jīng)Q定，開(kāi)發(fā)商不會(huì)貿(mào)然將其轉(zhuǎn)嫁給消費(fèi)者，房?jī)r(jià)短期不會(huì)因此有明顯上漲；從消費(fèi)者角度來(lái)看，雖然加息增加了購(gòu)房成本，消費(fèi)者可能放緩其購(gòu)房步伐，但此次加息幅度有限，對(duì)其影響甚微，心理影響大于實(shí)際影響。由于目前市場(chǎng)上許多銀行推出貸款優(yōu)惠政策，因此短期來(lái)講，加息對(duì)市場(chǎng)需求影響不大，對(duì)房?jī)r(jià)的影響也不會(huì)很大。利率上升，由于消費(fèi)者的購(gòu)買(mǎi)欲望會(huì)降低，資金也存在著從房地產(chǎn)市場(chǎng)流向銀行的趨勢(shì)。因此，整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)將形成一方面開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)成本增加，另一方面市場(chǎng)需求降低的狀況，從而達(dá)到擠壓房地產(chǎn)泡沫的目的。總而言之：上調(diào)利率對(duì)抑制需求，平穩(wěn)房產(chǎn)價(jià)格會(huì)起到積極作用。此次央行上調(diào)利率的幅度對(duì)住房消費(fèi)者的心理預(yù)警作用仍很大。雖然央行每次加息的幅度都不大，但是央行采取這種頻繁的利率上調(diào)，表明利率再度上調(diào)的幾率非常大，從而讓消費(fèi)者產(chǎn)生對(duì)后期成本明顯增加的預(yù)期。這樣，在某種程度上是會(huì)抑制一部分普通消費(fèi)者的房產(chǎn)需求，此次利率的上調(diào)肯定會(huì)對(duì)房產(chǎn)需求者的心理產(chǎn)生影響，市場(chǎng)將出現(xiàn)短暫的觀望態(tài)勢(shì)?！　∮捎谘胄械念l繁加息不僅給房產(chǎn)投資者造成了投資成本的上升和投資風(fēng)險(xiǎn)的增加，更是讓投資者產(chǎn)生未來(lái)再度上調(diào)利率的心理暗示。因此，此次利率上調(diào)對(duì)房產(chǎn)投資者特別是對(duì)部分持有多套房產(chǎn)進(jìn)行投資的人群會(huì)釋放部分手中房產(chǎn)來(lái)緩解投資的壓力和風(fēng)險(xiǎn)。加息會(huì)使投資收益明顯下降，促使一部分投資者進(jìn)行出售，從而大量增加二手商品房的供給量，抑制房?jī)r(jià)的快速增長(zhǎng)。(2) 分析存款準(zhǔn)備金率帶來(lái)的影響人行為貫徹落實(shí)適度寬松的貨幣政策，保證銀行體系流動(dòng)性充分供應(yīng)，促進(jìn)貨幣信貸穩(wěn)定增長(zhǎng)，發(fā)揮貨幣政策在支持經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)中的積極作用，決定下調(diào)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率和金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率：　　從2008年H月27日起，其他期限檔次存貸款基準(zhǔn)利率作相應(yīng)調(diào)整。同時(shí)，下調(diào)中央銀行再貸款、再貼現(xiàn)等利率。　　從2008年12月5日起