【文章內(nèi)容簡介】 評估房地產(chǎn)價值具有推廣應(yīng)用價值。 關(guān)于計算符號 設(shè)已有n個房地產(chǎn)交易實例的資料 用 表示第i個房地產(chǎn)交易實例的特征向量， ，即各相關(guān)資料的分值，可用“評估設(shè)想結(jié)果法”進行逐項控制（在《房地產(chǎn)估價方法的拓展》專著中敘述，施建剛著）。 為內(nèi)積運算； ⊙ 為外積運算； 為取大運算，如： =； 為取小運算，如： =。 公式中的注意點 利用貼近度計算公式可計算待估房地產(chǎn)的 與房地產(chǎn)交易實例 的貼近度為 。 有可能出現(xiàn)相同的數(shù)值，這時可利用模糊關(guān)系系數(shù)的大小來排序： （4） 然后從大到小排序，記為 ，一般情況下， ，但必須 。相應(yīng)的房地產(chǎn)交易實例價格（修正后）為 。即與待估房地產(chǎn)最相似的（貼近度最大）交易實例的價格為 ，次相似的為 ，依次類推，最不相似的為 。 相似程度高的交易實例，其權(quán)值就大，因而所起的調(diào)整作用也大；相似程度低的交易實例，其權(quán)值就小，因而所起的調(diào)整作用也小。用相似程度的大小來控制相應(yīng)交易實例的調(diào)整作用，這顯然是非常有道理的。 在實際工作中，考慮到權(quán)值是呈指數(shù)級遞降的，衰減非常大，貼近度為第四的交易實例的權(quán)值已經(jīng)相當(dāng)小，一般可以忽略，所以通常只要取最相似的三個交易實例就完全滿足要求了。這就使得評估模型大為簡化為： （5） 式中， 為修正系數(shù)，由于待估房地產(chǎn)與各交易實例之間只是相似，而不是完全相同，即存在著差異，且確定特征向量的隸屬函數(shù)時也有誤差，所以應(yīng)對計算結(jié)果進行修正。這種修正主要是根據(jù)房地產(chǎn)估價師的評估經(jīng)驗，有時主要是評估策略上的修正，如政策變化、市場供求狀況、顧客成交的迫切程度，愿承擔(dān)的風(fēng)險大小因素，均應(yīng)作為決定評估結(jié)果需要考慮的因素。 （3） 分析國家調(diào)整房地產(chǎn)利率或存款準(zhǔn)備金率、房產(chǎn)稅、貸款限制等關(guān)鍵措施對房地產(chǎn)投資或投機者的影響；（1） 利率的影響從2006年月5日開始到2007年5月15日，央行連續(xù)七次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率，由8%上調(diào)至目前的11%。中國人民銀行18日宣布。其他檔次利率相應(yīng)調(diào)整；從2000年6月5日起。這是近10年來中國首次同時宣布上調(diào)存款準(zhǔn)備金率和存貸款基準(zhǔn)利率?！　?月17日，中國人民銀行決定上調(diào)金融機構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率，金融機構(gòu)一年期存、%%、%%；其他各檔次存貸款基準(zhǔn)利率也相應(yīng)調(diào)整。同日，建設(shè)部下發(fā)《關(guān)于調(diào)整個人住房公積金存貸款利率的通知》中規(guī)定，3月18日起，%%。五年期以下(含五年)，五年期以下(含五年)%%、%%。(一)銀行利率變動與房地產(chǎn)業(yè)的關(guān)系　　銀行利率降低，信貸金額增大，貨幣供應(yīng)量增長。當(dāng)貨幣供應(yīng)增長超過房地產(chǎn)商品對貨幣需要限度之初，作為貨幣需求者的房地產(chǎn)開發(fā)商、房地產(chǎn)商品消費者和投機者，并沒有急于將多余的資金用于投資或消費；但當(dāng)貨幣供應(yīng)量繼續(xù)增加，持幣者就會增加對房地產(chǎn)商品的投資或消費。在消費心理等因素的影響下，這一過程可能導(dǎo)致?lián)屬彿康禺a(chǎn)的行為，推動貨幣轉(zhuǎn)化為房地產(chǎn)實物商品的替換過程。隨著房地產(chǎn)需求持續(xù)上漲，在短期內(nèi)房地產(chǎn)供給剛性的影響下，房地產(chǎn)價格不斷上漲、交易量不斷增加。由于價格的不斷上升導(dǎo)致現(xiàn)有價格嚴(yán)重脫離其實有價值，加快房地產(chǎn)經(jīng)濟進入嚴(yán)重的通貨膨脹階段。相反，如果貨幣供應(yīng)增長低于房地產(chǎn)商品流通對貨幣的需求限度，就會出現(xiàn)有效需求不足現(xiàn)象，結(jié)果導(dǎo)致房地產(chǎn)商品積壓，空置現(xiàn)象嚴(yán)重?！　?二)銀行利率變動對房地產(chǎn)價格的影響　　一般理論認(rèn)為，銀行利率與房地產(chǎn)價格呈反比例關(guān)系，利率升高時房地產(chǎn)價格降低，利率降低時，房地產(chǎn)價格上漲。其原因：一是當(dāng)利率升高時，儲蓄、購買債券的收益增加，相對的房地產(chǎn)投資收益缺乏吸引力，投入的資金量大大減少，導(dǎo)致房地產(chǎn)價格缺少支撐力，結(jié)果必然價格下跌；二是由于利率升高，投資者運用的資金利息成本加大，而在物價沒有上漲的情況下，資金的利息成本又不能通過合理的方式轉(zhuǎn)嫁到房地產(chǎn)價格上，房地產(chǎn)投資的收益大大降低，這時的房地產(chǎn)投資就不能說是理想的投資方式。而當(dāng)利率降低到一定程度。各方面對資金的需求量加大，經(jīng)濟開始振興，投入房地產(chǎn)的資金也越來越多，從而推動房地產(chǎn)價格上漲?！　√岣叽婵顪?zhǔn)備金率和上調(diào)金融機構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率，目的是減少銀行貸款增長的趨勢，控制投資增長過快和經(jīng)濟發(fā)展過熱。這必然將影響到銀行的信貸規(guī)模，抑制銀行貸款增長的勢頭。所以，首先波及的將是資金密集型、需要從銀行獲取大量貸款的房地產(chǎn)業(yè)?，F(xiàn)在看來，從2006年開始頻繁采取的加息措施并沒有成功抑制房價上漲的勢頭。不過，由于購房貸款期限短則十年，長則二三十年，所以，未來利率的繼續(xù)調(diào)整，可能導(dǎo)致的“從量變到質(zhì)變”的影響，即防止房價過快增長?！　?三)銀行利率變動對開發(fā)商的影響　　目前，房地產(chǎn)開發(fā)商上市直接融資的還是少數(shù)。多數(shù)開發(fā)商還是主要依靠商業(yè)銀行貸款實現(xiàn)間接融資。因此利率的變動導(dǎo)致開發(fā)商的財務(wù)成本增大，對其資金成本和利潤影響比較大。財務(wù)成本增加，還可能增加開發(fā)商資金周轉(zhuǎn)的困難，在招拍掛市場化出讓經(jīng)營性土地的趨勢下，加息使得資金鏈出現(xiàn)問題的概率進一步增加。此外，還有可能迫使開發(fā)商加快項目開發(fā)周轉(zhuǎn)期，有可能會減少盈利空間，降低價格，以規(guī)避項目建設(shè)、增加土地儲備的風(fēng)險。加息意味著開發(fā)商的融資成本加大，貸款負擔(dān)加重，以開發(fā)商年貸款100億為例，開發(fā)商一年增加還款2700萬。對于央行加息對目前房產(chǎn)市場的影響，大致分為兩種意見，一種認(rèn)為，加息使得房地產(chǎn)市場開發(fā)成本加大，房價會隨之上揚：另一種認(rèn)為，由于大部分房產(chǎn)開發(fā)商房產(chǎn)在建項目都存在貸款行為，央行加息使得開發(fā)成本加大，部分資金鏈緊張的開發(fā)商可能會由于資金壓力，可能會采取降價的方式及早出售自己手中的樓盤。對于開發(fā)商，利率提高將加大開發(fā)商的成本，會加速地產(chǎn)行業(yè)的兼并、組合，中小開發(fā)商將更難生存?！　?四)銀行利率變動對購房消費者的影響　　加息給中國百姓帶來最直接的好處就是存款利息的增加。但對購房消費者來說，加息會增加成本。一方面，對已購房者來說，加息增加了他們每月支付的購房成本，擠占他們的日常消費；另一方面，對潛在的購房者來說，購房成本的增長，又會減弱他們進入市場的欲望。特別是由于我國信貸消費剛開始，購房者從沒有體驗過利息波動對個人消費的影響，如果利息的波動，尤其是利息上升幅度較大時，消費者購房支出陡然上升，會導(dǎo)致潛在消費者對購房欲望的減弱甚至停滯，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)業(yè)的蕭條，使整個經(jīng)濟增長放緩。　　目前，房價并非賣方?jīng)Q定，開發(fā)商不會貿(mào)然將其轉(zhuǎn)嫁給消費者，房價短期不會因此有明顯上漲；從消費者角度來看，雖然加息增加了購房成本，消費者可能放緩其購房步伐，但此次加息幅度有限，對其影響甚微，心理影響大于實際影響。由于目前市場上許多銀行推出貸款優(yōu)惠政策，因此短期來講，加息對市場需求影響不大，對房價的影響也不會很大。利率上升，由于消費者的購買欲望會降低，資金也存在著從房地產(chǎn)市場流向銀行的趨勢。因此，整個房地產(chǎn)市場將形成一方面開發(fā)商開發(fā)成本增加，另一方面市場需求降低的狀況，從而達到擠壓房地產(chǎn)泡沫的目的?？偠灾荷险{(diào)利率對抑制需求，平穩(wěn)房產(chǎn)價格會起到積極作用。此次央行上調(diào)利率的幅度對住房消費者的心理預(yù)警作用仍很大。雖然央行每次加息的幅度都不大，但是央行采取這種頻繁的利率上調(diào)，表明利率再度上調(diào)的幾率非常大，從而讓消費者產(chǎn)生對后期成本明顯增加的預(yù)期。這樣，在某種程度上是會抑制一部分普通消費者的房產(chǎn)需求，此次利率的上調(diào)肯定會對房產(chǎn)需求者的心理產(chǎn)生影響，市場將出現(xiàn)短暫的觀望態(tài)勢?！　∮捎谘胄械念l繁加息不僅給房產(chǎn)投資者造成了投資成本的上升和投資風(fēng)險的增加，更是讓投資者產(chǎn)生未來再度上調(diào)利率的心理暗示。因此，此次利率上調(diào)對房產(chǎn)投資者特別是對部分持有多套房產(chǎn)進行投資的人群會釋放部分手中房產(chǎn)來緩解投資的壓力和風(fēng)險。加息會使投資收益明顯下降，促使一部分投資者進行出售，從而大量增加二手商品房的供給量，抑制房價的快速增長。(2) 分析存款準(zhǔn)備金率帶來的影響人行為貫徹落實適度寬松的貨幣政策，保證銀行體系流動性充分供應(yīng)，促進貨幣信貸穩(wěn)定增長，發(fā)揮貨幣政策在支持經(jīng)濟增長中的積極作用，決定下調(diào)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率和金融機構(gòu)存款準(zhǔn)備金率：　　從2008年H月27日起，其他期限檔次存貸款基準(zhǔn)利率作相應(yīng)調(diào)整。同時，下調(diào)中央銀行再貸款、再貼現(xiàn)等利率?！　?008年12月5日起