探討農(nóng)村拆遷安置類房屋買賣合同糾紛問(wèn)題-文庫(kù)吧資料
2025-01-24 06:20本頁(yè)面
【正文】 出現(xiàn)了。5順義法院李遂法庭在一起農(nóng)村房屋買賣糾紛案中認(rèn)，被告所購(gòu)買的房屋并非相關(guān)法律、法規(guī)所禁止，亦未違背買賣雙方的真實(shí)意思，故應(yīng)認(rèn)定該房屋買賣關(guān)系有效。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定履行自己的義務(wù)，不得擅自變更和解除合同。4溫州市法院系統(tǒng)絕大多數(shù)法官的觀點(diǎn)是農(nóng)村房屋買賣有效。從法律上講，行政法律規(guī)范的效力和適用范圍，不能“越權(quán)”波及到民事法律關(guān)系，這是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)和社會(huì)法制化的必然要求。3再者，土地管理法雖然規(guī)定了“一戶一宅”和“農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)建設(shè)”，但是，從其立法精神來(lái)看，這些條文主要的法律效果體現(xiàn)在國(guó)家對(duì)集體土地地行政管理上，旨在維持農(nóng)業(yè)用地的數(shù)量，防止農(nóng)用地特別是耕地被違法占用，保證農(nóng)民的自下而上之本?！ ≡?gòu)奈覈?guó)目前的立法精神和法律現(xiàn)狀來(lái)看，首先，最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國(guó)合同法》若干問(wèn)題的解釋(一)第4條規(guī)定“合同法實(shí)施以后，人民法院確認(rèn)合同無(wú)效，應(yīng)當(dāng)以全國(guó)人大及其常委會(huì)制定的法律和國(guó)務(wù)院制定的行政法規(guī)為依據(jù)，不得以地方性法規(guī)、行政規(guī)章為依據(jù)。既然農(nóng)村房屋是農(nóng)村居民合法的私有財(cái)產(chǎn)，那么從理論角度來(lái)說(shuō)，作為農(nóng)村房屋所有權(quán)人的農(nóng)村居民，完全可以依法對(duì)其房屋行使所有權(quán)，當(dāng)然包括其中能充分體現(xiàn)所有權(quán)權(quán)能的處分權(quán)。《物權(quán)法》第64條也規(guī)定“私人對(duì)其合法的收入、房屋、生活用品、生產(chǎn)工具、原材料等不動(dòng)產(chǎn)和動(dòng)產(chǎn)享有所有權(quán)”。第二種意見(jiàn)是買賣關(guān)系有效。據(jù)此，應(yīng)當(dāng)能夠得出城鎮(zhèn)居民不能在農(nóng)村購(gòu)買農(nóng)戶住房的結(jié)論。農(nóng)戶依照前款規(guī)定轉(zhuǎn)讓宅基地使用權(quán)的，不得再申請(qǐng)宅基地。住房轉(zhuǎn)讓時(shí)，宅基地使用權(quán)一并轉(zhuǎn)讓。”如果安置房買賣成立，就是將與房屋相連的宅基地使用權(quán)作為標(biāo)的物出賣了，實(shí)質(zhì)上就是將農(nóng)民集體所有的土地使用權(quán)變相用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。第一種意見(jiàn)是房屋買賣關(guān)系無(wú)效。城鎮(zhèn)居民購(gòu)買安置房后，一旦國(guó)家決定對(duì)該安置房所占用的集體土地予以征用或?qū)w經(jīng)濟(jì)組織成員予以拆遷，對(duì)于購(gòu)買該類房屋的城市居民來(lái)講可能因其并非合格的購(gòu)房者而被排斥在補(bǔ)償范圍之外?！段餀?quán)法》規(guī)定只要是法律、法規(guī)沒(méi)有禁止的物均可抵押，但是安置房在現(xiàn)實(shí)中未能充分發(fā)揮安置房的經(jīng)濟(jì)價(jià)值，其生產(chǎn)性功能也就較為有限，因此是否適宜作為抵押物或者該抵押是否為債權(quán)人所接受仍然是一個(gè)值得思考的問(wèn)題。現(xiàn)階段，農(nóng)村房屋能否抵押的問(wèn)題仍然困擾著理論界和實(shí)務(wù)界，存在著不同的觀點(diǎn)和爭(zhēng)論。根據(jù)擔(dān)保法理論，用于抵押的標(biāo)的物只有保證其能夠自由流通才能成為抵押物，限制流通的物在一定條件下也可以成為抵押物，而禁止流通的物則根本不能成抵押物。如果“安置房”轉(zhuǎn)讓交易的對(duì)象是城市居民時(shí)，一般不能獲得房屋產(chǎn)權(quán)證，除非房屋所使用的農(nóng)村集體建設(shè)用地被征用為國(guó)有土地。如果房屋產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)讓沒(méi)有經(jīng)過(guò)房產(chǎn)管理部門(mén)的登記確認(rèn)，房屋的產(chǎn)權(quán)將不會(huì)發(fā)生轉(zhuǎn)移的法律效力。由于房屋屬于不動(dòng)產(chǎn)，根據(jù)不動(dòng)產(chǎn)的財(cái)產(chǎn)權(quán)屬性，各國(guó)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)一般采取法定登記主義，即房屋所有權(quán)只有經(jīng)過(guò)國(guó)家法定的部門(mén)登記才能確權(quán)和生效。近期到我院起訴的此類案件，其中一案件涉及近五百戶業(yè)主，嚴(yán)重地影響社會(huì)的穩(wěn)定。此類案件涉及利益主體廣泛且爭(zhēng)議的標(biāo)的基本一致，紛紛要求開(kāi)放商履約。因此一旦糾紛產(chǎn)生，業(yè)主一般不愿意選擇退房，而要求開(kāi)發(fā)商履約。因?yàn)榘仓梅康膬r(jià)格大大低于市面上的商品房，購(gòu)房者基于價(jià)格的優(yōu)勢(shì)紛紛購(gòu)買安置房。但是在實(shí)踐中，開(kāi)發(fā)商很難兌現(xiàn)此項(xiàng)諾言，導(dǎo)致違約，糾紛必然發(fā)生?！ 《呛贤鞔_表明為購(gòu)房人辦理國(guó)有土地使用權(quán)證?！ ?二)此類糾紛的特點(diǎn) 一是開(kāi)發(fā)商與購(gòu)買人簽訂的
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