探討農(nóng)村拆遷安置類(lèi)房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛問(wèn)題(存儲(chǔ)版)
【正文】 么從理論角度來(lái)說(shuō)，作為農(nóng)村房屋所有權(quán)人的農(nóng)村居民，完全可以依法對(duì)其房屋行使所有權(quán)，當(dāng)然包括其中能充分體現(xiàn)所有權(quán)權(quán)能的處分權(quán)。4溫州市法院系統(tǒng)絕大多數(shù)法官的觀點(diǎn)是農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)有效。同理，受贈(zèng)與人接受的也是占有，所以民事流轉(zhuǎn)關(guān)系一直處于不確定的狀態(tài)。我國(guó)《民法通則》第三條規(guī)定：“當(dāng)事人在民事活動(dòng)中的地位平等。這就要求對(duì)集體所有的土地自由流轉(zhuǎn)作出變革。所以，安置房市場(chǎng)能滿足這部分人的住房需求。世界上沒(méi)有完全相同的兩片葉子，由于歷史、地域、環(huán)境等等的不同，即使是同一事物也會(huì)有不同的表現(xiàn)。因?yàn)楹贤黧w的不同，所涉及的相關(guān)法律、法規(guī)、政策也大有不同。這樣做既不與法律、法規(guī)、政策存在沖突，又有利于農(nóng)村居民對(duì)房屋處分權(quán)的實(shí)際實(shí)現(xiàn)，更能滿足和調(diào)劑某些農(nóng)村村民之間的特殊需要，特別是自愿向城鎮(zhèn)搬遷“退宅還耕”的農(nóng)民，從而維護(hù)地方穩(wěn)定和當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)的發(fā)展。在法律沒(méi)有明確禁止安置房買(mǎi)賣(mài)的情況下，只要安置房買(mǎi)賣(mài)合同符合合同有效要件，就應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為有效。實(shí)施處分行為是所有權(quán)人的應(yīng)有權(quán)利。”房屋屬于公民的個(gè)人財(cái)產(chǎn)。安置房買(mǎi)賣(mài)是一種合同行為，對(duì)其效力的認(rèn)定當(dāng)然要基于《合同法》的有關(guān)規(guī)定，依據(jù)《合同法》的規(guī)定，一個(gè)合同的效力是以是否符合合同有效的要件為標(biāo)準(zhǔn)。購(gòu)房者是非本集體經(jīng)濟(jì)組織成員的農(nóng)村居民，我國(guó)相關(guān)法律、法規(guī)雖然禁止將農(nóng)村宅基地使用權(quán)向本集體經(jīng)濟(jì)組織成員以外的人轉(zhuǎn)讓?zhuān)缜拔乃?，法律、法?guī)對(duì)農(nóng)村居民轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)并無(wú)禁止性規(guī)定，而國(guó)家相關(guān)政策也無(wú)禁止向本集體經(jīng)濟(jì)組織外的農(nóng)村居民出售房屋的規(guī)定。第二類(lèi)是與非本集體經(jīng)濟(jì)組織成員的農(nóng)村居民之間安置房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛。任何冒進(jìn)都可能適得其反。對(duì)于中國(guó)這樣一個(gè)傳統(tǒng)的國(guó)家來(lái)說(shuō)，居者有其屋是每個(gè)人的基本要求。因此，法律上的平等原則要求兩種土地所有的主體——國(guó)家和集體，其民事主體資格是平等的，民事主體地位是平等的，從而能平等地享有權(quán)利，其民事權(quán)益能平等地受法律的保護(hù)。古今中外的人們一直為此進(jìn)行著不懈的追求與探究。那么，繼承問(wèn)題也就出現(xiàn)了。從法律上講，行政法律規(guī)范的效力和適用范圍，不能“越權(quán)”波及到民事法律關(guān)系，這是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)和社會(huì)法制化的必然要求?！段餀?quán)法》第64條也規(guī)定“私人對(duì)其合法的收入、房屋、生活用品、生產(chǎn)工具、原材料等不動(dòng)產(chǎn)和動(dòng)產(chǎn)享有所有權(quán)”。住房轉(zhuǎn)讓時(shí)，宅基地使用權(quán)一并轉(zhuǎn)讓?！段餀?quán)法》規(guī)定只要是法律、法規(guī)沒(méi)有禁止的物均可抵押，但是安置房在現(xiàn)實(shí)中未能充分發(fā)揮安置房的經(jīng)濟(jì)價(jià)值，其生產(chǎn)性功能也就較為有限，因此是否適宜作為抵押物或者該抵押是否為債權(quán)人所接受仍然是一個(gè)值得思考的問(wèn)題。如果房屋產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)讓沒(méi)有經(jīng)過(guò)房產(chǎn)管理部門(mén)的登記確認(rèn)，房屋的產(chǎn)權(quán)將不會(huì)發(fā)生轉(zhuǎn)移的法律效力。因此一旦糾紛產(chǎn)生，業(yè)主一般不愿意選擇退房，而要求開(kāi)發(fā)商履約。 (二)此類(lèi)糾紛的特點(diǎn) 一是開(kāi)發(fā)商與購(gòu)買(mǎi)人簽訂的合同表面為項(xiàng)目安置合同，實(shí)為房屋買(mǎi)賣(mài)合同。一是賣(mài)方為被征地拆遷的農(nóng)民。二是滿足休閑住房需求的“安置房。為了加速城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展，成都市提出了“三個(gè)集中”的構(gòu)想，即工業(yè)向集中發(fā)展區(qū)集中，土地向規(guī)模經(jīng)營(yíng)集中，農(nóng)民向城鎮(zhèn)集中。近期我院深入各鄉(xiāng)鎮(zhèn)進(jìn)行安置房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛的專(zhuān)題調(diào)研，并就現(xiàn)階段安置房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛的解決提出對(duì)策和建議，以期能為解決試驗(yàn)區(qū)改革的一些難題提供有益參考。普遍來(lái)說(shuō)，這類(lèi)人群的抗風(fēng)險(xiǎn)能力較強(qiáng)，他們要實(shí)現(xiàn)的是高層次的需求，而且普遍在市區(qū)擁有住房。二是賣(mài)方為房產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司和投資公司。開(kāi)發(fā)商為了吸引購(gòu)房者，一般在合同里面明確注明：開(kāi)發(fā)商在房屋交付使用后一定期限內(nèi)，按規(guī)定為購(gòu)
試題試卷相關(guān)推薦
鄂ICP備17016276號(hào)-1