探討農(nóng)村拆遷安置類房屋買賣合同糾紛問題(存儲版)
【正文】 么從理論角度來說，作為農(nóng)村房屋所有權(quán)人的農(nóng)村居民，完全可以依法對其房屋行使所有權(quán)，當(dāng)然包括其中能充分體現(xiàn)所有權(quán)權(quán)能的處分權(quán)。4溫州市法院系統(tǒng)絕大多數(shù)法官的觀點是農(nóng)村房屋買賣有效。同理，受贈與人接受的也是占有，所以民事流轉(zhuǎn)關(guān)系一直處于不確定的狀態(tài)。我國《民法通則》第三條規(guī)定：“當(dāng)事人在民事活動中的地位平等。這就要求對集體所有的土地自由流轉(zhuǎn)作出變革。所以，安置房市場能滿足這部分人的住房需求。世界上沒有完全相同的兩片葉子，由于歷史、地域、環(huán)境等等的不同，即使是同一事物也會有不同的表現(xiàn)。因為合同主體的不同，所涉及的相關(guān)法律、法規(guī)、政策也大有不同。這樣做既不與法律、法規(guī)、政策存在沖突，又有利于農(nóng)村居民對房屋處分權(quán)的實際實現(xiàn)，更能滿足和調(diào)劑某些農(nóng)村村民之間的特殊需要，特別是自愿向城鎮(zhèn)搬遷“退宅還耕”的農(nóng)民，從而維護(hù)地方穩(wěn)定和當(dāng)?shù)亟?jīng)濟的發(fā)展。在法律沒有明確禁止安置房買賣的情況下，只要安置房買賣合同符合合同有效要件，就應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為有效。實施處分行為是所有權(quán)人的應(yīng)有權(quán)利。”房屋屬于公民的個人財產(chǎn)。安置房買賣是一種合同行為，對其效力的認(rèn)定當(dāng)然要基于《合同法》的有關(guān)規(guī)定，依據(jù)《合同法》的規(guī)定，一個合同的效力是以是否符合合同有效的要件為標(biāo)準(zhǔn)。購房者是非本集體經(jīng)濟組織成員的農(nóng)村居民，我國相關(guān)法律、法規(guī)雖然禁止將農(nóng)村宅基地使用權(quán)向本集體經(jīng)濟組織成員以外的人轉(zhuǎn)讓，但如前文所述，法律、法規(guī)對農(nóng)村居民轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)并無禁止性規(guī)定，而國家相關(guān)政策也無禁止向本集體經(jīng)濟組織外的農(nóng)村居民出售房屋的規(guī)定。第二類是與非本集體經(jīng)濟組織成員的農(nóng)村居民之間安置房買賣合同糾紛。任何冒進(jìn)都可能適得其反。對于中國這樣一個傳統(tǒng)的國家來說，居者有其屋是每個人的基本要求。因此，法律上的平等原則要求兩種土地所有的主體——國家和集體，其民事主體資格是平等的，民事主體地位是平等的，從而能平等地享有權(quán)利，其民事權(quán)益能平等地受法律的保護(hù)。古今中外的人們一直為此進(jìn)行著不懈的追求與探究。那么，繼承問題也就出現(xiàn)了。從法律上講，行政法律規(guī)范的效力和適用范圍，不能“越權(quán)”波及到民事法律關(guān)系，這是市場經(jīng)濟和社會法制化的必然要求?！段餀?quán)法》第64條也規(guī)定“私人對其合法的收入、房屋、生活用品、生產(chǎn)工具、原材料等不動產(chǎn)和動產(chǎn)享有所有權(quán)”。住房轉(zhuǎn)讓時，宅基地使用權(quán)一并轉(zhuǎn)讓?！段餀?quán)法》規(guī)定只要是法律、法規(guī)沒有禁止的物均可抵押，但是安置房在現(xiàn)實中未能充分發(fā)揮安置房的經(jīng)濟價值，其生產(chǎn)性功能也就較為有限，因此是否適宜作為抵押物或者該抵押是否為債權(quán)人所接受仍然是一個值得思考的問題。如果房屋產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)讓沒有經(jīng)過房產(chǎn)管理部門的登記確認(rèn)，房屋的產(chǎn)權(quán)將不會發(fā)生轉(zhuǎn)移的法律效力。因此一旦糾紛產(chǎn)生，業(yè)主一般不愿意選擇退房，而要求開發(fā)商履約。 (二)此類糾紛的特點 一是開發(fā)商與購買人簽訂的合同表面為項目安置合同，實為房屋買賣合同。一是賣方為被征地拆遷的農(nóng)民。二是滿足休閑住房需求的“安置房。為了加速城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展，成都市提出了“三個集中”的構(gòu)想，即工業(yè)向集中發(fā)展區(qū)集中，土地向規(guī)模經(jīng)營集中，農(nóng)民向城鎮(zhèn)集中。近期我院深入各鄉(xiāng)鎮(zhèn)進(jìn)行安置房買賣合同糾紛的專題調(diào)研，并就現(xiàn)階段安置房買賣合同糾紛的解決提出對策和建議，以期能為解決試驗區(qū)改革的一些難題提供有益參考。普遍來說，這類人群的抗風(fēng)險能力較強，他們要實現(xiàn)的是高層次的需求，而且普遍在市區(qū)擁有住房。二是賣方為房產(chǎn)開發(fā)公司和投資公司。開發(fā)商為了吸引購房者，一般在合同里面明確注明：開發(fā)商在房屋交付使用后一定期限內(nèi)，按規(guī)定為購
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