探討農(nóng)村拆遷安置類房屋買賣合同糾紛問題(已修改)
2025-01-30 06:20 本頁面
【正文】 ，城鄉(xiāng)一體化已成為是我國發(fā)展新階段提出的新任務(wù)，是實現(xiàn)全面建設(shè)小康社會奮斗目標(biāo)的新要求。2008年成都市被國務(wù)院確定為首批城鄉(xiāng)統(tǒng)籌綜合改革試驗區(qū)，雙流縣也成為全市試點之一。為了加速城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展，成都市提出了“三個集中”的構(gòu)想，即工業(yè)向集中發(fā)展區(qū)集中，土地向規(guī)模經(jīng)營集中，農(nóng)民向城鎮(zhèn)集中。市政府還先后實施了“新居工程”、“金土地工程”以及“農(nóng)民土地?fù)Q社保”等措施，期望通過這些大膽創(chuàng)新的嘗試，盡快形成統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展的新機制。在此背景下，我縣農(nóng)村房地產(chǎn)市場變得異?；钴S，農(nóng)村房屋買賣合同糾紛也日益增多，特別是拆遷安置房買賣合同糾紛日益突出，越來越多的案件訴至法院。近期我院深入各鄉(xiāng)鎮(zhèn)進行安置房買賣合同糾紛的專題調(diào)研，并就現(xiàn)階段安置房買賣合同糾紛的解決提出對策和建議，以期能為解決試驗區(qū)改革的一些難題提供有益參考?！ ∫?、農(nóng)村拆遷安置類房屋買賣糾紛的基本情況 (一)買賣雙方的基本情況 “安置房”的購房者需求劃分。一是滿足基本住房需求的“安置房”，它們實現(xiàn)了對普通商品房的替代作用。這類人群雖然清楚安置房存在的風(fēng)險，但是無力購買高價的城市商品房，與安置房的居住利益比較，最終選擇了購買安置房。他們對房屋的穩(wěn)定性較為敏感，抗風(fēng)險能力較弱，而且大部分沒有其他的住房。二是滿足休閑住房需求的“安置房。房屋所處的鄉(xiāng)村環(huán)境、不受商品房開發(fā)限制的一些條件等，滿足了部分高收入人群的休閑住房需求。此類購買人群對是否真正擁有房屋產(chǎn)權(quán)應(yīng)該并不是特別關(guān)注，他們關(guān)注的重點是購買到了這種休息居住的價值。普遍來說，這類人群的抗風(fēng)險能力較強，他們要實現(xiàn)的是高層次的需求，而且普遍在市區(qū)擁有住房。三是實現(xiàn)投資功能的“安置房”。有部分人群出于以后城市發(fā)展規(guī)劃等的考慮，購買部分地段和區(qū)位的安置房，以期實現(xiàn)投資功能。這類人群抗風(fēng)險能力強，對住房本身沒有需求，類似于商品房炒家?！ ?。一是賣方為被征地拆遷的農(nóng)民。在拆遷安置的過程中，不少農(nóng)民分得面積相對較大的安置房，甚至有些農(nóng)民分得多套住房。為了使房屋發(fā)揮更大的效用，創(chuàng)造更大的價值，被拆遷農(nóng)民賣掉多余的住房。二是賣方為房產(chǎn)開發(fā)公司和投資公司。從應(yīng)訴到我院的糾紛來看，此類糾紛占絕大多數(shù)。在推進城鄉(xiāng)統(tǒng)籌的過程中，由于資金等方面的原因，鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府、村委會一般采取招標(biāo)方式選擇具有資金優(yōu)勢的房地產(chǎn)開發(fā)商或者投資公司作為業(yè)主修建安置小區(qū)。安置房竣工后，與被拆遷村民簽訂房屋安置合同。有部分開發(fā)商或者投資公司在安置完被拆遷村民后，將剩余的安置房出售?！ ?二)此類糾紛的特點 一是開發(fā)商與購買人簽訂的合同表面為項目安置合同，實為房屋買賣合同。雖然合同名稱為“某某項目安置合同”，但合同的條款則只涉及安置房的買賣，不涉及安置內(nèi)容?！ 《呛贤鞔_表明為購房人辦理國有土地使用權(quán)證。開發(fā)商為了吸引購房者，一般在合同里面明確注明：開發(fā)商在房屋交付使用后一定期限內(nèi)，按規(guī)定為購房人辦理“村鎮(zhèn)房屋產(chǎn)權(quán)”，并在房屋交付使用后一定期間內(nèi)，依據(jù)相關(guān)政策換為“城鎮(zhèn)產(chǎn)權(quán)”，同時辦理“國有土地使用權(quán)證”。但是在實踐中，開發(fā)商很難兌現(xiàn)此項諾言，導(dǎo)致違約，糾紛必然發(fā)生?！ ∪谴祟惏讣芗怃J。因為安置房的價格大大低于市面上的商品房，購房者基于價格的優(yōu)勢紛紛購買安置房。更何況有開發(fā)商“一定時期內(nèi)辦理國有土地使用權(quán)”的承諾，購房人更加義無反顧。因此一旦糾紛產(chǎn)生，業(yè)主一般不愿意選擇退房，而要求開發(fā)商履約?！ ∷氖鞘巧娣€(wěn)群體性糾紛案件較多。此類案件涉及利益主體廣泛且爭議的標(biāo)的基本
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