探討農(nóng)村拆遷安置類房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛問(wèn)題(完整版)
【正文】 產(chǎn)所有權(quán)登記制度，根據(jù)《物權(quán)法》對(duì)登記的規(guī)定，負(fù)責(zé)房屋所有權(quán)的登記是房產(chǎn)管理部門(mén)，也就是說(shuō)，房屋產(chǎn)權(quán)的確認(rèn)、轉(zhuǎn)讓只有經(jīng)過(guò)房產(chǎn)管理部門(mén)的登記以后才能最終發(fā)生效力，物權(quán)才能發(fā)生轉(zhuǎn)移。更何況有開(kāi)發(fā)商“一定時(shí)期內(nèi)辦理國(guó)有土地使用權(quán)”的承諾，購(gòu)房人更加義無(wú)反顧。有部分開(kāi)發(fā)商或者投資公司在安置完被拆遷村民后，將剩余的安置房出售?！ ?。他們對(duì)房屋的穩(wěn)定性較為敏感，抗風(fēng)險(xiǎn)能力較弱，而且大部分沒(méi)有其他的住房。2008年成都市被國(guó)務(wù)院確定為首批城鄉(xiāng)統(tǒng)籌綜合改革試驗(yàn)區(qū)，雙流縣也成為全市試點(diǎn)之一。 一、農(nóng)村拆遷安置類房屋買(mǎi)賣(mài)糾紛的基本情況 (一)買(mǎi)賣(mài)雙方的基本情況 “安置房”的購(gòu)房者需求劃分。三是實(shí)現(xiàn)投資功能的“安置房”。從應(yīng)訴到我院的糾紛來(lái)看，此類糾紛占絕大多數(shù)。但是在實(shí)踐中，開(kāi)發(fā)商很難兌現(xiàn)此項(xiàng)諾言，導(dǎo)致違約，糾紛必然發(fā)生。近期到我院起訴的此類案件，其中一案件涉及近五百戶業(yè)主，嚴(yán)重地影響社會(huì)的穩(wěn)定。根據(jù)擔(dān)保法理論，用于抵押的標(biāo)的物只有保證其能夠自由流通才能成為抵押物，限制流通的物在一定條件下也可以成為抵押物，而禁止流通的物則根本不能成抵押物。第一種意見(jiàn)是房屋買(mǎi)賣(mài)關(guān)系無(wú)效。據(jù)此，應(yīng)當(dāng)能夠得出城鎮(zhèn)居民不能在農(nóng)村購(gòu)買(mǎi)農(nóng)戶住房的結(jié)論?！ ≡?gòu)奈覈?guó)目前的立法精神和法律現(xiàn)狀來(lái)看，首先，最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國(guó)合同法》若干問(wèn)題的解釋(一)第4條規(guī)定“合同法實(shí)施以后，人民法院確認(rèn)合同無(wú)效，應(yīng)當(dāng)以全國(guó)人大及其常委會(huì)制定的法律和國(guó)務(wù)院制定的行政法規(guī)為依據(jù)，不得以地方性法規(guī)、行政規(guī)章為依據(jù)。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定履行自己的義務(wù)，不得擅自變更和解除合同。安置房問(wèn)題的解決也要以一定的原則為依托。”第四條規(guī)定：“國(guó)家、集體、私人的物權(quán)和其他權(quán)利人的物權(quán)受法律保護(hù)，任何單位和個(gè)人不得侵犯。黨的十六大提出了建設(shè)民主法治、公平正義、誠(chéng)信友愛(ài)、充滿活力、安定有序、人與自然和諧相處的社會(huì)主義和諧社會(huì)。此外，農(nóng)民收入本來(lái)有限，如果強(qiáng)烈制止安置房買(mǎi)賣(mài)，讓農(nóng)民多余的房屋閑置，就會(huì)影響當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)的發(fā)展，這都不利于社會(huì)的穩(wěn)定。前面指出過(guò)，安置房依據(jù)不同的標(biāo)準(zhǔn)，可以做不同的類型劃分?！ ??！ ?。所有權(quán)是指在法律規(guī)定的范圍內(nèi)占有、使用、收益和處分的權(quán)利。文章來(lái)源：(免費(fèi)法律咨詢，就上中顧法律網(wǎng))11。我國(guó)《憲法》第13條第2款規(guī)定：“國(guó)家依照法律規(guī)定保護(hù)公民的私有財(cái)產(chǎn)權(quán)和繼承權(quán)。2004 年11 月，國(guó)土資源部《關(guān)于加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理的意見(jiàn)》又進(jìn)一步規(guī)定“嚴(yán)禁城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購(gòu)置宅基地，嚴(yán)禁為城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購(gòu)買(mǎi)和違法建造的住宅發(fā)放土地使用證”的規(guī)定。因此，審判人員在審判實(shí)踐中，本集體經(jīng)濟(jì)組織成員之間安置房買(mǎi)賣(mài)，只要買(mǎi)賣(mài)雙方所訂立的買(mǎi)賣(mài)合同符合《合同法》關(guān)于有效合同要件，原則上均按有效合同適用《合同法》進(jìn)行處理。 (二)關(guān)于審理安置房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛的具體處理 前面曾指出，安置房依據(jù)不同的標(biāo)準(zhǔn)，可以做不同的類型劃分?！ ∪茄驖u進(jìn)、具體問(wèn)題具體分析的原則。為適應(yīng)這一要求，今年的國(guó)務(wù)院機(jī)構(gòu)改革，新成立了城鄉(xiāng)建設(shè)和住房保障部，這足以看出在保持社會(huì)穩(wěn)原則下國(guó)家的努力。我國(guó)土地所有權(quán)分為國(guó)家所有與集體所有兩種，對(duì)于國(guó)家所有的土地其使用權(quán)可以通過(guò)招標(biāo)、拍賣(mài)、掛牌等程序在市場(chǎng)上流通，但集體所有的土地卻不能像國(guó)有土地一樣在市場(chǎng)上自由流通。 一是平等原則。5順義法院李遂法庭在一起農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)糾紛案中認(rèn)，被告所購(gòu)買(mǎi)的房屋并非相關(guān)法律、法規(guī)所禁止，亦未違背買(mǎi)賣(mài)雙方的真實(shí)
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