探討農(nóng)村拆遷安置類房屋買賣合同糾紛問(wèn)題-文庫(kù)吧
2025-01-03 06:20 本頁(yè)面
【正文】 一致，紛紛要求開(kāi)放商履約。眾多分散的購(gòu)買人為了增強(qiáng)其維權(quán)的力量而聯(lián)合起來(lái)，一般是幾十戶甚至上百戶訴至法院。近期到我院起訴的此類案件，其中一案件涉及近五百戶業(yè)主，嚴(yán)重地影響社會(huì)的穩(wěn)定。 二、“安置房”涉及的法律問(wèn)題 (一)物權(quán)方面的問(wèn)題 。由于房屋屬于不動(dòng)產(chǎn)，根據(jù)不動(dòng)產(chǎn)的財(cái)產(chǎn)權(quán)屬性，各國(guó)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)一般采取法定登記主義，即房屋所有權(quán)只有經(jīng)過(guò)國(guó)家法定的部門(mén)登記才能確權(quán)和生效。我國(guó)也是采取的不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)登記制度，根據(jù)《物權(quán)法》對(duì)登記的規(guī)定，負(fù)責(zé)房屋所有權(quán)的登記是房產(chǎn)管理部門(mén)，也就是說(shuō)，房屋產(chǎn)權(quán)的確認(rèn)、轉(zhuǎn)讓只有經(jīng)過(guò)房產(chǎn)管理部門(mén)的登記以后才能最終發(fā)生效力，物權(quán)才能發(fā)生轉(zhuǎn)移。如果房屋產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)讓沒(méi)有經(jīng)過(guò)房產(chǎn)管理部門(mén)的登記確認(rèn)，房屋的產(chǎn)權(quán)將不會(huì)發(fā)生轉(zhuǎn)移的法律效力。按照法律的規(guī)定，“安置房”如果是農(nóng)村集體組織成員自己居住，農(nóng)村集體組織成員可以依照相關(guān)的法律獲得由基層政府頒發(fā)的宅基地使用權(quán)證及房產(chǎn)證。如果“安置房”轉(zhuǎn)讓交易的對(duì)象是城市居民時(shí)，一般不能獲得房屋產(chǎn)權(quán)證，除非房屋所使用的農(nóng)村集體建設(shè)用地被征用為國(guó)有土地?！ ?。根據(jù)擔(dān)保法理論，用于抵押的標(biāo)的物只有保證其能夠自由流通才能成為抵押物，限制流通的物在一定條件下也可以成為抵押物，而禁止流通的物則根本不能成抵押物。具體到現(xiàn)行《擔(dān)保法》第三章所提及的抵押物也應(yīng)符合上述要求，以便在債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)，債權(quán)人能夠?qū)⒌盅旱呢?cái)物折價(jià)或者以拍賣、變賣，對(duì)該財(cái)產(chǎn)的價(jià)款享有優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利?，F(xiàn)階段，農(nóng)村房屋能否抵押的問(wèn)題仍然困擾著理論界和實(shí)務(wù)界，存在著不同的觀點(diǎn)和爭(zhēng)論。而作為轉(zhuǎn)讓之后的“安置房”能否抵押，也有很大的爭(zhēng)議?！段餀?quán)法》規(guī)定只要是法律、法規(guī)沒(méi)有禁止的物均可抵押，但是安置房在現(xiàn)實(shí)中未能充分發(fā)揮安置房的經(jīng)濟(jì)價(jià)值，其生產(chǎn)性功能也就較為有限，因此是否適宜作為抵押物或者該抵押是否為債權(quán)人所接受仍然是一個(gè)值得思考的問(wèn)題。1 、拆遷補(bǔ)償問(wèn)題。城鎮(zhèn)居民購(gòu)買安置房后，一旦國(guó)家決定對(duì)該安置房所占用的集體土地予以征用或?qū)w經(jīng)濟(jì)組織成員予以拆遷，對(duì)于購(gòu)買該類房屋的城市居民來(lái)講可能因其并非合格的購(gòu)房者而被排斥在補(bǔ)償范圍之外。2 (二)合同效力問(wèn)題 目前關(guān)于農(nóng)村“安置房”買賣合同效力的認(rèn)定，有以下兩種不同意見(jiàn)。第一種意見(jiàn)是房屋買賣關(guān)系無(wú)效。首先，《中華人民共和國(guó)土地管理法》第63條規(guī)定:“農(nóng)村集體所有的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非法農(nóng)業(yè)建設(shè)?！比绻仓梅抠I賣成立，就是將與房屋相連的宅基地使用權(quán)作為標(biāo)的物出賣了，實(shí)質(zhì)上就是將農(nóng)民集體所有的土地使用權(quán)變相用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。其次，《物權(quán)法》第162條規(guī)定:“宅基地使用權(quán)人經(jīng)本集體同意，可以將建造的住房轉(zhuǎn)讓給本集體內(nèi)符合宅基地使用權(quán)分配條件的農(nóng)戶。住房轉(zhuǎn)讓時(shí)，宅基地使用權(quán)一并轉(zhuǎn)讓。禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購(gòu)置宅基地。農(nóng)戶依照前款規(guī)定轉(zhuǎn)讓宅基地使用權(quán)的，不得再申請(qǐng)宅基地?！边@一規(guī)定首次明確了，集體所有的土地建造的房屋，可以轉(zhuǎn)讓給本集體內(nèi)符合宅基地使用權(quán)分配條件的農(nóng)戶，城鎮(zhèn)居民不能在農(nóng)村購(gòu)置宅基地。據(jù)此，應(yīng)當(dāng)能夠得出城鎮(zhèn)居民不能在農(nóng)村購(gòu)買農(nóng)戶住房的結(jié)論。而且，由于農(nóng)村個(gè)人住房買賣須經(jīng)有關(guān)部門(mén)批準(zhǔn)并輸相關(guān)的法定手續(xù)，安置房沒(méi)有房屋產(chǎn)權(quán)證，買賣后無(wú)法辦理過(guò)戶手續(xù)。第二種意見(jiàn)是買賣關(guān)系有效。我國(guó)《民法通則》第75條規(guī)定，公民的個(gè)人財(cái)產(chǎn)，包括公民的合法收入、房屋、儲(chǔ)蓄、生活用品、文物、圖書(shū)資料、林木、牲畜和法律允許公民所有的生產(chǎn)資料以及其他合法財(cái)產(chǎn)。《物權(quán)法》第64條也規(guī)定“私人對(duì)其合
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