探討農(nóng)村拆遷安置類房屋買賣合同糾紛問題-文庫吧
2025-01-03 06:20 本頁面
【正文】 一致，紛紛要求開放商履約。眾多分散的購買人為了增強(qiáng)其維權(quán)的力量而聯(lián)合起來，一般是幾十戶甚至上百戶訴至法院。近期到我院起訴的此類案件，其中一案件涉及近五百戶業(yè)主，嚴(yán)重地影響社會的穩(wěn)定。 二、“安置房”涉及的法律問題 (一)物權(quán)方面的問題 。由于房屋屬于不動產(chǎn)，根據(jù)不動產(chǎn)的財產(chǎn)權(quán)屬性，各國對不動產(chǎn)一般采取法定登記主義，即房屋所有權(quán)只有經(jīng)過國家法定的部門登記才能確權(quán)和生效。我國也是采取的不動產(chǎn)所有權(quán)登記制度，根據(jù)《物權(quán)法》對登記的規(guī)定，負(fù)責(zé)房屋所有權(quán)的登記是房產(chǎn)管理部門，也就是說，房屋產(chǎn)權(quán)的確認(rèn)、轉(zhuǎn)讓只有經(jīng)過房產(chǎn)管理部門的登記以后才能最終發(fā)生效力，物權(quán)才能發(fā)生轉(zhuǎn)移。如果房屋產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)讓沒有經(jīng)過房產(chǎn)管理部門的登記確認(rèn)，房屋的產(chǎn)權(quán)將不會發(fā)生轉(zhuǎn)移的法律效力。按照法律的規(guī)定，“安置房”如果是農(nóng)村集體組織成員自己居住，農(nóng)村集體組織成員可以依照相關(guān)的法律獲得由基層政府頒發(fā)的宅基地使用權(quán)證及房產(chǎn)證。如果“安置房”轉(zhuǎn)讓交易的對象是城市居民時，一般不能獲得房屋產(chǎn)權(quán)證，除非房屋所使用的農(nóng)村集體建設(shè)用地被征用為國有土地。 。根據(jù)擔(dān)保法理論，用于抵押的標(biāo)的物只有保證其能夠自由流通才能成為抵押物，限制流通的物在一定條件下也可以成為抵押物，而禁止流通的物則根本不能成抵押物。具體到現(xiàn)行《擔(dān)保法》第三章所提及的抵押物也應(yīng)符合上述要求，以便在債務(wù)人不履行債務(wù)時，債權(quán)人能夠?qū)⒌盅旱呢斘镎蹆r或者以拍賣、變賣，對該財產(chǎn)的價款享有優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利?，F(xiàn)階段，農(nóng)村房屋能否抵押的問題仍然困擾著理論界和實(shí)務(wù)界，存在著不同的觀點(diǎn)和爭論。而作為轉(zhuǎn)讓之后的“安置房”能否抵押，也有很大的爭議?！段餀?quán)法》規(guī)定只要是法律、法規(guī)沒有禁止的物均可抵押，但是安置房在現(xiàn)實(shí)中未能充分發(fā)揮安置房的經(jīng)濟(jì)價值，其生產(chǎn)性功能也就較為有限，因此是否適宜作為抵押物或者該抵押是否為債權(quán)人所接受仍然是一個值得思考的問題。1 、拆遷補(bǔ)償問題。城鎮(zhèn)居民購買安置房后，一旦國家決定對該安置房所占用的集體土地予以征用或?qū)w經(jīng)濟(jì)組織成員予以拆遷，對于購買該類房屋的城市居民來講可能因其并非合格的購房者而被排斥在補(bǔ)償范圍之外。2 (二)合同效力問題 目前關(guān)于農(nóng)村“安置房”買賣合同效力的認(rèn)定，有以下兩種不同意見。第一種意見是房屋買賣關(guān)系無效。首先，《中華人民共和國土地管理法》第63條規(guī)定:“農(nóng)村集體所有的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非法農(nóng)業(yè)建設(shè)。”如果安置房買賣成立，就是將與房屋相連的宅基地使用權(quán)作為標(biāo)的物出賣了，實(shí)質(zhì)上就是將農(nóng)民集體所有的土地使用權(quán)變相用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。其次，《物權(quán)法》第162條規(guī)定:“宅基地使用權(quán)人經(jīng)本集體同意，可以將建造的住房轉(zhuǎn)讓給本集體內(nèi)符合宅基地使用權(quán)分配條件的農(nóng)戶。住房轉(zhuǎn)讓時，宅基地使用權(quán)一并轉(zhuǎn)讓。禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地。農(nóng)戶依照前款規(guī)定轉(zhuǎn)讓宅基地使用權(quán)的，不得再申請宅基地?！边@一規(guī)定首次明確了，集體所有的土地建造的房屋，可以轉(zhuǎn)讓給本集體內(nèi)符合宅基地使用權(quán)分配條件的農(nóng)戶，城鎮(zhèn)居民不能在農(nóng)村購置宅基地。據(jù)此，應(yīng)當(dāng)能夠得出城鎮(zhèn)居民不能在農(nóng)村購買農(nóng)戶住房的結(jié)論。而且，由于農(nóng)村個人住房買賣須經(jīng)有關(guān)部門批準(zhǔn)并輸相關(guān)的法定手續(xù)，安置房沒有房屋產(chǎn)權(quán)證，買賣后無法辦理過戶手續(xù)。第二種意見是買賣關(guān)系有效。我國《民法通則》第75條規(guī)定，公民的個人財產(chǎn)，包括公民的合法收入、房屋、儲蓄、生活用品、文物、圖書資料、林木、牲畜和法律允許公民所有的生產(chǎn)資料以及其他合法財產(chǎn)?！段餀?quán)法》第64條也規(guī)定“私人對其合
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