探討農(nóng)村拆遷安置類房屋買賣合同糾紛問題-文庫吧在線文庫
【正文】 房人辦理“村鎮(zhèn)房屋產(chǎn)權(quán)”，并在房屋交付使用后一定期間內(nèi)，依據(jù)相關(guān)政策換為“城鎮(zhèn)產(chǎn)權(quán)”，同時辦理“國有土地使用權(quán)證”。眾多分散的購買人為了增強(qiáng)其維權(quán)的力量而聯(lián)合起來，一般是幾十戶甚至上百戶訴至法院?！ ? (二)合同效力問題 目前關(guān)于農(nóng)村“安置房”買賣合同效力的認(rèn)定，有以下兩種不同意見。”這一規(guī)定首次明確了，集體所有的土地建造的房屋，可以轉(zhuǎn)讓給本集體內(nèi)符合宅基地使用權(quán)分配條件的農(nóng)戶，城鎮(zhèn)居民不能在農(nóng)村購置宅基地。根據(jù)《土地管理法》第62條規(guī)定：“農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準(zhǔn)”，可以看出法律并不禁止農(nóng)村村民在出賣房屋時，同時轉(zhuǎn)讓宅基地使用權(quán)。他們認(rèn)為，對合同的效力認(rèn)定應(yīng)適用合同法的規(guī)定，只要該類合同是雙方真實意思的表示，不違反法律和行政法規(guī)，不存在《合同法》第44條、第52條規(guī)定的無效情形，就對雙方當(dāng)事人具有法律約束力?！ ∪⒔鉀Q農(nóng)村拆遷安置類房屋買賣糾紛的對策建議 (一)解決此類糾紛的原則 任何問題的產(chǎn)生都是有一定的原因，而任何問題的解決，我們也應(yīng)該以其產(chǎn)生的原因為切入點，并依照一定的原則尋找解決問題的方法?！薄段餀?quán)法》第三條第三款規(guī)定：“國家實行社會主義市場經(jīng)濟(jì)，保障一切市場主體的平等法律地位和發(fā)展權(quán)利?！ 《潜３稚鐣€(wěn)定的原則。另外，由于安置房存在有特定的歷史因素，如果輕率地確定安置房買賣違法，會使許多人無家可回，無房可住，進(jìn)而影響社會的穩(wěn)定。所以，應(yīng)當(dāng)具體問題具體分析，不同情況不同對待。因此，我們在適用法律處理農(nóng)村房屋買賣合同糾紛時，就必須首先對糾紛進(jìn)行歸類，再根據(jù)不同的類型，妥善處理不同的糾紛。因此，對這類農(nóng)村房屋買賣合同，只要其符合《合同法》關(guān)于有效合同其他要件的，應(yīng)依法認(rèn)定為有效合同，適用《合同法》有效合同規(guī)定進(jìn)行處理，其效力不應(yīng)受到農(nóng)村宅基地使用權(quán)能否轉(zhuǎn)讓的影響。反之，一味認(rèn)定此類合同無效，則違背了所有權(quán)理論。否認(rèn)安置房買賣合同的效力與所有權(quán)理論顯然是相悖的。”我國《民法通則》第75條第1款規(guī)定：“公民的個人財產(chǎn)，包括公民的合法收入、儲蓄、生活用品、文物、圖書資料、林木、牲畜和法律允許公民所有的生產(chǎn)資料以及其他合法財產(chǎn)。但是在審理過程中也不輕易認(rèn)定此類買賣合同為無效合同?！ Ｎ覀冊谔幚戆仓梅抠I賣合同糾紛時，主要從以下幾方面劃分：一類是與本集體經(jīng)濟(jì)組織成員之間安置房買賣合同糾紛。羅馬不是一天建成的，任何事情都不可能一蹴而就，而要按照一定的步驟，依循一定的程序，有條不紊、循序漸進(jìn)的進(jìn)行。具體的安置房的問題上，我們也應(yīng)該以這一原則為指導(dǎo)。根據(jù)前述，我們知道安置房正是在這種土地的二元結(jié)構(gòu)條件下產(chǎn)生的。平等是人類社會所追求的最重要的價值之一。6 (三)繼承、遺贈和贈與問題 作為安置房的主要消費(fèi)者，一部分年齡較大的城市居民再將自己商品房讓給子女居住后，選擇了環(huán)境較好的城市周邊安置房作為養(yǎng)老居所。違反該規(guī)定的，除了要承擔(dān)行政法律責(zé)任外，最重要的是不得再申請宅基地，這些規(guī)定雖然是強(qiáng)制性規(guī)范，但與合同的效力并未聯(lián)系在一起。我國《民法通則》第75條規(guī)定，公民的個人財產(chǎn)，包括公民的合法收入、房屋、儲蓄、生活用品、文物、圖書資料、林木、牲畜和法律允許公民所有的生產(chǎn)資料以及其他合法財產(chǎn)。其次，《物權(quán)法》第162條規(guī)定:“宅基地使用權(quán)人經(jīng)本集體同意，可以將建造的住房轉(zhuǎn)讓給本集體內(nèi)符合宅基地使用權(quán)分配條件的農(nóng)戶。而作為轉(zhuǎn)讓之后的“安置房”能否抵押，也有很大的爭議。我國也是采取的不動
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