探討農(nóng)村拆遷安置類房屋買賣合同糾紛問題(編輯修改稿)
2025-02-14 06:20 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 法的收入、房屋、生活用品、生產(chǎn)工具、原材料等不動產(chǎn)和動產(chǎn)享有所有權(quán)”。對照該兩條規(guī)定，我們認定農(nóng)村房屋是農(nóng)村居民合法的私有財產(chǎn)應是不容置疑的。既然農(nóng)村房屋是農(nóng)村居民合法的私有財產(chǎn)，那么從理論角度來說，作為農(nóng)村房屋所有權(quán)人的農(nóng)村居民，完全可以依法對其房屋行使所有權(quán)，當然包括其中能充分體現(xiàn)所有權(quán)權(quán)能的處分權(quán)。根據(jù)《土地管理法》第62條規(guī)定：“農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準”，可以看出法律并不禁止農(nóng)村村民在出賣房屋時，同時轉(zhuǎn)讓宅基地使用權(quán)?！ ≡購奈覈壳暗牧⒎ň窈头涩F(xiàn)狀來看，首先，最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國合同法》若干問題的解釋(一)第4條規(guī)定“合同法實施以后，人民法院確認合同無效，應當以全國人大及其常委會制定的法律和國務院制定的行政法規(guī)為依據(jù)，不得以地方性法規(guī)、行政規(guī)章為依據(jù)?！倍鴩鴦赵恨k公廳《關(guān)于加強土地轉(zhuǎn)讓管理嚴禁炒賣土地的通知》以及國土資源部《關(guān)于加強農(nóng)村宅基地管理的意見》不是法律，因此不能作為認定合同無效的依據(jù)。3再者，土地管理法雖然規(guī)定了“一戶一宅”和“農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)建設(shè)”，但是，從其立法精神來看，這些條文主要的法律效果體現(xiàn)在國家對集體土地地行政管理上，旨在維持農(nóng)業(yè)用地的數(shù)量，防止農(nóng)用地特別是耕地被違法占用，保證農(nóng)民的自下而上之本。違反該規(guī)定的，除了要承擔行政法律責任外，最重要的是不得再申請宅基地，這些規(guī)定雖然是強制性規(guī)范，但與合同的效力并未聯(lián)系在一起。從法律上講，行政法律規(guī)范的效力和適用范圍，不能“越權(quán)”波及到民事法律關(guān)系，這是市場經(jīng)濟和社會法制化的必然要求?！ 〗鼇硭痉▽嵺`顯示，法院越來越趨向于維護農(nóng)村私有房屋買賣合同中買受人的利益，其中以北京市高級人民法院2007年發(fā)布的《關(guān)于印發(fā)農(nóng)村私有房屋買賣糾紛合同效力認定及處理原則研討會會議紀要的通知》對土地及房屋增值部分予以合理分配為典型。4溫州市法院系統(tǒng)絕大多數(shù)法官的觀點是農(nóng)村房屋買賣有效。他們認為，對合同的效力認定應適用合同法的規(guī)定，只要該類合同是雙方真實意思的表示，不違反法律和行政法規(guī)，不存在《合同法》第44條、第52條規(guī)定的無效情形，就對雙方當事人具有法律約束力。當事人應當按照約定履行自己的義務，不得擅自變更和解除合同。法院就應認定合同有效，以維護交易秩序的穩(wěn)定和安全。5順義法院李遂法庭在一起農(nóng)村房屋買賣糾紛案中認，被告所購買的房屋并非相關(guān)法律、法規(guī)所禁止，亦未違背買賣雙方的真實意思，故應認定該房屋買賣關(guān)系有效。6 (三)繼承、遺贈和贈與問題 作為安置房的主要消費者，一部分年齡較大的城市居民再將自己商品房讓給子女居住后，選擇了環(huán)境較好的城市周邊安置房作為養(yǎng)老居所。那么，繼承問題也就出現(xiàn)了。作為購買者的老年人尚未取得完全產(chǎn)權(quán)，那么作為繼承人的子女或是其他受遺贈人的權(quán)利會覆蓋到多大范圍呢?買賣雙方認定為所有權(quán)轉(zhuǎn)移交易，但從現(xiàn)階段的實然法的角度來看，購買者購買的是對房屋的占有權(quán)，占有作為一種事實狀態(tài)為物權(quán)法所保護，但在未出臺新的法律時，對安置房的占有還不能轉(zhuǎn)化為法律所承認的所有權(quán)，那么繼承人或是受遺贈人的權(quán)利不能優(yōu)于被繼承人、遺贈人。同理，受贈與人接受的也是占有，所以民事流轉(zhuǎn)關(guān)系一直處于不確定的狀態(tài)?！ ∪⒔鉀Q農(nóng)村拆遷安置類房屋買賣糾紛的對策建議 (一)解決此類糾紛的原則 任何問題的產(chǎn)生都是有一定的原因，而任何問題的解決，我們也應該以其產(chǎn)生的原因為切入點，并依照一定的原則尋
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