【文章內(nèi)容簡介】 始無效，標(biāo)的物權(quán)屬仍歸原告不變，其主張與法無據(jù)，不予支持。原告因無權(quán)占有和受益買賣價款2萬元，應(yīng)予返還并應(yīng)以國家規(guī)定的借款利率計算該款的利息。被告因買賣合同繳納契稅的損失依法應(yīng)由合同過錯之雙方各半承擔(dān)?！薄?從現(xiàn)有的大多數(shù)審判實踐來看，房屋在合同簽訂時與合同宣告無效時之間的差價是人民法院酌定賠償?shù)淖钪匾蛩?。顯然，各地法院的審判實踐是基于誠實信用原則，在出賣人與買受人之間尋求某種利益的平衡。北京市高級人民法院出臺的《農(nóng)村私有房屋買賣糾紛合同效力認(rèn)定及處理原則研討會會議紀(jì)要的通知》有類似觀點：“農(nóng)村私有房屋買賣合同應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效……要綜合權(quán)衡買賣雙方的利益……要全面考慮出賣人因土地升值或拆遷補償所獲利益，以及買受人因房屋現(xiàn)值和原買賣差價的差異造成的損失……對于買受人已經(jīng)翻建、擴建房屋Z的情況，應(yīng)對其添附價值進行補償。”《指導(dǎo)意見》亦有相應(yīng)規(guī)定?！?第二，裝飾裝修費用。對于買受人占有涉案房屋并產(chǎn)生裝修費用的，如何計算買受人裝飾裝修費用的損失。最高人民法院《關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》對裝飾裝修費用的損害依據(jù)合同效力采取了不同的計算方法—即分別以歷史成本法和重置成本法計取。該計算方法對農(nóng)村房屋買賣宣告無效后，裝飾裝修費用的處理是否可以參照執(zhí)行，值得進一步研究。抑或是裝飾裝修費用應(yīng)納入房屋升值利益一體計量中，即實質(zhì)上農(nóng)村房屋買賣合同宣告無效后，計算損失原則以重置成本法計量。　 4．連環(huán)農(nóng)村房屋買賣行為。連環(huán)農(nóng)村房屋買賣合同實踐中主要存在如下問題：（1）連環(huán)農(nóng)村房屋買賣合同是否一律無效，是否存在例外情形；（2）原出賣人能否直接向原買受人、后手買受人請求返還房屋或者同時請求返還；（3）后手買受人能否直接向原出賣人主張賠償損失?！?三、農(nóng)村房屋買賣合同糾紛案件審理困難的原因分析　 （一）我國現(xiàn)行法律、法規(guī)對農(nóng)村房屋買賣問題規(guī)定不明確、不具體，很多流于政策性層面上的闡述。具體操作層面上依賴于效力層次較低的部門規(guī)章及各級地方政府的相關(guān)規(guī)定，這些效力層次較低的規(guī)章及規(guī)范性文件甚至存在利益矛盾和價值沖突。人民法院適用法律難度較大，同類案件的處理結(jié)果可能截然不同?！?（二）新農(nóng)村建設(shè)政策及農(nóng)村房屋買賣市場管理不完善、農(nóng)村集體組織渙散、當(dāng)事人操作不規(guī)范、政府監(jiān)管缺位是農(nóng)村房屋買賣糾紛增多的制度誘因。如農(nóng)村房屋登記機關(guān)、房屋產(chǎn)權(quán)證辦理機關(guān)等不明確，缺乏相應(yīng)的保障機制?！?（三）農(nóng)村土地、房屋迅速升值，較高的房屋拆遷補償費，商品房和小產(chǎn)權(quán)房之間的巨大價值差異等利益因素驅(qū)動是引起農(nóng)村房屋買賣案件經(jīng)濟原因，面臨著經(jīng)濟利益沖突，人民法院價值抉擇難。　 四、審理農(nóng)村房屋買賣合同糾紛案件的建議和對策　 （一）審理農(nóng)村房屋買賣合同糾紛案件的基本原則　 當(dāng)前的農(nóng)村房屋買賣合同糾紛是在加速新農(nóng)村建設(shè)和城鄉(xiāng)一體化以及打破居住區(qū)域界限的大背景下產(chǎn)生的，妥善解決此類矛盾糾紛，我們認(rèn)為應(yīng)當(dāng)把握以下原則?！?1．統(tǒng)籌公法強制和私法自治。妥善處理好集體利益與個體利益，尋求公法強制和私法自治的平衡。當(dāng)前，我國城鄉(xiāng)二元體制尚未完全打破，現(xiàn)行法律、政策仍然限制集體土地、農(nóng)村房屋的流轉(zhuǎn)，對違法開發(fā)建設(shè)所引起的農(nóng)村房屋買賣糾紛，應(yīng)當(dāng)否認(rèn)其合同效力；而對符合新農(nóng)村整體建設(shè)規(guī)劃，未根本觸犯國家土地政策類糾紛，應(yīng)當(dāng)適度考慮個體利益，以妥善平衡個體利益和公共利益?！?2．適當(dāng)綜合平衡當(dāng)事人雙方的利益，倡導(dǎo)誠信守法的價值觀念。充分考量合同無效對雙方當(dāng)事人產(chǎn)生的影響，全面理清買賣雙方各自的責(zé)任大小，權(quán)衡出賣人因土地房屋升值、拆遷補償?shù)人@取的利益與買受人因房屋現(xiàn)值和房屋原值之間的差額損失，另外，對于買受人已對房屋進行裝修、擴建、翻建的，應(yīng)對其添附價值進行合理補償。通過民事審判在全社會范圍內(nèi)倡導(dǎo)誠信守法的良好風(fēng)尚?！?3．注重法律效果和社會效果的有機統(tǒng)一。司法裁判要遵守法律法規(guī)及國家政策的規(guī)定，以有利于妥善解決現(xiàn)有糾紛、有利于規(guī)范當(dāng)事人交易行為為指導(dǎo)。要充分考慮矛盾糾紛的復(fù)雜性、特殊性，避免機械適用法律，以矯正法律適用中可能帶來的利益失衡問題，達(dá)到法律效果與社會效果的高度統(tǒng)一。對于由歷史遺留問題造成的農(nóng)村房屋買賣行為，應(yīng)在尊重歷史、立足現(xiàn)實、堅持立法宗旨的前提下充分考慮歷史因素，兼顧現(xiàn)有房屋居住使用及是否新建、翻建的實際情況，認(rèn)真權(quán)衡當(dāng)事人、集體、社會等各方的利益?！?（二）農(nóng)村房屋買賣合同糾紛案件的裁判建議　 1．關(guān)于違反“一戶一宅”規(guī)定的農(nóng)村房屋買賣合同效力　 由于對《土地管理法》第62條“一戶一宅”的規(guī)定性質(zhì)認(rèn)識有差異，各地法院判決缺乏統(tǒng)一性。我們認(rèn)為，應(yīng)當(dāng)承認(rèn)同一集體經(jīng)濟組織內(nèi)部成員間房屋買賣合同效力，包括違反“一戶一宅”規(guī)定的農(nóng)村房屋買賣的效力。首先，法律法規(guī)及國家政策均未禁止集體經(jīng)濟組織內(nèi)部成員買賣宅基地房屋，《土地管理法》第62條第1款關(guān)于一戶一宅的規(guī)定僅僅是管理性強制規(guī)定，并非強制性效力性規(guī)定；其次，《土地管理法》第62條第4款規(guī)定：“農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準(zhǔn)”，應(yīng)當(dāng)視為對集體經(jīng)濟組織內(nèi)部成員買賣房屋的間接依據(jù)?！?我們注意到，國家對農(nóng)村土地及房屋的確權(quán)頒證工作已經(jīng)展開?，F(xiàn)行的《房屋登記辦法》對集體土地范圍內(nèi)房屋登記轉(zhuǎn)移登記做如下規(guī)定：“申請村民住房所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的，還應(yīng)當(dāng)提交農(nóng)村集體經(jīng)濟組織同意轉(zhuǎn)移的證明材料”。我們傾向于認(rèn)為，同一集體經(jīng)濟組織成員之間的農(nóng)村房屋轉(zhuǎn)讓，不應(yīng)附加須經(jīng)集體經(jīng)濟組織同意轉(zhuǎn)移的條件，因房屋所在的宅基地仍保留在該集體經(jīng)濟組織內(nèi)，未損害集體經(jīng)濟組織利益。而農(nóng)村房屋原則上屬于合法的私產(chǎn)，權(quán)利人應(yīng)有權(quán)處分?！?2．關(guān)于非同一集體經(jīng)濟組織成員之間的房屋買賣合同效力　 非同一集體經(jīng)濟組織成員之間的農(nóng)村房屋買賣合同，系爭議最大的問題。學(xué)界和少數(shù)實務(wù)界人士認(rèn)為，目前沒有效力性強制性規(guī)定禁止非同一集體經(jīng)濟組織成員之間的買賣行為，應(yīng)當(dāng)尊重當(dāng)事人的意思自治，且農(nóng)村房屋及所占有的宅基地均未流出農(nóng)村集體，雙方之間簽訂的合同應(yīng)當(dāng)認(rèn)定有效。實務(wù)界多數(shù)認(rèn)為非同一集體經(jīng)濟組織成員之間的農(nóng)村房屋買賣合同由于違反了宅基地管理規(guī)定，法律對宅基地的管理規(guī)定應(yīng)當(dāng)系效力性強制性規(guī)定，非同一集體經(jīng)濟組織成員之間的農(nóng)村房屋買賣合同應(yīng)為無效?！?我們注意到學(xué)界以及部分實務(wù)界的建議，為避免因訴訟導(dǎo)致不誠信行為的增加，有兩種方案可供選擇。方案之一，認(rèn)定農(nóng)村房屋買賣合同原則有效，其核心理由莫過于從體系解釋角度來看，我國并未視土地房屋為一體，土地房屋在