【正文】 ”該解釋是為數不多的對信賴利益進行闡釋的規(guī)范性文件?！?（四）對于涉及向不特定多數人出售的農村房屋買賣合同糾紛案件以及存在嚴重違法的農村房屋買賣合同糾紛案件，人民法院應當審慎受理?！?結語　 “中國改革問題的核心問題是農民問題”。連續(xù)的農村房屋買賣合同宣告無效，原出賣人并未喪失對房屋的所有權及宅基地的使用權。我們認為，在合同被認定無效之后，損失的數額應當屬事實認定問題，一審法院應當綜合考慮房產升值利益、裝飾裝修等因素確定，[3]即應當考慮買受人的機會成本，一并以重置成本方法確定相應損失大小并考慮相應過錯大小?，F階段非同一集體經濟組織成員之間的合同效力，原則無效，當事人應知道該項法律后果（不知者為法律認識錯誤）。但衡量雙方的過錯，殷保國（出賣人）的過錯程度明顯大于呂萍（買受人）。至于有關決議，可依據規(guī)定按簡單多數（超過50％）或按較大多數通過。由于農村集體土地，不論是宅基地、集體建設用地、農業(yè)用地等帶有社會保障性質，與集體成員資格密不可分?！顿I賣合同解釋》已對無權處分行為的效力認定作出重大調整，自該司法解釋實施之日，不應單純以處分權欠缺或者受限制否定無權處分行為之效力。但買受人在一審法庭辯論終結前取得出賣人所屬的農村集體經濟組織成員資格且符合其他購買條件的，可以認定合同有效”中“且符合其他購買條件的”可予刪除。因為房屋的存續(xù)期間內，該房屋所在的宅基地使用權本來已不能為該集體經濟組織以及其他成員享有，房屋所有人相應的享有使用權。我們傾向于認為，同一集體經濟組織成員之間的農村房屋轉讓，不應附加須經集體經濟組織同意轉移的條件，因房屋所在的宅基地仍保留在該集體經濟組織內，未損害集體經濟組織利益。司法裁判要遵守法律法規(guī)及國家政策的規(guī)定，以有利于妥善解決現有糾紛、有利于規(guī)范當事人交易行為為指導?！?四、審理農村房屋買賣合同糾紛案件的建議和對策　 （一）審理農村房屋買賣合同糾紛案件的基本原則　 當前的農村房屋買賣合同糾紛是在加速新農村建設和城鄉(xiāng)一體化以及打破居住區(qū)域界限的大背景下產生的，妥善解決此類矛盾糾紛，我們認為應當把握以下原則?！?4．連環(huán)農村房屋買賣行為。顯然，各地法院的審判實踐是基于誠實信用原則，在出賣人與買受人之間尋求某種利益的平衡。即在雙方過錯的情況下亦可以適用信賴利益賠償的概念?！逗贤ā返?2條規(guī)定“當事人在訂立合同過程中有下列情形之一，給對方造成損失的，應當承擔損害賠償責任：（一）假借訂立合同，惡意進行磋商；（二）故意隱瞞與訂立合同有關的重要事實或者提供虛假情況；（三）有其他違背誠實信用原則的行為。《合同法》第58條規(guī)定“合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財產，應當予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應當折價補償?！?（八）對特殊農村房屋買賣糾紛案件不予受理的標準不夠明確　 如前所述，部分法院對涉及農村房屋案件，特別是新農村建設中存在一定違法行為的房屋買賣行為，不予受理，已經受理的，駁回原告的起訴。 2008年7月1日《房屋登記辦法》實施以來，符合條件的農村房屋可以向房屋登記機構辦理產權登記，而房屋登記辦法確定的房屋登記機構系直轄市、市縣人民政府建設（房地產）主管部門或者其設置的負責房屋登記工作的機構?！币虼?，宣城中院認定合同無效。農村房屋買賣合同被認定無效的，可以根據當事人的過錯、所獲利益、賠償能力等情況，判令其承擔相應的締約過失責任。”（2010）汝民初字第761號判決亦指出“根據《中華人民共和國土地管理法》第62條規(guī)定，農村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標準?！?（三）正是因為人民法院受理的農村房屋買賣合同糾紛相當一部分起因于一方主動違約訴請，而且惡意者往往還能找出一定的法律依據，法官便如同鐘擺般不停地在法律、情理之間徘徊。為規(guī)范農村房屋買賣合同案件的審理，保障和促進農村房屋健康有序流轉，安徽省高級人民法院（以下簡稱“安徽高院”）2012年曾出臺《關于審理房屋買賣合同糾紛案件適用法律問題的指導意見》（以下簡稱“《指導意見》”），對農村房屋買賣合同審理作出原則性規(guī)定。農村房屋買賣合同糾紛疑難案件的法律適用安徽省高級人民法院民四庭【摘要】隨著農村改革的深入推進和城鎮(zhèn)化進程的不斷加快，涉及農村房屋買賣的案件逐漸增多。然而，近年來，隨著新農村建設不斷推進和小城鎮(zhèn)開發(fā)的加速，農村土地及房屋確權頒證工作即將鋪開，涉及農村房屋買賣的新情況、新問題不斷出現，需要我們對已有的審判經驗進行總結、檢視，以進一步規(guī)范對農村房屋買賣合同糾紛案件的審理。為實現案結事了人和，避免法律判決與社會倡導的誠信價值相悖，法官往往花大量精力作此類案件當事人的息訴罷訪工作，曉之以情、動之以理，甚至動員當事人的親屬、居委會成員等共同勸導當事人“鄰里鄉(xiāng)親，以和為貴”。原告王朝現不具備分戶條件。14．非同一農村集體經濟組織成員之間簽訂的房屋買賣合同，應當認定為無效合同。類似案件還有很多。因此，由基層人民政府頒發(fā)的“小產權”已經很少見了。應當看到，這些法院的作法是有一定合理性的。有過錯的一方應當賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應當各自承擔相應的責任?！薄逗贤ā返?8條規(guī)定“合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財產，應當予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應當折價補償。何為信賴利益，我國學界與實務界始終缺乏統(tǒng)一見解，只是明確信賴利益范圍不得超過合同的履行利益。北京市高級人民法院出臺的《農村私有房屋買賣糾紛合同效力認定及處理原則研討會會議紀要的通知》有類似觀點：“農村私有房屋買賣合同應當認定無效……要綜合權衡買賣雙方的利益……要全面考慮出賣人因土地升值或拆遷補償所獲利益，以及買受人因房屋現值和原買賣差價的差異造成的損失……對于買受人已經翻建、擴建房屋Z的情況，應對其添附價值進行補償。連環(huán)農村房屋買賣合同實踐中主要存在如下問題：（1）連環(huán)農村房屋買賣合同是否一律無效，是否存在例外情形；（2）原出賣人能否直接向原買受人、后手買受人請求返還房屋或者同時請求返還；（3）后手買受人能否直接向原出賣人主張賠償損失。　 1．統(tǒng)籌公法強制和私法自治。要充分考慮矛盾糾紛的復雜性、特殊性，避免機械適用法律，以矯正法律適用中可能帶來的利益失衡問題，達到法律效果與社會效果的高度統(tǒng)一。而農村房屋原則上屬于合法的私產，權利人應有權處分。在房屋滅失時，房屋所在的宅基地復歸該集體經濟組織?！?村民資格是成員享有本集體經濟組織權益的直接依據。第二，《婚姻法解釋（三）》第11條