【正文】 農(nóng)村房屋買賣合同糾紛疑難案件的法律適用安徽省高級(jí)人民法院民四庭【摘要】隨著農(nóng)村改革的深入推進(jìn)和城鎮(zhèn)化進(jìn)程的不斷加快，涉及農(nóng)村房屋買賣的案件逐漸增多。由于涉農(nóng)的法律規(guī)范過于抽象、原則，農(nóng)村房屋買賣合同糾紛中的疑難法律問題多。本文針對(duì)近年來農(nóng)村房屋買賣糾紛中的疑難法律問題，闡述了違反“一戶一宅”、非同一集體經(jīng)濟(jì)組織之間的、未經(jīng)共有人同意以及農(nóng)村拆遷安置房、小產(chǎn)權(quán)房等房屋買賣合同的效力，重點(diǎn)論述了農(nóng)村房屋買賣合同在宣告無效之后，當(dāng)事人之間民事責(zé)任的劃分及依據(jù)，并結(jié)合民法理論對(duì)農(nóng)村房屋買賣合同無效之后的處理提出了建設(shè)性意見。從民事審判實(shí)際出發(fā)，本文認(rèn)為對(duì)向不特定多數(shù)人出售的農(nóng)村房屋買賣合同糾紛案件以及存在嚴(yán)重違法的農(nóng)村房屋買賣合同，人民法院應(yīng)當(dāng)審慎受理?！娟P(guān)鍵詞】農(nóng)村；房屋買賣；法律適用　農(nóng)村集體土地是最基本的農(nóng)業(yè)生產(chǎn)、生活資料，妥善處理農(nóng)村房屋買賣糾紛對(duì)保障農(nóng)民合法權(quán)益、促進(jìn)農(nóng)業(yè)健康發(fā)展具有非常重要的意義。黨的十八屆三中全會(huì)明確提出，保障農(nóng)戶宅基地用益物權(quán)，改革完善農(nóng)村宅基地制度，慎重穩(wěn)妥推進(jìn)農(nóng)民住房財(cái)產(chǎn)權(quán)抵押、擔(dān)保、轉(zhuǎn)讓試點(diǎn)。2015年中央一號(hào)文件要求“改革農(nóng)民住宅用地取得方式，探索農(nóng)民住房保障的新機(jī)制”，而同期國(guó)務(wù)院辦公廳下發(fā)的《關(guān)于引導(dǎo)農(nóng)村產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)交易市場(chǎng)健康發(fā)展的意見》仍對(duì)農(nóng)村房屋的受讓主體作出限制性規(guī)定，規(guī)定農(nóng)村產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)交易的受讓方原則上沒有資格限制（外資企業(yè)和境外投資者按照有關(guān)法律、法規(guī)執(zhí)行），但農(nóng)戶宅基地使用權(quán)、農(nóng)民住房財(cái)產(chǎn)權(quán)、農(nóng)戶持有的集體資產(chǎn)股權(quán)除外。為規(guī)范農(nóng)村房屋買賣合同案件的審理，保障和促進(jìn)農(nóng)村房屋健康有序流轉(zhuǎn)，安徽省高級(jí)人民法院（以下簡(jiǎn)稱“安徽高院”）2012年曾出臺(tái)《關(guān)于審理房屋買賣合同糾紛案件適用法律問題的指導(dǎo)意見》（以下簡(jiǎn)稱“《指導(dǎo)意見》”），對(duì)農(nóng)村房屋買賣合同審理作出原則性規(guī)定。然而，近年來，隨著新農(nóng)村建設(shè)不斷推進(jìn)和小城鎮(zhèn)開發(fā)的加速，農(nóng)村土地及房屋確權(quán)頒證工作即將鋪開，涉及農(nóng)村房屋買賣的新情況、新問題不斷出現(xiàn)，需要我們對(duì)已有的審判經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行總結(jié)、檢視，以進(jìn)一步規(guī)范對(duì)農(nóng)村房屋買賣合同糾紛案件的審理?！?一、近年來農(nóng)村房屋買賣合同糾紛的基本情況　 近年來，安徽省受理的農(nóng)村房屋買賣合同糾紛案件總量較小，其數(shù)量并未隨著近年來民事案件數(shù)量大幅增加呈快速上升趨勢(shì)，在部分年份甚至有所回落。這與農(nóng)村居民傳統(tǒng)上比較厭訴和各級(jí)法院對(duì)農(nóng)村房屋買賣合同糾紛審慎受理是分不開的?！?（一）以買受人身份為標(biāo)準(zhǔn)，可以將農(nóng)村房屋買賣合同糾紛分為三類：一是本集體經(jīng)濟(jì)組織成員之間的農(nóng)村房屋買賣；二是本集體經(jīng)濟(jì)組織成員向其他集體經(jīng)濟(jì)組織成員出售農(nóng)村房屋；三是城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村居民房屋。農(nóng)村房屋買賣合同糾紛案件類型多樣，但分布相對(duì)集中，主要集中在向本集體經(jīng)濟(jì)組織成員外出售房屋的情形中，本集體經(jīng)濟(jì)組織成員之間的房屋買賣相對(duì)較少。　 （二）以農(nóng)村房屋買賣糾紛發(fā)生原因?yàn)闃?biāo)準(zhǔn)，農(nóng)村房屋買賣糾紛產(chǎn)生相當(dāng)一部分原因系拆遷導(dǎo)致房屋利益上漲，原出賣人不愿意繼續(xù)履行合同或者要求返還已交付的農(nóng)村房屋。由于法律對(duì)農(nóng)村房屋的流通存在諸多限制，過多地支持違約者主動(dòng)性訴請(qǐng)導(dǎo)致社會(huì)存在嚴(yán)重的“誠(chéng)信危機(jī)”?！?（三）正是因?yàn)槿嗣穹ㄔ菏芾淼霓r(nóng)村房屋買賣合同糾紛相當(dāng)一部分起因于一方主動(dòng)違約訴請(qǐng)，而且惡意者往往還能找出一定的法律依據(jù)，法官便如同鐘擺般不停地在法律、情理之間徘徊。為實(shí)現(xiàn)案結(jié)事了人和，避免法律判決與社會(huì)倡導(dǎo)的誠(chéng)信價(jià)值相悖，法官往往花大量精力作此類案件當(dāng)事人的息訴罷訪工作，曉之以情、動(dòng)之以理，甚至動(dòng)員當(dāng)事人的親屬、居委會(huì)成員等共同勸導(dǎo)當(dāng)事人“鄰里鄉(xiāng)親，以和為貴”。因此，農(nóng)村房屋買賣合同糾紛的裁判結(jié)果往往以調(diào)解、撤訴、裁定駁回為主；而在以判決結(jié)案的情況中，案涉農(nóng)村房屋買賣合同被認(rèn)定無效的比例較高?！?二、當(dāng)前農(nóng)村房屋買賣合同糾紛案件中的主要疑難問題　 （一）違反“一戶一宅”的農(nóng)村房屋買賣合同的效力　 我國(guó)《土地管理法》第62條第1款規(guī)定，“農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。”僅從字面上來看，一戶村民如果擁有兩處以上宅基地當(dāng)然違反法律規(guī)定，也即本集體經(jīng)濟(jì)組織成員有住宅又購買其他住戶住宅的，房屋買賣合同無效。實(shí)踐中，對(duì)違反“一戶一宅”的農(nóng)村房屋買賣合同糾紛，部分判決認(rèn)定合同無效。（2013）甬慈逍民初字第131號(hào)民事判決指出“對(duì)農(nóng)村宅基地使用權(quán)我國(guó)土地法有特別規(guī)定，每戶只能擁有一處宅基地，農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請(qǐng)宅基地的，不予批準(zhǔn)。本案中，被告已合法擁有一處宅基地，且被告也沒有證據(jù)證明其符合擁有兩處或兩處以上宅基地使用權(quán)的條件，因此，原、被告簽訂的房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議因違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定而歸于無效，不受法律的保護(hù)?！保?010）汝民初字第761號(hào)判決亦指出“根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地管理法》第62條規(guī)定，農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。原告王朝現(xiàn)不具備分戶條件。據(jù)此，原告王朝、被告孟新正買賣農(nóng)村宅基地的行為違反了農(nóng)村一戶一宅的規(guī)定，被告孟新正將自己的宅院一處轉(zhuǎn)讓給王朝的口頭合同為無效合同”。顯然，上述兩判決均將《土地管理法》第62條的規(guī)定定性為“效力性強(qiáng)制性規(guī)定”。　 當(dāng)然也有法院認(rèn)為《土地管理法》第62條1款關(guān)于一戶一宅的規(guī)定并非效力性強(qiáng)制規(guī)定，違反“一戶一宅”的農(nóng)村房屋買賣合同并不當(dāng)然無效。如安徽?。?011）涇民一初字第00414號(hào)判決指出“根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地管理法》第62條的規(guī)定，“一戶一宅”原則是指農(nóng)村村民一戶只能申請(qǐng)一處宅基地，如果將原有宅基地上住宅房屋出賣或者出租后，不能再行申請(qǐng)另處宅基地。相反上述法律條文中也間接肯定了村民出賣住房的行為，只是禁止賣房后再次申請(qǐng)宅基地?！薄?（二）非同一集體經(jīng)濟(jì)組織成員間農(nóng)村房屋買賣合同效力　 《指導(dǎo)意見》對(duì)農(nóng)村房屋買賣合同糾紛規(guī)定如下：“、法人或者其他組織購買農(nóng)村集體所有土地上建設(shè)的房屋簽訂的房屋買賣合同，應(yīng)當(dāng)根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第52條和《土地管理法》第43條的規(guī)定，認(rèn)定為無效。農(nóng)村房屋買賣合同被認(rèn)定無效的，可以根據(jù)當(dāng)事人的過錯(cuò)、所獲利益、賠償能力等情況，判令其承擔(dān)相應(yīng)的締約過失責(zé)任。14．非同一農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員之間簽訂的房屋買賣合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為無效合同。但買受人在一審法庭辯論終結(jié)前取得出賣人所屬的農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員資格且符合其他購買條件的，可以認(rèn)定合同有效?！薄吨笇?dǎo)意見》實(shí)施以來，對(duì)明確農(nóng)村房屋買賣合同案件審理思路