【正文】 請宅基地的，不予批準(zhǔn)。如宣城中院在一起案件中認(rèn)為“無處分權(quán)的人處分他人財(cái)產(chǎn)，經(jīng)權(quán)利人追認(rèn)或者無處分權(quán)的人訂立合同后取得處分權(quán)的，該合同有效。　 （七）農(nóng)村被撤并的小學(xué)等公益設(shè)施對外出售引起的糾紛　 伴隨著我國城鎮(zhèn)化進(jìn)程的加快及計(jì)劃生育政策的持續(xù)實(shí)施，農(nóng)村適齡人學(xué)兒童迅速減少，諸多農(nóng)村小學(xué)無法繼續(xù)開展教學(xué)任務(wù)，出現(xiàn)了“農(nóng)村小學(xué)的撤并潮”，當(dāng)?shù)卮逦瘯?huì)或政府為了充分利用資源便對外出售，引起了房屋買賣糾紛。[1]　 2．責(zé)任依據(jù)。被告因買賣合同繳納契稅的損失依法應(yīng)由合同過錯(cuò)之雙方各半承擔(dān)。如農(nóng)村房屋登記機(jī)關(guān)、房屋產(chǎn)權(quán)證辦理機(jī)關(guān)等不明確，缺乏相應(yīng)的保障機(jī)制?！?我們注意到，國家對農(nóng)村土地及房屋的確權(quán)頒證工作已經(jīng)展開?！?因此，《指導(dǎo)意見》對非同一集體經(jīng)濟(jì)組織成員之間（含向城鎮(zhèn)居民）出售農(nóng)村房屋的合同原則認(rèn)定無效的觀點(diǎn)在當(dāng)前一段時(shí)間內(nèi)仍應(yīng)堅(jiān)持，買受人具備以下條件的，人民法院可以認(rèn)定合同有效：（1）買受人取得該集體經(jīng)濟(jì)組織成員資格的；（2）經(jīng)該集體經(jīng)濟(jì)組織同意（村民大會(huì)、村民代表大會(huì)有效決議等）的；（3）經(jīng)有關(guān)部門批準(zhǔn)落戶的等?！?我們認(rèn)為，農(nóng)村拆遷安置房系拆遷安置需要，經(jīng)政府統(tǒng)一規(guī)劃在農(nóng)村集體土地上建設(shè)的房屋。如（2012）淮民一終字第00172號民事判決認(rèn)為“本案房屋買賣合同因土地、規(guī)劃等行政審批手續(xù)并不完備，依法房屋買賣合同尚不能認(rèn)定為有效。當(dāng)然，《合同法》第58條在實(shí)踐中適用的范圍可能被泛化，“58條是個(gè)筐，只要無效都能裝”。因此，我們傾向于認(rèn)為原出賣人可以直接向后手買受人主張所有物返還請求權(quán)。[2]北京市高級人民法院《關(guān)于審理房屋買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的指導(dǎo)意見》（試行）第25條規(guī)定：“房屋買賣合同不成立、被確認(rèn)無效或被撤銷，信賴合同有效成立致受損害的一方當(dāng)事人要求另一方賠償信賴?yán)鎿p失的，應(yīng)予支持。　 （六）農(nóng)村房屋買賣合同被宣告無效，一方請求返還財(cái)產(chǎn)、另一方請求賠償損失，人民法院應(yīng)當(dāng)綜合考慮房產(chǎn)升值情形（含裝飾裝修價(jià)值）。但直接向后手買受人主張返還房屋的，應(yīng)按占有（或善意占有或惡意占有）物返還確定相應(yīng)的返還責(zé)任?！?第二，返還財(cái)產(chǎn)、賠償請求應(yīng)適用《合同法》第58條規(guī)定，責(zé)任基礎(chǔ)不屬于締約過失責(zé)任。人民法院若受理而最終不能解決，甚至?xí)l(fā)更多矛盾糾紛。第三，《買賣合同解釋》僅解決合同效力問題，在未經(jīng)其他共有人同意的情形下，合同有效并不意味著必然能夠履行或取得物權(quán)，合同的履行及物權(quán)取得仍受其他相應(yīng)規(guī)范調(diào)整。即農(nóng)村房屋屬私產(chǎn)，應(yīng)注重其財(cái)產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)的本質(zhì)屬性。對于由歷史遺留問題造成的農(nóng)村房屋買賣行為，應(yīng)在尊重歷史、立足現(xiàn)實(shí)、堅(jiān)持立法宗旨的前提下充分考慮歷史因素，兼顧現(xiàn)有房屋居住使用及是否新建、翻建的實(shí)際情況，認(rèn)真權(quán)衡當(dāng)事人、集體、社會(huì)等各方的利益?！?三、農(nóng)村房屋買賣合同糾紛案件審理困難的原因分析　 （一）我國現(xiàn)行法律、法規(guī)對農(nóng)村房屋買賣問題規(guī)定不明確、不具體，很多流于政策性層面上的闡述。[2]　 第一，房屋升值利益?！狈梢?guī)定，在合同無效的情形下，原則上一律適用“返還原則”，僅在不能返還或者沒有必要返還的情形采取補(bǔ)償原則。在此情形下，“小產(chǎn)權(quán)房”買賣的法律責(zé)任應(yīng)當(dāng)如何確定，以及在法律上是否有單獨(dú)研究的必要需要審視。但買受人在一審法庭辯論終結(jié)前取得出賣人所屬的農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員資格且符合其他購買條件的，可以認(rèn)定合同有效。因此，農(nóng)村房屋買賣合同糾紛的裁判結(jié)果往往以調(diào)解、撤訴、裁定駁回為主；而在以判決結(jié)案的情況中，案涉農(nóng)村房屋買賣合同被認(rèn)定無效的比例較高。由于涉農(nóng)的法律規(guī)范過于抽象、原則，農(nóng)村房屋買賣合同糾紛中的疑難法律問題多。由于法律對農(nóng)村房屋的流通存在諸多限制，過多地支持違約者主動(dòng)性訴請導(dǎo)致社會(huì)存在嚴(yán)重的“誠信危機(jī)”?！薄?（二）非同一集體經(jīng)濟(jì)組織成員間農(nóng)村房屋買賣合同效力　 《指導(dǎo)意見》對農(nóng)村房屋買賣合同糾紛規(guī)定如下：“、法人或者其他組織購買農(nóng)村集體所有土地上建設(shè)的房屋簽訂的房屋買賣合同，應(yīng)當(dāng)根據(jù)《中華人民共和國合同法》第52條和《土地管理法》第43條的規(guī)定，認(rèn)定為無效。從字面及社會(huì)公眾討論的主要內(nèi)容來看，小產(chǎn)權(quán)房系在農(nóng)村集體土地上建設(shè)的所有人擁有一定產(chǎn)權(quán)的房屋（在較早時(shí)期存在鄉(xiāng)鎮(zhèn)頒發(fā)土地證的情形），所以實(shí)際生活中所稱的小產(chǎn)權(quán)應(yīng)當(dāng)是在集體建設(shè)用地上建設(shè)的有一定合法審批手續(xù)的房屋?！?1．應(yīng)否雙方返還。合同認(rèn)定無效之后，我國學(xué)界與實(shí)務(wù)界對賠償范圍界定為信賴?yán)?，并無實(shí)質(zhì)性分歧，只是學(xué)界與實(shí)務(wù)界均拓展了傳統(tǒng)意義上的信賴?yán)娴姆秶?。抑或是裝飾裝修費(fèi)用應(yīng)納入房屋升值利益一體計(jì)量中，即實(shí)質(zhì)上農(nóng)村房屋買賣合同宣告無效后，計(jì)算損失原則以重置成本法計(jì)量?！?3．注重法律效果和社會(huì)效果的有機(jī)統(tǒng)一。且認(rèn)定房屋買賣合同有效不損害集體經(jīng)濟(jì)組織以及該組織內(nèi)其他成員的利益。部分共有人未經(jīng)共有人同意處分共有財(cái)產(chǎn)，包括夫妻一方處分夫妻共同財(cái)產(chǎn)均系無權(quán)處分行為，應(yīng)適用《買賣合同解釋》第3條第1款之規(guī)定。現(xiàn)行《房屋登記辦法》亦規(guī)定“農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織申請房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的，還應(yīng)當(dāng)提交經(jīng)村民會(huì)議同意或者由村民會(huì)議授權(quán)經(jīng)村民代表會(huì)議同意的證明材料”。無效合同，當(dāng)事人因合同取得的利益不具備合法性，應(yīng)自收到相應(yīng)合同利益（如金錢、房屋）起負(fù)返還義務(wù)。（2）我國法律并未承認(rèn)物權(quán)行為的獨(dú)立性及無因性?！?（三）出售農(nóng)村集體公益設(shè)施，如被廢棄的學(xué)校，其處分應(yīng)符合《村民組織法》等規(guī)定。[3]其實(shí)本報(bào)告認(rèn)為房屋升值利益并非傳統(tǒng)意義上的信賴?yán)妫咏诤贤男欣?。事關(guān)九億農(nóng)民切身利益的房屋土地涉及農(nóng)村、社保、基本財(cái)產(chǎn)制度等諸多法律政策問題。筆者不贊同采納租賃合同司法解釋中因合同無效中裝飾裝修損失一律以歷史成本法計(jì)量的方法。依據(jù)誠實(shí)信用原則和其他法律規(guī)定，殷保國在本案中的訴訟請求是片面有利于自己一方的單方理解，如支持其訴訟請求將導(dǎo)致雙方利益失衡，故本院不予支持。因此合同效力的認(rèn)定原則上與農(nóng)村私有房屋買賣合同并無區(qū)別?！?村民資格是成員享有本集體經(jīng)濟(jì)組織權(quán)益的直接依據(jù)。而農(nóng)村房屋原則上屬于合法的私產(chǎn)，權(quán)利人應(yīng)有權(quán)處分?！?1．統(tǒng)籌公法強(qiáng)制和私法自治。北京市高級人民法院出臺的《農(nóng)村私有房屋買賣糾紛合同效力認(rèn)定及處理原則研討會(huì)會(huì)議紀(jì)要的通知》有類似觀點(diǎn)：“農(nóng)村私有房屋買賣合同應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效……要綜合權(quán)衡買賣雙方的利益……要全面考慮出賣人因土地升值或拆遷補(bǔ)償所獲利益，以及買受人因房屋現(xiàn)值和原買賣差價(jià)的差異造成的損失……對于買受人已經(jīng)翻建、擴(kuò)建房屋Z的情況，應(yīng)對其添附價(jià)值進(jìn)行補(bǔ)償