【正文】 殷保國則無權主張。”該判決即從誠實信用原則否定了出賣人返還主張請求權?！?我們認為，第一，應準許被告有限度提出返還、賠償請求權時效抗辯。我們贊同對無效合同返還財產(chǎn)、賠償請求權適用訴訟時效制度。這符合時效制度產(chǎn)生的法律基礎，符合合理維持社會現(xiàn)狀，維護社會穩(wěn)定的法律政策目標。無效合同，當事人因合同取得的利益不具備合法性，應自收到相應合同利益（如金錢、房屋）起負返還義務?，F(xiàn)階段非同一集體經(jīng)濟組織成員之間的合同效力，原則無效，當事人應知道該項法律后果（不知者為法律認識錯誤）。故我們建議自房屋買賣合同履行完畢（尤其是以特征性履行—農(nóng)村房屋買賣合同交付占有使用）為時效計算起點?！?第二，返還財產(chǎn)、賠償請求應適用《合同法》第58條規(guī)定，責任基礎不屬于締約過失責任?！逗贤ā返?2條規(guī)定的締約過失責任應具備如下要件：（1）訂立合同中一方存在過失（三種過失行為）。（2）受害方在締約過程中不存在過失（該條件系隱含條件）。而《合同法》第58條之規(guī)定，并沒有明顯適用局限性。當然，《合同法》第58條在實踐中適用的范圍可能被泛化，“58條是個筐，只要無效都能裝”?！?第三，賠償損失的范圍及責任承擔。我們認為，在合同被認定無效之后，損失的數(shù)額應當屬事實認定問題，一審法院應當綜合考慮房產(chǎn)升值利益、裝飾裝修等因素確定，[3]即應當考慮買受人的機會成本，一并以重置成本方法確定相應損失大小并考慮相應過錯大小。筆者不贊同采納租賃合同司法解釋中因合同無效中裝飾裝修損失一律以歷史成本法計量的方法。[4]　 通過統(tǒng)計研究發(fā)現(xiàn)，在確定買賣合同無效后雙方返還，似乎各地法院不約而同地選擇了在中國最有意義的分擔比例（三七開），即提起訴訟主動宣告合同無效的一方承擔70％的民事責任，相對方承擔30％的民事責任。[5]我們認為具體的承擔責任比例應由一審法院根據(jù)案件具體情況作出相應裁判?！?第四，連環(huán)農(nóng)村房屋買賣合同糾紛。我們認為，（1）由于現(xiàn)行法律及司法政策因素影響，在第一手農(nóng)村房屋買賣合同無效的情況下，后手農(nóng)村房屋買賣合同應屬無效。同時為維護誠信原則及穩(wěn)定社會秩序，在村民將農(nóng)村房屋出售予集體經(jīng)濟組織成員之外的人，后該買受人將該房屋再次轉售予該集體經(jīng)濟組織其他成員的，應否定原出賣人、后手出賣人的房屋返還請求權。（2）我國法律并未承認物權行為的獨立性及無因性。連續(xù)的農(nóng)村房屋買賣合同宣告無效，原出賣人并未喪失對房屋的所有權及宅基地的使用權。其可以基于《合同法》第58條之規(guī)定請求原買受人返還財產(chǎn)，或基于物權返還請求權請求后手買受人返還房屋。但直接向后手買受人主張返還房屋的，應按占有（或善意占有或惡意占有）物返還確定相應的返還責任。認定原出賣人可以依據(jù)《合同法》第58條之規(guī)定向原買受人主張返還的依據(jù)是：原買受人雖然并未現(xiàn)實占有房屋，但該未現(xiàn)實占有并不構成法律上的“不能返還”，從比較法的角度及我國其他處的立法來看，“不能返還”應采取限縮性解釋，即僅指客觀上不能返還，不包括主觀上不能返還。（3）后手買受人原則上不得依據(jù)《合同法》第58條之規(guī)定，向原出賣人主張返還賠償損失，其僅可以依據(jù)占有人（或善意或惡意）主張相應義務，如改良費用（裝飾裝修）的償還，善意占有人對非重大過失致房屋滅失不負責任。《合同法》第58條確定的返還請求、賠償損失仍限于無效合同當事人之間，并不及于第三人。因此，我們傾向于認為原出賣人可以直接向后手買受人主張所有物返還請求權。（4）連環(huán)買賣合同均無效的情形，原則上應產(chǎn)生逐次依據(jù)《合同法》第58條行使返還、賠償請求?！?結語　 “中國改革問題的核心問題是農(nóng)民問題”。事關九億農(nóng)民切身利益的房屋土地涉及農(nóng)村、社保、基本財產(chǎn)制度等諸多法律政策問題。各級人民在審理涉及農(nóng)村房屋買賣糾紛應當嚴格區(qū)分法律與政治的邊界，適用法律與制定法律之間的權限分配，在尊重歷史、尊重現(xiàn)實、保護誠信、保護農(nóng)民核心利益、盡最大努力維護法制統(tǒng)一的基礎上作出妥善裁判。　 基于本文的分析，我們作出以下基本結論?！?（一）農(nóng)村房屋，不論其名義如何（小產(chǎn)權房、宅基地上自建房），應當根據(jù)受讓人身份確定合同效力，屬同一集體經(jīng)濟組織的，合同有效；向非同一集體經(jīng)濟組織農(nóng)村居民或向城鎮(zhèn)居民出售的，合同無效，但具備下列情形之一的例外：；（村民大會、村民代表大會有效決議等）的；3．經(jīng)有關部門批準落戶的等。　 （二）共有人未經(jīng)其他共有人同意出售共有房屋的，人民法院不應單純以出賣人處分權欠缺為由否定合同效力。　 共有人未經(jīng)其他共有人同意出售共有房屋的，買受人主張履行合同或者確認房屋權利的，應按照《物權法》、《婚姻法》等有關規(guī)定處理?！?（三）出售農(nóng)村集體公益設施，如被廢棄的學校，其處分應符合《村民組織法》等規(guī)定?！?（四）對于涉及向不特定多數(shù)人出售的農(nóng)村房屋買賣合同糾紛案件以及存在嚴重違法的農(nóng)村房屋買賣合同糾紛案件，人民法院應當審慎受理。　 （五）當事人一方請求確認農(nóng)村房屋買賣合同無效的，不適用訴訟時效制度；但請求返還財產(chǎn)、賠償損失的，應適用訴訟時效，自農(nóng)村房屋買賣合同履行完畢之日起計算?！?（六）農(nóng)村房屋買賣合同被宣告無效，一方請求返還財產(chǎn)、另一方請求賠償損失，人民法院應當綜合考慮房產(chǎn)升值情形（含裝飾裝修價值）。【注釋】*課題組成員：沈建紅、嚴慧勇、楊華、張躍芳、孔蓉、廖永結、楊福來。主要執(zhí)筆人：廖永結，安徽省高級人民法院助理審判員，碩士研究生學歷。[1]韓世遠：“居民買農(nóng)房糾紛的裁判之道”，載《人民法院報》2007年12月16日版。[2]北京市高級人民法院《關于審理房屋買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的指導意見》（試行）第25條規(guī)定：“房屋買賣合同不成立、被確認無效或被撤銷，信賴合同有效成立致受損害的一方當事人要求另一方賠償信賴利益損失的，應予支持。信賴利益損失包括所受損害和所失利益（當事人信賴合同有效成立而喪失另訂其他有利合同的機會損失等），損失賠償數(shù)額以不超過履行利益為限?！痹摻忉屖菫閿?shù)不多的對信賴利益進行闡釋的規(guī)范性文件。[3]其實本報告認為房屋升值利益并非傳統(tǒng)意義上的信賴利益，更接近于合同履行利益。[4]司法解釋明確資產(chǎn)價值必須采用的確定方法，在一定意義上講，確有不當之處，除非法律、行政法規(guī)已明確規(guī)定。[5]（2012）甬鎮(zhèn)民初字第423號民事判決、（2012）浙甬民二終字第577號民事判決、（2010）汴民終字第540號民事判決、《上海高院關于審理農(nóng)村宅基地房屋買賣糾紛案件的原則意見》（滬高法民一[2004]4號）等。