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【正文】 ，也要在網(wǎng)上提前進行公示。 商品房規(guī)劃不得隨意更改 開發(fā)商要調(diào)整已經(jīng)審查過的結(jié)構(gòu)形式、戶型、空間尺寸、朝向、面積等，必須要提供規(guī)劃行政主管部門的批準文件，以及審查機構(gòu)的審查變更說明和重新測繪的房屋測繪技術(shù)報告書。、面積不準測繪機構(gòu)將乘擔責任 測繪機構(gòu)必須要按審查合格的施工圖進行商品房面積預測，而不能開發(fā)商提供什么圖就按什么圖測繪，否則，發(fā)生面積糾紛的，將由開發(fā)商和測繪機構(gòu)共同承擔責任。 （六）設 計變更糾紛 （七）房屋質(zhì)量糾紛 （八）延期辦證糾紛 （九）補充條款引發(fā)糾紛 （十）“一房二賣”糾紛 商品房認購糾紛、逾期交房、逾期付款、逾期辦理產(chǎn)權(quán)證、房屋質(zhì)量問題等依然是 2021 年商品房買賣合同糾紛的熱點。就以上熱點問題，有關法律界專業(yè)人士對一些典型案例進行深度剖析，希望能對購房者有所警示。 市五中院昨日公布了該院 2021 年以來審理的八大房產(chǎn)消費維權(quán)案例。因房產(chǎn)與民生息息相關，該院希望這些案例能夠引起人們重視。 定購協(xié)議書簽字要謹慎 2021 年 4 月，陳燕妮與星星公司簽訂《房產(chǎn)定購協(xié)議書》 ，約定陳定購一套商品房，并支付定金 1 萬元。協(xié)議另載明：陳在簽訂定購協(xié)議時已詳細閱讀和了解星星公司在銷售現(xiàn)場公示的《商品房買賣合同》范本、補充協(xié)議等購房文本的內(nèi)容。同年 4 月 19 日，陳簽訂《商品房買賣合同》時，認為該合同的補充協(xié)議有許多不公平條款，兩次發(fā)函要求修改不公平條款。最后雙方扯皮起訴到法院。 判決該協(xié)議明確載明：陳已詳細閱讀和了解該《商品房買賣合同》范本、補充協(xié)議等購房文本的內(nèi)容，故陳應按定購協(xié)議約定的合同基本條件與星星公司簽訂正式的《商品房買賣合同》，星星公司有權(quán)拒退定金，駁回陳的訴訟請求。 法官點評 購房者在簽訂定購協(xié)議時，應詳細了解協(xié)議內(nèi)容，否則一旦簽訂協(xié)議，將承擔法律規(guī)定或合同約定的義務與責任。 天然氣改動不算結(jié)構(gòu)改變 2021 年 1 月，李飛與南翔公司簽訂《商品房買賣合同》。 2021 年 3 月，李飛接房時發(fā)現(xiàn)，合同上寫明位于入戶廚房位置的天然氣管道改到客廳陽臺上。他遂以房屋結(jié)構(gòu)變更為由提出退房。但南翔公司不同意。 判決天然氣管道安裝有特別的規(guī)范和要求，不可能滿足所有業(yè)主的意愿。有關行政管理部門認為，天然氣管道的安裝位置變化，既不屬于規(guī)劃的變更和設計上的變化，也不屬于房屋結(jié)構(gòu)改變。所以，天然氣管道的改變并不 構(gòu)成購房合同約定的解除條件，該合同不能解除。故駁回李飛的訴訟請求。 法官點評在設計時，天然氣管道位置原則上放在廚房，但如果涉及安全隱患問題，專業(yè)安裝人員可對安裝位置予以調(diào)整。 購房戶看清逾期交房條件 2021 年 5 月，林小藝與秋韻公司簽訂《商品房買賣合同》，約定 2021 年 7 月 20 日前交房。 逾期交付的，按已付房價款每日萬分之五的違約金計算。 2021 年 6 月 27 日，秋韻公司取得竣工驗收備案登記證。 2021 年 2 月 16 日，林接到接房通知，卻以房屋需要維修為由不接房。2021 年 4 月 15 日，秋韻公司將維修后的房屋交付給林。 林要求秋韻公司承擔 2021 年 7 月21 日至 2021 年 4 月 15 日期間的逾期交房違約金，被拒絕。林遂起訴索賠。 判決雙方在合同中明確約定，房屋維修事項不能作為拒絕接房及開發(fā)商承擔逾期交房責任的理由，故本案責任應由林小藝自行承擔。 法官點評本案中，雙方在合同中明確約定房屋交付條件為商品房已進行竣工驗收備案登記，并約定“房屋的維修事項不能作為拒絕接收房屋的理由”。購房者在商品房竣工驗收備案登記前有權(quán)拒絕接房，但經(jīng)過竣工驗收后不能以房屋的維修事項作為拒絕接房的理由。 這些情況可拒絕接房 2021 年 11 月，李月玖與永航公 司簽訂《商品房買賣合同》，約定 2021 年 12 月 31 日前交房。2021 年 12 月 28 日，李收到接房通知驗房時，發(fā)現(xiàn)房屋生活陽臺鐵欄桿與公共露臺鐵欄桿相連，且有室外電線搭在該公共露臺的鐵欄桿轉(zhuǎn)角處，李便以房屋需要整改為由不予接房。永航公司不允，李遂訴至法院，要求整改。 判決房屋雖驗收合格，但公共露臺搭接的室外電線不符合電氣裝置安裝工程及驗收規(guī)范，存在重大安全隱患，李月玖有權(quán)拒絕接房，永航公司構(gòu)成違約。 法官點評房屋存在重大安全隱患或不能滿足基本使用功能時，購房者可以拒絕接房。開發(fā)商交付的房屋是否符合交付條件，購房 者在哪些條件下可以拒絕接房，一要尊重當事人的約定；二要看是否滿足法律法規(guī)規(guī)定的標準；三要考慮房屋存在的質(zhì)量瑕疵是否能夠滿足房屋的基本使用功能。 房屋沒驗收接房也有錯 2021 年 7 月，傅瑤購買華麟公司一套房屋。合同約定 2021 年 12 月 31 日前交房，如逾期交房應支付違約金。 2021 年 12 月 31 日，華麟公司交付房屋時，在其制定的《房屋交接表》中明示：“現(xiàn)項目已通過質(zhì)量驗收，還未進行竣工驗收備案登記，你在認知該現(xiàn)狀的情況下，經(jīng)驗房后自愿接房”，傅在交接表上簽署“同意接房”。 2021 年 9 月 30 日，房屋才竣工驗收合 格。之后，雙方因逾期交房違約金問題發(fā)生糾紛，華麟公司向傅支付了 2021 年 12 月 31 日之前的逾期交房違約金，不同意支付自 2021 年 1 月 1日起至 2021 年 9 月 30 日止的逾期交房違約金。傅遂起訴。 判決華麟公司違約金應承擔責任到房屋實際驗收合格之日，但雙方的書面交接房手續(xù)已載明房屋不符合交付條件的情況下，傅仍簽收接房并使用，故對華麟公司的違約責任額度應酌情減輕。 法官點評法律強制規(guī)定，商品房交付使用的最基本條件是經(jīng)竣工驗收合格。華麟公司提前交房違反了法律，但傅明知房屋沒有竣工驗收合格而接房，也有一定過錯。 優(yōu)惠沒 兌現(xiàn)可起訴索賠 2021 年 8 月 2 日，張亞南與鵬程公司簽約購買了一套房屋，交房時間為 2021 年 8 月 31 日。簽約當天，張付清全款和契稅。同年 8 月 4 日，該公司刊登售房廣告時承諾“ 8 月 1 日至 31日，購房業(yè)主享受免契稅優(yōu)惠”。廣告刊登后兩三個月，張才知悉廣告內(nèi)容。張認為自己也應享受該優(yōu)惠，但鵬程公司拒絕。張遂訴至法院。 判決鵬程公司應遵守誠實信用原則兌現(xiàn)其承諾，應向張亞南支付已經(jīng)交納的購房契稅。 法官點評開發(fā)商違反其承諾的，應承擔相應的違約責任。同時提醒購房者，為避免將來產(chǎn)生不必要的糾紛，可以要求將廣告內(nèi)容寫進合同中 或者簽訂補充協(xié)議，并明確約定違約責任。 提高容積率開發(fā)商要賠 2021 年 3 月，陳奇與大宏公司簽訂《商品房買賣合同》，合同載明總層數(shù) 28，但陳接房時發(fā)現(xiàn)所建房屋實際樓層為 33 層。陳奇遂以開發(fā)商增加容積率起訴至法院。 判決大宏公司人為違背了合同對商品房基本狀況的約定。大宏公司增加樓層的行為必然使陳奇預期的相關公共設施使用人數(shù)增加，居住舒適度下降，大宏公司的加層行為對陳奇的損害確實存在。綜合考慮業(yè)主遭受損害的程度，以及開發(fā)商超建可能獲得的利益等因素，判決大宏公司賠償陳奇 4500 元。 法官點評開發(fā)商違約提高容積率， 應當承擔相應違約責任。 入住發(fā)現(xiàn)質(zhì)量問題可索賠 2021 年 2 月，秦遠購買蒙泰公司的住宅一套。 2021 年 12 月，秦對房屋裝修入住后，發(fā)現(xiàn)屋內(nèi)墻體出現(xiàn)縱向和斜向裂紋、結(jié)構(gòu)梁部分開裂、鋁合金窗邊滲水、鋁合金窗和玻璃不合格。秦遠要求蒙泰公司整改修復，蒙泰公司不允，秦遠遂向法院起訴。 判決市五中院認為，秦遠所購買房屋在保修期內(nèi)出現(xiàn)了墻體裂紋等質(zhì)量問題，蒙泰公司應當承擔修復責任。在房屋修復期間無法正常使用房屋，蒙泰公司應承擔修復房屋期間產(chǎn)生的搬家費、過渡費、清潔費等損失。 法官點評法官稱，因房屋存在質(zhì)量問題需要修復的， 購房者可以請求開發(fā)商賠償因房屋修復期間所產(chǎn)生的搬家費等必要費用。（文中企業(yè)和人名均系化名） 八成購房者被忽悠 焦點網(wǎng)日前的一份調(diào)查顯示，超過八成的被調(diào)查者在買房時被忽悠過。這其中最主要的問題是廣告宣傳虛假、夸大及承諾不兌現(xiàn)、樓盤開盤時“被漲價”、面積房型與銷售所說的不符、開發(fā)商不及時辦理房產(chǎn)證、房屋質(zhì)量問題 (墻壁開裂、材料使用、管線安裝等 )、房屋產(chǎn)權(quán)縮水、開發(fā)商延遲交房、小區(qū)規(guī)劃的