房屋買賣合同糾紛案件相關(guān)問題的探討范本-資料下載頁
2025-04-28 08:49本頁面
【正文】 踐中也有不同的意見。有人認(rèn)為房屋買賣未辦理登記，應(yīng)確認(rèn)合同無效；還有的人則持不同觀點(diǎn)，他們認(rèn)為如果在房屋買賣合同過程中，沒有其他違法行為，且合同約定的主要義務(wù)已履行完畢，僅是沒有辦理所有權(quán)變更登記，應(yīng)認(rèn)定合同有效，同時(shí)判決其到房地產(chǎn)管理部門辦理所有權(quán)變更登記。這與本文前述案例中，陸某與重慶Ａ公司、海南Ｂ公司房屋買賣合同糾紛一案情況相似。對(duì)于此類不斷轉(zhuǎn)手買賣中的房屋，如果只因?yàn)槲崔k理所有權(quán)變更登記，便認(rèn)定房屋買賣合同無效，是不符合房地產(chǎn)交易過程中已經(jīng)發(fā)生的實(shí)際的。大家知道，前幾年，特別是在海南省，由于房地產(chǎn)開發(fā)行為過度超前，法律法規(guī)相對(duì)滯后，加之公民和法人的法律意識(shí)較為淡薄，一些政府職能部門還存在執(zhí)法監(jiān)督不嚴(yán)的問題，從而導(dǎo)致很多民事主體在房地產(chǎn)交易中，行為不規(guī)范，未辦理所有權(quán)登記，便進(jìn)行交易，甚至有些進(jìn)行數(shù)次轉(zhuǎn)讓，也未辦理所有權(quán)變更登記。審判實(shí)踐中如果均以辦理變更登記作為認(rèn)定合同效力的必備條件處理此類糾紛，不利于解決房地產(chǎn)遺留下來的房地產(chǎn)糾紛案件。我們認(rèn)為，此類房屋買賣合同糾紛，一般應(yīng)認(rèn)定合同有效，判決繼續(xù)履行合同，并限定雙方在一定期間內(nèi)到房地產(chǎn)管理部門辦理所有權(quán)變更登記。（三）違章建筑房屋買賣合同效力的認(rèn)定違章建筑，指未經(jīng)主管部門許可而擅自興建的各種建筑物（主要是房屋）。違章建筑通常有兩種情況：一是建造人未取得土地使用權(quán)，即在他人有合法使用權(quán)的土地或在國家、集體所有的土地上建造建筑物；另一種是在自己已取得土地使用權(quán)的土地上建造建筑物，即在原土地使用范圍內(nèi)建造或改建、重建房屋，但未取得建筑許可證就擅自施工建設(shè)。此類房屋轉(zhuǎn)讓時(shí)合同效力如何認(rèn)定，在審判實(shí)踐中也有不同的意見。筆者認(rèn)為，在上述前一種情況下，違章建筑的建造者因不具有土地使用權(quán)，屬于在他人土地上建造房屋，因而不能通過補(bǔ)辦有關(guān)建筑許可手續(xù)而取得建筑物的所有權(quán)，其行為不僅違反了國家有關(guān)建筑的行政法規(guī)，也侵害了他人的土地使用權(quán)和所有權(quán)，因此，對(duì)此類房屋買賣合同糾紛應(yīng)認(rèn)定無效，按無效合同的法律后果處理。在后一種情況，因建造人已取得了土地使用權(quán)，有在該地上建造房屋的權(quán)利，因未辦理建筑許可證便擅自建筑而致違章，在其補(bǔ)辦有關(guān)手續(xù)后，可取得該建筑物的所有權(quán)。如果當(dāng)事人在訴訟的一審過程中補(bǔ)辦了建筑物所有權(quán)的有關(guān)手續(xù)，他就有權(quán)轉(zhuǎn)讓房屋，可以認(rèn)定買賣合同有效。或者說當(dāng)事人之間愿意繼續(xù)履行合同，則可責(zé)令其到房地產(chǎn)管理部門辦理變更登記；但當(dāng)事人之間要是不同意繼續(xù)履行合同，則應(yīng)判決解除合同，并由違約方承擔(dān)違約責(zé)任。
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