房屋買賣合同糾紛案件相關問題的探討范本-資料下載頁
2025-04-28 08:49本頁面
【正文】 踐中也有不同的意見。有人認為房屋買賣未辦理登記，應確認合同無效；還有的人則持不同觀點，他們認為如果在房屋買賣合同過程中，沒有其他違法行為，且合同約定的主要義務已履行完畢，僅是沒有辦理所有權變更登記，應認定合同有效，同時判決其到房地產(chǎn)管理部門辦理所有權變更登記。這與本文前述案例中，陸某與重慶Ａ公司、海南Ｂ公司房屋買賣合同糾紛一案情況相似。對于此類不斷轉(zhuǎn)手買賣中的房屋，如果只因為未辦理所有權變更登記，便認定房屋買賣合同無效，是不符合房地產(chǎn)交易過程中已經(jīng)發(fā)生的實際的。大家知道，前幾年，特別是在海南省，由于房地產(chǎn)開發(fā)行為過度超前，法律法規(guī)相對滯后，加之公民和法人的法律意識較為淡薄，一些政府職能部門還存在執(zhí)法監(jiān)督不嚴的問題，從而導致很多民事主體在房地產(chǎn)交易中，行為不規(guī)范，未辦理所有權登記，便進行交易，甚至有些進行數(shù)次轉(zhuǎn)讓，也未辦理所有權變更登記。審判實踐中如果均以辦理變更登記作為認定合同效力的必備條件處理此類糾紛，不利于解決房地產(chǎn)遺留下來的房地產(chǎn)糾紛案件。我們認為，此類房屋買賣合同糾紛，一般應認定合同有效，判決繼續(xù)履行合同，并限定雙方在一定期間內(nèi)到房地產(chǎn)管理部門辦理所有權變更登記。（三）違章建筑房屋買賣合同效力的認定違章建筑，指未經(jīng)主管部門許可而擅自興建的各種建筑物（主要是房屋）。違章建筑通常有兩種情況：一是建造人未取得土地使用權，即在他人有合法使用權的土地或在國家、集體所有的土地上建造建筑物；另一種是在自己已取得土地使用權的土地上建造建筑物，即在原土地使用范圍內(nèi)建造或改建、重建房屋，但未取得建筑許可證就擅自施工建設。此類房屋轉(zhuǎn)讓時合同效力如何認定，在審判實踐中也有不同的意見。筆者認為，在上述前一種情況下，違章建筑的建造者因不具有土地使用權，屬于在他人土地上建造房屋，因而不能通過補辦有關建筑許可手續(xù)而取得建筑物的所有權，其行為不僅違反了國家有關建筑的行政法規(guī)，也侵害了他人的土地使用權和所有權，因此，對此類房屋買賣合同糾紛應認定無效，按無效合同的法律后果處理。在后一種情況，因建造人已取得了土地使用權，有在該地上建造房屋的權利，因未辦理建筑許可證便擅自建筑而致違章，在其補辦有關手續(xù)后，可取得該建筑物的所有權。如果當事人在訴訟的一審過程中補辦了建筑物所有權的有關手續(xù)，他就有權轉(zhuǎn)讓房屋，可以認定買賣合同有效?；蛘哒f當事人之間愿意繼續(xù)履行合同，則可責令其到房地產(chǎn)管理部門辦理變更登記；但當事人之間要是不同意繼續(xù)履行合同，則應判決解除合同，并由違約方承擔違約責任。
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