【正文】 日〞的屆滿之日肯定得早于出租人與第三人簽訂房屋買賣合同的日期，出租人履行通知義務(wù)必須給承租人留出必要的答復(fù)期限——15日，因此，出租人最晚應(yīng)于出賣房屋前15日通知承租人，即在15日答復(fù)期之前履行通知義務(wù)。,第四十二頁(yè)，共五十二頁(yè)。,次承租人是否享有優(yōu)先購(gòu)置權(quán)？ 在房屋轉(zhuǎn)租場(chǎng)合，次承租人是否享有優(yōu)先購(gòu)置權(quán)在理論(lǐl249。n)上存在爭(zhēng)議，但最高院民一庭認(rèn)為房屋優(yōu)先購(gòu)置權(quán)的主體應(yīng)為承租人而非次承租人，其理由為：從條文文義解釋上，租賃房屋優(yōu)先購(gòu)置權(quán)的主體應(yīng)為租賃合同關(guān)系中的出租人的對(duì)方當(dāng)事人，租賃合同和轉(zhuǎn)租合同雖是兩個(gè)嚴(yán)密相連的合同，但在租賃合同中，次承租人并不是合同當(dāng)事人，其地位不是出租人的承租人。 救濟(jì)措施 承租人優(yōu)先購(gòu)置權(quán)受到損害時(shí)，雖要求確認(rèn)出租人與第三人房屋買賣合同無(wú)效的懇求得不到法院支持，但仍有以下救濟(jì)途徑可供選擇：,第四十三頁(yè)，共五十二頁(yè)。,其一，承租人優(yōu)先購(gòu)置權(quán)受到損害時(shí)，承租人懇求出租人承擔(dān)賠償責(zé)任僅為其救濟(jì)措施之一；〔本條所規(guī)定的〕 其二，承租人優(yōu)先購(gòu)置權(quán)受到損害時(shí)，還可以可以懇求法院判令其直接(zh237。jiē)以同等條件與出租人形成買賣合同關(guān)系。 承租人行使優(yōu)先購(gòu)置權(quán)主張以同等條件與出租人成立買賣合同后,獲得房屋所有權(quán),由此將導(dǎo)致出租人無(wú)法向第三人繼續(xù)履行合同,第三人可以主張出租人承擔(dān)違約責(zé)任。 要正確理解本條最后一句話，承租人懇求確認(rèn)出租人與第三人簽訂的房屋買賣合同無(wú)效的雖得不到人民法院的支持，但出租人與第三人簽訂的房屋買賣合同并不是說當(dāng)然就是合法有效，合同的效力還要按照?合同法?有關(guān)合同效力問題的規(guī)定處理。,第四十四頁(yè)，共五十二頁(yè)。,第二十二條 【租賃房屋抵押權(quán)人實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)，承租人優(yōu)先購(gòu)置權(quán)的保護(hù)】 出租人與抵押權(quán)人協(xié)議折價(jià)、變賣租賃房屋歸還債務(wù)，應(yīng)當(dāng)在合理期限內(nèi)通知承租人。承租人懇求以同等條件優(yōu)先購(gòu)置房屋的，人民法院應(yīng)予支持。 【理解與適用】 抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)時(shí)可能會(huì)與租賃權(quán)沖突，但抵押權(quán)與承租人的優(yōu)先購(gòu)置權(quán)并不沖突，不管抵押權(quán)設(shè)定在租賃合同(h233。 tong)成立之前或之后，出租人均享有優(yōu)先購(gòu)置權(quán)。 折價(jià)、變賣均屬于出租人出售房屋的行為，不管買受人是抵押權(quán)人還是其別人，出租人在同等條件下均享有優(yōu)先購(gòu)置權(quán)。,第四十五頁(yè)，共五十二頁(yè)。,“同等條件〞確實(shí)定要按照(224。nzh224。o)買受的第三人與出租人確定的房屋價(jià)格，該價(jià)格表達(dá)的是第三人與出租人的意思表示，房屋出賣價(jià)格確實(shí)定是出租人行使處分權(quán)的表現(xiàn)，故承租人主張優(yōu)先購(gòu)置權(quán)，只能按照(224。nzh224。o)第三人與出租人確定的同等條件，承租人對(duì)該條件不具有異議權(quán)和抗辯權(quán)。 承租人的優(yōu)先購(gòu)置權(quán)約束的只是出租人對(duì)締約相對(duì)人的選擇權(quán)，而非約束出租人對(duì)房屋的處分權(quán)。 第二十三條 【租賃房屋拍賣時(shí)，優(yōu)先購(gòu)置權(quán)的保護(hù)】 出租人委托拍賣人拍賣租賃房屋，應(yīng)當(dāng)在拍賣5日前通知承租人。承租人未參加拍賣的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定承租人放棄優(yōu)先購(gòu)置權(quán)。,第四十六頁(yè)，共五十二頁(yè)。,【理解與適用】 拍賣(pāim224。i)的“價(jià)高者得〞特質(zhì)導(dǎo)致其與承租人的優(yōu)先購(gòu)置權(quán)存在一定沖突，由于優(yōu)先購(gòu)置權(quán)屬“準(zhǔn)物權(quán)〞，有一定的優(yōu)先效力，在拍賣(pāim224。i)程序亦不例外，詳細(xì)可見下述條文： ?最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中拍賣、變賣財(cái)產(chǎn)的規(guī)定?第16條規(guī)定,“拍賣過程中,有最高價(jià)時(shí),優(yōu)先購(gòu)置權(quán)人可以表示以該最高價(jià)買受,如無(wú)更高應(yīng)價(jià)，那么拍歸優(yōu)先購(gòu)置權(quán)人；如有更高應(yīng)價(jià),而優(yōu)先購(gòu)置權(quán)人不作表示的,那么拍歸該應(yīng)價(jià)最高的競(jìng)買人。〞此所謂“跟價(jià)法〞。,第四十七頁(yè)，共五十二頁(yè)。,在拍賣負(fù)擔(dān)有優(yōu)先購(gòu)置權(quán)的租賃房屋時(shí)，一般(yībān)遵循如下程序： 〔1〕拍賣通知,出租人在拍賣5日前以書面或者其他可以確認(rèn)收悉的適當(dāng)方式,通知優(yōu)先購(gòu)置權(quán)人于拍賣日到場(chǎng)。 〔2〕優(yōu)先購(gòu)置權(quán)人應(yīng)按照拍賣通知或拍賣公告的要求，與其他競(jìng)買人一樣進(jìn)展競(jìng)買登記、繳納競(jìng)買保證金，在拍賣日到場(chǎng)參加競(jìng)拍。 〔3〕舉牌應(yīng)價(jià)，假設(shè)承租人在出現(xiàn)最高應(yīng)價(jià)時(shí)未作出以該價(jià)格購(gòu)置的意思表示，那么拍賣房屋由最高應(yīng)價(jià)人購(gòu)置。,第四十八頁(yè)，共五十二頁(yè)。,第二十四條 【承租人優(yōu)先購(gòu)置權(quán)的例外情形】 具有以下情形之一，承租人主張優(yōu)先購(gòu)置房屋的，人民法院不予支持： 〔一〕房屋共有人行使優(yōu)先購(gòu)置權(quán)的； 〔二〕出租人將房屋出賣給近親屬，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孫子(sūn zi)女、外孫子(sūn zi)女的； 〔三〕出租人履行通知義務(wù)后,承租人在十五日內(nèi)未明確表示購(gòu)置的； 〔四〕第三人好心購(gòu)置租賃房屋并已經(jīng)辦理登記手續(xù)的。 【理解與適用】 房屋共有人的優(yōu)先購(gòu)置權(quán)產(chǎn)生于共有人所有權(quán)關(guān)系之中，具有物權(quán)性質(zhì)，而承租人優(yōu)先購(gòu)置權(quán)基于租賃關(guān),第四十九頁(yè)，共五十二頁(yè)。,系，本質(zhì)上仍屬債權(quán)性質(zhì)，按照物權(quán)優(yōu)于債權(quán)的理論，共有人的優(yōu)先購(gòu)置權(quán)要優(yōu)于承租人的優(yōu)先購(gòu)置權(quán)。 家庭成員之間的房屋買賣，具有濃重的人身色彩，與純粹的買賣關(guān)系有很大區(qū)別，故本條確認(rèn)出租人將租賃(zūl236。n)房屋出賣給近親屬的，承租人不得主張優(yōu)先購(gòu)置權(quán)。 出租人出賣租賃房屋的，應(yīng)提早通知承租人，承租人在接到通知后應(yīng)及時(shí)答復(fù)，假設(shè)承租人接到通知后15日內(nèi)未明確表示購(gòu)置的，那么喪失優(yōu)先購(gòu)置權(quán)，這里強(qiáng)調(diào)“明確表示〞。 ?物權(quán)法?第106條規(guī)定了好心獲得制度，即受讓人以財(cái)產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移為目的，好心、對(duì)價(jià)受讓且占有該財(cái)產(chǎn)，即使出讓人無(wú)轉(zhuǎn)移所有權(quán)的權(quán)利，受讓人仍獲得其所有權(quán)?！芭e重以明輕〞，在第三人好心購(gòu)置出租房屋，并辦理登記手續(xù)情形下，可對(duì)抗承租人的優(yōu)先購(gòu)置權(quán)。在此情形下，承租人可行使“承租人的優(yōu)先購(gòu)置權(quán)〞損害賠償懇求權(quán)，或適用“買賣不破租賃規(guī)那么〞。,第五十頁(yè)，共五十二頁(yè)。,第二十五條 【本司法解釋的溯及力】 本解釋施行前已經(jīng)終審，本解釋施行后當(dāng)事人申請(qǐng)?jiān)賹徎蛘甙凑諏徲嵄O(jiān)視程序決定再審的案件，不適用本解釋。 【理解與適用】 鑒于本司法解釋于2021年9月1日施行，據(jù)此： 2021年9月1日前的行為引起的糾紛，在2021年9月1日之后提起訴訟的，應(yīng)當(dāng)適用本解釋； 2021年9月1日前提起的訴訟，2021年9月1日后案件尚在訴訟中，無(wú)論處于一審還是二審(232。r shěn)程序，均適用本解釋； 2021年9月1日前已經(jīng)終審的案件，但在2021年9月1日前提起再審程序，且于2021年9月1日仍在審理中的，應(yīng)當(dāng)適用本解釋； 2021年9月1日前已經(jīng)終審，2021年9月1日后當(dāng)事人才申請(qǐng)?jiān)賹徎蛘甙凑諏徲嵄O(jiān)視程序決定再審的案件，不適用本解釋。,第五十一頁(yè)，共五十二頁(yè)。,內(nèi)容(n232。ir243。ng)總結(jié),關(guān)于審理城鎮(zhèn)(ch233。ngzh232。n)房屋租賃合同糾紛案件 司法解釋。出租人就未獲得建立工程規(guī)劃容許證或者未按照建立工程規(guī)劃容許證的規(guī)定建立的房屋，與承租人訂立的租賃合同無(wú)效。未獲得建立工程規(guī)劃容許證或者未按照建立工程規(guī)劃容許證規(guī)定建立的房屋，在性質(zhì)上均屬于標(biāo)的物違法，相應(yīng)的房屋租賃合同無(wú)效。不能獲得租賃房屋的承租人懇求解除合同、賠償損失的，按照合同法的有關(guān)規(guī)定處理,第五十二頁(yè)，共五十二頁(yè)。