【正文】 日〞的屆滿之日肯定得早于出租人與第三人簽訂房屋買賣合同的日期，出租人履行通知義務(wù)必須給承租人留出必要的答復(fù)期限——15日，因此，出租人最晚應(yīng)于出賣房屋前15日通知承租人，即在15日答復(fù)期之前履行通知義務(wù)。,第四十二頁，共五十二頁。,次承租人是否享有優(yōu)先購置權(quán)？ 在房屋轉(zhuǎn)租場合，次承租人是否享有優(yōu)先購置權(quán)在理論(lǐl249。n)上存在爭議，但最高院民一庭認為房屋優(yōu)先購置權(quán)的主體應(yīng)為承租人而非次承租人，其理由為：從條文文義解釋上，租賃房屋優(yōu)先購置權(quán)的主體應(yīng)為租賃合同關(guān)系中的出租人的對方當事人，租賃合同和轉(zhuǎn)租合同雖是兩個嚴密相連的合同，但在租賃合同中，次承租人并不是合同當事人，其地位不是出租人的承租人。 救濟措施 承租人優(yōu)先購置權(quán)受到損害時，雖要求確認出租人與第三人房屋買賣合同無效的懇求得不到法院支持，但仍有以下救濟途徑可供選擇：,第四十三頁，共五十二頁。,其一，承租人優(yōu)先購置權(quán)受到損害時，承租人懇求出租人承擔賠償責任僅為其救濟措施之一；〔本條所規(guī)定的〕 其二，承租人優(yōu)先購置權(quán)受到損害時，還可以可以懇求法院判令其直接(zh237。jiē)以同等條件與出租人形成買賣合同關(guān)系。 承租人行使優(yōu)先購置權(quán)主張以同等條件與出租人成立買賣合同后,獲得房屋所有權(quán),由此將導(dǎo)致出租人無法向第三人繼續(xù)履行合同,第三人可以主張出租人承擔違約責任。 要正確理解本條最后一句話，承租人懇求確認出租人與第三人簽訂的房屋買賣合同無效的雖得不到人民法院的支持，但出租人與第三人簽訂的房屋買賣合同并不是說當然就是合法有效，合同的效力還要按照?合同法?有關(guān)合同效力問題的規(guī)定處理。,第四十四頁，共五十二頁。,第二十二條 【租賃房屋抵押權(quán)人實現(xiàn)抵押權(quán)時，承租人優(yōu)先購置權(quán)的保護】 出租人與抵押權(quán)人協(xié)議折價、變賣租賃房屋歸還債務(wù)，應(yīng)當在合理期限內(nèi)通知承租人。承租人懇求以同等條件優(yōu)先購置房屋的，人民法院應(yīng)予支持。 【理解與適用】 抵押權(quán)的實現(xiàn)時可能會與租賃權(quán)沖突，但抵押權(quán)與承租人的優(yōu)先購置權(quán)并不沖突，不管抵押權(quán)設(shè)定在租賃合同(h233。 tong)成立之前或之后，出租人均享有優(yōu)先購置權(quán)。 折價、變賣均屬于出租人出售房屋的行為，不管買受人是抵押權(quán)人還是其別人，出租人在同等條件下均享有優(yōu)先購置權(quán)。,第四十五頁，共五十二頁。,“同等條件〞確實定要按照(224。nzh224。o)買受的第三人與出租人確定的房屋價格，該價格表達的是第三人與出租人的意思表示，房屋出賣價格確實定是出租人行使處分權(quán)的表現(xiàn)，故承租人主張優(yōu)先購置權(quán)，只能按照(224。nzh224。o)第三人與出租人確定的同等條件，承租人對該條件不具有異議權(quán)和抗辯權(quán)。 承租人的優(yōu)先購置權(quán)約束的只是出租人對締約相對人的選擇權(quán)，而非約束出租人對房屋的處分權(quán)。 第二十三條 【租賃房屋拍賣時，優(yōu)先購置權(quán)的保護】 出租人委托拍賣人拍賣租賃房屋，應(yīng)當在拍賣5日前通知承租人。承租人未參加拍賣的，人民法院應(yīng)當認定承租人放棄優(yōu)先購置權(quán)。,第四十六頁，共五十二頁。,【理解與適用】 拍賣(pāim224。i)的“價高者得〞特質(zhì)導(dǎo)致其與承租人的優(yōu)先購置權(quán)存在一定沖突，由于優(yōu)先購置權(quán)屬“準物權(quán)〞，有一定的優(yōu)先效力，在拍賣(pāim224。i)程序亦不例外，詳細可見下述條文： ?最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中拍賣、變賣財產(chǎn)的規(guī)定?第16條規(guī)定,“拍賣過程中,有最高價時,優(yōu)先購置權(quán)人可以表示以該最高價買受,如無更高應(yīng)價，那么拍歸優(yōu)先購置權(quán)人；如有更高應(yīng)價,而優(yōu)先購置權(quán)人不作表示的,那么拍歸該應(yīng)價最高的競買人。〞此所謂“跟價法〞。,第四十七頁，共五十二頁。,在拍賣負擔有優(yōu)先購置權(quán)的租賃房屋時，一般(yībān)遵循如下程序： 〔1〕拍賣通知,出租人在拍賣5日前以書面或者其他可以確認收悉的適當方式,通知優(yōu)先購置權(quán)人于拍賣日到場。 〔2〕優(yōu)先購置權(quán)人應(yīng)按照拍賣通知或拍賣公告的要求，與其他競買人一樣進展競買登記、繳納競買保證金，在拍賣日到場參加競拍。 〔3〕舉牌應(yīng)價，假設(shè)承租人在出現(xiàn)最高應(yīng)價時未作出以該價格購置的意思表示，那么拍賣房屋由最高應(yīng)價人購置。,第四十八頁，共五十二頁。,第二十四條 【承租人優(yōu)先購置權(quán)的例外情形】 具有以下情形之一，承租人主張優(yōu)先購置房屋的，人民法院不予支持： 〔一〕房屋共有人行使優(yōu)先購置權(quán)的； 〔二〕出租人將房屋出賣給近親屬，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孫子(sūn zi)女、外孫子(sūn zi)女的； 〔三〕出租人履行通知義務(wù)后,承租人在十五日內(nèi)未明確表示購置的； 〔四〕第三人好心購置租賃房屋并已經(jīng)辦理登記手續(xù)的。 【理解與適用】 房屋共有人的優(yōu)先購置權(quán)產(chǎn)生于共有人所有權(quán)關(guān)系之中，具有物權(quán)性質(zhì)，而承租人優(yōu)先購置權(quán)基于租賃關(guān),第四十九頁，共五十二頁。,系，本質(zhì)上仍屬債權(quán)性質(zhì)，按照物權(quán)優(yōu)于債權(quán)的理論，共有人的優(yōu)先購置權(quán)要優(yōu)于承租人的優(yōu)先購置權(quán)。 家庭成員之間的房屋買賣，具有濃重的人身色彩，與純粹的買賣關(guān)系有很大區(qū)別，故本條確認出租人將租賃(zūl236。n)房屋出賣給近親屬的，承租人不得主張優(yōu)先購置權(quán)。 出租人出賣租賃房屋的，應(yīng)提早通知承租人，承租人在接到通知后應(yīng)及時答復(fù)，假設(shè)承租人接到通知后15日內(nèi)未明確表示購置的，那么喪失優(yōu)先購置權(quán)，這里強調(diào)“明確表示〞。 ?物權(quán)法?第106條規(guī)定了好心獲得制度，即受讓人以財產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移為目的，好心、對價受讓且占有該財產(chǎn)，即使出讓人無轉(zhuǎn)移所有權(quán)的權(quán)利，受讓人仍獲得其所有權(quán)?！芭e重以明輕〞，在第三人好心購置出租房屋，并辦理登記手續(xù)情形下，可對抗承租人的優(yōu)先購置權(quán)。在此情形下，承租人可行使“承租人的優(yōu)先購置權(quán)〞損害賠償懇求權(quán)，或適用“買賣不破租賃規(guī)那么〞。,第五十頁，共五十二頁。,第二十五條 【本司法解釋的溯及力】 本解釋施行前已經(jīng)終審，本解釋施行后當事人申請再審或者按照審訊監(jiān)視程序決定再審的案件，不適用本解釋。 【理解與適用】 鑒于本司法解釋于2021年9月1日施行，據(jù)此： 2021年9月1日前的行為引起的糾紛，在2021年9月1日之后提起訴訟的，應(yīng)當適用本解釋； 2021年9月1日前提起的訴訟，2021年9月1日后案件尚在訴訟中，無論處于一審還是二審(232。r shěn)程序，均適用本解釋； 2021年9月1日前已經(jīng)終審的案件，但在2021年9月1日前提起再審程序，且于2021年9月1日仍在審理中的，應(yīng)當適用本解釋； 2021年9月1日前已經(jīng)終審，2021年9月1日后當事人才申請再審或者按照審訊監(jiān)視程序決定再審的案件，不適用本解釋。,第五十一頁，共五十二頁。,內(nèi)容(n232。ir243。ng)總結(jié),關(guān)于審理城鎮(zhèn)(ch233。ngzh232。n)房屋租賃合同糾紛案件 司法解釋。出租人就未獲得建立工程規(guī)劃容許證或者未按照建立工程規(guī)劃容許證的規(guī)定建立的房屋，與承租人訂立的租賃合同無效。未獲得建立工程規(guī)劃容許證或者未按照建立工程規(guī)劃容許證規(guī)定建立的房屋，在性質(zhì)上均屬于標的物違法，相應(yīng)的房屋租賃合同無效。不能獲得租賃房屋的承租人懇求解除合同、賠償損失的，按照合同法的有關(guān)規(guī)定處理,第五十二頁，共五十二頁。