【正文】 程規(guī)劃容許證或者未按照建立工程規(guī)劃容許證規(guī)定建立的房屋，在性質(zhì)上均屬于標(biāo)的物違法，相應(yīng)的房屋租賃合同無效。nzh224。 【理解與適用】 我國城市房屋租賃實行登記備案制度的法律規(guī)定 ?城市房地產(chǎn)管理法?〔1995年1月1日〕第53條：“房屋租賃，出租人和承租人應(yīng)當(dāng)……，并向房產(chǎn)管理部門登記備案〞。但一方履行了合同主要義務(wù)且對方承受的情況下，視為當(dāng)事人以履行合同主要義務(wù)的行為，變更了以辦理登記備案手續(xù)未合同生效要件的合同約定，此時，即使未辦理登記備案手續(xù)，合同仍為有效(yǒuxi224。,當(dāng)事人懇求賠償因合同無效(w (1)房屋租賃合同無效的財產(chǎn)返還 參照合同約定的租金標(biāo)準(zhǔn)支付房屋占有使用費，屬于返復(fù)原物的范疇。jī)所產(chǎn)生的損失，后者由于舉證較為困難，理論中很難得到支持。,第十頁，共五十二頁。,第十一頁，共五十二頁。 綜合?合同法?關(guān)于房屋租賃合同的相關(guān)規(guī)定，出租人享有法定解除權(quán)的情形如下：,第十二頁，共五十二頁?！?合同法?第232條〕,第十三頁，共五十二頁。)承租人對此有異議，可以起訴要求確認(rèn)合同解除無效。ng)，承租人懇求解除合同的，人民法院應(yīng)予支持： 〔一〕租賃房屋被司法機(jī)關(guān)或者行政機(jī)關(guān)依法查封的； 〔二〕租賃房屋權(quán)屬有爭議的；,第十五頁，共五十二頁。,〔4〕不定期租賃(zūl236。zhě)行政機(jī)關(guān)依法查封、權(quán)屬有爭議，或者(hu242。 關(guān)于“查封〞的理解 司法機(jī)關(guān)對房屋的查封，實務(wù)中有“活封〞和“死封〞之分，其中“死封〞是指房屋被查封后不僅其處分權(quán)受到限制，而且喪失了使用、管理權(quán)，權(quán)利人只有妥善保管的義,第十八頁，共五十二頁。 第九條 【合同無效時，經(jīng)同意的裝飾裝修物的處理】 承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修，租賃合同無效時，未形成附合的裝飾裝修物，出租人同意利用的，可折價歸出租人所有；不同意利用的，可由承租人撤除。,【理解與適用】 關(guān)于“未形成附合〞“ 形成附合〞的理解 按照裝飾裝修物與租賃房屋的結(jié)合程度有可別離〔即未形成附合〕和不可別離〔即形成附合〕兩種形態(tài)。對于形成附合的裝飾裝修物，在出租人同意利用的前提下，可折價歸承租人所有；出租人不同意利用的，由雙方各自按照導(dǎo)致合同無效的過錯分擔(dān)現(xiàn)值損失。j237。 〔3〕屬雙方共同過錯的，應(yīng)由雙方當(dāng)事人按過錯責(zé)任分擔(dān)裝飾裝修現(xiàn)值損失。因撤除造成房屋毀損的，承租人應(yīng)當(dāng)恢復(fù)原狀。 sī)自治原那么從其約定。nfǎyu224。,第二十四頁，共五十二頁。假設(shè)雙方對裝飾裝修投資數(shù)額無法達(dá)成一致，可委托專門的鑒定機(jī)構(gòu)進(jìn)展鑒定。 〔3〕因當(dāng)事人雙方違約導(dǎo)致合同解除，對于出租人同意利用的，將剩余租賃期內(nèi)裝飾裝修殘值減去出租人同意補償?shù)木植?b249。,第十二條【租賃期限屆滿時，形成附和裝飾裝修物的處理】 承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修，租賃期間屆滿時，承租人懇求出租人補償附合裝飾裝修費用的，不予支持。,第二十七頁，共五十二頁。)標(biāo)準(zhǔn)了承租人在經(jīng)出租人同意進(jìn)展裝飾裝修的前提下，合同無效、合同解除、合同終止履行等幾種合同形態(tài)中的裝飾裝修的護(hù)理方式。ng xing)分別處理： 〔一〕辦理合法建立手續(xù)的，擴(kuò)建造價費用由出租人負(fù)擔(dān)； 〔二〕未辦理合法建立手續(xù)的，擴(kuò)建造價費用由雙方按照過錯分擔(dān)。根據(jù)?城鄉(xiāng)規(guī)劃法?第40條第1款,第二十九頁，共五十二頁。詳細(xì)包括以下四種情況： 〔1〕假設(shè)系單純出租人的過錯所致，那么擴(kuò)建費用由出租人承擔(dān)； 〔2〕假設(shè)系單純承租人的過錯所致，那么由承租人承擔(dān)； 〔3〕假設(shè)系雙方過錯所致，那么由雙方按照各自的過錯程度分別(fēnbi233。 第十五條 【超過承租人剩余租賃期限的轉(zhuǎn)租期間效力】 承租人經(jīng)出租人同意將租賃房屋轉(zhuǎn)租給第三(d236。,【理解與適用】 適用本條文時應(yīng)多注意但書條款(ti225。〞 再轉(zhuǎn)租、多手轉(zhuǎn)租行為符合轉(zhuǎn)租的法律特征，應(yīng)適用本條規(guī)定。nfǎyu224。〞為催促出租人及時行使合同解除權(quán)，維護(hù)交易的穩(wěn)定性，本條將出租人知道或者應(yīng)當(dāng)知道承租人轉(zhuǎn)租，但在6個月內(nèi)未提出異議的，推定為出租人同意轉(zhuǎn)租。因此，本條按照?民事訴訟法?第56條的規(guī)定，次承租人具有第三人的訴訟地位，既可以(kěyǐ)是具有獨立懇求權(quán)的第三人，也可以(kěyǐ)是無獨立懇求權(quán)的第三人，詳細(xì)情形可由受訴法院根據(jù)案情確定。h233。但轉(zhuǎn)租合同無效的除外。)出租人因承租人不支付或遲延支付租金而行使合同解除權(quán)時，次承租人可以代償懇求權(quán)抗辯出租人的合同解除權(quán)。 第十八條 【次承租人逾期騰房的處理】 房屋租賃合同無效、履行期限屆滿或者解除,出租人懇求負(fù)有騰房義務(wù)的次承租人支付逾期騰房占有使用費的，人民法院應(yīng)予支持。,第三十七頁，共五十二頁。) ?合同法?第234條規(guī)定：“承租人在房屋租賃期間死亡的，與其生前共同居住的人可以按照原租賃合同租賃房屋。w249。,第三十九頁，共五十二頁。i)： 〔一〕房屋在出租前已設(shè)立抵押權(quán)，因抵押權(quán)人實現(xiàn)抵押權(quán)發(fā)生所有權(quán)變動的； 〔二〕房屋在出租前已被人民法院依法查封的。,房屋在出租前已設(shè)立抵押權(quán)，因抵押權(quán)人實現(xiàn)抵押權(quán)發(fā)生所有權(quán)變動的。 【理解與適用】 房屋承租人優(yōu)先購置權(quán)適用的法律關(guān)系情形 房屋承租人優(yōu)先購置權(quán)只在租賃房屋作為買賣合同法律,第四十一頁，共五十二頁。 最高院民一庭認(rèn)為可以參考本解釋第二十四條第3項的規(guī)定，該條款規(guī)定，出租人履行通知義務(wù)后，承租人在15日內(nèi)未明確表示購置，視為放棄優(yōu)先購置權(quán)，該“15日〞的屆滿之日肯定得早于出租人與第三人簽訂房屋買賣合同的日期，出租人履行通知義務(wù)必須給承租人留出必要的答復(fù)期限——15日，因此，出租人最晚應(yīng)于出賣房屋前15日通知承租人，即在15日答復(fù)期之前履行通知義務(wù)。 救濟(jì)措施 承租人優(yōu)先購置權(quán)受到損害時，雖要求確認(rèn)出租人與第三人房屋買賣合同無效的懇求得不到法院支持，但仍有以下救濟(jì)途徑可供選擇：,第四十三頁，共五十二頁。 要正確理解本條最后一句話，承租人懇求確認(rèn)出租人與第三人簽訂的房屋買賣合同無效的雖得不到人民法院的支持，但出租人與第三人簽訂的房屋買賣合同并不是說當(dāng)然就是合法有效，合同的效力還要按照?合同法?有關(guān)合同效力問題的規(guī)定處理。 【理解與適用】 抵押權(quán)的實現(xiàn)時可能會與租賃權(quán)沖突，但抵押權(quán)與承租人的優(yōu)先購置權(quán)并不沖突，不管抵押權(quán)設(shè)定在租賃合同(h233。,“同等條件〞確實定要按照(224。o)第三人與出租人確定的同等條件，承租人對該條件不具有異議權(quán)和抗辯權(quán)。,第四十六頁，共五十二頁。〞此所謂“跟價法〞。 〔3〕舉牌應(yīng)價，假設(shè)承租人在出現(xiàn)最高應(yīng)價時未作出以該價格購置的意思表示，那么拍賣房屋由最高應(yīng)價人購置。,系，本質(zhì)上仍屬債權(quán)性質(zhì)，按照物權(quán)優(yōu)于債權(quán)的理論，共有人的優(yōu)先購置權(quán)要優(yōu)于承租人的優(yōu)先購置權(quán)。 ?物權(quán)法?第106條規(guī)定了好心獲得制度，即受讓人以財產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移為目的，好心、對價受讓且占有該財產(chǎn)，即使出讓人無轉(zhuǎn)移所有權(quán)的權(quán)利，受讓人仍獲得其所有權(quán)。,第二十五條 【本司法解釋的溯及力】 本解釋施行前已經(jīng)終審，本解釋施行后當(dāng)事人申請再審或者按照審訊監(jiān)視程序決定再審的案件，不適用本解釋。,內(nèi)容(n232。n)房屋租賃合同糾紛案件 司法解釋