【正文】 場合，如轉(zhuǎn)租合同未經(jīng)出租人同意，次承租人無代償懇求權(quán)。,第十九條 【房屋租賃合同的概括繼受】 承租人租賃房屋用于以個體工商戶或者個人合伙方式從事經(jīng)營活動，承租人在租賃期間死亡、宣告失蹤或者宣告死亡，其共同經(jīng)營人或者其他合伙人懇求按照原租賃合同租賃該房屋的，人民法院應(yīng)予支持。)，該共同經(jīng)營人或合伙人取代承租人在原合同中的地位，成為新的承租人。 【理解與適用】 ?合同法?第229條規(guī)定：“租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動的，不影響租賃合同的效力〞。,法律關(guān)系的標的物時發(fā)生(fāshēng)，在贈與、互易以及因公征用等法律關(guān)系中那么不得適用，亦不能主張優(yōu)先購置權(quán)的損害賠償懇求權(quán)。,其一，承租人優(yōu)先購置權(quán)受到損害時，承租人懇求出租人承擔(dān)賠償責(zé)任僅為其救濟措施之一；〔本條所規(guī)定的〕 其二，承租人優(yōu)先購置權(quán)受到損害時，還可以可以懇求法院判令其直接(zh237。 tong)成立之前或之后，出租人均享有優(yōu)先購置權(quán)。 承租人的優(yōu)先購置權(quán)約束的只是出租人對締約相對人的選擇權(quán)，而非約束出租人對房屋的處分權(quán)。,第四十七頁，共五十二頁。 家庭成員之間的房屋買賣，具有濃重的人身色彩，與純粹的買賣關(guān)系有很大區(qū)別，故本條確認出租人將租賃(zūl236。 【理解與適用】 鑒于本司法解釋于2021年9月1日施行，據(jù)此： 2021年9月1日前的行為引起的糾紛，在2021年9月1日之后提起訴訟的，應(yīng)當適用本解釋； 2021年9月1日前提起的訴訟，2021年9月1日后案件尚在訴訟中，無論處于一審還是二審(232。出租人就未獲得建立工程規(guī)劃容許證或者未按照建立工程規(guī)劃容許證的規(guī)定建立的房屋，與承租人訂立的租賃合同無效。ngzh232。,第五十頁，共五十二頁。 【理解與適用】 房屋共有人的優(yōu)先購置權(quán)產(chǎn)生于共有人所有權(quán)關(guān)系之中，具有物權(quán)性質(zhì)，而承租人優(yōu)先購置權(quán)基于租賃關(guān),第四十九頁，共五十二頁。i)程序亦不例外，詳細可見下述條文： ?最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中拍賣、變賣財產(chǎn)的規(guī)定?第16條規(guī)定,“拍賣過程中,有最高價時,優(yōu)先購置權(quán)人可以表示以該最高價買受,如無更高應(yīng)價，那么拍歸優(yōu)先購置權(quán)人；如有更高應(yīng)價,而優(yōu)先購置權(quán)人不作表示的,那么拍歸該應(yīng)價最高的競買人。nzh224。承租人懇求以同等條件優(yōu)先購置房屋的，人民法院應(yīng)予支持。n)上存在爭議，但最高院民一庭認為房屋優(yōu)先購置權(quán)的主體應(yīng)為承租人而非次承租人，其理由為：從條文文義解釋上，租賃房屋優(yōu)先購置權(quán)的主體應(yīng)為租賃合同關(guān)系中的出租人的對方當事人，租賃合同和轉(zhuǎn)租合同雖是兩個嚴密相連的合同，但在租賃合同中，次承租人并不是合同當事人，其地位不是出租人的承租人。但懇求確認出租人與第三人簽訂的房屋買賣合同無效的,人民法院不予支持。w224。,租賃房屋用于以個體工商戶或個人合伙方式從事經(jīng)營活動的，假設(shè)承租人在租賃期間死亡〔包括宣告死亡、宣告失蹤〕，共同經(jīng)營人或者其他合伙人可以概括繼受原租賃合同的權(quán)利和義務(wù)(y236。ng)費。〞在轉(zhuǎn)租合同有效的場合，假設(shè)(jiǎsh232。 理由：在出租人與承租人的房屋租賃法律關(guān)系中，出租人以租金為對價將租賃物交于承租人占有、使用、收益，其收益已經(jīng)確定而不能再對租賃物進展使用、收益，而至于承租人向次承租人收取的租金，只是其使用、收益的變形形式，無論其收取多少，出租人的租金并不因此而受到損害，故不能因為承租人因轉(zhuǎn)租而獲益就認為損害了出租人的利益，承租人收取租金不符合(f 【理解與適用】 “6個月〞期限的性質(zhì) ?合同法?第224條規(guī)定：“承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除合同。等等諸如此類，均應(yīng)視為本條所稱的“出租人與承租人另有約定。,關(guān)于“擴建造價費用〞 關(guān)于擴建造價費用的計算，一般有“支出費用年度分攤法〞、“工程工程造價費用支出法〞、“現(xiàn)存價值審計鑒定法〞，最高院主張采用工程造價費用支出法，即以擴建時，承租人實際支付的工程造價費用作為擴建費用。 房屋的擴建行為本身是否合法，取決于該擴建行為是否符合城市規(guī)劃要求。 【理解與適用】 本條文之前的四個條文，即第112條分別(fēnbi233。,第二十六頁，共五十二頁。計算殘值的方法是按照租賃期限，將裝飾裝修費用平均分攤，從而得出合同解除時剩余租賃期內(nèi)附合的裝飾裝修費用價值。nm237。ng)符合的裝飾裝修物的處理】 承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修，租賃期間屆滿或者合同解除時，除當事人另有約定外，未形成附合的裝飾裝修物，可由承租人撤除。 理論中，在處理無效房屋租賃合同涉及(sh232。,第十九頁，共五十二頁。zhě)無法按照租賃房屋的性質(zhì)使用。ng)交付房屋，經(jīng)承租人催告在合理期限內(nèi)仍拒不交付房屋的；〔?合同法?第216條〕 〔3〕因不可規(guī)責(zé)于承租人的事由致使租賃物局部或全部毀損、滅失，致使合同目的不能實現(xiàn)的；〔?合同法?第231條〕,第十六頁，共五十二頁。 理論中出租人行使解除權(quán)的方式有兩種，一是向法院起訴，懇求解除合同〔本條文所采用的方式〕；二是出租人直接通知承租人解除合同，通知到達承租人即產(chǎn)生合同解除的法律效果，假設(shè)(jiǎr 【理解與適用】 ?合同法?第219條 承租人未按照約定的方法或者租賃物的性質(zhì)使用租賃物，致使租賃物受到損失的，出租人可以解除合同并要求賠償損失。 不能獲得租賃房屋的承租人懇求解除合同、賠償損失的，按照合同法的有關(guān)規(guī)定處理。 【理解與適用】 按照?合同法?第五十八條的規(guī)定，合同無效的法律后果為返回財產(chǎn)、賠償損失，該規(guī)定同樣適用于房屋租賃合同無效的場合。 關(guān)于第2款的理解 假設(shè)當事人約定以辦理登記備案手續(xù)為房屋租賃合同生效條件的，那么以約定為準，未辦理登記備案手續(xù)的，合同無效。,第四條 【登記備案與房屋租賃合同的效力】 當事人以房屋租賃合同未按照(224。ng)期限的，人民法院應(yīng)當認定延長使用(shǐy242。i)臨時建筑管理規(guī)定的臨時建筑。 關(guān)于軍產(chǎn)房的租賃行為 有關(guān)軍產(chǎn)房的租賃行為，主要表達在?中國人民解放軍房地產(chǎn)管理條例?等相關(guān)法律文件中，軍產(chǎn)房租賃根本,第三頁，共五十二頁。 【理解與適用】 關(guān)于本司法解釋的適用范圍，本條文共分適用、參照、不適用三層： 〔1〕適用本司法解釋的糾紛案件 本解釋只調(diào)整城鎮(zhèn)房屋即城市規(guī)劃區(qū)、鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)的房屋的租賃糾紛。n)合同糾紛案件 司法解釋?的理解與適用,主講人：蘇亞,第一頁，共五十二頁。)定以規(guī)劃為準，只要列入城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)，無論土地性質(zhì)為國有還是集體所有，均,第二頁，共五十二頁。但在一審法庭辯論終結(jié)前獲得建立工程規(guī)劃容許證或者經(jīng)主管部門批準建立的，人民法院應(yīng)當認定有效。 第三條 【違法臨時建筑物租賃合同無效】 出租人就未經(jīng)批準或者未按照批準內(nèi)容建立的臨時建筑，與承租人訂立的租賃合同無效。,【理解與適用】 關(guān)于“臨時建筑〞的理解 所謂臨時建筑，是指在城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)，根據(jù)形勢的客觀需要(xūy224。 當事人約定以辦理登記備案手續(xù)為房屋租賃合同生效條件的，從其約定。 第五條 【無效合同的處理】 房屋租賃合同無效，當事人懇求參照合同約定的租金標準支付房屋占有使用費的，人民法院一般應(yīng)予支持。即合同雙方為締約進展合理的