【正文】 場(chǎng)合，如轉(zhuǎn)租合同未經(jīng)出租人同意，次承租人無(wú)代償懇求權(quán)。,第十九條 【房屋租賃合同的概括繼受】 承租人租賃房屋用于以個(gè)體工商戶或者個(gè)人合伙方式從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，承租人在租賃期間死亡、宣告失蹤或者宣告死亡，其共同經(jīng)營(yíng)人或者其他合伙人懇求按照原租賃合同租賃該房屋的，人民法院應(yīng)予支持。)，該共同經(jīng)營(yíng)人或合伙人取代承租人在原合同中的地位，成為新的承租人。 【理解與適用】 ?合同法?第229條規(guī)定：“租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的，不影響租賃合同的效力〞。,法律關(guān)系的標(biāo)的物時(shí)發(fā)生(fāshēng)，在贈(zèng)與、互易以及因公征用等法律關(guān)系中那么不得適用，亦不能主張優(yōu)先購(gòu)置權(quán)的損害賠償懇求權(quán)。,其一，承租人優(yōu)先購(gòu)置權(quán)受到損害時(shí)，承租人懇求出租人承擔(dān)賠償責(zé)任僅為其救濟(jì)措施之一；〔本條所規(guī)定的〕 其二，承租人優(yōu)先購(gòu)置權(quán)受到損害時(shí)，還可以可以懇求法院判令其直接(zh237。 tong)成立之前或之后，出租人均享有優(yōu)先購(gòu)置權(quán)。 承租人的優(yōu)先購(gòu)置權(quán)約束的只是出租人對(duì)締約相對(duì)人的選擇權(quán)，而非約束出租人對(duì)房屋的處分權(quán)。,第四十七頁(yè)，共五十二頁(yè)。 家庭成員之間的房屋買賣，具有濃重的人身色彩，與純粹的買賣關(guān)系有很大區(qū)別，故本條確認(rèn)出租人將租賃(zūl236。 【理解與適用】 鑒于本司法解釋于2021年9月1日施行，據(jù)此： 2021年9月1日前的行為引起的糾紛，在2021年9月1日之后提起訴訟的，應(yīng)當(dāng)適用本解釋； 2021年9月1日前提起的訴訟，2021年9月1日后案件尚在訴訟中，無(wú)論處于一審還是二審(232。出租人就未獲得建立工程規(guī)劃容許證或者未按照建立工程規(guī)劃容許證的規(guī)定建立的房屋，與承租人訂立的租賃合同無(wú)效。ngzh232。,第五十頁(yè)，共五十二頁(yè)。 【理解與適用】 房屋共有人的優(yōu)先購(gòu)置權(quán)產(chǎn)生于共有人所有權(quán)關(guān)系之中，具有物權(quán)性質(zhì)，而承租人優(yōu)先購(gòu)置權(quán)基于租賃關(guān),第四十九頁(yè)，共五十二頁(yè)。i)程序亦不例外，詳細(xì)可見下述條文： ?最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中拍賣、變賣財(cái)產(chǎn)的規(guī)定?第16條規(guī)定,“拍賣過(guò)程中,有最高價(jià)時(shí),優(yōu)先購(gòu)置權(quán)人可以表示以該最高價(jià)買受,如無(wú)更高應(yīng)價(jià)，那么拍歸優(yōu)先購(gòu)置權(quán)人；如有更高應(yīng)價(jià),而優(yōu)先購(gòu)置權(quán)人不作表示的,那么拍歸該應(yīng)價(jià)最高的競(jìng)買人。nzh224。承租人懇求以同等條件優(yōu)先購(gòu)置房屋的，人民法院應(yīng)予支持。n)上存在爭(zhēng)議，但最高院民一庭認(rèn)為房屋優(yōu)先購(gòu)置權(quán)的主體應(yīng)為承租人而非次承租人，其理由為：從條文文義解釋上，租賃房屋優(yōu)先購(gòu)置權(quán)的主體應(yīng)為租賃合同關(guān)系中的出租人的對(duì)方當(dāng)事人，租賃合同和轉(zhuǎn)租合同雖是兩個(gè)嚴(yán)密相連的合同，但在租賃合同中，次承租人并不是合同當(dāng)事人，其地位不是出租人的承租人。但懇求確認(rèn)出租人與第三人簽訂的房屋買賣合同無(wú)效的,人民法院不予支持。w224。,租賃房屋用于以個(gè)體工商戶或個(gè)人合伙方式從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的，假設(shè)承租人在租賃期間死亡〔包括宣告死亡、宣告失蹤〕，共同經(jīng)營(yíng)人或者其他合伙人可以概括繼受原租賃合同的權(quán)利和義務(wù)(y236。ng)費(fèi)。〞在轉(zhuǎn)租合同有效的場(chǎng)合，假設(shè)(jiǎsh232。 理由：在出租人與承租人的房屋租賃法律關(guān)系中，出租人以租金為對(duì)價(jià)將租賃物交于承租人占有、使用、收益，其收益已經(jīng)確定而不能再對(duì)租賃物進(jìn)展使用、收益，而至于承租人向次承租人收取的租金，只是其使用、收益的變形形式，無(wú)論其收取多少，出租人的租金并不因此而受到損害，故不能因?yàn)槌凶馊艘蜣D(zhuǎn)租而獲益就認(rèn)為損害了出租人的利益，承租人收取租金不符合(f 【理解與適用】 “6個(gè)月〞期限的性質(zhì) ?合同法?第224條規(guī)定：“承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除合同。等等諸如此類，均應(yīng)視為本條所稱的“出租人與承租人另有約定。,關(guān)于“擴(kuò)建造價(jià)費(fèi)用〞 關(guān)于擴(kuò)建造價(jià)費(fèi)用的計(jì)算，一般有“支出費(fèi)用年度分?jǐn)偡è?、“工程工程造價(jià)費(fèi)用支出法〞、“現(xiàn)存價(jià)值審計(jì)鑒定法〞，最高院主張采用工程造價(jià)費(fèi)用支出法，即以擴(kuò)建時(shí)，承租人實(shí)際支付的工程造價(jià)費(fèi)用作為擴(kuò)建費(fèi)用。 房屋的擴(kuò)建行為本身是否合法，取決于該擴(kuò)建行為是否符合城市規(guī)劃要求。 【理解與適用】 本條文之前的四個(gè)條文，即第112條分別(fēnbi233。,第二十六頁(yè)，共五十二頁(yè)。計(jì)算殘值的方法是按照租賃期限，將裝飾裝修費(fèi)用平均分?jǐn)?，從而得出合同解除時(shí)剩余租賃期內(nèi)附合的裝飾裝修費(fèi)用價(jià)值。nm237。ng)符合的裝飾裝修物的處理】 承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修，租賃期間屆滿或者合同解除時(shí)，除當(dāng)事人另有約定外，未形成附合的裝飾裝修物，可由承租人撤除。 理論中，在處理無(wú)效房屋租賃合同涉及(sh232。,第十九頁(yè)，共五十二頁(yè)。zhě)無(wú)法按照租賃房屋的性質(zhì)使用。ng)交付房屋，經(jīng)承租人催告在合理期限內(nèi)仍拒不交付房屋的；〔?合同法?第216條〕 〔3〕因不可規(guī)責(zé)于承租人的事由致使租賃物局部或全部毀損、滅失，致使合同目的不能實(shí)現(xiàn)的；〔?合同法?第231條〕,第十六頁(yè)，共五十二頁(yè)。 理論中出租人行使解除權(quán)的方式有兩種，一是向法院起訴，懇求解除合同〔本條文所采用的方式〕；二是出租人直接通知承租人解除合同，通知到達(dá)承租人即產(chǎn)生合同解除的法律效果，假設(shè)(jiǎr 【理解與適用】 ?合同法?第219條 承租人未按照約定的方法或者租賃物的性質(zhì)使用租賃物，致使租賃物受到損失的，出租人可以解除合同并要求賠償損失。 不能獲得租賃房屋的承租人懇求解除合同、賠償損失的，按照合同法的有關(guān)規(guī)定處理。 【理解與適用】 按照?合同法?第五十八條的規(guī)定，合同無(wú)效的法律后果為返回財(cái)產(chǎn)、賠償損失，該規(guī)定同樣適用于房屋租賃合同無(wú)效的場(chǎng)合。 關(guān)于第2款的理解 假設(shè)當(dāng)事人約定以辦理登記備案手續(xù)為房屋租賃合同生效條件的，那么以約定為準(zhǔn)，未辦理登記備案手續(xù)的，合同無(wú)效。,第四條 【登記備案與房屋租賃合同的效力】 當(dāng)事人以房屋租賃合同未按照(224。ng)期限的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定延長(zhǎng)使用(shǐy242。i)臨時(shí)建筑管理規(guī)定的臨時(shí)建筑。 關(guān)于軍產(chǎn)房的租賃行為 有關(guān)軍產(chǎn)房的租賃行為，主要表達(dá)在?中國(guó)人民解放軍房地產(chǎn)管理?xiàng)l例?等相關(guān)法律文件中，軍產(chǎn)房租賃根本,第三頁(yè)，共五十二頁(yè)。 【理解與適用】 關(guān)于本司法解釋的適用范圍，本條文共分適用、參照、不適用三層： 〔1〕適用本司法解釋的糾紛案件 本解釋只調(diào)整城鎮(zhèn)房屋即城市規(guī)劃區(qū)、鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)的房屋的租賃糾紛。n)合同糾紛案件 司法解釋?的理解與適用,主講人：蘇亞,第一頁(yè)，共五十二頁(yè)。)定以規(guī)劃為準(zhǔn)，只要列入城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)，無(wú)論土地性質(zhì)為國(guó)有還是集體所有，均,第二頁(yè)，共五十二頁(yè)。但在一審法庭辯論終結(jié)前獲得建立工程規(guī)劃容許證或者經(jīng)主管部門批準(zhǔn)建立的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定有效。 第三條 【違法臨時(shí)建筑物租賃合同無(wú)效】 出租人就未經(jīng)批準(zhǔn)或者未按照批準(zhǔn)內(nèi)容建立的臨時(shí)建筑，與承租人訂立的租賃合同無(wú)效。,【理解與適用】 關(guān)于“臨時(shí)建筑〞的理解 所謂臨時(shí)建筑，是指在城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)，根據(jù)形勢(shì)的客觀需要(xūy224。 當(dāng)事人約定以辦理登記備案手續(xù)為房屋租賃合同生效條件的，從其約定。 第五條 【無(wú)效合同的處理】 房屋租賃合同無(wú)效，當(dāng)事人懇求參照合同約定的租金標(biāo)準(zhǔn)支付房屋占有使用費(fèi)的，人民法院一般應(yīng)予支持。即合同雙方為締約進(jìn)展合理的