【文章內(nèi)容簡介】 補(bǔ)償承租人的裝飾裝修損失：對于未形成附合的，損失主要包括裝飾裝修物的折舊費(fèi)用、撤除費(fèi)用、恢復(fù)原狀費(fèi)用及承租人因租賃合同無效而受到的其他損失；對于形成附合的，該損失是租賃合同無效時(shí)裝飾裝修物尚存在的價(jià)值，即現(xiàn)值。,第二十一頁，共五十二頁。,〔2〕純屬承租人過錯(cuò)的，由承租人自行承擔(dān)裝飾裝修損失，并由承租人賠償承租人因租賃合同無效受到的其他損失。 〔3〕屬雙方共同過錯(cuò)的，應(yīng)由雙方當(dāng)事人按過錯(cuò)責(zé)任分擔(dān)裝飾裝修現(xiàn)值損失。 第十條 【合同履行期間屆滿或解除時(shí)，未形成(x237。ngch233。ng)符合的裝飾裝修物的處理】 承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修，租賃期間屆滿或者合同解除時(shí)，除當(dāng)事人另有約定外，未形成附合的裝飾裝修物，可由承租人撤除。因撤除造成房屋毀損的，承租人應(yīng)當(dāng)恢復(fù)原狀。,第二十二頁，共五十二頁。,【理解與適用】 適用本條的前提條件有三： 〔1〕承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修，即好心添附； 〔2〕租賃期間屆滿或者合同解除，合同無效不在此列； 〔3〕裝飾裝修未形成附合。 適用本條的本卷須知： 〔1〕承租人可以對未形成附合的裝飾裝修物進(jìn)展撤除，且不以出租人同意為必要條件； 〔2〕承租人在撤除裝飾裝修物時(shí)，必須盡到必要的注意義務(wù),不得對房屋造成毀損,否那么應(yīng)恢復(fù)原狀或賠償損失； 〔3〕當(dāng)事人對未形成附合的裝飾裝修物另有約定的，應(yīng)按照意思(y236。 sī)自治原那么從其約定。,第二十三頁，共五十二頁。,第十一條 【合同解除時(shí)，形成附合的裝飾裝修物的處理】 承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修，合同解除時(shí)，雙方對已形成附合的裝飾裝修物的處理沒有約定的，人民法院(r233。nm237。nfǎyu224。n)按照以下情形分別處理： 〔一〕因出租人違約導(dǎo)致合同解除，承租人懇求出租人賠償剩余租賃期內(nèi)裝飾裝修殘值損失的，應(yīng)予支持； 〔二〕因承租人違約導(dǎo)致合同解除，承租人懇求出租人賠償剩余租賃期內(nèi)裝飾裝修殘值損失的，不予支持。但出租人同意利用的，應(yīng)在利用價(jià)值范圍內(nèi)予以適當(dāng)補(bǔ)償； 〔三〕因雙方違約導(dǎo)致合同解除,剩余租賃期內(nèi)的裝飾裝修殘值損失,由雙方根據(jù)各自的過錯(cuò)承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任； 〔四〕因不可歸責(zé)于雙方的事由導(dǎo)致合同解除的,剩余租賃期內(nèi)的裝飾裝修殘值損失,由雙方按照公平原那么分擔(dān)。法律另有規(guī)定的，適用其規(guī)定。,第二十四頁，共五十二頁。,【理解與適用】 關(guān)于“剩余租賃期內(nèi)裝飾裝修物殘值〞的理解 所謂“剩余租賃期內(nèi)裝飾裝修物殘值〞，是指在房屋租賃合同履行期限屆滿(ji232。mǎn)前解除合同，附合的裝飾裝修物在剩余的租賃期限內(nèi)尚存在的價(jià)值。計(jì)算殘值的方法是按照租賃期限，將裝飾裝修費(fèi)用平均分?jǐn)?，從而得出合同解除時(shí)剩余租賃期內(nèi)附合的裝飾裝修費(fèi)用價(jià)值。假設(shè)雙方對裝飾裝修投資數(shù)額無法達(dá)成一致，可委托專門的鑒定機(jī)構(gòu)進(jìn)展鑒定。 本條與第十條相對應(yīng)，規(guī)定了合同解除時(shí)，對于形成附合的裝飾裝修物的處理規(guī)那么：,第二十五頁，共五十二頁。,〔1〕因出租人違約導(dǎo)致合同解除，承租人無法按照約定的租賃期限使用房屋，也就不能完全享用附合的裝飾裝修物價(jià)值，承租人有權(quán)要求出租人賠償剩余租賃期內(nèi)裝飾裝修物殘值損失。 〔2〕因承租人違約導(dǎo)致合同解除，承租人應(yīng)自行承擔(dān)剩余租賃期內(nèi)裝飾裝修物殘值的損失，但出租人同意利用裝飾裝修的，應(yīng)予適當(dāng)補(bǔ)償，補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)參照剩余租賃期內(nèi)裝飾裝修物殘值。 〔3〕因當(dāng)事人雙方違約導(dǎo)致合同解除，對于出租人同意利用的，將剩余租賃期內(nèi)裝飾裝修殘值減去出租人同意補(bǔ)償?shù)木植?b249。 fen)的剩余價(jià)值，由出租人和承租人按照各自的過錯(cuò)程度分擔(dān)；對于出租人不同意利用的，那么按剩余租賃期內(nèi)裝飾裝修殘值，由雙方按照各自的過錯(cuò)程度分擔(dān)。 〔4〕因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的原因?qū)е潞贤獬凑展截?zé)任原那么，由雙方共同分擔(dān)，一般為平均分擔(dān)。,第二十六頁，共五十二頁。,第十二條【租賃期限屆滿時(shí)，形成附和裝飾裝修物的處理】 承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修，租賃期間屆滿時(shí)，承租人懇求出租人補(bǔ)償附合裝飾裝修費(fèi)用的，不予支持。但當(dāng)事人另有約定的除外。 【理解與適用】 對于經(jīng)出租人同意的裝飾裝修，租賃期間屆滿時(shí)，承租人可在不損害(sǔnh224。i)出租人合法權(quán)益的前提下撤除并取回未形成附合的裝飾裝修物，對于已經(jīng)形成附合的裝飾裝修物，承租人無權(quán)要求出租人予以補(bǔ)償，出租人亦無權(quán)要求承租人恢復(fù)原狀或賠償損失，但雙方另有約定的除外。,第二十七頁，共五十二頁。,第十三條 【承租人擅自裝飾裝修、擴(kuò)建費(fèi)用的處理】 承租人未經(jīng)出租人同意裝飾裝修或者擴(kuò)建發(fā)生的費(fèi)用，由承租人負(fù)擔(dān)。出租人懇求承租人恢復(fù)原狀或者賠償損失的，人民法院應(yīng)予支持。 【理解與適用】 本條文之前的四個(gè)條文，即第112條分別(fēnbi233。)標(biāo)準(zhǔn)了承租人在經(jīng)出租人同意進(jìn)展裝飾裝修的前提下，合同無效、合同解除、合同終止履行等幾種合同形態(tài)中的裝飾裝修的護(hù)理方式。雖然本條文只原那么性規(guī)定了承租人未經(jīng)出租人同意進(jìn)展了裝飾裝修或者擴(kuò)建的法律后果，但結(jié)合前述四條進(jìn)展體系解釋可知，本條文就其適用范圍而言，應(yīng)涵括了合同無效、被撤銷、合同解除、合同履行期限屆滿等多種可能糾紛類型。,第二十八頁，共五十二頁。,第十四條 【房屋擴(kuò)建費(fèi)的處理】 承租人經(jīng)出租人同意擴(kuò)建，但雙方對擴(kuò)建費(fèi)用的處理沒有約定的，人民法院按照以下情形(q237。ng xing)分別處理： 〔一〕辦理合法建立手續(xù)的，擴(kuò)建造價(jià)費(fèi)用由出租人負(fù)擔(dān)； 〔二〕未辦理合法建立手續(xù)的，擴(kuò)建造價(jià)費(fèi)用由雙方按照過錯(cuò)分擔(dān)。 【理解與適用】 有關(guān)“擴(kuò)建〞“ 合法建立手續(xù)〞的理解 所謂擴(kuò)建，是指在原有建筑根底上加以擴(kuò)大的建立工程。對于房屋，其擴(kuò)建一般通過加高、加層，增加其使用面積。 房屋的擴(kuò)建行為本身是否合法，取決于該擴(kuò)建行為是否符合城市規(guī)劃要求。根據(jù)?城鄉(xiāng)規(guī)劃法?第40條第1款,第二十九頁，共五十二頁。,之規(guī)定，擴(kuò)建行為是以獲得建立工程規(guī)劃容許證作為其已辦理合法建立手續(xù)的標(biāo)志。因此，本條文規(guī)定的“ 合法建立手續(xù)〞，應(yīng)是指獲得建立工程規(guī)劃容許證。 本條所規(guī)定的“過錯(cuò)〞僅指導(dǎo)致“未辦理合法建立手續(xù)〞的過錯(cuò)。詳細(xì)包括以下四種情況： 〔1〕假設(shè)系單純出租人的過錯(cuò)所致，那么擴(kuò)建費(fèi)用由出租人承擔(dān)； 〔2〕假設(shè)系單純承租人的過錯(cuò)所致，那么由承租人承擔(dān)； 〔3〕假設(shè)系雙方過錯(cuò)所致，那么由雙方按照各自的過錯(cuò)程度分別(fēnbi233。)承擔(dān)； 〔4〕假設(shè)雙方均無過錯(cuò)，那么按公平原那么，由雙方分擔(dān)。,第三十頁，共五十二頁。,關(guān)于“擴(kuò)建造價(jià)費(fèi)用〞 關(guān)于擴(kuò)建造價(jià)費(fèi)用的計(jì)算，一般有“支出費(fèi)用年度分?jǐn)偡è?、“工程工程造價(jià)費(fèi)用支出法〞、“現(xiàn)存價(jià)值審計(jì)鑒定法〞，最高院主張采用工程造價(jià)費(fèi)用支出法，即以擴(kuò)建時(shí)，承租人實(shí)際支付的工程造價(jià)費(fèi)用作為擴(kuò)建費(fèi)用。 第十五條 【超過承租人剩余租賃期限的轉(zhuǎn)租期間效力】 承租人經(jīng)出租人同意將租賃房屋轉(zhuǎn)租給第三(d236。 sān)人時(shí)，轉(zhuǎn)租期限超過承租人剩余租賃期限的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定超過局部的約定無效。但出租人與承租人另有約定的除外。,第三十一頁，共五十二頁。,【理解與適用】 適用本條文時(shí)應(yīng)多注意但書條款(ti225。okuǎn)。比方：承租人雖超期轉(zhuǎn)租，但承租人