【文章內(nèi)容簡介】 的，駁回該項訴訟請求。　　，當事人訂立轉讓該不動產(chǎn)的合同，可認定有效。但轉讓合同約定在該不動產(chǎn)解封前辦理過戶登記手續(xù)的條款無效。出賣人不能依約履行合同，買受人要求解除合同的，應予支持；買受人要求出賣人繼續(xù)履行合同并在該不動產(chǎn)解封后辦理過戶登記手續(xù)的，應予支持。出賣人故意隱瞞不動產(chǎn)被查封的事實與他人簽訂轉讓合同，買受人請求撤銷轉讓合同的，應予支持?！　?，或者未按照建設工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設的房屋與承租人訂立租賃合同，當事人以工商行政管理部門已核準該房屋為經(jīng)營場所為由主張租賃合同有效的，根據(jù)最高人民法院《關于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第二條的規(guī)定，人民法院不予支持?！　?，并與承租人訂立租賃合同，當事人請求確認租賃合同無效的，根據(jù)最高人民法院《關于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第八條的`規(guī)定，人民法院不予支持。當事人要求解除合同的，應予支持?！　?，按約定辦理；如該約定違反《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》第45條、《建筑法》第61條、《消防法》第13條等法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定的，應認定該條款無效，但不影響合同其他部分的效力。出賣人交付的商品房應滿足基本的安全條件和買受人的基本居住要求，具體把握標準可審查房屋電梯、水電、煤氣等是否可以正常使用。　?。ǘ╆P于善意取得問題　　，如果受讓人是善意，且支付了合理對價并已經(jīng)辦理了房地產(chǎn)過戶登記手續(xù)的，可以依據(jù)《物權法》第一百零六條第一款的規(guī)定辦理。　?。ㄈ╆P于房屋買賣合同的履行問題　　，公共部位和公用房屋分攤建筑面積的建設費用計入套內(nèi)建筑面積銷售單價內(nèi)，不再另行計價，如交付房屋時建筑面積少于合同約定的，出賣人應依最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十四條的規(guī)定承擔違約責任。具體賠償數(shù)額可參照如下方式計算：總房價（套內(nèi)面積＋分攤面積）減少面積?！　。ㄋ模╆P于一房數(shù)賣的合同履行及違約責任問題　　，如果數(shù)份合同均為有效且各買受人均要求履行合同，一般應按照已經(jīng)辦理房屋所有權變更登記、合法占有房屋以及買賣合同成立先后等順序確定權利保護順位。惡意辦理登記的買受人，其權利不能優(yōu)先于已經(jīng)合法占有該房屋的買受人；變更登記、合法占有發(fā)生在預告登記有效期內(nèi)的，登記權利人或占有人的權利不能對抗預告登記權利人。對于買賣合同的成立時間，應綜合合同在主管機關的備案時間、合同載明的簽訂時間以及其他證據(jù)證明的合同簽訂時間等因素進行確定。　　，出賣人在訂立房屋買賣合同后，又將房屋出賣給第三人，無法取得房屋的買受人請求解除合同，并要求出賣人賠償房屋差價損失、履約費用等損失的，可予支持。但買受人依據(jù)最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第八條的規(guī)定，要求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任的，不予支持。　?。ㄎ澹╆P于房地產(chǎn)調(diào)控政策問題　　，如政府部門出臺限購限貸政策的，人民法院應查明買受人是否屬于限購或限貸范圍。確因限購限貸政策無法辦理房屋所有權變更登記，或者不能訂立商品房擔保貸款合同并導致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行，當事人請求解除合同的，人民法院可參照最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二十三條的規(guī)定予以支持。買受人請求判令出賣人辦理過戶登記手續(xù)的，人民法院應向其釋明可以變更訴訟請求；買受人堅持不變更的，駁回其訴訟請求?！　?。房屋買賣雙方當事人確因居間人的居間行為訂立合同，如果房屋買賣合同明確約定以按揭貸款方式付款、且買受人因不能辦理約定的按揭手續(xù)，或買受人由于相應住房限購政策的實施而無法辦理房屋所有權變更登記，居間人以已經(jīng)促成合同訂立為由請求支付居間報酬的，一般不予支持，但居間人要求委托人支付從事居間活動支出的合理費用的，應予支持。居間人故意隱瞞真實情況、違規(guī)操作，惡意促成買賣雙方訂立合同，如果房屋買賣合同不能履行，嚴重損害委托人利益的，對居間人請求委托人支付報酬的，不予支持；委托人請求居間人賠償所造成損失的，應根據(jù)當事人的過錯程度處理。　?。╆P于合作開發(fā)房地產(chǎn)合同的性質認定問題　　，應當注意不拘泥于合同具有明確的“不承擔經(jīng)營風險”的約定，而應以當事人雙方權利義務內(nèi)容的實質作為認定的依據(jù)。如根據(jù)合同約定，提供土地一方僅分得固定數(shù)量或固定比例房屋，且在房屋無法建成的情況下，相對方仍然需要支付與約定分得房屋相對應的價款或賠償金的，則應認定為建設用地使用權轉讓合同?！　?，第三人有理由相信當事人之間為合作開發(fā)房地產(chǎn)合同關系的，轉讓人應對受讓人因該房地產(chǎn)項目產(chǎn)生的對外債務承擔連帶責任?！　《㈥P于建設工程施工合同糾紛案件　　（一）關于民事責任主體問題　　、分包人、總承包人、發(fā)包人提起的訴訟，根據(jù)最高人民法院《關于審理建設工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第二十六條第二款的規(guī)定，實際施工人以發(fā)包人為被告主張權利的，人民法院可以追加轉包人或者違法分包人為案件當事人。審判實踐中應注意要嚴格依照法律、司法解釋的規(guī)定進行審查；不能隨意擴大最高人民法院《關于審理建設工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第二十六條第二款的適用范圍，并且要嚴格根據(jù)相關司法解釋的規(guī)定，明確發(fā)包人只在欠付工程價款范圍內(nèi)對實際施工人承擔責任。　　，出借資質方無需對實際施工人的欠付貨款承擔民事責任?！　。ǘ╆P于合同效力問題　　。對以低于工程建設成本的工程項目標底訂立的施工合同，應當依據(jù)《招標投標法》第四十一條第（二）項的規(guī)定認定無效；當事人違反工程建設強制性標準，任意壓縮合理工期、降低工程質量標準的約定，也應認定無效。對于約定無效后的工程價款結算，應依據(jù)最高人民法院《關于審理建設工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋》的相關規(guī)定處理?！　?，屬于違法建筑，就該違法建筑所簽訂的施工合同無效。但在一審法庭辯論終結前取得建設工程規(guī)劃許可證或者經(jīng)主管部門批準建設的，應當認定該施工合同有效?！　?承擔村莊、集鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)建筑工程施工任務的單位，沒有相應的施工資質等級證書或者資質審查證書，可根據(jù)國務院《村莊和集鎮(zhèn)規(guī)劃建設管理條例》第二十三條的規(guī)定認定合同效力?！　。ㄈ╆P于建設工程質量問題　　，發(fā)包人請求承包人承擔質量問題的民事責任，應依法承擔舉證責任。經(jīng)鑒定，建設工程在合理使用壽命內(nèi)確實存在地基基礎工程或主體結構質量問題的，承包人應依法承擔民事責任；存在其他質量問題的，承包人應在保修期限內(nèi)承擔保修責任。　?。ㄋ模╆P于工程價款結算問題　　、工程價款、工程項目性質等中標結果的協(xié)議，應認定為變更中標合同實質性內(nèi)容；中標人作出的以明顯高于市場價格購買承建房產(chǎn)、無償建設住房配套設施、讓利、向建設方捐獻等承諾，亦應認定為變更中標合同的實質性內(nèi)容。對于變更中標合同實質性內(nèi)容的工程價款結算，應按照《關于審理建設工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第二十一條規(guī)定，以備案的