房屋買賣合同糾紛案件相關(guān)問題的探討范本(已修改)
2025-05-10 08:49 本頁面
【正文】 一、房屋買賣合同的效力確認(rèn)（一）如何確認(rèn)合同的法律效力合同的效力，又稱合同的法律效力，是指法律賦予依法成立的合同具有約束當(dāng)事人的法律效力。依法成立的合同在法律上產(chǎn)生既定力和約束力，無效合同不產(chǎn)生法律效力?！吨腥A人民共和國合同法》（以下簡稱《合同法》）第四十四條第一款規(guī)定：“依法成立的合同，自成立時生效。”《中華人民共和國民法通則》（以下簡稱《民法通則》）第五十五條規(guī)定：“民事法律行為應(yīng)當(dāng)具備下列條件：（一）行為人具有相應(yīng)的民事行為能力；（二）意思表示真實；（三）不違反法律或社會公共利益?！边@是《民法通則》規(guī)定的有效合同標(biāo)準(zhǔn)。判斷一個合同是否具有法律效力主要依據(jù)《民法通則》上述所規(guī)定的條件，當(dāng)事人簽訂合同時具備上述條件，便確認(rèn)合同有效。（二）房屋買賣合同效力的確認(rèn)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》（以下簡稱《房地產(chǎn)管理法》）第五十九條規(guī)定：“國家實行土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)登記發(fā)證制度?！钡诹畻l第三款規(guī)定：“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓或者變更時，應(yīng)當(dāng)向縣級以上地方人民政府房產(chǎn)管理部門申請房產(chǎn)變更登記，并憑變更后的房屋所有權(quán)證書向同級人民政府土地管理部門申請土地使用權(quán)變更登記，經(jīng)同級人民政府土地管理部門核實，由同級人民政府更換或者更改土地使用權(quán)證書?！弊兏怯浭欠课葙I賣合同的必經(jīng)法律手續(xù)，但《房地產(chǎn)管理法》未明確規(guī)定房屋買賣合同成立、生效的前置條件，也沒有規(guī)定未辦理變更登記，房屋買賣合同應(yīng)視為無效合同的條款。變更登記是房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移的必備條件，還是房屋買賣合同生效的要件，審判實踐中存在不同的認(rèn)識?！逗贤ā返谒氖臈l第二款規(guī)定：“法律、行政法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)辦理批準(zhǔn)、登記手續(xù)生效的，依照其規(guī)定?！狈课葙I賣合同是否屬于辦理批準(zhǔn)、登記等手續(xù)為生效要件的合同，何時生效？《房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定不很明確。因此審判實踐中對未辦理批準(zhǔn)、登記等手續(xù)的房屋買賣合同以及合同的效力有不同的認(rèn)識。第一種觀點認(rèn)為，辦理批準(zhǔn)、登記是買賣合同的生效要件，未辦理產(chǎn)權(quán)登記的購房合同，雖已成立，但未生效，故未辦理批準(zhǔn)、登記手續(xù)的房屋買賣合同一概認(rèn)定無效，這種觀點合乎于《合同法》的立法本意。對此類合同處理方法是：按無效合同的法律后果處理，即互相返還財產(chǎn)，根據(jù)過錯原則承擔(dān)相應(yīng)的民事責(zé)任。第二種觀點認(rèn)為，簽訂合同的當(dāng)事人，只要訂立合同時，符合《民法通則》第五十
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