審理商品房買賣合同糾紛案件司法解釋(已修改)
2025-04-28 22:44 本頁面
【正文】 審理商品房買賣合同糾紛案件司法解釋的理解與適用下 從我國合同法和《消法》的規(guī)定看，對商品房能否直接適用《消法》第四十九條的規(guī)定沒有明確的規(guī)定，《消法》第四十九條和合同法第一百一十三條規(guī)定的適用條件僅僅限于提供的商品和服務有欺詐行為，而商品房是否屬于其適用范圍沒有明確規(guī)定，學術界和實務界也認識不一。考慮到我國的實際情況，筆者認為，商品房買賣合同目前不宜直接適用《消法》第四十九條的規(guī)定。但對商品房買賣行為中，出賣人利用其優(yōu)勢地位，為追求最大經(jīng)濟利益，采取欺詐手段與買受人簽訂合同，或簽訂合同后又惡意違約的行為，應給予制裁。理由如下：第一，出賣人的惡意違約和欺詐行為完全摒棄了誠實信用原則，嚴重損害了市場經(jīng)濟的交易安全秩序，它同因客觀原因?qū)е潞贤荒苈男械那闆r有本質(zhì)區(qū)別，對此類行為僅僅依靠補償性的賠償是無法彌補買受人損失的，也不能有效地制裁和遏制出賣人惡意違約和欺詐的行為。第二，從各國對損害賠償制度的研究和審判實踐看，也均未對懲罰性賠償?shù)脑瓌t予以否定，而且懲罰性賠償以其全面補償受害人的損失、制裁懲罰和遏制不法行為等多重功能，已逐漸被英美法系和大陸法系的各個國家立法逐步采納，并由侵權(quán)糾紛向合同糾紛的方向延伸和擴展。美國司法部的研究資料表明， 1985年至1995年的10年間，法院將懲罰性賠償責任適用于合同糾紛中的數(shù)量是侵權(quán)案件的3倍。第三，在我國，《消法》第四十九條首次在立法上確立了懲罰性賠償制度，隨后在合同法第一百一十三條的合同責任中也明確了懲罰性賠償制度，此外，合同法第十四條第二款對當事人在合同中約定的違約金不是過分高于實際損失的也予以認可，這其中就包含了對違約行為的懲罰性賠償。同時，實務中對《商品房銷售管理辦法》第二十條關于面積誤差絕對值超出3%部分的房價款實行雙倍返還規(guī)定的執(zhí)行效果也很好。由此可見，我國立法對懲罰性賠償適用于合同責任不是絕對否定的，且具有良好的社會基礎?！ 【C上，經(jīng)多次討論研究認為，根據(jù)《消法》第四十九條和合同法第一百一十三條所確立的懲罰性賠償原則精神，對商品房買賣合同中的某些出賣人違約惡意和欺詐的行為可有條件地適用懲罰性賠償。為此，結(jié)合審判實踐和商品房買賣合同糾紛的實際情況，《解釋》第8條、第9條明確規(guī)定了5種適用懲罰性賠償責任的情形：一是商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人。二是商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人。三是訂立合同時，出賣人故意隱瞞沒有取得商品房預售許可證明的事實或者提供虛假商品房預售許可證明。四是在訂立合同時，出賣人故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實。五是訂立合同時，出賣人故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人或者為拆遷補償安置房屋的事實。由此5種情形導致商品房買賣合同被確認無效或者被撤銷、解除時，買受人除可請求出賣人返還已付購房款及利息、賠償損失外，還可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任。由此可見，《解釋》所規(guī)定的懲罰性賠償責任在適用條件和結(jié)果上都與《消法》第四十九條的規(guī)定有所不同。它只是以合同法第一百一十三條和《消法》第四十九條規(guī)定的懲罰性賠償責任原則為依據(jù)，但不是對《消法》第49條規(guī)定的直接適用。這樣既注意到依法有效維護買
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